不動産投資家は、あらゆる種類の商業用不動産を購入する前に、不動産の商業的評価を取得するか、資金調達の承認を得る必要があります。 商業施設を売却する場合、商業用不動産の評価を受ける必要がある可能性が高くなります。 それに照らして、そのプロセスがどのように機能するのか疑問に思うかもしれません。 商業用不動産を評価するために必要なすべての情報を網羅しています。 商業用不動産鑑定とは何か、費用、その実施方法、これらのサービスを提供する会社、および不動産の価値を上げるためにできることを学びます。
商業鑑定
不動産に投資したい人は、購入する前に不動産を評価する必要があります。 商業用不動産の鑑定では、第三者機関の有資格鑑定士が収益物件の評価を決定します。 この種の評価は、オフィスビル、集合住宅、小売店など、あらゆる種類の商業用不動産の価値を決定するために使用できます。 商業用不動産の鑑定では、不動産の価値を公平に評価します。 この手順を使用して、集合住宅、オフィス ビル、小売スペースなどの資産の価値を決定します。
居住用不動産の住宅ローンと同様に、貸し手は、申請者が商業用不動産を購入するためのローンを承認される前に、不動産の評価を取得する必要があります。 これは、仲介業者が不動産の価値を超える金額を借り手に貸すことを防ぐために行われます。 居住用不動産の評価では、比較可能な物件が考慮されることがよくありますが、CRE の評価プロセスは、新しい不動産の将来の収益の可能性を考慮に入れた、より徹底的なレビューです。
CREを評価するためにどのような方法が存在しますか?
不動産の価値を判断するために、ビジネス鑑定士は XNUMX つの基本的な方法から選択できます。
＃1。 コストアプローチ
最近はあまり使用されていませんが、構造が非常に珍しい場合や真新しい場合は、価格設定手法が役立ちます. コスト手法では、再構築全体の価格を計算することによって、プロパティの値を決定します。 このアプローチでは、現在の市場で同じ構造を構築するのにどれくらいの費用がかかるかを判断するために、土地、材料、および労働力の費用が考慮されます。
商業用不動産鑑定士は、コスト アプローチを採用する場合、常に同じ式を使用して資産の価値を決定します。 次のようになります。
土地代＋建築費－減価償却累計額＝資産価値
＃2。 インカムアプローチ
インカムアプローチは、間違いなく最も頻繁に使用される商業用不動産の評価方法です。 鑑定士は、純営業利益 (NOI) や資本化率などのよく知られた投資計算式を使用して、商業的評価 (キャップ レート) にこの方法を使用した場合に、現在の市場で物件が生み出すことができるはずの金額を見積もります。
所得法の計算式は以下の通りです。
純営業利益 (NOI) / 還元利回り = 資産価値を表します。
この不動産鑑定評価法は、一般的に最も正確であると考えられています。 以上のことから、XNUMX つのことを覚えておいてください。 一方で、不動産の純営業利益はプロフォーマに適切に反映されなければなりません。 評価も同様に不正確になります。
＃3。 売上比較方法
販売比較戦略は、住宅用不動産で最も一般的に使用される方法です。 この方法は、対象物件の価値を比較対象、または類似物件の売却価格を使用して決定します。
＃4。 総賃料法の乗数
最後の選択肢は、総賃料乗数アプローチです。 繰り返しになりますが、個人投資家は、専門家による評価よりも頻繁にこの戦術を使用しています。 実際には、ビジネス評価の急いで即席の方法です。
比較対象を使用することで、対象物件が所在するエリアの典型的な総賃料乗数を把握できます。 また、建物のプロフォーマをチェックして、物件の平均総賃貸収入を決定する必要があります。 これらの数値を取得したら、次の式を使用してプロパティの値を取得できます。
資産価値 = 年間収益 x 総賃料乗数。
商業用不動産の評価が重要な理由
商業用不動産の評価は、不動産購入プロセスの重要なステップであり、仲介業者が商業用不動産の価値よりも多くのお金を借り手に貸していないことを確認します。 ここでは、事業用不動産の評価が重要である XNUMX つの理由を説明します。
- 値の現在の市場価値を確認します。 商業用不動産の評価は、その現在の市場価値を決定し、買い手と貸し手に公正な提示価格を知らせます。
- 貸し手が正確に価値を見積もっていることを確認します。 貸し手は評価を使用して、不動産の価値を超えるお金を貸していないことを確認します。 不動産は公正に評価され、第三者によって貸し手に与えられます。
- プロパティからの将来の収益の感覚を提供します。 CRE 評価プロセスでは、商業用不動産の収益の可能性が考慮されます。 第三者による評価は、将来の投資家が企業に価値があるかどうかを判断するのに役立ちます。
