IRSでの減価償却の回収とは正確には何ですか。また、購入した可能性のある不動産や不動産などの資産でどのように計算しますか。 税務上の目的で減価償却された商品を販売する場合は、次の手順をお読みください。 減価償却費の回収がどのように税金の支払いを増やすことができるか、そして少しの予見で、あなたがあなたの財政とあなたの賃貸物件への影響をどのように避けることができるかを見ていきます。
減価償却の回収とは何ですか？
減価償却の回収は、IRSが資産の売却による納税者の金銭的利益に対する税金を回収できるようにする手順です。 賃貸ビル、設備、家具、その他の資産は資本資産の例です。 資産の期間が満了すると、IRSは納税者に、その資産の処分または売却からの利益を通常の収入として報告するように要求します。 有形固定資産の減価償却の再取得要件は異なります。 キャピタルゲイン税は、不動産および不動産の減価償却の回収に課せられます。 ただし、キャピタルゲイン税は、設備およびその他の資産の減価償却の回収には含まれていません。 しかし、再取得に入る前に、まず減価償却がどのように機能するかを理解します。 減価償却がどのように機能するかについては、以下で詳しく説明します。
どの資産が減価償却の回収の対象になりますか？
IRSコードのセクション1231の下では、1231年を超えて保有されている資本資産は、減価償却資産と見なされる可能性があり、1245資産と呼ばれます。 これに続いて、セクション1250（不動産または不動産の改良ではない資本資産）およびXNUMX（不動産および土地）が続きます。
ご参考までに、株式、債券、投資信託、コモディティ、貴金属などの資産には、減価償却費がないため、減価償却の対象にはなりません。 営業経費 または、資産コストベースに影響を与えないわずかな運用費用があります。 対照的に、機械は損耗し、その市場価値と有用性を低下させます。 したがって、不動産は維持費の影響を受けやすくなります。
賃貸物件の減価償却の回収
設備と賃貸物件の減価償却の回収の最も重要な違いの1250つは、物件の最終的な回収額にキャピタルゲイン税が含まれていることです。 これは、あなたがあなたの財産を売ることからあなたが作るどんな利益もキャピタルゲインと他の税金の両方の対象となることを意味します。 IRSはあなたの利益の一部をキャピタルゲインとして課税し、減価償却関連の要素はより高い税率で課税されます。 IRSは、減価償却に関連する利益を「回収されていないセクションXNUMXの利益」と呼んでいます。
賃貸物件の減価償却の再取得を計画する方法
さて、朗報です。 賃貸物件が売却されると、以前は控除できなかった受動的活動の損失が完全に控除可能になります。 これは、減価償却回収税の税効果を軽減するのに役立ちます。
キャピタルゲインや減価償却の回収税を回避するために、賃貸物件を同種交換で売却することもできます。 売却の後に購入が行われない場合、税金は後日まで延期されます。
減価償却の回収例
利益を回収する方法は、問題の資産の種類によって決まります。 税法のセクション1250は不動産に適用され、セクション1245は他の種類の資産に適用されます。 それぞれが、再取得が25％の税率ではなく通常の所得として課税される条件を指定します。
セクション1250：住宅賃貸物件
セクション1250は、31年1975月XNUMX日以降に購入または売却されたすべての不動産に適用されます。不動産の売却による利益は、以下のいずれか少ない方に基づいて、限界税または最高税レベルに応じて経常利益として課税される可能性があると記載されています。
- 減価償却の申し立て
- 売却価格または公正市場価値（不動産を売却しない場合）の間のギャップ。
それ以外の場合は、優先キャピタルゲイン率ではなく、25％の率になります。
その他の不動産：セクション1245
税法によると、セクション1245は、「建物またはその構造コンポーネント」を含まない資産に適用されます。 この物件の売却価格の一部は、以下のいずれか少ない方を超える範囲で経常利益として課税されます。
