空室率を過小評価することは、不動産投資家が犯す大きな間違いのXNUMXつです。 賃貸物件の市場価値と財務実績の両方が、誤った空室率を使用することで苦しむ可能性があります。 この記事では、空室率とは何か、およびその式を使用して平均賃貸料を計算する方法について説明します。
空室率
特定の時間に空いている、または空いているアパート、建物、複合施設、ホテル、またはコロニーの賃貸ユニットの数は、空室率として知られています。 パーセンテージで表示されます。 言い換えれば、それは占有率の正反対です。
マルチユニット物件の空室率は、通常、ホテルやマンションのオーナーが採用している空室率で測定されます。 しかし、一戸建て住宅とアパートの家主は、別の方法で空室率を採用する必要があります。
不動産空室率
空室率は、簡単に言えば、建物内の利用可能なすべてのユニットに対する空室の比率です。 入居者が退去したばかりで、物件の工事が必要であり、急激な経済情勢の変化により物件が片付けられました。 または、この物件は市場に新しく、この空室の可能性の中でもとりわけ、賃貸用に建てられたばかりです。
この文脈でプロパティを参照するときは、次のいずれかについて話している可能性があることを認識しておく必要があります。
- 住居アパート
- 住宅構造
- 世帯の家
- 集合住宅
- 商業不動産
- 農業または別荘
空室率に影響を与える要素は何ですか？
- 宿泊施設のあるエリア。
- 宿泊施設の年齢。
- 問題の物件の提示価格、または市場賃料
- 地域住民が属する年齢層または年齢範囲
- その地域の人口密度
- 消費財と耐久消費財の両方の市場へのアクセス可能性
- 輸送ネットワークへのアクセス
- 潜在的な賃借人の収入
- 市場ですぐに入手できる物件の詳細
- 入居予定者のニーズと物件が提供するアメニティとの互換性。
相関コンポーネント
空室率を低く抑えるために物件にテナントを配置する必要があることを考えると、さまざまなことが潜在的なテナントを引き寄せる能力に影響を与える可能性があることに留意することが重要です。 それらのいくつかはあなたの管理下にありますが、健康問題や経済の状態によってもたらされるものなど、他のものはそれを超えています。
空室率が低いのは、次のような多くの要因が原因である可能性があります。
- 選択した地域の経済の持続可能性
- 不動産にとって好ましい市場環境
- 雇用主はこの地域で増えています。
- あなたのコミュニティの生活水準の上昇
- 重要な場所への通勤や散歩が迅速にできる
- 公共施設、飲食店、店舗、その他の便利な場所へのアクセスは簡単です。
関連性と機能
- 空室率が低いということは、物件の状態が良く、多くの購入者やテナントがその物件や物件の賃貸に関心を持っていることを示しています。
- それはまた、特定の場所で家を借りることの予想される経済的成功のしるしとしても役立ちます。
- それは人々が特定の不動産を借りたいかどうかを示し、あなたがその地域に投資することを計画しているかどうかを決定するのに役立ちます。
- レンタルプロセスの非効率性と、料金が非常に高い理由に注意してください。
空室率を下げるためのヒント
一般的に言って、空室率が低いほど、物件のパフォーマンスが向上するため、空室率をできる限り減らしたいと考えています。 空室率を下げるためのいくつかの提案を見てみましょう。 空室率を下げるためのその他の推奨事項は次のとおりです。
- 居住者が滞在することを奨励し、潜在的な新しいテナントにそれらを推奨するために、迅速な修理を行います。
- 入居者を慎重に選別して、離職率と家賃の不払いの可能性を減らします。
- 写真や賃貸人に見栄えがするように、物件を外から魅力的にします。
- 可能であれば、駐車場やランドリーなどのオンサイトの便利さを提供して、より多くの賃貸人を引き込み、おそらく賃貸料を引き上げます。
- 空いている物件が宣伝されていない場合、入居予定者はそれらに気づきません。
どのくらいの欠員が良いことですか？
適切な空室率は、物件の場所や性質など、さまざまな変数によって異なります。 賃貸に時間がかかり、賃貸料が高く、他のビジネス要件のために増築が必要なため、商業用不動産は通常、住宅用不動産よりも空室率が高くなります。 それにもかかわらず、全国平均の空室率7％を下回るものは、平均よりも優れていると見なされます。 都市部の投資家の大多数は、2〜4％の空室率を求めており、これは好ましいと見られています。
空室率の計算方法
仕事のポジションに傾向があるかどうかを評価するには、いくつかのポジションの正しい式を使用して空室率を計算することをお勧めします。 または、組織全体の空室率を計算して傾向を確認することもできます。
空室率の計算式
以下の式を使用して、空室率を正確に計算できます。
空室数×100/総戸数
空室率式を使用した例
上記の式を使用して空室率を計算する方法の例を次に示します。
