不動産市場で資金を活用できるという見通しは魅力的かもしれませんが、頭金を支払うのに十分な現金が手元にない場合はどうすればよいでしょうか? 不動産投資信託（REIT）の株式を購入することは、初期に多額の現金支出をすることなく不動産投資を始めるための選択肢の XNUMX つです。 彼らは寛大な配当金を支払ってきた歴史があり、インカム投資家の間で人気のある選択肢となっていますが、欠点がないわけではありません。 この記事では、REIT株式投資について、投資方法、投資に最適なREITについて解説します。
REITとは
「REIT」とは、不動産の所有、管理、融資を通じて収益を生み出す事業のことを指します。 投資信託と同様に、不動産投資信託 (REIT) を利用すると、一般の人々が不動産に投資し、その価値の上昇による恩恵を享受できるほか、配当ベースの収入や総収益を得ることができ、地域経済の発展を促進することができます。そして活性化。
投資家は、企業や投資信託、上場投資信託（ETF）の株式を購入することで、不動産投資信託（REIT）を通じて不動産ポートフォリオにアクセスできます。 また、不動産投資信託（REIT）の投資家は会社が得た利益の一部を受け取りますが、不動産の購入、管理、資金調達を自分で行う必要はありません。 アメリカの約150億XNUMX万世帯が退職金口座に何らかの不動産投資信託（REIT）を保有している。
REITを理解する
REIT は課税所得の大部分を株主に分配するため、利益に対する法人税の支払いが免除されます。 REIT はその独自の法的地位により、非 REIT よりも不動産を取得するのに有利な立場にあります。
本質的に、REIT は不動産投資から収益を生み出し、それを株主に分配します。 REIT の配当は四半期ごとに支払われ、株価が上昇すれば値上がりの可能性があります。
一部の不動産投資信託は他よりも幅広いポートフォリオを持っていますが、他の不動産投資信託は特定のニッチに焦点を当てています。 不動産を購入したり、不動産投資クラブに参加したりするための手持ちの現金がない場合でも、REIT を通じて不動産に投資できます。 さらに、不動産投資信託（REIT）が主要株式市場で公開取引されています。
不動産投資信託（REIT）とは何ですか?
ほとんどの不動産投資信託 (REIT) は、スペースを貸し出し、家賃を徴収し、株主に資金を渡すという単純なビジネス モデルで運営されています。 住宅ローンREITは不動産所有者ではなく、むしろ不動産投資家です。 これらの不動産投資信託は、保有する資産に対して利息が得られます。
企業が不動産投資信託（REIT）として分類されるには、IRC に基づく特定の要件を満たす必要があります。 収益を生む不動産の長期所有は、株主への利益の分配と同様に必須です。
REIT とみなされるには、企業は次の基準を満たさなければなりません。
- 資産の少なくとも 75% を土地、現金、国債などの有形投資に置きます。
- 不動産の売却、家賃収入、住宅ローンの利子などでお金の大部分を稼ぎます。
- 株主への配当は年間課税所得の少なくとも90％を占める必要があります。
- 法人課税の対象となる法人として存在すること
- 理事や理事などの監督者のグループを作る
- 初年度の終わりまでに少なくとも XNUMX 人の投資家がいる。
- 会社の株式の半分以上を所有する人は XNUMX 名以下であること。
REITの種類
REITのさまざまな種類をご紹介します。
- 株式REIT。 現在、株式 REIT が REIT の大部分を占めています。 収益を生み出す不動産は株式 REIT によって所有または管理されます。 株式不動産会社への投資は、市場および Nareit では一般に REIT と呼ばれています。
- mREIT。 モーゲージ REIT (mREIT) は、収益不動産への資金調達を目的として、モーゲージおよびモーゲージ担保証券に投資または組成し、利息収入を生み出します。
- 私募REIT。 私募 REIT は SEC に登録する必要がないため、その株式は主要な株式市場で取引されません。
- 公開非上場REIT。 PNLR は SEC に認められた投資手段ですが、主要な証券取引所には上場されていません。
REITはどのように機能しますか?
