有害な所有物：それがどのように機能するか; ルールと要件

まれに、あなたの所有物に侵入してそれを占有する侵入者が、その所有物を合法的に所有する場合があります。 これは、法律では「不利な所持」と呼ばれています。 ここでは、カリフォルニアやフロリダなどのさまざまな州の不利な所有の要件を確認できます。

不利な所有とは何ですか？

不利な所有は、他の誰かの土地に住んでいる、または所有している誰かに所有権を与える法的概念です。 所有者は、真の所有者の権利を侵害し、資産を継続的に所有しているかどうかなど、特定の条件が満たされた場合に、資産の所有権を付与されます。 不利な所持はしばしば これは口語的な用語ですが、不法占拠者の権利 記録された法令ではなく、概念のために。

不利な所有はどのように機能しますか？

先に述べたように、不利な所有とは、ある当事者が他の人の所有物を所有することによってその所有権を取得するという法的な状況です。 これは、所有者の知識の有無にかかわらず、意図的または意図せずに発生する可能性があります。

故意に不利な所有をしている状況では、侵入者または不法占拠者（他人の土地を不法に占領している人）が、他人の土地に住んだり、乗っ取ったりする目的で、故意に他人の土地に侵入します。 状況によっては、不利な所持が意図しない場合もあります。 たとえば、住宅所有者は、隣人の所有物の境界に足を踏み入れて侵入したことに気付かずに、庭を隔てる柵を建設する場合があります。 いずれにせよ、時には査定人として知られている不利な所有者は、その財産に対する権利を持っています。 さらに、申立人が不利な所有権を確立することに成功した場合、彼らは土地の所有者に補償することを強制されません。

不利な所有権を確立することに成功した査定人は、土地所有者に支払うことを強制されません。

不利な所有を証明するための要件は、管轄によって異なります。 多くの州では、申立人が成功するためには、固定資産税と証書の支払いの文書が必要です。 各州には、記録の土地所有者が請求を無効にできる期限があります。 たとえば、州の基準が20年で、家主が19年目に問題の住居の塗装やその他の維持費を支払う場合、申立人は不利な所有を証明するのに苦労します。 とはいえ、土地所有者は、所有する資産の使用に関する契約に署名することにより、不利な所有の危険性をできるだけ早く排除することが推奨されます。

英国での不利な所有

2002年の土地登記法の採択により、英国では不利な所有を開始することがますます困難になっています。法律によると、土地がXNUMX年間未登録のままである場合、不利な所有者は新しい登録所有者になることを申請できます。 次に、レジストラは、現在登録されているタイトル所有者である人に通知します。

登録された所有者がXNUMX年間、不利な所有者を拒否しようとしない場合、所有権を譲渡することができます。 法律は、状況を知らされない限り、人々は称号を失うことはないと規定した。

米国における不利な所有要件

不利な所有権を取得するには、少なくともXNUMXつの条件を完了する必要があります。 ただし、一部の州では、追加の不利な所有要件が課されています。

• 実際の所持： 不利な所有者は、草刈りや収穫など、単に土地を歩くのではなく、物理的に土地を使用する必要があります。
• 敵対的な所有： 不利な所有者は、元の所有者の許可なしに土地を使用したに違いありません。
• オープンで悪名高い使用： 不利な所有者は、目に見える方法でプロパティを使用する必要があります。 これは、元の所有者が誰かが申し立てを行う可能性があると結論付けることができるようにするために行われます。
• 連続使用： 期間中、不利な所有者は継続的に財産を保持しなければなりません。
• 専用： 不利な所有者は唯一のユーザーでなければなりません。 元の所有者がその期間中に土地を使用した場合、不利な所有権を主張することはできません。

不利な所有権の主張が法廷でどのように解決されるか

法的財産の所有権に関する質問は、家の売却など、さまざまなシナリオで発生する可能性があります。 たとえば、タイトル保険会社は、隣人のガレージが物件の真上に立っていることが判明したため、物件が売却されたときに保護を与えることを拒否する場合があります。