私たちの架空の集合住宅には、合計40戸があり、そのうち6戸は空室です。 したがって、近隣の平均マンション空室率を5％と仮定しましょう。 その式を使用して空室率のパーセンテージを見つけることにより、この団地を他の団地と比較してみましょう。
占有されていないユニットの数は、最初に100で乗算されます。
X = 6 100 600
上記の空室率の式から、次はその合計を建物の総ユニット数で割ることです。
600/40 = 15％の空室率。
空室率の計算式によると、15％の空室率は近隣の集合住宅の通常の空室率のXNUMX倍であるため、この集合住宅は正常に稼働していないことがわかります。 空室率が非常に高い理由を見つけるには、アパートが高価で、時代遅れで、メンテナンスが必要であるか、構造が醜くて設備が不足していることが原因である可能性があります。
この例は、空室率を計算する方法を理解することが重要である理由を示しています。これにより、空室率を統計として使用してプロパティを評価できます。 この式を使用すると、プロパティが現在どのように機能しているかを示すことができ、以前の空室率を振り返って、プロパティが過去にどのように機能したかを確認できます。 次に、空室率が上昇したかどうかを確認し、原因を特定し、物件がお得かどうかを判断します。
市場によって空室率が異なる理由
需要と供給によって制御される空室率は、各地域の賃貸市場の健全性の重要な指標です。 たとえば、空室率の高い市場では、賃貸住宅が過剰になる可能性があります。 住宅の賃貸には時間がかかり、市場の賃貸料は予想よりも低くなる可能性があるため、これは投資のリスクを高めます。
空室率は、以下を含む多くの要因により市場ごとに変動します。
- 地域経済の状況に基づいて、事業の成長または衰退は、会社の発展によってもたらされる雇用の増加または会社の閉鎖によってもたらされる失業に依存します。
- 職務レベルに応じて可処分所得が変動し、賃貸物件の需要にも影響を及ぼします。
- 新しいアパートの開発による過剰建設は、一時的に市場賃料を押し下げ、近い将来空室率を上昇させます。
- 金利が低ければ、家賃よりも多くの個人が購入し、金利が上昇したり、住宅所有権が手ごろな価格になったりすると、賃貸物件の需要が高まります。
- 一部の地域では、ゾーニング法により、新築が困難で費用がかかり、家賃が上がり、空室が減っています。
レンタル空室率
賃貸空室率は、賃貸市場で空いている賃貸物件の割合です。 不動産所有者は、近隣の空室率と比較して、彼らの構造がどれだけうまく機能しているかの尺度として空室率を利用します。 それらはまた、より大きな市場の経済および不動産の指標としても採用されています。 住宅物件は、最近のテナントの退去、ユニットのメンテナンスや更新など、さまざまな理由で空になっている可能性があります。 市場に出回っている他の物件に比べて高額であることや、場所によっては不快なエリアにあること。
計画ツールとしての空室率の使用
物件の所有者は、空室率が時間の経過とともにどのように変化するかを追跡することにより、短期計画と長期計画の両方の分析ツールとして空室率を利用できます。 おそらく、賃貸市場が変化し、アパートの家賃が上がりすぎたのでしょう。 近くの賃貸住宅と比較して、建物の所有者は、構造とその新機能を強調するために、より多くのマーケティングと広告を行う必要があります。
賃貸物件の空室率に影響を与える要素は何ですか？
不動産投資家にとっての最大の課題のXNUMXつは空室の処理です。そのため、賃貸物件の空室率に影響を与える変数に注意を払い、それを最小化する方法、または発生した場合にそれを最小化する方法を理解することが重要です。 、それに貢献したかもしれないもの。
- 地元企業が成長しているかどうかに応じて、地元企業の成長または衰退に応じて、その地域で利用できる仕事が増減する可能性があります。
- 近所の一般的な経済的健康は、彼らの請求書を支払う人々の能力と家を買うか借りるかの彼らの決定に関係しています。
- この地域の不動産市場の状況は、賃貸市場の状況に応じて空室率の増減を引き起こす可能性があります。
- この地域の生活の質には、安全とセキュリティが重要な要素として含まれており、テナントの変化に応じてテナントを引き付けたり、抑止したりする可能性があります。
- 交通機関やその他の設備への容易なアクセスは、賃借人を誘惑し、維持するために重要です。
- また、金利が低いと空室率が上昇し、物件の購入に関心を持つバイヤーが増える可能性があります。また、金利が高いと、購入よりも賃貸に惹かれる人が増えるため、空室率が低下する可能性があります。
- 地域の規制法新築が禁止されている場合、賃貸需要が高まり、空室率が低下し、賃貸料が高くなります。
- 資産管理。 物件のメンテナンスが高ければ、この賃貸人の満足感があります。
賃貸の典型的な空室率はどれくらいですか？