1960 年の葉巻消費税延長修正の一環として、議会は不動産投資信託 (REIT) を創設しました。 商業用不動産ポートフォリオの株式は、以前は大富豪や巨大な金融仲介業者のみが利用可能であったが、この規定を通じて投資家が利用できるようになった。
また、集合住宅、データセンター、医療施設、ホテル、インフラストラクチャー (ファイバーケーブル、携帯電話塔、エネルギーパイプラインなど)、オフィスビル、小売センター、セルフストレージ、森林地帯、倉庫などもすべてポートフォリオに含まれています。不動産投資信託（REIT）。
REIT は多くの場合、不動産市場の XNUMX つの分野に焦点を当てています。 一方、分散型特殊 REIT のポートフォリオには、オフィス REIT や小売 REIT など、さまざまなタイプの資産が含まれる場合があります。
多くの不動産投資信託 (REIT) は主要な証券取引所で株式と同様に取引されており、投資家は取引日を通して投資信託にアクセスできます。
さらに、これらの REIT は取引量が多いため、流動性が高くなります。
REITへの投資方法
証券口座の開設は REIT に投資するための最初のステップであり、数分で完了します。 その後、REITは他の株式と同様に証券取引所で取引されるようになります。 不動産投資信託 (REIT) は通常、多額の配当を支払うため、分配まで個人退職金制度 (IRA) などの税金繰延口座に保有しておくことが賢明です。
ただし、さまざまな不動産投資信託 (REIT) を調査して投資する上場投資信託 (ETF) や投資信託を購入することは、個別の REIT 株式を取引する良い代替手段となる可能性があります。 瞬間的な多様性と脆弱性の軽減がもたらされます。 これらのファンドはさまざまな証券会社を通じて購入できるため、個別の不動産投資信託を検討するよりも投資の時間を節約できます。 ここでは、不動産投資家として REIT に投資する方法の簡単な手順を説明します。
＃1。 私募REIT
私募 REIT は、米国証券取引委員会 (SEC) に登録されていないため、取引所で取引できないことを除いて、REIT のすべての特徴を備えています。 彼らは登録されていないため、上場企業と同じレベルの透明性を投資家に提供する必要はありません。 私設REITにアクセスできるのは、大手年金基金と認定投資家（純資産1万ドル以上、または年収200,000万ドル以上の投資家）だけです。
National Association of Real Estate Investment Trusts の報告によると、私募 REIT への最低投資額は 1,000 ドルから 25,000 ドルの範囲になる可能性があります。
#2. 非取引REIT
非取引不動産投資信託は、SEC に登録されているという点で私募 REIT や上場企業と似ていますが、どちらも主要な取引所で取引されません。 このタイプの REIT は登録されているため、四半期および年次財務報告書を公開する必要があります。 公開非上場REITは、非取引REITの別名です。
さらに、非取引型 REIT は一般に流動性が非常に低いため、突然必要になった場合に資金を引き出すことが困難になります。
#3. 上場REIT株
このタイプの REIT は主要な証券取引所で上場されており、SEC に登録されているため、一般の投資家が資金を回収する最良の機会を提供します。 公開企業は開示と投資家の監督の対象となるため、これらの REIT は一般に、管理費が低く、コーポレートガバナンスが向上しているため、私募 REIT や非取引 REIT よりも好ましいと考えられています。
#4. REIT優先株式
普通株式と比較すると、優先株は株式というよりも債券に似た働きをします。 優先株は債券と同様に額面が固定されており、定期的に現金で配当が支払われます。 優先株は債券と同様、金利の水準に応じて価格が上昇または下落します。
しかし、優先株は受け取った現金配当以上に企業の継続的な利益に関与しないため、その価値が発行価格を超える可能性は低いです。 このため、優先株が額面よりも割引されて購入されない限り、投資家の年間利益は配当額になる可能性が高くなります。 これはREIT普通株の長期的な成長の可能性とは全く対照的だ。
投資に最適なREIT
住宅価格の高騰で手が届かなくなっていませんか？ 不動産投資は受動的収入の大きな源となり得ますが、誰もが賃貸物件を維持できるわけではありませんし、維持したいと思っているわけでもありません。 また、読んでください REIT への投資方法: ガイドと投資の理由.