このような状況で土地所有に関する問題が発生し、関係者が合意に達することができない場合、問題は法廷に持ち込まれる可能性があります。 財産所有者は、侵入者（たとえば、ガレージが侵入している隣人）を訴えることができます。または、侵入者は、誰が何を所有しているかを判断するための裁判所への要求である「静かな称号」を求めて訴訟を起こすことができます。

特定の考慮事項

サイバースクワッティング、著作権の乱用、パテントトロールなどの知的財産権の乱用を抑制するための潜在的な救済策として、不利な所有が提示されています。 知的財産と物理的財産の両方に適用される不利な所有は、乱用者が商標や特許などのポートフォリオを積極的に利用することに、ただ座って真のイノベーターが彼らの領域に入るのを待つのではなく、より多くの努力を費やすように駆り立てます。

土地所有権主張の法的要件

州法は、管轄区域間で大きく異なる可能性のある不利な所有の要件を規定しています。 不利な所有権の主張を決定するとき、裁判所はXNUMX要素テストを使用します。 不利な所有と見なされるには、侵入者による土地の占有は次のとおりでなければなりません。

• 敵
• 実際
• オープンで悪名高い
• 一定期間、排他的かつ継続的（通常は年単位で測定）。

この記事では、これらの各特性について説明します。 あなた（または他の人）の財産に適用される制限の詳細は、あなたの州の不利な所有法に記載されています。 以下で説明する法的所有の不利な要件に加えて、いくつかの州は、侵入者が特定の期間中に土地の地方固定資産税を支払うことを要求しています。

＃1。 不利な所持に対する敵対的な主張の要件。

「敵対的」という用語は、侵入者が馬に乗って、XNUMX人の射手が燃えていることを意味するものではありません。 不利な所持に関しては、裁判所は代わりに「敵対的」のXNUMXつの法的定義のXNUMXつを使用します。

• 単純な職業。 この基準（今日でも大多数の州が従う）は、「敵対的」を単なる土地の占有と定義しています。 侵入者は、土地が他の誰かのものであることを認識する必要はありません。

• 不法侵入に注意する。 この規制は、侵入者が財産の使用が不法侵入を構成することを認識することを要求します（つまり、不法侵入者は財産に立ち入る法的権利を持っていません）。

• 誠実な失敗。 この法律にはいくつかの州が続いており、侵入者は、無効または誤った行為に依存するなど、そもそも財産を占有する際に無実の誠実な過ちを犯している必要があります。

＃2。 不利な所有のための実際のおよび物理的な所有要件。

法廷で適用される基準の第XNUMXの部分では、侵入者はその資産を真に所有し（物理的にそこに存在し）、所有者と同じように扱う必要があります。 庭の植え付けや水やり、小屋の建設など、侵入者が土地を維持および改善しようとする試みを文書化することは、これを確立するのに役立つ可能性があります。

＃3。 不利な所有のためのオープンで悪名高い所有要件。

「オープンで悪名高い」とは、合理的な調査を試みる不動産所有者を含む誰もが、侵入者が不動産にいることを確認できなければならないことを意味します。 隣の物件に柵を建てたり、境界線のXNUMXフィート上にコンクリートの私道を注いだりする隣人はXNUMXつの例です。

＃4。 不利な所有独占的かつ継続的な所有要件。

侵入者は、土地を単独で保持する必要があり（つまり、侵入者は見知らぬ人や所有者と所有権を共有することはできません）、一定期間中断することはありません。 （これは、侵入者が物件を離れて後で戻って、物件を放棄するのに費やした時間は「継続的な」所有期間の一部であると主張することができないことを意味します。）必要な時間は州によって異なります。 それは通常XNUMX年からXNUMX年の範囲です。

州によるさまざまな不利な所有法

侵入者が土地を占有しなければならない時間の長さは、州によって異なります。 州の期間を決定するには、以下の表を参照してください。 一部の州では、侵入者はこの期間中に固定資産税を支払う必要があります。 他の州では固定資産税の支払いは義務付けられていませんが、侵入者が税金を支払った場合は、占領に必要な期間が短縮されます。 さらに、一部の法域の不利な所有法は、納税についてまったく言及していません。