不動産市場や経済情勢は全国の地域によって大きく異なるため、空室率は通常7年間で計算できます。 MashVisorによると、米国の賃貸物件の平均空室率はXNUMX％です。 ただし、これは都市によって大きく異なるため、物件の空室率を地域の平均と比較して確認することをお勧めします。
都市部の望ましい空室率は2〜4パーセントであることに注意してください。 ただし、空室率は物件の種類によって異なるため、物件の種類によっても異なります。 MashVisorによると、これらは各タイプの賃貸物件の典型的な空室率です。
- 30％短期賃貸（Airbnbで見られるものなど）
- すべてのバケーションレンタルの45％
- アパートの建物：5.5％
- 物件の5％は一戸建てです。
- 住宅：4.7％
賃貸物件の空室率を下げる方法
賃貸物件の空室率を下げ、テナントをより長く維持するための5つの優れた戦略は次のとおりです。
＃1。 適切なタイミングであなたの賃貸物件を宣伝する
賃貸市場は一年の特定の季節や特定の場所で減速するため、テナントを探すのは悪い時期です。 滞在するテナントを確実に見つけるために、市場が回復したら、彼らを見つけるために最善を尽くしてください。
＃2。 より長いリースを提供する
通常の12か月の期間を超えてリースを延長することができます。 2年または3年の賃貸契約は、テナントと家主の両方にとってより多くのリスクを伴いますが、その期間中の空室の問題に対処できる可能性があります。 また、毎年新しいテナントを探す必要がなくなります。
＃3。 徹底したテナントスクリーニング
債務不履行に陥り、空き家を残す貧しい賃貸人を獲得するリスクを下げるために、信用調査と身元調査を実施して、開始時にテナントを徹底的にスクリーニングするようにしてください。
＃4。 テナントの意図を学ぶ
代わりの賃貸人を見つけるのに十分な時間を確保し、物件が空になるのを防ぐために、契約が切れる前に滞在するか行くかをテナントに尋ねてください。
＃5。 プロパティを維持する
物件を維持するためには、住みやすい場所にするために必要な維持管理と修理を行う必要があります。 物件が適切に保管されていれば、テナントはおそらく長く滞在するでしょう。
賃貸物件の空室は避けられないため、事前に計画を立て、ユニットが空室になる可能性がある瞬間に備えておくことが重要です。 当然、これは投資収益率に直接影響するため、投資家は空室率を可能な限り低く抑えようとすることがよくあります。 空室率を低く抑えるため、または空室率が上昇した理由を特定するには、空室率を高める可能性のある状況を理解することが重要です。
平均空室率
2018年の賃貸住宅の平均空室率は7％でした。 2017年の平均空室率はこれと同じでした。 都市部では、健全な空室率は通常2〜4％であり、通常、より多くの農村部で高くなります。 ただし、空室率は物件の種類、国の地域、さらには都市内でも異なることに注意してください。 通常、ここに示されている国勢調査の日付を使用して、近所の空室率を決定できます。
たとえば、アラバマの2018年第13.1四半期の物件の空室率は4.5％で、全国平均のほぼXNUMX倍です。 逆に、カリフォルニアの空室率はわずかXNUMX％で、全国平均をはるかに下回っています。 一般的に、これはカリフォルニアがアラバマよりも高い賃貸料を持っていることを示しています。 近隣の仕事、アメニティ、観光名所、生活費、気候などは、典型的な賃貸空室率に影響を与える追加の要因です。
不動産所有者はいつ空室率を心配する必要がありますか？
最終的に、家主は空室率を使用して賃貸事業のパフォーマンスを測定する可能性があります。 空室率は通常、特定のプロパティのパフォーマンスを評価する方法と見なされます。 例としては、ホテルやモーテルがあります。 また、不動産市場全体の状況を経済指標としても活用できます。
なぜ物件は空いているのでしょうか？
- テナントが退去してから新しいテナントが入居するまでの間に。
- ユニットを改修する必要がある場合、または修理が必要な場合。
- 賃貸料が高すぎる場合、これは潜在的なテナントを思いとどまらせます。
- そして最後に、物件が様々な事情により賃貸需要の少ない場所にある場合。
なぜ私はたくさんの欠員を持っているのですか？
空室率が高くなる原因には、次のようなものがあります。
＃1。 あなたは家賃のために過充電しています
賃貸料が高すぎると、空室を埋めるのが難しい場合があります。 特に、同様のサイズのより望ましいアパートが近くにある場合。 さらに、家賃を高額に請求すると、現在の家賃の支払いが取り消される可能性があります。 comのようなサイトを使用して、同等の物件が何を借りているかを追跡するか、次のようなサイトを調べます。 大きいポケット 地元の家主が何を請求しているかを確認します。
＃2。 あなたはメンテナンスの要求に追いついていない
