あなたが新しい家を探しているとき、またはあなたの現在の家を売ろうとしているとき、どれだけ与えるか尋ねるかを決めるのは難しいかもしれません。 家の価値を計算するための多くの要因を考えると、その価値を決定することはやや恣意的であるように思われるかもしれません。 一方、不動産の価格設定は科学です。 これが、不動産業者が比較市場分析（CMA）を行う理由です。 この投稿の例を使用して、比較市場分析の詳細をご覧ください。
比較市場分析とは何ですか？
エージェントは、同じ地域で最近売却された、対象不動産に可能な限り類似している住宅を探すことによって分析します。
コンプまたは同等の売上高として知られているこれらの住宅は、比較市場分析を使用して価格設定に利用されます。 この方法は、同等の望ましさの同等の家を購入するのにどれくらいの費用がかかるかを決定することによって家の価値を決定できるという考えに基づいています。
不動産（CMA）の比較市場分析とは何ですか？
比較市場分析は、同じ地域で以前に販売された同様の物件と比較することにより、特定の物件の価値を評価するための戦略的不動産業者の使用です。 特定のプロパティの価値を決定するための変数はたくさんあります。 したがって、推定 公正な市場価値 家のことは非常に難しい場合があります。
人々が家の価格に影響を与える要素を考えるとき、彼らがそれを買うか売るかにかかわらず、彼らはしばしば場所、平方フィート、そして寝室と浴室の数を考慮します。 ただし、物件の築年数、状態、特性、ロットサイズ等、地方・国内市場の状況はすべて、住宅用不動産の価値に影響を及ぼします。
三つ折りルール
CMAを計画しているエージェントの最初の動きは、最近売却された6軒の家を見つけることです（過去3か月以内、できればXNUMXか月以内）。 これらのXNUMXつの家は、できるだけ同一で、互いに隣接している必要があります。
少なくともXNUMXつの比較対象が選択された後、それぞれが検討中の家とどのように異なるかを判断するために広範囲に分析されます。 バリエーションの内訳と価格設定に続いて、各比較対象の購入価格が計算され、対象不動産と実質的に同等であり、現在の市場で販売された場合の費用が計算されます。
不動産CMAと評価の違いを理解する
比較市場分析では、一般的なものを使用して地域の住宅価値を比較および識別します 住宅市場の指標、それは公式の住宅評価ではありません。 鑑定士が住宅評価を行って住宅評価を生成するのに対し、認可された不動産業者は、公正な市場価値を決定するためにCMAを完了します。
結果として得られる評価は、物件の売り手または買い手の目標を考慮した見積もりであるという事実にもかかわらず、CMAは、一般市場の技術的認識と、不動産のさまざまな側面がどの程度影響するかを必要とする動的な方法です。プロパティは価値があります。
By ホームライトホームズ
市況を考慮に入れる
一般に、市場の状況は、比較市場分析と価格設定においてワイルドカードです。 そのため、価格設定されている住宅にできるだけ最近販売された住宅を使用する方がよいのです。 強い買い手または売り手の市場は、CMA値を変化させる可能性があります。
たとえば、住宅価格は数か月で大幅に変動する可能性があるため、急速にジェントリフィケーションが行われている地域では、優れた比較対象が不足している可能性があります。 急速に評価されている地域で家を探している場合は、買い手と売り手が価格について合意している場合でも、注意してください。 その価格が資金調達を得るのに正当であるかどうかを決定するために評価が必要になります。
比較市場分析には何が関係していますか？
比較市場分析の実施は複雑な方法ですが、明確で管理しやすい手順があります。 これらのコンポーネントは連携して、売り手と買い手に包括的な価値の見積もりを提供します。
分析プロセスは、エージェントが過去3〜6か月間に同じ地域で販売された少なくともXNUMXつの同一の物件のリストを組み立てることから始まります。 エージェントは、現在市場に上場されている、または販売データが不十分な場合、または住宅の潜在的な購入価格が測定されている場合に保留中の物件を選択できます。 期限切れのリストを使用して、関心のある購入者を引き付けるには高すぎる価格のタイプを表示することもできます。
CMAのさまざまなコンポーネントのリストは次のとおりです。
＃1。 位置：
比較可能な最良のプロパティは、対象のプロパティと同じ近隣にあります。 CMAを完了するのに十分な最近の販売がこの地域で行われていない場合、エージェントは、地元の学校の質、犯罪率、騒音レベル、アメニティへの近さなどに基づいて、同等の地域のコンプを選択します。
＃2。 ロットサイズ：
物件の敷地の大きさは、その市場価値に大きな影響を及ぼします。 半エーカーの違いでさえ、家の価格に大きな影響を与える可能性があります。
＃3。 面積：