都道府県	不利な所持法	継続的な所有に必要な時間（年単位）	不利な所有権を主張するために、あなたは持っていなければなりません…
アラバマ州	アラコードアン。 §6-5-200	10（証書または税金）	この期間中の資産に対する文書または証書、または支払われた税金。
アラスカ州	アラスカ統計アン。 §§09.10.030、09.45.052	10、7（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
アリゾナ州	Ariz。Rev.Stat。 §§12-522以降	10、5（証書、市区町村の場合は税金）、3（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
アーカンソー州	アークコードアン。 §§18-61-103、18-11-106	7（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
カリフォルニア	Cal。 Civ。 Proc。 コード§325	5（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
コロラド州	Colo。Rev.Stat。 §§38-41-101、38-41-108	18、7（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
コネチカット	Conn。Gen.Stat。 アン。 §52-575	15
デラウェア	Del。CodeAnn。 乳首。 10§7901	20
コロンビア特別区	DCコードアン。 §§16-1113、12-301	15
フロリダ州	Fla。Stat。 アン。 §95.12以降	7（証書または税金）	この期間中の資産に対する文書または証書、または支払われた税金。
	Ga。コードアン。 §§44-4-7、44-5-14、44-5-161以降	20、7（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
ハワイ	ホー。 牧師統計§657-31から31.5	20
アイダホ州	アイダホコードアン。 §§5-206以降	20（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
イリノイ州	735Ill。Comp。 統計アン。 §§5/13-105、107、109	20、7（証書または税金）	この期間中の資産に対する文書または証書、または支払われた税金。
インディアナ	Ind。CodeAnn。 §§32-23-1-1、34-11-2-11	10（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
アイオワ州	アイオワコードアン。 §614.17A	10
カンザス	Kan。Stat。 アン。 §60-503	15
ケンタッキー州	Ky。Rev.Stat。 §§413.010、413.060	15、7（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
ルイジアナ州	La。Civ。 コードアート。 3475、3486	30、10（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
メイン	自分。 牧師統計乳首。 14、§801	20
メリーランド	アンさんコード[Cts。 ＆ジャッド。 手順]§5-103	20
マサチューセッツ州	Mass。Gen.LawsAnn。 ch。 260、§21	20
ミシガン州	Mich。Comp。 法律アン。 §600.5801	15
ミネソタ州	Minn。Stat。 アン。 §541.02	15（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
ミシシッピー州	ミスコードアン。 §§15-1-7、15-1-13	10
ミズーリ州	Mo.Stat。 アン。 §516.010	10
モンタナ	モンコードアン。 §70-19-411	5（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
ネブラスカ州	Neb。Rev.Stat。 §25-202	10
ネバダ	Nev。Rev.Stat。 §§11.070、11.110、11.150、40.090	15（税金）、5（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
ニューハンプシャー	NHRev.Stat。 アン。 §508：2	20
ニュージャージー	NJ統計アン。 §2A：14-30	30
ニューメキシコ州	NM統計アン。 §37-1-22	10（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
ニューヨーク	New YorkRealProp。Acts。 法律§501、511	10
ノースカロライナ州	NCGen.Stat。 §§1-38、1-40	20、7（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
ノースダコタ州	NDセント。 コードアン。 §§28-01-04以降、47-06-03	20、10（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
オハイオ	オハイオ牧師コードアン。 §2305.04	21
オクラホマ州	オクラホマ統計アン。 乳首。 12、§93	15
オレゴン	または。 牧師統計§§12.050、105.620	10
ペンシルベニア州	42Pa。短所統計§5530	21、10エーカー未満の区画にある一戸建て住宅の05を除く。
ロードアイランド	RI Gen.LawsAnn。 §34-7-1	10
サウスカロライナ州	SCコードアン。 §15-67-210	10
サウス・ダコタ	SD成文化法アン。 §§15-3-1、15-3-15	20、10（税金、証書）	記載されているより短い期間の文書または証書を持っている必要があります。
テネシー州	テネシーコードアン。 §§28-2-101から28-2-103	7（証書）	より短い期間の文書または証書が記録されます。
テキサス州	Tex。Civ。 Prac。 ＆レム。 コードアン。 §16.021以降	10、5（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
ユタ州	ユタコードアン。 §§78B-2-208から78B-2-214	7（税金）	この期間中にこの州の不動産に支払われた税金。
バーモント	Vt。Stat。 アン。 乳首。 12、§501	15
バージニア州	Va。コードアン。 §8.01-236	15
ワシントン	ウォッシュ牧師コードアン。 §§4.16.020、7.28.050	10、7（証書または税金）	この期間中の資産に対する文書または証書、または支払われた税金。
ウェストバージニア州	ウェストバージニアコード§55-2-1	10
ウィスコンシン州	Wis。Stat。 アン。 §§893.25から893.27	20、10（証書）、7（証書、税金）	上記のより短い期間中の資産に対する文書または証書および支払われた税金。
ワイオミング州	Wyo。Stat。 アン。 §1-3-103	10

