レートとその計算方法について考えたことはありますか? もしそうなら、あなたは一人ではありません。 この記事では、不動産のキャップレートについて詳しく説明しますので、くっついてください！
不動産投資において「キャップレート」ほど頻繁に使用され、同時に誤解されている用語はほとんどありません。 計画された投資の規模を擁護するときは、潜在的なリターンに集中することは、通常は良い考えです。
キャップレートと呼ばれる収益統計は、投資または資本回収の可能な収益を推定します。 リターンの性質上、リスク（営業利益）の高い商業用不動産に採用することが多かった。
不動産キャップレートとは？
資本化率とも呼ばれるキャップレートは、不動産の魅力を判断するために使用される統計です。 これは、資産の市場価値を年間純営業利益 (NOI) で割った比率です。
Statista によると、2023 年第 6.14 四半期の米国の小売用不動産の平均資本化率は 6.75% でした。 この時期のショッピング センター内の商業施設のキャップ レートは 5.63% で、個人店のキャップ レートは XNUMX% でした。
キャップレートは通常、資産の本質的な価値を計算するために使用され、同様のタイプの他のプロパティと比較するためのベンチマークとして機能します。 プロパティのタイプ、場所、サイズ、および築年数はすべて、さまざまな方法でキャップ レートに影響します。
不動産の開発や投資では、利回りがよく使われます。 これは、取得、開発、再開発、および処分のために類似の物件を比較するための重要な基準の XNUMX つです。
これらの品質は、次のもので構成されます。
- 集合住宅の賃貸住宅
- アパート 商業用不動産
- 賃貸タウンハウス
- 一戸建て住宅の賃貸
この指標は、あなたが支出している不動産のキャッシュフローの割合を示しています。 キャップレートが高いということは、その物件が所有コストに比べて収益性があることを示しています。 キャップレートが低いということは、所有コストが収入を上回っていることを示しています。
キャップレートについて投資家が知っておくべきこと
投資家が現金で投資物件を購入する場合、投資家はキャップレートを使用して予測収益率を見積もることができます。 資金調達戦略に関係なく、この手順は機能します。 したがって、投資家はキャップレートを使用してさまざまな投資物件を評価し、公正な競争の場を作り出すことができます。
賃貸投資物件は純営業利益に依存するため、キャップレートに適しています。 残念ながら、固定式住宅や場合によっては短期賃貸など、他の不動産資産の購入には使用できません。投資の選択。
不動産キャップレート計算式
不動産の還元利回りは、以下の計算式で求められます。
資本化率はさまざまな方法で計算できます。 最も広く使用されている手法は、不動産投資の資本化率を得るために、不動産の純営業利益 (NOI) を現在の市場価値で割ることです。 数学的には、
純営業利益を現在の市場価値で割ったものが資本化率です。
資産の維持に関連するすべての費用を差し引いた後の純営業収入は、資産によって得られる (予想される) 年間収入 (家賃など) です。 これらの費用には、施設の継続的なメンテナンスと固定資産税に対して支払われた価格が含まれます。
たとえば、5.0 万ドルの投資物件が 1 ドルの年間純営業収入 (賃貸料から営業費用を差し引いたもの) を生み出す場合、投資のキャップ レートは 50,000% です。
キャップレート = $50,000 を $1,000,000 で割った値、または 5.0%
ただし、XNUMX 番目の反復は XNUMX つの理由であまり好まれません。 そもそも、数年前、数十年前にバーゲン価格で取得した古い物件には不合理な結果をもたらします。 第二に、相続財産は購入価格がゼロのため適用できず、分割は現実的ではありません。
さらに、設定された初期購入価格の代わりに現在の市場価格を使用する最初のバージョンは、不動産価格が大きく異なるため、より正確な表現です。
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不動産キャップレートの計算
その後、以下の式を使用して純利益を計算できます。
純利益は (100 – 運用コスト) [%] に等しい。 * [%] = (100 – 空室率] *総収入
上記の計算または当社のキャップレート計算機を使用して、キャップレートを手動で計算できます。 それを達成するには、次の簡単な手順に従ってください。
- 不動産の価値を判断することから始めます。これは、たとえば、販売価格を調べることで行うことができます。 始めるのに200,000ドルだとしましょう。
- 総賃貸収入を把握します。 これは、テナントから毎年受け取る金額にすぎません。 それが年間30,000ドルになるとします。
- 空室率がわかります。 家が 2% の時間空室であると仮定しましょう。
- 運用経費の割合を選択します。 たとえば、月額 500 ドルの手数料を支払う必要がある場合、年間 6000 ドル、つまり総収入の 20% になります。
- 上記の式を使用して純賃貸収入を計算します。純収入は、(100 – 20)% * (100 – 2)% * $30,000、または 0.8 * 0.98 * $30,000 として計算され、$23,520 に等しくなります。
