不動産プライベート エクイティ (REPE) は、投資銀行業務とプライベート エクイティに次いで、キャリア関連の問い合わせが最も多く寄せられています。
不動産業界は企業、地域、戦略によって大きく異なり、給与、時間、働き方の格差が反映されています。
ゼネラリストの投資銀行とプライベートエクイティの通常の「ハイファイナンス」手段は、不動産プライベートエクイティにいくつかの利点があります。 ただし、すべての人に当てはまるわけではありません。プライベート エクイティの不動産投資に着手する前に、詳細を注意深く読む必要があります。
不動産プライベートエクイティ投資とは？
まず、プライベートエクイティ不動産投資では、企業が外部投資家から資金を集め、その資本を使用して一定期間不動産を取得および開発してから売却する必要があります。 ただし、これらのファンドがどのように機能するかの詳細を掘り下げる前に、このタイプの投資は機関投資家または認定された（富裕層の）投資家のみが利用できることが多いことを認識することが重要です. 通常、投資家は、不動産プライベート エクイティ ファンドに参加するには、少なくとも 250,000 ドルを寄付する必要があります。 ただし、一部の基金では、最低寄付額が数百万ドルになる場合があります。
プライベート エクイティ ファンドと不動産投資信託 (REIT) は似ているように聞こえるかもしれませんが、これら XNUMX つの投資手段を区別する重要な特徴がいくつかあります。 たとえば、REIT 資産は公共性があるため非常に流動的ですが、私募不動産ファンドは数年間の拠出が必要になることがよくあります。 さらに、REIT は厳しく規制されていますが、プライベート エクイティ ファンドは、同じ量の精査や厳格な基準の対象ではありません。
プライベート エクイティの不動産にお金を投資する必要がありますか?
あなたは、プライベート エクイティ不動産への投資に関心のある認定投資家であると仮定します。 その選択をする前に、どのようなことを考えるべきですか? 一般に、必要な初期資本の額、リスクのレベル、および可能な利益という XNUMX つの主な基準を考慮する必要があります。
初期投資
プライベート エクイティの不動産に投資する前に必要な初期資本の額を決定します。 一部のプライベート エクイティ不動産ファンドには、25,000 ドル、50,000 ドル、100,000 ドルなどの最低投資要件があります。 他の企業は、少なくとも 250,000 万ドルの初期投資を行っています。 投資家がどんなに裕福であっても、それは少額ではありません。 これが、認定された投資家、機関、および関連する第三者が、プライベート エクイティの不動産への参加を通常禁止されている理由でもあります。 これらの関係者は、初期投資を行うために必要な資金を持っており、関連する危険性を認識していると想定されています。
REIT やその他の種類の投資とは異なり、プライベート エクイティ不動産への初期資本投資は非流動的であることを理解することが重要です。 そのお金が投資家に返還されるまでには何年もかかる可能性があります。 その結果、契約が満了して返金を受ける前に、別の目的で必要となる可能性があるプライベート エクイティ ベンチャーに資金を投資しないことが重要です。
リスク
これらのプロジェクトに伴うリスクは、歴史的に商業用不動産が「代替投資」と見なされてきた理由の XNUMX つです。 このセクターはここ数十年で大幅に発展しましたが、ファンドまたは個々の投資が期待に応えられなかった場合、投資家は投資全体を失う可能性があるほど危険です。
そうは言っても、リスクを軽減するための特定の対策があります。 ファンドのスポンサーを徹底的に調査する必要があります。彼らはどのレベルの経験を持っていますか? 彼らはどのくらいプライベートエクイティの不動産投資に携わっていますか? このファンドのビジネスモデルは？ 彼らの出口の計画は何ですか？ ファンドがどのように構築され、資本がどのように投資されるかを知ることは、潜在的なリスクを軽減したい投資家にとって非常に重要です。
返品
プライベート エクイティの不動産は、リターンがほとんど保証されていないにもかかわらず、投資家に莫大なリターンを提供する可能性を秘めています。 年間収益率は、取引の構造と性質に大きく影響されます。 たとえば、コア市場のクラス A プロパティへの投資は、年間 6 ～ 8% のリターンを獲得できる可能性があります。
流通市場のクラス A/B 物件またはクラス A 都市のクラス B 建物を組み込むコア プラス戦略は、ややリスクが高いと考えられていますが、通常、年間 10% 以上のリターンを提供します。 付加価値のある日和見的な不動産取引は、XNUMX 桁以上の利益を生み出す可能性がありますが、最大のリスクも伴います。 プライベートエクイティの不動産投資に投資する前に、投資家はリスク許容度を徹底的に検討する必要があります。