2種類の鑑定とは？
XNUMXつ目は、顧客フレンドリーな性格など、従業員の特性を役職に照らして評価する特性分析です。 行動アプローチでは、特定の職業における特定の行動を調べます。 比較アプローチは、ある労働者を他の労働者と対比させます。
商業鑑定とは何ですか？
収益物件の価値は、事業用不動産の鑑定において、第三者の専門鑑定士によって評価されます。
商業鑑定費用
平均で 4000 ドルを見ていますが、コストは大幅に異なる場合があります。 物件によっては、査定額が10,000ドルに達することも珍しくなく、場合によってはそれをはるかに超えることもあります。 自信がない限り、2000 ドル未満の支出を試みるべきではありません。
ただし、これにより、かなりの予算のクッションが残ります。 3000 ドルではなく 25,000 ドルを使うことを示唆するものは何ですか? より公正な価格体系を持つ鑑定士を選択することは重要ですが、考慮すべき要素はそれだけではありません。 物件の特性や必要な報告書、査定理由などにより、査定額が変動する場合があります。 状況をより正確に把握するには、もう少し深く掘り下げる価値があります。
商業鑑定費用に影響を与える側面
以下は、商業鑑定のコストに影響を与える側面の一部です。
＃1。 仕事の分野
タスクの範囲は、ビジネス評価プロセスに影響を与えるもう XNUMX つの要因です。 すべての作業範囲には、評価料金に影響を与える可能性のあるさまざまな調査、分析、およびレポートのニーズがあります。
例として、大きなトラック ストップを考えてみましょう。 認定されたはかりと修理サービスを提供することに加えて、トラック ストップはガソリンを販売し、コンビニエンス ショップ、XNUMX つまたは複数のレストラン、シャワー、およびその他の設備を備えている場合もあります。 一部のトラック ストップは、理髪店や診療所などの補助サービスを提供する企業にスペースをリースしています。
ビジネスを評価するプロセスでは、レストラン、ガソリン スタンド、ショップ、およびトラック ストップの場合の車両修理ビジネスの市場を考慮することができます。 予想されるように、より大きな、またはより複雑なスコープは、確実に評価料金に影響を与えます。
商業鑑定費用に影響を与えるその他の要因
その他の要因が、ビジネス評価レポートの費用に影響を与える可能性があります。 企業評価のコストを評価する際には、次の基準が考慮されることがよくあります。
- 当該物件の所在地： 市場活動がほとんどない農村部や地域の不動産は、特に鑑定士が信頼できる第三者からデータを購入する必要がある場合、関連する市場データを収集するために多くの作業が必要になる場合があります。
- 関連物件への訪問が必要な場合： 遠く離れた場所や州外にある物件の価格を設定するときは、交通費を考慮することが重要です。
- より詳細な情報が必要な場合: 鑑定士は、ホテルなどのさまざまな商業施設について、対象物件に関連する特定の市場情報を収集するよう依頼される場合があります。 STR, Inc. (Smith Travel Research) のような評判の良い企業は、鑑定士に役立つ市場データを含むさまざまな専門市場調査を有料で提供しています。
- 単一または複数の商業的評価に関するレポートの取得: 一度に多くの商用評価を注文し、必要な調査と分析がすべて同じであれば、助かるかもしれません。
商業用不動産の価値をどのように決定しますか?
商業資産を評価するための最も一般的な戦略は、最近の比較可能な販売取引に基づいて評価することです。
XNUMXつの査定方法とは？
比較アプローチ、収益アプローチ、およびコストアプローチは、歴史的に鑑定実務によって認められてきたXNUMXつの主要な鑑定方法です。
査定の7つのステップとは？
従業員の業績を評価する方法: 7 ステップ (画像あり) - wikiHow
- 開発とパフォーマンスに関するデータを収集します。
- 終了したら、達成したことをリストします。
- 自己評価を終了します。
- 開発計画を立てる。
- 次のシーズンの目標をドラフトします。
- マネージャーにあなたの計画を知らせてください。
- 心を開いてください。
- 結論。
商業鑑定給与
米国の商業鑑定士の平均年収は 43,866 ドル、つまり 21.09 時間あたり 10 ドルです。 商業鑑定士の最低 28,000% の年収は約 10 ドルで、最高 67,000% の年収は約 XNUMX ドルです。 ただし、事業鑑定士が稼げる金額は、働く場所によって異なります。 アラスカ、カリフォルニア、ニュージャージー、ハワイ、ニューヨークは、商業鑑定士の収入の上位 XNUMX 州です。
商業鑑定の専門家は、さまざまな業界で何を稼いでいますか?