フロリダの不利な所有法

不利な所有は、法的に定められた期間、財産を有効に活用することによって、人が財産の所有権を取得することを可能にする奇妙な考えです。 フロリダの不利な所有法95.18によると、人が公に他人の放置された財産に引っ越してそれを修理するとき、彼らは一定期間が経過した後にそれの所有権を得ることができます。

プロパティのタイトルを保持することの意味

不動産の所有権は、あなたが不動産の正当な所有者であることを示す法的文書です。 プロパティの所有者として、あなたはそれを変更し、所有権を別の当事者に譲渡する権利があります。

人が不動産の一部または全部を所有している可能性があるため、不動産法は複雑になります。 固定資産税の支払いを拒否した場合、または請求に「所有権の色」がない場合にも、所有権の制限が発生する可能性があります。

「タイトルの色」を使用して主張する

フロリダ州の不利な所有に関する法令95.12によると、所有者は少なくともXNUMX年間その資産に居住していなければなりません。 その占有は、「タイトルの色の下で」または固定資産税の支払いによって実行されなければなりません。 誰かが実際の土地の所有権を取得したように見えても、タイトルに欠陥があり、それを無効にする場合、これは「タイトルの色」と呼ばれます。 その結果、所有権は確立されません。

所有権の色なしで主張している間、人は彼らが財産の法的な所有者であると信じる理由はありません。 これは通常、不法に敷地内に侵入した侵入者が資産の所有権を主張しようとしたときに発生します。

人が所有権の色で財産を主張する場合、裁判所が財産に対する主張を認めるためには、特定の要件を満たさなければなりません。

フロリダの不利な所有法の要件

各不利な所有権の主張は、XNUMXつの基本的な要件を満たす必要があります。

• 敵意： 所有者は、自分が他人の土地を侵害していることを意識しているか、欠陥のある証書に頼るなどの合理的な誤りを犯している必要があります。
• 実際の所持： これは、所有者が土地に物理的に存在し、それを自分のものとして扱うことを必要とします。
• オープンで悪名高い所持： これらの基準を満たすために、プロパティの所有物を秘密にすることはできません。
• 独占的かつ継続的な所有： この場合、所有者は他の人と所有権を共有することはできず、法的に許可された期間、資産を所有している必要があります。
• 改善： 所有者は、土地の大きな囲いから主張された財産を改善、耕作、または保護している必要があります。

不利な所有の法則によれば、人が他人の放置された財産に公に引っ越してそれを改善するとき、一定の期間が経過すると、その人はその財産の所有権を得ることができます。

カリフォルニアでの不利な所有

以下の表は、カリフォルニア州の不利な所有に関する法律の基本をまとめたものです。

コードセクション	Civ。 Proc。 §§318, 325, 328
職業に必要な期間	5歳。 と税金の支払い
地主が地主の障害に挑戦/影響を与える時間	障害のある場合：20歳。 障害が解消された後：5年。
改善点	–
税金の支払い	5年必要
税務査定人からの称号	–