プライベートエクイティ不動産の成功戦略
商業用不動産はさまざまな理由で苦境に陥る可能性があり、その中には他のものよりも克服するのが難しいものもあります。 抜け目のないスポンサーは、堅実なプロジェクト管理と制御により、これらのプロパティを好転させる革新的な方法を特定します。 ただし、その手順には時間がかかる場合があり、スラムダンクになることはめったにありません。 不良不動産への投資を考えている人は、目を大きく開いて投資を行うべきです。 上記のXNUMXつのポイントは、そうするのに役立ちます。
＃1。 市場区分
前述のように、プライベート エクイティ不動産の大部分は、集合住宅、オフィス、小売店、ホテル、工業用地、および土地開発などのいくつかの商業用不動産タイプに集中しています。 ファンドに投資する前に、投資家はこれらの業界の根本的な違いを理解する必要があります。 彼らはまた、ファンドのビジネスアプローチと、会社が投資を計画している不動産の種類を理解したいと思うでしょう。 投資する前に、その市場分野を信頼していることを確認してください。
＃2。 地理上の位置
商業用不動産業界は非常にローカルであるため、プライベート エクイティの不動産取引の成功には地理的な場所が重要です。 一部のファンドは主要市場 (例: ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコ) などの特定の地域にのみ投資しますが、他のファンドは市場内のサブマーケット (例: 主要都市以外の都市や町) にのみ投資します。エリア）。
ローカル市場のプライベートエクイティ不動産に投資する前に、まず市場の特性を把握する必要があります。 特に、スポンサーの市場調査を調べて、その場所でこの製品カテゴリの需要を押し上げているものを確認します。
＃3。 資本構造
商業用不動産取引は、最初に現金を受け取り、最後に利益を分配できるように、さまざまな方法で組織することができます。 この構造は一般に「滝」と呼ばれます。 通常、プライベート エクイティの不動産会社は株式に投資しますが、常にそうであるとは限りません。
その名前にもかかわらず、これらのファンドは、シニア ローン、ブリッジ ローン、優先株式、メザニン デットなどのデットにも投資する場合があります。 ファンドがどのように資本を展開しようとしているのかを確実に理解してください。 資本スタックのどこにお金が落ちるかによって、ウォーターフォールのどこに着地するかが決まります。
＃3。 資金調達
プライベート エクイティは、通常、重要な商業用不動産プロジェクトの資金源の XNUMX つです。 プライベート エクイティの不動産ファンドが LP (リミテッド パートナー) の株式を所有し、プロジェクト スポンサーが GP (ジェネラル パートナー) の株式の大部分を保有する場合があります。 特定のトランザクションで誰がどの資本を所有しているかを理解することが重要です。 負債比率 銀行またはその他の資金調達源。
＃4。 投資の総数
ほとんどのプライベート エクイティ不動産ファンドは、ファンドの存続期間中、指定された数の取引 (通常は 8 ～ 10 の範囲) への投資を許可するように構成されています。 通常、投資家の卵がすべて XNUMX つのバスケットに収まらないように、ファンドには多様な保有ポートフォリオが必要です。
不動産プライベートエクイティ vs. REIT vs. 不動産運営会社
不動産投資信託 (REIT) は、不動産を取得、開発、運用、および販売する前に、定期的に公開市場で資金と株式を調達します。
REIT は、所有する不動産関連資産の割合、配当として分配する純利益の割合、および不動産源から得られる収益の割合に関する厳格なガイドラインを遵守する必要があります。
代わりに、彼らは多くの国で法人所得税が免除されるなど、優遇税制を享受しています。
不動産運営会社 (EOC) も同様ですが、制限と基準が異なるため、同じ減税の恩恵を受けることはできません。
以下の特徴により、不動産プライベートエクイティ会社が区別されます。
- REPE投資家は、会社が投資している間、資本が長期間ロックされているリミテッドパートナーです。 REIT と REOC の投資家は、流動性の高い投資を行う公開株主および貸し手です。
- REPE 企業は、物件を取得または開発し、数年間保持してから売却したいと考えています。 REIT と REOC は資産を無期限に保持することがよくあります。
- 規制 – REPE 会社は、民間投資会社として軽く規制されており、REIT や REOC と同じ規制の対象ではありません。
不動産プライベート・エクイティ会社はどのようにして利益を上げているのですか?