一般的に、建物が大きいほど、価値が高くなります。 その結果、住みやすい平方フィートの量は、家の部屋の数と同じくらい重要になる可能性があります。
＃4。 物件の年齢と状態：
家が建てられた年、そしてそれが最近改装されたかどうかは、価値に影響を与えます。 新しい建築物や高級素材の家もより高価です。 ただし、最近アップグレードされた歴史的に重要な住宅も高価格になる可能性があります。
＃5。 家の寝室と浴室の数：
ベッドルームとバスルームが多ければ多いほど、その価値は高くなります。
暖炉、パティオ、スイミングプール、ガレージ、完全な地下室などの特別な機能も考慮されます。 ただし、地元の市場によっては、すべての特別な機能が家の価値を高めるとは限らないことに注意してください。
＃6。 販売日：
選択したコンプは、過去XNUMX〜XNUMXか月以内に販売されているはずです。 販売日が古くなっている場合は、需要がどのように変化したかを反映するように料金を更新する必要があります。 在庫の規模と金利の変化により、市場価格は地方または全国的に変動します。
＃7。 資金調達および販売条件：
購入者が住宅を購入するために使用する資金調達の形態、および販売条件は、購入価格に影響を与える可能性があります。 オファー価格が高い場合、バイヤーの不測の事態が受け入れられます。 比較可能な取引に売り手の譲歩が含まれている場合、譲歩の価値は、比較可能なものの購入価格から差し引かれなければなりません。 そのような妥協には、売り手が買い手のクロージングコストをカバーすることに同意することが含まれる可能性があります。 そうでなければ、売り手は販売前に家を修理することができます。
比較市場分析の例
比較市場分析が消費者をどのように支援するかについての単純な例を考えてみましょう。 カップルは450,000万ドルの一軒家を購入したいと思っていますが、彼らは提示価格について話し合いたいと思っています。 彼らは彼らの不動産業者が不動産の比較市場分析を行うことを要求します。 これは、現在の市場動向に基づいて説得力のあるオファーを開発する際に彼らを支援するためです。
エージェントは、カップルが購入したい物件に関する情報を収集することから始め、次のことを発見します。
- 家は家でいっぱいの近所の半エーカーの敷地にあります。 家はほぼ同じ時期に同じ間取りで建設されます。
- ベッドルームがXNUMXつ、フルバスルームがXNUMXつ、ハーフバスルームがXNUMXつあります。
- XNUMX台分のガレージとリビングルームに暖炉があります。
- 2,000平方フィートの家は優れた形状であり、大幅な修理は必要ありません。
- 近所の他の家とは異なり、これは完成した地下室を持っています。
この情報を取得した後、エージェントはその地域で同等の物件を検索します。 細分化の規模と最近の活動を考えると、エージェントは過去XNUMXか月以内にすべて販売されたXNUMXつの同等の物件を見つけることができます。 エージェントは、コンプに関する詳細を収集するときに、次の比較市場分析をまとめ始めます。
サブジェクトプロパティとコンプの間のバリエーションの詳細なリストを使用して、エージェントはコンサルタントにアプローチし、各機能のコストの概要を取得します。 これは、それぞれの不一致が家の全体的な価値に影響を与えるかどうかを判断するためのものです。 （以下の価格は、比較市場分析の単なる例であり、アイテムの真の価値として解釈されるべきではありません。）
比較市場分析の計算
次に、比較可能な各物件の購入価格を計算して、対象物件と実質的に同一であった場合に販売されたであろう金額を決定します。 価格を変更すると、コンプの購入価格からより望ましい機能が差し引かれ、あまり望ましくない機能が追加されます。 次に、各比較の累積変更が決定され、それに応じて販売価格が調整されます。
コンプの調整済み販売価格は、許容可能な入札額が下がる可能性のある範囲を示しています：$ 424,200 –$442,000。 次に、エージェントは調整プロセスを使用して、対象の土地を購入するためにカップルが支払う正確な価格を決定します。
エージェントは、調整を使用して、土地にどれだけ近いかに基づいて、比較可能なものをそれぞれ計量します。 Comp 1の変更が最も多かったため、重みは最小でした。 Comp 2の変更が最も少なかったため、最も重要な役割を果たしました。 結局のところ、加重が割り当てられ、調整された価格は加重値によって合成されます。 その後、結果が追加され、最良の入札が決定されます。
その後、合計はエージェントによって100ドル単位で四捨五入されます。 カップルの承認を得た後、エージェントは上場エージェントに430,900ドルのオファーを提示します。 CMAは、家の価値が提示価格より19,000ドル強低いことの証拠として引用されます。
比較市場分析は財務分析でどのように使用されますか?
