建物のデザインと更新の質は、住宅の市場価値に影響を与える XNUMX つの側面にすぎません。 不動産の仕事をしていると、不動産の価値について意見を求められることがあります。 不動産業界のエージェントやブローカーは、不動産の CMA をマスターすることで、顧客により良いサービスを提供できます。 この記事では、不動産における CMA レポートの作成方法について説明します。 乗り心地をお楽しみください！
不動産業界のCMAとは何ですか?
住宅販売者は、不動産の CMA を使用して最適な掲載価格を見つけることができます。 「最良の」価格であれば、売り手が赤字になったり、潜在的な買い手を思いとどまらせたりすることはありません。 不動産分野の CMA は、購入者が住宅の価格が競争力があるかどうか、競争力がある場合はいくらで提示するかを判断するのに役立ちます。
不動産における CMA は、対象物件を、場所、規模、設備の点で同等の他の物件と比較することです。 CMA は、同じ地域での同等の売上に基づいている場合に最も効果的に機能します。 当然のことながら、流通量の少ない不動産市場や地方の不動産市場では、近隣で過去 XNUMX ～ XNUMX か月以内に販売された住宅を特定するのは困難な場合があります。 ただし、このような状況では、正式な評価が最善の行動である可能性があります。
CMA 対 鑑定
不動産における CMA は、類似の住宅の販売価格に基づいて住宅の価値を評価するものです。 この大まかな数字を手に入れて、潜在的な買い手と価格交渉を始めることができます。 鑑定は、適切な国家資格を有する鑑定士が実施する必要があります。 鑑定士は同じ近隣にある同等の住宅を調べます。 現在の市場状況を徹底的に分析した後、住宅の市場価値が決定されます。 ただし、貸し手は不動産の評価額に基づいて融資額を決定します。
市場の比較分析には何を含めるべきですか?
結局のところ、CMA には少なくとも XNUMX ～ XNUMX 軒の同様の住宅に関するデータが含まれる可能性が高くなります。 コンプは、あなたの不動産と同様の属性を持つ、最近販売された住宅の近くにある必要があります。 あなたの住宅の推奨掲載価格は、その地域で最近販売された住宅の価格と比較されます。 市場の平均日数や価格変動などの追加の市場データが一部のブローカーから提供される場合があります。
CMA レポートの要素
CMA レポートの要素は次のとおりです。
- ご年齢
- 調子
- スタイル (ケープコッド、牧場、植民地時代など)
- 面積
- 冷暖房システム
- 暖炉やプールなどの追加設備
- 販売価格
- ヤードサイズ
- 庭の設備 (造園やパティオなど)
- 寝室の数
- バスルームの数
- 調整後販売価格
- 平方フィートあたりの調整後の価格
不動産業界でCMAを行う方法
不動産で CMA を行う方法をお考えですか? そのために必要な手順は次のとおりです。
＃1。 早く始める
不動産における CMA は、売買取引のできるだけ早い段階で作成する必要があります。 不動産を売りに出す前に、比較市場分析 (CMA) を行うと、妥当な提示価格を決定することができます。 不動産業者は顧客との面談後、比較市場分析 (CMA) を作成する場合があります。
#2. 物件の位置を評価する
不動産で CMA を実行する最初のステップとして、不動産の所在地を調査できます。 地域内の公園、学校、レストランなどはすべて、住宅の希望価格に影響を与える可能性があります。 人々は住宅の近くに住むために割増料金を支払うことをいとわないため、住宅価格はこれらの要因に大きく影響される可能性があります。 エリア全体を説明するときは、歩道、木々、周囲の家の状態を考慮してください。 不動産の専門職として進歩し、地域社会や地元の住宅所有者が持つ価値観に精通するにつれて、このプロセスが自然になるかもしれません。
#3. 物件に関する詳細を収集する
住宅の築年数と面積は、物件情報に含めることができる基本情報の XNUMX つの例です。 不動産におけるより詳細な CMA は、直接訪問中に収集された追加情報の結果である可能性があります。 仕上げ、状態、レイアウト、景観、アップグレードは、家の価値を決定する際に考慮される可能性のある側面のほんの一部です。
#4. 比較可能な住宅を探す
あなたの家と、あなたの家から XNUMX マイル以内に最近販売された XNUMX ～ XNUMX 軒の住宅を比較することで、最良の結果が得られます。 一般的な価格は急速に変動するため、過去 XNUMX ～ XNUMX か月以内に販売された住宅のみを検討することをお勧めします。 これは、特定の場所では他の場所よりも簡単に実行できる場合があります。 新しい地域では、家のデザインに統一性が見られるかもしれません。 他の場所の物件は互いに大きく異なる場合があるため、販売している物件にできるだけ近い物件を選択することが重要です。