- プロパティの「再計算」基準は、控除額を加算して計算されます。
- 資産の購入価格または公正市場価値
繰り返しになりますが、再取得は25％の税率で課税され、キャピタルゲインの低い税率ではありません。
減価償却の再取得を計算する方法
設備または賃貸物件の減価償却の回収額を計算するには、最初に資産のコスト基準を見積もる必要があります。 コストベースは、資産の元の取得価格です。 また、調整後のコストベースも知っておく必要があります。 この値は、資産のコストベースから、その存続期間中に発生した控除可能な費用を差し引いたものです。 これで、資産の売却価格から調整後のコスト基準を差し引くことにより、資産の減価償却回収額を計算できます。
機器に30,000ドルを支払い、IRSが15年間の控除期間で30,000％の控除率を割り当てた場合、コストベースは4,500ドルになります。 年間の控除可能な費用は12,000ドルになります。 調整後の費用基準を計算するには、年間控除費用の13,500倍を掛け、それを費用基準から差し引きます。 その結果、調整後のコストベースは300ドルになります。 資産を12,000ドルで売却した場合は、追加の費用や手数料を含める必要があります。 料金が1,500ドルの場合、販売価格からその金額を差し引きます。 この数字はあなたの純収入を表しています。 次に、その値からXNUMXドルを差し引いて、XNUMXドルの実現利益を達成します。
また、 賃貸物件の減価償却：それを計算する方法
ただし、減価償却されたアイテムの販売時に損失があった場合、減価償却を取り戻すことはできません。 利益と損失は、元の購入価格ではなく、調整後のコストベースを使用して計算されることを覚えておくことが重要です。 IRSは、あなたが税金を申告するときに、あなたの再取得を経常利益として分類します。 IRSはまた、資産の実現利益をその減価償却費と比較します。 小さい方の値は、減価償却の再取得を表します。 これは、賃貸住宅や不動産にも当てはまります。
同じ方法を使用して、賃貸物件の調整後の費用基準と控除費用を決定します。 主な違いは、実現利益がキャピタルゲイン税率やその他の税金の影響を受けることです。
毎年いくら減価償却できますか？
定額法は、減価償却をもう一度計算するために最も一般的に使用されるアプローチです。 これには、取得時に資産の原価基準を取得し、耐用年数の終了時に資産の調整後原価基準からそれを差し引くことが含まれます。 次に、コストベースの金額から調整済みコストベースを差し引いた金額を、資産が組織に機能的にサービスを提供できる年数（年数）で割ります。 これにより、定額法を使用してXNUMX年あたりに請求できる減価償却額がわかります。
ただし、必ずしも定額法を利用する必要はありません。 一般に公正妥当と認められた会計原則（GAAP）の傘下では、減価償却を計算するためのXNUMXつの異なる手法があります。 これには、残高の減少、年の合計の桁、および生産単位が含まれます。
どうすれば減価償却の再取得を回避できますか？
後に呼び出された1031交換 IRSセクション1031 IRSの税法の一部は、税負担を軽減したい場合に、減価償却の再取得とキャピタルゲイン税の両方を回避するのに役立ちます。 ただし、売却代金は、1031取引所の要件に基づいて別の投資不動産に投資するために使用する必要があります。
簡単に言えば、売り手として、あなたは不動産を売却し、売却されたものと本質的に同等であり、元の保有物と同等以上の価値のある不動産にお金を置くことによって、投資の売却に対するキャピタルゲイン税の支払いを延期することができます。 実際には、あなたがあなたの財産を売却し、所有権を新しい買い手に譲渡するとき、あなたは利益を上げません。 ただし、収益を適用して、全体的な不動産投資の保有を増やすことができます。
あなたの利益があなたの減価償却費よりも小さい場合はどうなりますか？
認識された利益の合計が減価償却費より少ない場合、IRSは、通常の税率を使用して未払税を計算するように要求します。