プライベート エクイティの不動産会社は、管理費、キャリード インタレスト、配当の資本増強という XNUMX つの方法で収益を得ています。
プライベートエクイティ不動産に参加する資格があるのは誰ですか?
以下に詳述するように、プライベートエクイティ不動産ファンドへの投資は、伝統的に個人、機関、およびその他のいくつかの第三者に限定されてきました。
＃1。 個人投資家
プライベート エクイティの不動産は通常、限られたグループの個人投資家のみが利用できます。そのほとんどは非常に裕福な個人です。 しかし、前述のように、これは近年変更されており、現在では一般の認定投資家も投資することができます。 認定投資家と見なされるには、少なくとも 1 万ドルの資産 (主要な居住地を除く) または少なくとも 200,000 ドルの定期的な年収が必要です。 ほとんどのプライベート エクイティ不動産ファンドは、過去 300,000 年間の合計収入が XNUMX 万ドル以上のカップルにも開放されています。
個人投資家は常に、100,000 回の取引またはファンドで多額の現金 (たとえば、250,000 万ドルから 25,000 万ドル以上) を提供できると期待していましたが、新しい規則の登場により、これらの期待は大幅に低下しました。 たとえば、Penn Capital の最低投資額は XNUMX ドルです。
＃2。 機関
プライベート エクイティ不動産の最も重要な投資家は通常、機関投資家です。 機関投資家の例としては、ヘッジファンド、年金基金、ミューチュアルファンド、基金、銀行、保険会社などがあります。
＃3。 第三者
資産運用会社などの一部の第三者は、通常、上記の機関に代わってプライベート エクイティの不動産に投資できます。 別のグループの人々はこのカテゴリに分類されますが、個人投資家または機関投資家 (超富裕層の個人またはファミリー オフィス) に分類される場合があります。
ファミリーオフィスは、相続を通じて、または不動産以外の分野でお金を稼ぐことによって富を得た家族の富を管理することに従事する専門家で構成されています。 これらの専門家チームは、年金基金や保険会社で働く専門家が受益者やメンバーのためにポートフォリオを多様化しようと努力するのと同じように、お金を管理する家族のために多様なポートフォリオを開発するよう努めています。
プライベートエクイティ会社を始めるにはいくら必要ですか?
歴史的に、プライベート エクイティへの最小投資額は 25 万ドルでした。
プライベートエクイティ不動産投資のベストタイプ
プライベート エクイティの不動産ファンドは、その大部分の現金を商業プロジェクトに投資します。 歴史的に、少数のプライベート・エクイティ・ファンドのみが住宅用不動産に参加していました。 しかし、前回の景気後退以降、新しい資産クラスが出現しました。それは、大規模な一戸建て賃貸住宅ポートフォリオです。 従来は商業用不動産とは見なされていませんでしたが、ポートフォリオにプールされ、規模の経済で管理され、融資機関に支えられた場合、この資産クラスは商業用不動産の一種として認識されるようになりました.