地方に住んでいる場合、または売りに出されている住宅があまりない場所に住んでいる場合は、推奨される距離を超えて検索範囲を広げる必要がある場合があります。 可能であれば、同じような雰囲気の近くのエリアに移動するようにしてください。 信頼できる予測を得るために、必要に応じて変更を加えることができます。
#5. 調整の検討と計算
各機能の金銭的価値を確認することで、自宅とコンプ間の差異を説明できます。 指標の XNUMX つは、地域の寝室数など、アメニティごとの付加価値です。 これらの数字は、お住まいの地域の不動産業者から入手できる場合があります。 もう XNUMX つのオプションは、その地域で同等の住宅価格を調べて、その数値を使用することです。 これらの数値は、お住まいの地域によって異なる場合があります。 不動産業者は、変更を加える際に、比較可能な住宅の特徴を評価するために「優れている」「劣っている」などの表現を使用します。 追加のベッドルームの品質は、小さなバスルームの品質よりも高くなります。
調整は、計算に使用される類似の家の値を変更することで計算できます。 同様の住宅に寝室が XNUMX つあり、販売している住宅には寝室が XNUMX つしかない場合、もう一方の住宅の方が高品質です。 その家はおそらく他の人にもっと高値で売れたでしょう。 追加の寝室の価値を同等の販売価格から差し引いて、新しい価格を算出します。
#6. 平方フィートあたりの販売価格を決定する
平方フィートあたりの調整価格は、同様の各住宅の調整価格を使用して決定できます。 各住宅の価格をその平方フィートで割って、この数値を導き出しました。 決定した改訂価格を利用することで、より情報に基づいた物件の比較が可能になります。 調整後の価格から、平方フィートあたりの価格をおおよそ知ることができますが、販売ごとに異なります。 場合によっては、住宅の価格はいくつかの無関係な要因の影響を受けることがあります。 買い手が家の代金を現金で支払ったか、売り手が親戚に特別取引をした可能性があります。
公正な価格を設定するためにさらに詳しい情報が必要な場合は、同様の住宅の物件掲載エージェントに問い合わせることができます。 この相違点を強調するために、不動産の CMA に特別な注釈を付けることができます。
利用可能なプログラムの XNUMX つを使用すると、優れたデザインの CMA レポートでクライアントに好印象を与えることができます。 比較対象をグループ化することで、クライアントが比較対象を簡単に直接比較できるようにします。 通常、CMA の表紙のグラフには XNUMX ～ XNUMX つの比較可能なプロパティが並べて表示されます。 下の欄に、販売価格、平方フィートあたりの調整価格、およびそれぞれの比較対象の写真を記載してください。 クライアントは、この方法でデータを迅速かつ簡単に比較できます。
不動産業者から CMA を取得する方法
住宅をリストアップするために潜在的な顧客と会うとき、ほとんどの不動産業者は無料の CMA を提供します。 これは、エージェントがあなたと取引する前に専門知識を実証し、信頼を得る方法です。 ただし、すべての CMA レポートが品質と精度の点で同等に作成されているわけではありません。 成功の可能性を最大限に高めたい場合は、地元の市場に精通した不動産業者に相談する必要があります。 お客様のニーズに基づいて、事前に審査された不動産業者とマッチングする無料ツールを使用することをお勧めします。
不動産分野の CMA は顧客にどのようなメリットをもたらしますか
比較市場分析 (CMA) が売り手にとって役立つ理由は簡単にわかります。 最近販売された、または現在契約中の同様の住宅と比較することで、自宅の現在の価値をより正確に把握できます。 しかし、購入者は CMA をベンチマークとして使用することで利益を得ることもできます。 彼らは提供する金額が少なすぎることも望んでいませんが、支払いが多すぎることも望んでいません。 また、CMA の助けを借りて、これらの危険の両方を回避できます。 彼らは、興味のある住宅の市場における競争のレベルを評価することができ、支払ってもよい金額についてしっかりとした制限を設定することもできます。
状況が何であれ、客観性はあらゆる種類の購入者が切望しているものです。 彼らは、住宅の価値を決定するために使用される評価方法が健全であり、信頼できるデータに基づいているという絶対的な保証を得る必要があります。 なぜ？ なぜ？ それは彼らの神経を落ち着かせ、潜在的に危険な状況で行動を起こすよう促すからです。