- 次に、純収益を物件の価値で割ってキャップレートを計算しました。
- 上限レートは、$23,520 / $200,000 または 11.76% に相当します。
商業用不動産のキャップレート
「キャップレート」とも呼ばれる資本化率は、投資家が特定の資産で受け取ることができる可能性のある収益を決定するために商業用不動産で使用される計算です。 通常、キャップレートは 3% から 20% の間でパーセンテージで示されます。
ほとんどの場合、キャップレートと資産価値は逆の相関関係にありました。 買取価格はキャップレートに反比例して増減します。
投資家が倍数を使用して株式やその他の証券を評価する方法に匹敵するのは、キャップレートを使用して商業用不動産を評価することです。 例えば、10%のキャップレートは10倍に相当します。
投資家は、1% のキャップ レートの建物に 10 万ドルを支払った場合、不動産からの年間純営業利益が 10 万ドルになると予想します。
投資家が会社全体を 20 万ドルで購入するのと同様に、この考え方も使用されます。 ビジネスが特定の年に 5 万ドルの収益を上げた場合、20 万ドルの投資の 1% が返されます。
不動産投資家はこの投資を 5% のキャップ レートと呼び、株式投資家は通常 20 の倍数と呼びます。 計算式によれば、XNUMX にキャップレートを掛けると XNUMX になります。
不動産の良いキャップレートとは何ですか？
適切なキャップ レートとは、一連の「標準化された」運用収益と費用において、対象物件のキャップ レートが以前に販売された同等の物件のキャップ レートよりも高い場合です。 例として、同じ時代の近くの 6 つの物件が最近 5.50% から 5.75% のキャップ レートで販売されたときに、XNUMX% のキャップで集合住宅の物件を購入することを検討してください。
7.5%のキャップレートとは?
7.5 のキャップ レートは、資産または投資価値に対して 7.5% の年間総収入を見込む必要があることを示します。 7.5 のキャップ レートは、11,250 ドル相当の物件の年間収益が 150,000 ドルに相当します。
4.25のキャップレートは良いですか？
4.25% のキャップ レート (資本化率 4.25%) は、4.25% の年間投資収益率を示します。 別の言い方をすれば、住宅を購入した場合、そこから得られる年間純収入は、支払った価格の 4.25% に相当します。
物件の価格または価値を年間の純営業収益で割ると、4.25% のキャップ レートが得られます。
3%のキャップレートとは?
3% のキャップ レート (資本化率 3%) は、投資によって年間 XNUMX% のリターンが得られることを示します。 別の言い方をすれば、住宅を購入した場合、そこから得られる年間の純収入は、支払った価格の XNUMX% に相当します。
年間の純営業収益を物件の価格または価値で割ることにより、3% のキャップ レートが計算されました。
2023年の賃貸物件の良いキャップレートは？
健全なキャップレートは 4% から 12% の範囲です。 ニューヨーク市やロサンゼルスなど、需要とコストが高い場所に住んでいる場合、4% は適切なキャップレートかもしれません。 開発途上地域や農村地域など、需要の低い地域では、平均キャップ率が 10% 以上になることがあります。 その他の考慮事項を次に示します。
- 物件の現在の賃貸収入
- リスクの受容
- 今後の賃料予想
- 将来の不動産価値の成長
投資家が買収価格に費やした資金を迅速に回収したい場合、収益性の観点から高いキャップレートが望ましい場合があります。 リスク評価では、キャップレートが低いとリスクが低く、キャップレートが高いとリスクが高くなります。
通常、資本化率が高いほどリスクが高くなりますが、資本化率が低いほどリスクは低くなりますが、報酬は低くなります。 それにもかかわらず、専門家は一般的に 5% から 10% を「良い」キャップレートと見なします。一方、4% のキャップレートは、リスクは軽減されますが、投資を回収するためのより長い期間を意味します。
不動産のキャップレートに関するよくある質問
キャップレートをリクエストできるのはいつですか?
CXNUMX つ以上の物件のキャップレートを比較すると、非常に役立ちます。 各物件の資本化率を知ることで、どれが最大の純営業利益 (NOI) 比率を生み出すかを判断できます。 キャップレートを見るもうXNUMXつの方法は、物件の強さの尺度です。
住宅ローンはキャップレートに含まれますか?
キャップレートを計算する際、住宅ローンの支払いは考慮されません。 年間純営業収益から年間費用 (住宅ローン以外) を差し引いたものが、キャップ レートの計算式に組み込まれます。 （キャップレートを決定するには、その金額を家のコストで割ります。）
まとめ
キャップレートは収益性評価に役立ちます。 不動産投資家は、投資の期待リターンを決定するための重要な指標であるキャップレート式を使用して、賃貸物件を評価できます。
- 不動産アプリ: 2023 年の最も効果的なおすすめアプリ
- キャップレート：不動産投資における定義と使用
- 不動産のキャップレート：資本化率を知るための投資家ガイド
- 資本化率：不動産の資本化率の説明
- 優れたキャップテーブルの4つの重要な要素
参考文献