＃1。 商業不動産
プライベート エクイティの不動産は、集合住宅、オフィス ビル、小売店、ホテル、工業用不動産、セルフ ストレージ、土地開発、およびその他の同様の不動産を含む商業部門にほぼ完全に焦点を当てています。 これは、これらの物件カテゴリーへの参入障壁が高いなど、さまざまな要因によるものです。 あらゆる規模の営利企業に従事できる個人はほとんどいないため、通常、プライベート エクイティ ファンドがその必要性を満たしてきました。 プライベート エクイティの不動産ファンドは、商業用不動産開発の資金を調達するために、デットおよび/またはエクイティの両方に投資することがよくあります。
＃2。 住宅用不動産
上記の賃貸用一戸建て住宅の新しい資産クラスを除いて、プライベートエクイティが住宅用不動産に参加する可能性ははるかに低くなります。 簡単に言えば、ほとんどの金融機関は、個人の財産を所有するビジネスを望んでいません。 何百もの一戸建ての賃貸物件を所有することは、200 棟以上のアパートやオフィスの超高層ビルなど、単一のより大きな資産を所有することよりも管理がはるかに困難です。 ただし、前述のとおり、プライベート エクイティが住宅用不動産に関与する場合もあります。 この市場で最も注目すべきプレーヤーの XNUMX つは、Blackstone と Starwood です。
不動産プライベートエクイティ投資の長所と短所
プライベート エクイティ不動産とは何か、またその仕組みを理解したところで、次のステップは、この種の投資計画を使用することの利点と欠点を検討することです。 他の投資機会と同様に、考慮すべき長所と短所が常に存在します。 以下にその概要を示します。 それらを注意深く読んで、これらの不動産のいずれかをポートフォリオに追加する価値があるかどうかを判断してください。
メリット
ご想像のとおり、プライベート エクイティの不動産に投資する最大の利点は収益です。 プライベート エクイティ投資家は、投資の結果として、基礎となる投資によって生み出された収益または利益の一定割合を受け取る権利があります。 これらの組織がプールされた資本の量で購入できる投資の質を考えると、これらのリターンはしばしば莫大なものになります。 一方、プライベート エクイティ投資家は、さまざまな不動産資産に関与しているため、多様化から利益を得ています。 最後に、投資家はファンド マネージャーに資産運用に投資することで、積極的な作業をほとんど行わずに高い収益を得ることができます。
デメリット
そうは言っても、プライベート エクイティ会社と仕事をすると、最低契約額に加えて追加料金が発生することが多いことを理解することが重要です。 特に一定の管理費を支払う覚悟が必要です。 ただし、これらの資金には規制がほとんどないため、課される手数料の数に制限はありません。 さらに、これらの資金の多くは必要に応じた投資に分類されます。これは、必要に応じて資本を提供する必要があることを意味します。 キャピタルコールに応じなかった場合、ファンドが全株式の没収を要求することは珍しくありません。
プライベートエクイティ不動産投資の種類
このことを念頭に置いて、プライベート エクイティ投資の調査に関心のある認定投資家であれば、さまざまな種類のファンドを選択できることを認識しておく必要があります。 それらは次のとおりです。
- コアファンドは、リスクを嫌う投資家に適しています。 これらのファンドは、多くの場合、完全にリースされた集合住宅など、高品質で高価値の不動産資産に投資します。 それらは一貫したキャッシュフローを提供しますが、リスク量が少ないため、リターンが低くなることがよくあります。
- 一方、コア プラス ファンドは、コア機能と付加価値機能を組み合わせて提供します。 この場合、彼らは通常、投資家がより高いレベルのリスクを受け入れる代わりに、やや高い利益を提供します。
- 付加価値: 付加価値型ファンドでは、資産運用会社が物件を購入し、再開発し、不動産市場が好調なときに売却します。 このタイプのファンドへの投資は、多くの場合、より高いリターンの可能性と引き換えに、中レベルから高レベルのリスクを取ることを伴います。
最後に、オポチュニスティック ファンドは最大の利益チャンスを提供しますが、この戦略には最大のリスクも伴います。 これらのファンドは、未開発の不動産や遅れている市場など、非伝統的な資産に投資することがよくあります。
不動産のプライベートエクイティはストレスが多いですか？
プライベート エクイティに侵入することは非常に困難であり、いったんそこに到達すると、特に取引が完了に近づいているときは、長時間の労働と犠牲を必要とする過酷な作業になります。
プライベートエクイティ不動産のリターン
柔軟性と流動性の欠如にもかかわらず、この種の投資は、かなりの金額の収入とかなりの価格上昇をもたらす可能性があります。 コア戦略の年間リターンが 6% から 8% の範囲にあり、コア プラス戦略の年間リターンが 8% から 10% であることは珍しいことではありません。
付加価値または日和見的な戦術は、大幅に優れた収益を生み出す可能性があります。 しかし、プライベート エクイティの不動産は十分に危険であり、ファンドがパフォーマンスを下回った場合、投資家は投資全体を失う可能性があります。
まとめ
正直なところ、プライベート エクイティの不動産に投資する前に、考えなければならないことがたくさんあります。 このオプションを検討している場合は、金融の専門家に相談して、利益と危険性を完全に把握してもらうことが最善の方法です。 ただし、寄付を検討している基金についても調査を行う必要があります。 各ファンドがその料金と投資構造をどのように処理するかを理解することが重要です。 結局のところ、ファンドがどのように機能するかを理解している場合にのみ、ファンドがあなたとあなたのポートフォリオに適しているかどうかを評価できます.
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参考文献