ここにREITまたは不動産投資信託があります。
リサーチ社の不動産運営担当上級副社長、アダム・リトルフィールド氏によると、「REITは、収益を生み出す不動産を所有・運営し、投資家に所有権を提供する企業である」という。 一戸建て住宅、タウンホーム、アパート、コンドミニアム、店舗、オフィス、倉庫などの商業スペースはすべて、不動産投資信託が所有する資産の種類の例です。
不動産市場に参加したいが、多くの物件を取得する資本がない場合は、不動産投資信託 (REIT) が優れた選択肢となります。 不動産投資信託 (REIT) は、住宅コミュニティ、オフィスビル、小売センターなどのさまざまな不動産を管理する法人です。 不動産投資信託（REIT）に投資することで、不動産を所有することで経済的メリットを得ることができます。
ここでは、代表的な不動産投資信託（REIT）をいくつか紹介します。
#1. ボストン プロパティーズ Inc. (BXP)
JPモルガン・チェース（JPM）は最近、経営陣メンバーに週XNUMX日の勤務を義務付けたことで話題になった。 西海岸のアップル社（AAPL）やメタプラットフォームズ（META）のような企業も、全米各地でリモートワーク政策を制限する傾向に無縁ではない。 ボストン、ロサンゼルス、ニューヨーク、サンフランシスコ、シアトルなどの大都市圏で最大規模のオフィスを所有、運営、賃貸しているボストン・プロパティーズのようなオフィス不動産投資信託（REIT）は、次のことを期待している投資家にとって良い選択肢である。この可能性のあるトレンドに乗って利益を得るために。
ボストン・プロパティーズは稼働率の増加により利益を得る見込みであり、客足が改善すれば長期リース収入の増加を意味する。 また、REITの配当利回りは7.7%です。
#2. プロロジス株式会社（PLD）
プロロジス社の購入品の大部分は倉庫と流通ハブです。 同社は 1983 年に設立され、そのポートフォリオには 1.2 億平方フィートを超える資産があり、Amazon、FedEx、DHL が上位 XNUMX 社の顧客に含まれています。 北米、南米、ヨーロッパ、アジア、オーストラリアに不動産を所有しています。
現在、プロロジス社は株式市場で113億ドルと評価されている。 配当は今後 14 年間で 12%、今後 0.87 年間で 1.0675% の CAGR で成長すると予想されます。 同社は２０２３年第１・四半期に普通株１株当たり０．８７ドル、優先株１株当たり１．０６７５ドルの配当を支払う予定。
#3. 株式会社クラウンキャッスル（CCI）
クラウン キャッスルのような通信不動産投資信託 (REIT) は、不動産とインフラストラクチャの両方へのエクスポージャーを得る方法を提供します。 この不動産投資信託 (REIT) は、全米で 40,000 を超える携帯電話基地局と 85,000 マイルの光ファイバー ケーブルを管理およびリースしています。 クラウン キャッスルは、過去 5 年間に 2023G の人気の恩恵を受けてきました。 経営陣はこの展開を予想している。 クラウン・キャッスルの1.565年第6.5四半期配当金2022ドルは、1.45年第5.2四半期配当金XNUMXドルからXNUMX％増加した。 なお、クラウンキャッスルの現在の配当利回りはXNUMX%です。
#4. 中部アメリカのアパートメントコミュニティ (MAA)
不動産投資信託 (REIT) であるミッドアメリカ アパートメント コミュニティーズは、権威ある S&P 500 に含まれています。その保有資産の大部分はサンベルトのアパートメント コミュニティです。 かなり長い間、中米アパートコミュニティによって配当金が発行されてきました。 1994 年以来、この会社では配当金の不払いは一度もありません。
また、現在、100,000 の州とワシントン DC に約 16 戸のアパートがこの公社に属しています。 2023 年の第 1.40 四半期には、同社は 5.9 株あたり XNUMX ドルの配当を支払いました。 中部アメリカのアパート・コミュニティーの過去 XNUMX 年間の配当増加率は平均 XNUMX% でした。
#5. アナリー・キャピタル・マネジメント株式会社 (NLY)
モーゲージ REIT (mREIT) は、投資家により多くの資金を生み出すことができる不動産投資信託 (REIT) の特殊な形式です。
ヒューマー氏は、これらの REIT は物理的資産を保有せず、住宅ローン担保証券などの金融商品に投資するため、ユニークであると説明しています。
アナリー・キャピタル・マネジメントは、主に商業用、住宅用のモーゲージローンと不動産を裏付けとしたエージェンシーモーゲージ証券に投資しているため、この傾向をよく表している。 Annaly Capital Management (NLY) は、現在 13.6% という高利回りを提供するモーゲージ不動産投資信託 (REIT) です。 ただし、投資家は、NLY の株価上昇率が平均を下回っていることを認識しておく必要があります。
#6. WPキャリー株式会社（WPC）
単一のショッピングモールやオフィスビルを所有するリスクと比較すると、「REIT の複数の異なる基礎不動産の多様化により、不動産投資は大きく異なります。
さらに、WP Careyは、倉庫、オフィス、小売店、セルフストレージ、レストラン、ホテル、フィットネス、シングルテナント産業など、幅広い業界にサービスを提供する1,400以上の不動産を所有しているため、多様なREITを探している投資家にとって良い選択肢です。 。 WP Carey は、多様化された REIT として、投資家が複数の種類の不動産に賭けを分散できるようにします。 REIT は 5.8% の配当利回りを提供します。
＃7。 フェデラル・リアルティ (FRT)
米国で最も初期の不動産投資信託 (REIT) の 1962 つであるフェデラル リアルティは、10 年に設立されました。フェデラル リアルティのポートフォリオには、さまざまな小売建物やオフィスビルが含まれています。 CVS、Home Depot、Gap、Albertsons は、Federal Realty の上位 XNUMX テナントのほんの一部です。
しかし、ポートフォリオが小さいにもかかわらず、同社はプロセスの合理化を重視しています。 これが、米国の不動産投資信託の中で毎年配当を増やしていく最高の実績を誇る理由です。 過去 7 年間、フェデラル リアルティの配当増加率は年平均 55% でした。
なぜ REIT に投資するのでしょうか?