プロパティの境界を決定する方法

よくわからない場合は、売却、賃貸、または義務の担保の対象となる資産は、正しく定義または記述されている必要があり、測量士のフィールドノートに基づいている必要があります。土木技師。 敷地境界線を識別して説明するためのリソースは次のとおりです。

• 証書は、不動産の権利、所有権、または利益を被付与者に譲渡する、付与者によって正式に実行および付与された書面による文書です。
• 土地の区画の面積を測定および決定するための手順を調べます。
• 郡の記録係は、一般に公開されている資産の記録の記録を保持するものとします。

カリフォルニアでの不利な所有のXNUMXつのケース

カリフォルニアでは、他人の土地を請求しようとしている人が、少なくともXNUMX年間それを利用するだけでなく、固定資産税も支払わなければならない場合に、不利な所有が発生します。

ディミックv。ディミック58Cal。 @d 417,421、424Cal.Rptr。 856p。 374d（2）

土地はXNUMX人の息子に譲渡されましたが、そのうちのXNUMX人だけがそれを耕作しました。 その息子は静かなタイトル訴訟を起こした。 裁判裁判所は彼らが借地権に加わったと裁定し、控訴裁判所は裁判裁判所の決定を支持した。

228Cal。 アプリ。 2d 474、489 James v.LeDelt（1964）

これは、幅400フィートのエリアでの意見の相違であり、原告は、問題のエリアからキャビンを削除するよう要求しました。 合意された境界、不利な所持、禁反言、および懈怠に基づいて、裁判裁判所は被告に有利な判決を下しました。 裁判官は、原告が争われている財産に対する権利、利益、または所有権を欠いていると判断しました。

128カロリーアプリ。 2d 72、75、Maddenv。AlphaHardware＆Supply Co.（1954）

原告がXNUMX年間所有し、XNUMX年間税金を支払ったと主張する、不利な所有を伴う財産紛争。 被告は上訴し、上訴裁判官は命令を支持した。

不法占拠者から身を守る

不法占拠者とは、合法的に不動産を占有しているが、所有、賃貸、または所有者からの許可を得ていない人のことです。 カリフォルニアでは、不法占拠者は権利を持っており、不利な所有を通じてあなたの財産を盗むことができます。 それは起こりますので、あなたの権利を認識し、あなたの所有物を保護してください。 ここにいくつかのアイデアがあります：

• 時間通りにあなたの税金を提出してください。
• 賃貸物件のテナントの流れを安定させてください。
• 転貸が許可されていないことをリースで明示します。
• あなたができないときあなたの財産を監視するために不動産管理者を雇ってください。
• あなたの家が良いセキュリティシステムを持っていることを確認してください。

不利な所有制限

不利な所持は、すべての状況で利用できるわけではありません。 たとえば、政府所有の土地の所有権を取得するために使用することはできません。

ホームステッド対不利な所有

実際には、不利な所有は家を建てることに似ています。 住宅建設では、新しい所有者は、それを使用および改善する限り、記録に明らかな所有者がいない政府所有の土地または財産を手渡されます。 ホームステッドは、土地を使用しないと土地を失う可能性があります。 不利な所有は、生産的な使用のために曖昧な所有権を持つ土地を解放することによって同様に機能することができます。

一方、不利な所有は、ホームステッドでは不可能な方法で悪用される可能性があります。 XNUMXつの農場の間に非公式の地役権がある場合、たとえば、ある農民の柵にXNUMXエーカーの隣人の土地が含まれている場合、書面による地役権の取り決めがない場合、それを使用する農民は不利な所有権を主張し、文字通りその土地の塊を噛むことができます。

不利な所有はどのように確立されますか？

所有者は、実際の所有または計画された所有を実証する必要があります。 これは、土地からすべての人々を排除したいという願望を伴いますが、所有権ではなく所有によってのみです。

＃1。 証拠

「財産の性質と価値、適切で自然な使用方法」、および所有者自身の利益を維持するための所有者の行動がすべて考慮されます。 たとえば、柵の建設は、一般に、不利な所有の「可能な限り強力な証拠」と見なされています。 所有者が土地でより多くのことをした可能性があるという証拠は考慮されていません。 所有権の誤った信念または求められた場合に支払う準備ができていることは、所有の証拠として同様に許容されません。