以下は、さまざまな業界における商業鑑定士の給与の例です。
- 保険業界は、商業鑑定士に年間平均 51,361 ドルの給与を支払っています。
- 金融業界の収益は 48,176 ドル
- 商業鑑定士は、公共部門からの最低賃金を受け取ります。 この業界の商業鑑定士の平均給与は 38,685 ドルです。
商業鑑定士にとって最高の支払い産業
| ランク | 業種 | 平均給与 | 時給 |
| 1 | 保険 | $51,361 | $24.69 |
| 2 | ファイナンス | $48,176 | $23.16 |
| 3 | 不動産 | $44,425 | $21.36 |
| 4 | 政府・公共機関 | $38,685 | $18.60 |
商業鑑定会社のサービス
以下は、商業鑑定サービスを提供する企業の例です。
＃1。 CBRE
CBRE は、商業鑑定サービスを提供する最初の会社です。 その評価サービス部門は、正確で信頼できる商業用不動産の評価、評価、およびアドバイザリー サービスを世界中で提供し、顧客が有利な不動産投資を行うのをサポートしています。 オフィスビルから開発用地まで幅広く取り揃えております。 提供されるサービスには、市場価値、新規株式公開 (IPO)、住宅ローンのセキュリティ、仲裁とコンサルティング、課税、賃貸審査、取引サポートなどがあります。
＃2。 クッシュマン＆ウェイクフィールド
Cushman & Wakefield は、商業鑑定サービスのリストで 60 番目の会社です。 彼らは、オフィスビルの研究に完全に専念する評価およびコンサルティングの専門家の最初のグループを設立しました。 同社のオフィス評価およびアドバイザリーの専門家グループは、評価機関 (MAI) の XNUMX 人を超える有資格メンバーを含む、オフィス評価問題の専門家で構成されています。
複数の不動産ポートフォリオの評価、費用分析、実現可能性と影響の調査、買収の評価、借り換え、内部使用、および不動産目的は、提供されるサービスのほんの一部です。
＃3。 ヴァルブリッジ プロパティ アドバイザーズ
私たちのリストにある、商業鑑定サービスを提供するもう 200 つの会社は、Valbridge Property Advisors です。 これは、69 の MAI、675 の拠点、および XNUMX 人を超えるスタッフを擁する、全国的に認められた独立した商業評価会社です。 彼らは、確立された価値の方法論、現地市場の理解、および客観的な基準に基づいて客観的な評価を提供します。
＃4。 バワリー鑑定
商業鑑定サービスを提供するもう XNUMX つの優れた会社は、Bowery Appraisal です。 ビッグデータと豊富な知識を活用することで、商業評価業界を再定義しています。 革新的なテクノロジーの助けを借りて、鑑定士は、卓越した品質と一貫性のある仕事を提供しながら、より迅速かつ効果的に作業することができます。
ゼロからの開発、集合住宅、複合用途、オフィス、土地、手頃な価格の住宅、工業用および倉庫、小売店、コンドミニアムおよび協同組合、セルフストレージ、およびその他のサービスが提供されています。 フレディマックとファニーメイからの借り物。な
＃5。 担保管理
商業鑑定サービスを提供するリストの最後の会社は、Collateral Management です。 必要な資格を持つ担保管理の専門家が、お客様の鑑定ニーズを真剣に受け止め、可能な限り巧みに管理します。 次のサービスが提供されます: テーマ パーク、ガソリン スタンド、ゴルフ コース、商業開発、ホテル、診療所、集合住宅、空き地、自動車販売店、自動車修理、洗車、地役権分析。
まとめ
商業評価は、家を購入する人が支払いを行う前に満たさなければならないチェックリストの XNUMX つです。 場合によっては、査定の結果、その物件が過大評価されていたことが判明し、購入希望者が売り手に値下げを持ちかけることがあります。 それ以外の場合も、修正が必要な多くの損傷が明らかになる場合があります。 全体として、それはすべての家の不可欠な部分です。
商業鑑定に関するよくある質問
認可された不動産鑑定士はテキサス州でいくら稼いでいますか?
テキサス州の不動産鑑定士の年収の中央値は 74,500 ドルです。 テキサス州の不動産鑑定士の給与範囲は、教育レベル、経験年数、求められる会社の種類、さらにはヒントやインセンティブなどの要因に応じて、29,500 ドルから 199,500 ドルの範囲になります。
商業用不動産の鑑定はどの程度正確ですか？
査定額は、その後の 10 四半期で発生する販売価格よりも平均で 5% 高いか低いことがわかります。 多くの場合、査定額は価値の XNUMX% ずれています。これは、正と負の変動を相殺できるポートフォリオ コンテキストを使用した場合です。
参考文献