不動産市場は通常の下降サイクルにあると仮定します。 それが買い手の市場であるという事実にもかかわらず、あなたは個人的または商業的な理由で105,000ドルを提供する買い手に売ることを選びます。 あなたの利益はあなたが財産を保有していたXNUMX年間のあなたの減価償却税控除の合計よりも小さいので、あなたの税はあなたの通常の税率を使用して計算されます：
99,000ドルの資産売却価格–63,640ドルの調整後コストベース= 認識された合計利益は35,360ドルです。
36,360ドルの減価償却費は、認識された合計35,360ドルの利益を超えているため、通常の税率で税金を支払うことになります。
総納税額 =35,360ドルの認識利益*通常の24％の税率=8,486ドル
賃貸物件が損失で売却された場合、減価償却費の回収は適用されますか？
賃貸物件を損失で売却した場合、減価償却費の再取得の要件は適用されません。 ただし、売却でお金を失った場合でも、過去36,360年間で10ドルの減価償却費を控除して、課税所得を減らすことができるというメリットがあります。
IRSでは、過去の税務申告を変更することにより、賃貸物件の損失を繰り戻すこともできます。 将来の収益を相殺するために、賃貸物件の投資損失を繰り越すこともできます。 IRSトピックNo.425パッシブアクティビティ–損失とクレジット、およびPublication 544は、賃貸不動産アクティビティで損失がどのように機能するかを詳細に説明しています。
部分年度減価償却とは何ですか？
上記の例では、年間の減価償却を利用しました。これは、毎年資産価値の3.363パーセントです。 の現実の世界では 不動産投資ただし、トランザクションはその年の毎月発生します。
賃貸物件が稼働する月は、部分的な年の減価償却を計算するために使用されます。 IRS Publication 527によると、賃貸物件は、テナントが所有するときではなく、賃貸の準備ができて利用可能になったときに運用されます。
たとえば、1月1日に賃貸の準備ができているが、テナントが1月XNUMX日まで賃貸契約に署名して入居しない場合でも、XNUMX月XNUMX日に減価償却を開始できます。 IRSは、年の一部の減価償却がどのように機能するかも指定しているため、間違いを犯すことはありません。
- 通年=3.636％
- 3.485月=XNUMX％
- 3.182月=XNUMX％
- 2.879月=XNUMX％
- 2.576月=XNUMX％
- 2.273月=XNUMX％
- 1.970月=XNUMX％
- 1.667月=XNUMX％
- 1.364月=XNUMX％
- 1.061月=XNUMX％
- 0.758月=XNUMX％
- 0.455月=XNUMX％
- 0.152月=XNUMX％
賃貸物件は、最初の部分的な勤続年数の後、通年の勤続年数ごとに3.636パーセントで減価償却されます。 その後、販売する月に応じて、部分的に減価償却されます。
最終的な考え
あなたが賃貸物件を所有している、または不動産に投資している場合、減価償却はあなたが税金のお金を節約するのを助けることができます。 同時に、税金から控除し、XNUMX年間にIRSに支払うべき金額を最小限に抑えるために利用できる金額には制限があります。 とにかく、いくつかの慎重な事前の財務および税務計画、ならびにあなたの不動産ポートフォリオの成長における利益の再投資に目を向けることで、あなたはあなたのお金をさらに大きくすることができます。
減価償却の再取得に関するFAQ
減価償却の回収は収入と見なされますか？
減価償却の回収は通常、最大25％の税率までの経常利益として課税されます。
賃貸物件を減価償却しないとどうなりますか？
本質的に、あなたはかなりの減税を請求する能力を放棄します。 不動産を売却する場合は、不動産期間を通じて減価償却を請求したかどうかに関係なく、減価償却回収税を支払う必要があります。
どの資産に減価償却費が回収されますか？
減価償却の回収は、以前に税額控除を受けたすべての減価償却資産に適用できます。 この方法は、賃貸または投資不動産で長期的な金銭的利益を生み出した不動産投資家に特に関係があります。