比較市場分析を財務分析に使用して、投資家が投資の潜在的価値について十分な情報に基づいた決定を下し、企業または資産の価値を判断するのに役立てることができます。
比較市場分析を使用して賃貸物件の価値を判断できますか?
はい、比較市場分析を使用して、同じ地域の同様の賃貸物件と比較することで、賃貸物件の価値を判断できます。
比較市場分析の一般的な課題は何ですか?
比較市場分析に共通する課題には、正確で完全なデータへのアクセス、類似物件の発見と比較の難しさ、データの分析と解釈における主観性などがあります。
比較市場分析はどのように改善できますか?
比較市場分析は、より包括的で正確なデータを使用し、より細心の注意を払って分析を行うことで改善できます。
比較市場分析はどのくらいの頻度で実行する必要がありますか?
比較市場分析の頻度は、分析を行う個人または組織のニーズと目標、および市場の状況と傾向によって異なります。 ただし、通常は、少なくとも年に XNUMX 回は比較市場分析を実行することをお勧めします。
比較市場分析は売買プロセスにどのように影響しますか?
比較市場分析は、不動産の市場状況、傾向、および潜在的価値に関する貴重な情報を提供することにより、売買プロセスに影響を与えることができ、買い手と売り手が不動産の売買、または価格設定について十分な情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。
まとめ
比較市場分析は、不動産の価値を判断するための重要なツールです。 あなたが売りに出されているあなたの家をリストすることを考えている住宅所有者であるならば、CMAはあなたが適切な提示価格を決定するのを手伝います。 それはあなたの地域の同様の家が市場で売られているものに基づいています。 新しい家を購入する準備ができている場合、CMAは価格の交渉にも役立ちます。 そこから、競争力のあるオファーを行うことができます。
ただし、比較市場分析の準備は複雑なプロセスであることに注意してください。 それには、完全な販売データへのアクセスと、地方および国内市場の知識が必要です。 そのため、認可された不動産業者が記入する必要があります。
競争市場分析に関するFAQ
誰がCMAを準備できますか？
セクション93A-83（b）の下で、 ブローカー 「不動産の区画または持分の潜在的な上場、提供、販売、オプション、リース、または取得価格に関連する決定を行う、またはデューデリジェンスを実行する第三者」のためにCMAを準備する場合があります。 ルール
CMAは鑑定とどう違うのですか？
評価とCMAの主な違いは 関係者。 CMAは不動産業者によって実施されますが、鑑定は銀行に代わって認可された鑑定士によって実施されます。 買い手があなたの家を購入するためにローンを申請すると、銀行は不動産の鑑定を注文します。
CMAと評価のどちらがより正確ですか？
評価の結果がどうなるかを完全に予測することはできませんが、 CMAが結論するものよりもそれをより細かく制御できます。 CMAと鑑定は異なるプロセスですが、どちらもあなたの家の価値に関する正確で最新の情報を得るのに役立ちます。
CMAを作成するにはどうすればよいですか？
比較市場分析を作成する方法
- 近所の質を評価します。 …
- 元のリストを評価する（利用可能な場合）…
- Zillow＆HouseCanaryのプロパティ値の見積もりを確認してください。 …
- 予備CMAの作成を開始します。 …
- 比較可能なリストから平均価格を取得します。 …
- 直接家を評価します。