テナントの要求に迅速かつ責任を持って応答しない家主は、より頻繁に高額な売上高を経験する可能性があります。 それらが現れたらすぐに財産の維持と修理の懸念に対処することが重要です。 テナントが漏れを報告するために電話するか、煙探知器が新しい電池を必要とするかどうか。 これにより、優秀なテナントの満足度に貢献することができます。 また、時が来たらリースを延長するように説得することもできます。
＃3。 あなたの物件は近くの同等の物件との競争に直面していません
あなたがあなたの近所の他の家主と同じ賃貸料を請求しているならば、あなたはおそらくより多くの空室の懸念を経験するでしょう。 しかし、あなたの財産は同じ設備を提供していません。 あなたはあなたの近所の平均家賃費用を計算するためにあなたのものに類似している少なくともXNUMXつのプロパティの家賃を知る必要があります。 可能であれば、スペースの量と寝室の数を一致させる必要があります。 また、ガレージ、ユニット内の洗濯機と乾燥機、パティオまたはバルコニーなど、同様の機能を備えたアパートメントを探してください。
空室率が高い場合は、競合他社と比較して物件（および賃貸価格）を考慮に入れてください。
近くの複合施設があなたの財産が不足していることを提供する施設はありますか？
XNUMXベッドルームのアパートの料金は、近所の他の家主や不動産管理者よりも高くなっていますか？
その場合は、アメニティを更新するか、レンタル料金を下げる必要があります。 したがって、賃貸市場で競争し、高品質の（そして高額の）テナントを維持するために。
空室率の計算（計算方法）
賃貸市場の状況を踏まえて空室率を算出する方法はたくさんあります。 このリストには、家主が地元の空室率を計算するために利用できるXNUMXつのリソースがあります。
＃1。 不動産マネージャー
地元の家主や不動産管理者も、家主が利用できるリソースです。 地元の家主に彼らの現在の経験について尋ね、あなたの近所の空室率について話し合ってください。 これらの人々はまた、さまざまな地域の空室率に関するより詳細な情報を提供できる可能性があります。
＃2。 不動産業者
家主は、特定の場所の空室率についてもっと知るために不動産業者と協力することを考えるかもしれません。 一部の不動産ブローカーは、地元の賃貸物件の統計について比較市場分析を行う場合があります。 これは、次のような他の重要な詳細に加えて、現在リストされている空いているプロパティがどれくらいの期間そこにあったかを示します。
- 家を借りる前に、どのくらいの期間、家が空いたままでしたか
- 実現賃貸料に関連する最初の提示価格
＃3。 国勢調査データ
上位75の市場を含む、さまざまな米国の地域の空室率は、米国国勢調査局によって報告されています。 ただし、国勢調査データは特定の近隣の空室率を追跡していないため、特定の賃貸市場エリアの正確な数値が得られない場合があります。
空室率はどれくらいがいい？
適切な空室率は、物件の場所や性質など、さまざまな変数によって異なります。 賃貸に時間がかかり、賃貸料が高く、他のビジネス要件のために増築が必要なため、商業用不動産は通常、住宅用不動産よりも空室率が高くなります。
通常の空室率とは？
空室率とは、アパート、建物、複合施設、ホテル、またはコロニーの賃貸単位数で、特定の時間に空室または空室になっています。 パーセンテージで示されているか、稼働率の正反対です。
賃貸空室率とは？
賃貸空室率は、賃貸市場で空いている賃貸物件の割合であり、MashVisorによると、米国の賃貸物件の平均空室率は7％です。
空室率が低い原因は？
建築業界は過去 XNUMX 年間でゆっくりと回復してきましたが、その成長は賃貸住宅の需要の増加に対応するには十分ではありませんでした。 これは、賃貸市場における歴史的に低い空室率に貢献しています。 非常に人気のある場所にある既存のゾーニング法は、新しい集合住宅の建設を厳しく制限しています。
低い求人率とは？
募集中のポジションに対する失業者の割合は、募集中のポジションを埋めるための潜在的な労働プールを示しています。 比率が XNUMX 未満の場合、失業者よりも多くの空きポジションがあることを意味します。 比率が XNUMX より大きい場合、失業者よりも空きポジションが少なくなります。
賃貸物件の良いキャップレートとは？
4％から12％
健全なキャップレートは 4% から 12% の範囲です。 ニューヨーク市やロサンゼルスなど、需要が高くコストが高い場所に住んでいる場合、4% は適切なキャップレートと見なされる場合があります。 開発途上地域や農村地域など、需要が減少している地域では、10% 以上の平均キャップ レートが可能です。
求人倍率とは？
有効求人倍率とは、月末営業日時点での全求人数（内定・空席）に対する求人の割合です。
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