商業用であれ住宅用であれ、あらゆる種類の不動産は優れた投資になる可能性があります。 商業用資産は、賃貸アパートや一戸建て住宅などの住宅よりも多くの経済的利益をもたらすことがよくありますが、より多くの危険もあります。
商業用不動産投資への投資の完全な長所と短所を理解することは、あなたにとって最良の投資決定を下すために重要です。
商業用不動産：定義
商業用不動産とは、一軒家ではない資産クラスを指します。 それらは、集合住宅（XNUMXつ以上の接続された住居）、小売スペースまたはオフィス、工業用または工場用のプロパティ、またはこれらの組み合わせにすることができます。 商業用であれ住宅用であれ、あらゆる種類の不動産は良い投資になる可能性があります。 商業用不動産は通常、賃貸アパートや一戸建て住宅などの住宅用不動産よりも多くの金銭的見返りを提供しますが、リスクも高くなる可能性があります。
商業用不動産に投資することの全体的な長所と短所を理解することは、あなたがあなたにとって最良の投資決定を下すことができるようにするために重要です。 または建設可能な土地さえ
商業用不動産は規模が大きいため、 彼らはあなたがあなたのポートフォリオを構築することを可能にします 個々の家を買うよりも速い。 当然のことながら、不動産投資には、投資を活用または抵当に入れることができるという明確な利点があります。
商業用不動産の種類
以下のXNUMX種類の商業用不動産について、それぞれを見ていきます。
- マルチファミリー
- Office
- 産業
- 小売商
- ホテル/ホスピタリティ
- 混用
- 土地
- 特別な目的
いくつかの建物タイプ、プロパティタイプ、土地利用タイプ、および道路沿いの各資産クラスの例をいくつか見ていきます。
＃1。 集合住宅
集合住宅は、住宅用不動産と商業用不動産の間の架け橋として機能します。
それらは主に住居として使用できますが、不動産タイプの一般的な目的は投資（持ち家かどうか）です。
集合住宅のクラスには、デュプレックスから数百戸のアパートまですべてが含まれます。
デュプレックス/トリプレックス/クアドルプレックス
デュプレックスはXNUMXユニットの賃貸物件、トリプレックスはXNUMXユニットの建物、クアドラプレックスはXNUMXユニットの物件です。 それは非常に簡単です。
「プレックス」の接尾辞が付いたプロパティタイプは、ほとんどすべての市場で見られますが、初めての投資家や、（他のユニットを借りることによって）自分の家から利益を得ようとしている人に適しています。
一方、アパートの建物は、階数に基づいて低層、中層、高層に分類されることがよくあります。
ガーデンアパートメンツ
郊外のガーデンフラットは、若者が都市から郊外に移動するにつれて、1960年代と1970年代に最初に登場しました。
ガーデンアパートメントは通常3〜4階建てで、50〜400ユニット、エレベーターなし、地上駐車場があります。 それは本質的に、XNUMXつの土地にある低層マンションの集まりであり、その一部は庭や他の土地面積を共有している場合があります。
ミッドライズアパート
これらの複合施設の高さは通常5〜12階で、エレベーターサービス付きのユニットは30〜110ユニットです。 これらは頻繁に組み込まれた都市のインフィルサイトです。
高層マンション
高層マンションは通常、より大きな市場にあり、100戸以上のユニットがあり、専門的に管理されています。
階数は高層ビルに限定されていませんが、10〜12階を超えると、ほとんどの市場はその建物を高層ビルと見なします。
超高層ビルは、40階以上の高層ビルで、一定の高さに達します。
＃2。 オフィス
集合住宅と同様に、オフィスビルはその規模に応じて低層、中層、高層に分類されます。
クラスA、B、およびCのオフィスビル
オフィスビルは通常、クラスA、クラスB、またはクラスCに分類されます。
これらの分類はすべて相対的であり、建物の場所や周囲の市場の健全性などのコンテキストに大きく影響されます。
クラスA 建物は、建設と場所の点で最高です。
CLASS-B プロパティは高品質の構造を持っているかもしれませんが、あまり望ましくない場所にあります。
CLASS-C プロパティが老朽化し、不利な場所にある可能性があります。
中央ビジネス地区（CBD）
中央ビジネス地区（CBD）のオフィスビルは、街の中心にあります。
これらの建物には、シカゴやニューヨークなどの大都市のダウンタウンエリアや、オーランドやジャクソンビルなどの中規模都市の高層ビルが含まれます。
郊外のオフィスビル
このタイプの郊外のオフィススペースは、通常、80,000〜400,000平方フィートのサイズで、市内中心部の外にある中層の構造物で構成されています。
いくつかの異なる中層ビルをキャンパスのような環境に組み立てる郊外のオフィスパークも、都市では一般的です。
＃3。 インダストリアル
工業所有権のサイズも、特定のユースケースに応じて大幅に異なる可能性があります。
重工業