＃2。 料金と税金を支払う必要があります

料金と税金の支払いは証拠の要素として重要ですが、それは決定的なものではありません。 一方、料金の支払いに消極的であるということは、獲得するという目的に反します。

所有者が所有権を取り戻すことは可能ですか？

所有権を回復するために、所有権の期間は重要ではないことを強調することが重要です。 たとえば、45分間の所有権は、19年間の不利な所有権を一掃することができます。

ドキュメンタリーの所有者には、所有権を取り戻すためのXNUMXつのオプションがあります。

＃1。 物理的なエントリを介して

制限期間が満了する前に、土地の権利を再主張する必要があります。 これには、所有者の撤去などの主要な活動と、柵やその他の構造物の撤去などの小さな行為の両方が含まれます。 所有者は、「取り戻すことを意図して」所有権を取り戻す必要がありますが、暴力や力によってそうすることはできません。 口頭または書面による抗議、および住宅ローンやリースなどの法的取引は、差し押さえの対象にはなりません。

＃2。 法的手続きにより

裁判所の手続きが開始されると、不利な所有の時期が終了するため、「最初に訴訟を起こし、後で交渉する」ことをお勧めします。 このプロセスは、所持命令を確保することを目的とした所持召喚状の発行と提供から始まります。 制限期間内に訴訟が開始された場合、不利な所有者の権利は終了します。 この召喚が却下された場合、この日に新たに時間が始まります。

不利な所有を回避する方法

＃1。 あなたがそれを所有している場合はあなたの財産に目を光らせてください。

固定資産税の記録をチェックして、この人（または他の誰か）が不利な所有権の主張をしていると感じた場合に、その資産に税金を支払ったかどうかを確認します。 侵入者が財産の所有権を取得するのを防ぐために、次の手順を実行できます。

＃2。 「不法侵入禁止」の標識を掲示し、ゲートを使用して侵入を阻止します。

これは侵入者を防ぐための賢明なアプローチですが、多くの州では、標識やゲートがあると、土地を所有している侵入者による請求からあなたを保護できないことに注意してください。

＃3。 誰かにあなたの土地を使用する正式な許可を与え、彼らから書面による承認を得てください。

たとえば、誰かにあなたの財産に駐車する許可を与えたり、あなたの財産を横切って近道をしたり、庭を作ったり作物を育てたりすることができます。 これは、不利な所有権の主張だけでなく、あなたの土地全体の地役権（使用許可）の主張も打ち負かすことができます。

＃4。 警官を呼んでください。

弁護士を呼んで。 家主の所有物から侵入者を追い出すために、あなたは訴訟を起こす必要があるかもしれません。 あるいは、あなたはあなたの財産からの建設の撤去を命じるために裁判所を求めるかもしれません。 あなたは、侵入者があなたの州の法律の下で不利な所有権の主張を成功させるのに十分長い間あなたの財産にいる前に行動しなければなりません。

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侵入者による支援の取得

誰かがあなたの財産に侵入していると感じたら、あなたはあなたの地域の弁護士と話すことができます。

一部の州では、侵入者が指定された期間に固定資産税を支払う必要があります。 一部の州では、文書に法的に欠陥がある場合でも、侵入者が資産の所有権を示す文書（証書や所有権など）を持っている必要があります。 不利な所持の詳細については、州の法律を参照してください。

不利な所有に関するFAQ

7年後に土地を請求できますか？

不利な所有者は前任者の不利な所有に頼ることができます。したがって、7年間不利な所有者から土地を購入する人は、タイトルを主張するためにさらに5年間所有し続ける必要があります。

不利な所持に異議を申し立てることはできますか？

登録された土地の「不利な所有」のXNUMX年後、当事者は、現在の所有者の代わりに新しい所有者として登録するために土地登記所に申請することができます。

不利な所持の申請はどのくらいですか？

これらのアプリケーションの大部分は9か月以内に完了しますが、例外的な状況ではさらに長い時間がかかる場合もあり、最大11か月かかる場合もあります。

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