不動産投資信託（REIT）、特に上場投資信託への投資は有益です。
- 株価の開示。 非取引型不動産投資信託 (REIT) の価値は、株価よりも判断が難しい場合があります。 非上場 REIT は通常、募集終了後約 18 か月が経過するまで XNUMX 株あたりの評価額を開示しません。 このようなことは、その事業に資金を投入してからかなり時間が経ってから起こる可能性があります。 非取引型 REIT 投資の価値とボラティリティを測定できるようになるまでには、しばらく時間がかかる場合があります。
- 定期的な支払い。 REIT が年間利益の 90% を配当として株主に分配するという要件は、REIT 株が市場で最高の配当利回りを提供する場合が多いことを意味します。 だからこそ、受動的な収入源を求める投資家の間で非常に人気があるのです。 最高の不動産投資信託には、多額の配当金が支払われ、時間の経過とともに増加してきた実績があります。
- ボラティリティが低い。 不動産投資信託 (REIT) は、配当金が高いこともあり、通常の株式よりもボラティリティが低くなります。 不動産投資信託 (REIT) への投資は、他の資産タイプのジェットコースターのような乗り心地を和らげるのに役立ちます。 それにもかかわらず、変動から完全に安全な投資はありません。
- 多様化。 数十、場合によっては数百の不動産で構成される REIT を所有すると、同じ場所に数軒の不動産しか持たない場合よりも投資リスクを分散できます。
REITのデメリットとは何でしょうか？
REITへの投資には多くの利点がありますが、いくつかのリスクもあります。 投資用REITには以下のようなデメリットがあります。
- 多額の負債が蓄積。 一般的な住宅所有者と同様に、不動産投資信託も多額の負債を抱えていることがよくあります。 ただし、株式を購入する前に、買い手はREITが債務を返済し、配当金の支払いスケジュールを維持するだけの財務的余裕があることを確認する必要があります。
- 流通市場がなく、高額な手数料がかかる。 非取引型 REIT や私募 REIT に投資する場合は、販売手数料が高すぎることに注意してください。販売手数料が高すぎると、投資から抜け出すのが困難になる可能性があることを知ってください。
- 展開が弱い。 長期投資家は不動産投資信託（REIT）から短期投資ほどの恩恵を受けられない可能性があります。 これは、一般的に不動産資産の価値上昇率が低いためです。 したがって、迅速な利益を求める投資家にとっては、REIT よりも普通株式を購入するほうが良いサービスとなる可能性があります。
- 権限に関する問題。 上場不動産投資信託 (REIT) は、非取引および私募 REIT よりも厳しい基準に準拠しているため、ガバナンスに大きな問題がある可能性があります。
まとめ
不動産投資信託 (REIT) を利用すると、投資家は不動産資産を所有することなく、その資産へのエクスポージャーを得ることができます。 特定の種類の不動産に焦点を当てた REIT が多数あります。 投資家は、ニーズに合ったポートフォリオを選択する前に、同社の投資哲学と商品について学ぶ必要があります。 一部の不動産投資信託 (REIT) は非常に信頼できますが、リスクのない REIT はありません。 リサーチを行って、損失を許容できる以上の資金を投じないでください。
REITに関するよくある質問
REITは良い投資ですか？
収入と賃料の伸びの組み合わせはすべての投資家にとって魅力的かもしれませんが、高格付けの債券やほとんどの株式と比べて利回りが高いため、特に収入を求める人にとっては REIT に興味があるでしょう。
REITはどのような資産を所有していますか?
不動産投資信託（REIT）は、収益を上げることを目的として不動産に投資し、管理する会社です。 「不動産」とは、オフィスビル、小売センター、集合住宅、ホテル、セルフストレージユニット、または倉庫を指します。
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