不動産業界のCMAは不動産業者にどのようなメリットをもたらすのか
不動産分野のCMAは、自分の価値を確立し、他人からの尊敬を得る素晴らしいツールです。 生データだけでなく、そのデータに基づいた分析、解釈、結論も表示することで、実質的に「私は地元の専門家であり、この市場を詳細なレベルで理解するために懸命に努力してきました」と言っていることになります。 、そして私は他のエージェントが提供できない種類の価値をもたらします。」
言い換えれば、CMA はプロのように交渉するために必要な保証を提供します。 客観性は主観的な判断よりも強いので、それに頼ってもよいでしょう。 あなたのオファーや価格を裏付ける確かな証拠があれば、それを拒否するのは困難です。 ダイレクト メール キャンペーンの一環として、潜在的な顧客に CMA を送信することがあります。 住宅所有者が何を想定しているかにもかかわらず、地元の住宅市場で何が起こっているかを住宅所有者が認識していることはほとんどありません。 自分の家の現在の価値を教えられる人はほとんどいないでしょうし、自分の住んでいる地域の不動産の実際の販売価格を知っている人はさらに少ないでしょう。
不動産分野の CMA (はがき、パンフレット形式のパンフレット、または電子メールでの短いものでも) は、見込み顧客が真剣に転職を検討するのに役立つ可能性があります。 おそらく、見込み客をリードに変え、さらに顧客に変えるために必要なことは、他のエージェントが提供しないようなタイミングでそのような情報を彼らに提供することだけでしょう。
比較市場分析は正確ですか?
不動産仲介業者が住宅の価値を見積もる際に使用できる優れたツールは、不動産の CMA です。 不動産業界の CMA は多くの場合信頼できますが、住宅が希望価格で売れることを保証するものではありません。
不動産では、CMA の信頼性は、選択された比較対象の品質に大きく依存します。 結果は競技の種類によって異なります。 これは、比較を可能な限り類似させながら、差異を調整することの重要性を強調しています。 このアプローチでは、最も有益な結果が期待できます。 ただし、市場は流動的であるため、住宅の最終販売価格は提示価格と異なる場合があります。
不動産分野のCMAを無料で取得できますか?
ほとんどの代理店が提供しているこの無料サービスを利用することで、エージェントとの仕事を約束する前にエージェントの仕事の雰囲気を知ることができるかもしれません。 あなたの地域と市場の専門家である不動産業者を見つけるには、比較市場分析 (CMA) の内容を知ることが重要です。
面接プロセスの一環としてコンプ分析を実行するときは、最も高い価格設定のエージェントを選択するように注意してください。 売り手がこれを行うと、そもそも金額がつり上げられていたことに気づくことがよくあります。
不動産におけるCMAの目的
不動産業者や仲介業者は確かに CMA を実施しなくてもやっていけますが、CMA を実施することで生産性が向上する可能性がある方法があります。 代理店は比較市場分析を実施して、利益の最大化と買い手の利益の間でバランスのとれた販売価格を提案することがあります。 不動産分野の CMA は、クライアントが可能な限り最高の取引を獲得できるように支援したいブローカーにとって便利なツールです。 あなたとあなたのクライアントのクロージングプロセスを合理化することに加えて、事前に CMA を実施することで、最終評価に可能な限り近い価格を設定することができます。
CMA は評価と同じですか?
不動産分野の CMA は、あなたとあなたのエージェントに、同じ地域にある同じ物件の販売価格に関する情報を提供します。 対照的に、鑑定評価では、不動産の価値について専門家の意見が得られます。
不動産の CMA はどのように計算しますか?
平方フィートあたりの最低および最高のコンプ価格と対象物件の合計平方フィートを乗算すると、CMA 範囲が得られます。 一般的な測定の平均結果。 対象不動産の平方フィート数に、比較可能な販売の平方フィートあたりの価格を乗じた値 = 最低許容オファー価格。
最終的な考え
CMA は、不動産業者が顧客の住宅を売りに出す価値を住宅販売者に説得する際に使用できる便利なツールです。 これは、適切なリソースを利用し、比較可能な特性を特定し、データを収集し、それらすべてを整理された、目を引く、わかりやすい CMA レポートにまとめることで行われます。 リスティングおよび不動産市場のデータは、リスティングのリードを変換し、新しいリードを生み出すために利用される可能性があるため、コンペレポートの作成方法を学ぶことが重要です。
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参考文献