この工業所有権のカテゴリは、実際にはほとんどの大手メーカーが該当する特殊用途のカテゴリです。 これらのプロパティは、エンドユーザー向けの機械で大幅にカスタマイズされており、通常、別のテナントのために再利用するために大規模な改修が必要です。
ライトアセンブリ
これらの構造は、重工業の特性よりもはるかに単純であり、通常は簡単に再構成できます。
ストレージ、製品の組み立て、およびオフィススペースはすべて一般的なアプリケーションです。
フレックスウェアハウス
これは簡単に変換できる工業所有権であり、通常、工業用スペースとオフィススペースが混在しています。
フレックススペースは多目的と見なすこともできます。これについては、以下で詳しく説明します。
バルク倉庫
これらのプロパティは通常、50,000〜1,000,000平方フィートの範囲で非常に大きくなります。
これらのプロパティは、製品の地域配布に頻繁に使用されます。 また、高速道路システムに出入りするトラックが簡単にアクセスできる必要があります。
＃4。 小売
ストリップ/ショッピングセンター
ストリップセンターは、アンカーテナントがある場合とない場合がある小規模な商業施設です。 アンカーテナントは、顧客を物件に引き込むのに役立つ、より大きな小売テナントです。
アンカーテナントには、ウォルマート、パブリックス、ホームデポが含まれます。 ストリップモールには通常、中華料理店、ドライクリーニング店、ネイルサロンなどの小さな小売店が混在しています。
コミュニティ小売センター
コミュニティ小売センターのサイズは通常、150,000〜350,000平方フィートです。
それらは、食料品店やドラッグストアなどの多くのアンカーによって占められています。 さらに、コミュニティ小売センターでXNUMXつ以上のレストランを見つけることは一般的です。
パワーセンター
パワーセンターには通常、いくつかの小規模なインライン小売店がありますが、ウォルマート、ロウズ、ステープルズ、ベストバイなどのいくつかの主要なボックス小売店の存在によって区別されます。
各大型小売店は通常、30,000〜200,000平方フィートを占め、これらの小売センターには通常、いくつかの小包が含まれています。
リージョナルモール
モールのサイズは400,000〜2,000,000平方フィートで、通常、デパートなどのアンカーテナントや、Barnes＆NobleやBestBuyなどの大型小売店があります。
アウトパーセル
ほとんどの大規模な小売センターには、ファーストフードレストランや銀行などの特定のテナントのために確保された土地の区画であるXNUMXつ以上の区画があります。
＃5。 ホテル
フルサービスホテル
フルサービスのホテルは通常、中央ビジネス地区または観光地にあり、フォーシーズンズ、マリオット、リッツカールトンなどの有名なブランドが含まれています。
サービスが制限されているホテル
限定サービスカテゴリのホテルは、通常、ブティックホテルです。 これらのホテルは通常、小規模であり、ルームサービス、敷地内レストラン、コンベンションスペースなどの設備を提供していません。
長期滞在型ホテル
これらのホテルは、より広い部屋と小さなキッチンを備えており、XNUMX週間以上滞在する人を対象としています。
＃6。 混用
混合用途のプロパティは、それ自体は明確ですが、実際には、前述のタイプの商業用プロパティのいずれかの組み合わせにすることができます。 特に都市部では、オフィスや住宅が上にある小売/レストランの物件が最も一般的なタイプの多目的物件です。
典型的なダウンタウンの高層ビルを考えてみましょう。 おそらく、資産は多目的に使用されます。 混合用途のプロパティは、通常、オフィス、住宅/集合住宅、小売、および/または工業のいくつかの組み合わせです。
＃7。 土地
グリーンフィールド/農地
グリーンフィールドランドは、農場や牧草地などの未開発の土地です。 このカテゴリには、果樹園、動物農場、牧場など、さまざまな種類の農地も含まれます。
インフィルランド
インフィルランドは、すでに開発されているが現在は空いている都市にあります。 それは、都市部の不動産の開発にのみ関連しています。
ブラウンフィールドランド
ブラウンフィールドは、以前は産業または商業目的で使用されていた土地の区画ですが、現在は再利用できます。
これらの特性は、以前の商業的使用の結果として、一般的に環境に害を及ぼすか、またはその疑いがあります。
＃8。 特別な目的
上記の不動産カテゴリーは、最も一般的なタイプの商業用不動産を対象としています。 ただし、投資家が建設および所有する商業用不動産には他にも多くの種類があります。
ここで、「特別な目的」のプロパティの概念が機能します。 これは、本質的に、CREのその他の分類です。 遊園地、ボーリング場、駐車場、スタジアム、劇場、動物園、および他の多くの特別な目的のプロパティがその例です。
商業用不動産の基本用語
商業用不動産投資に固有の言葉は数十ありますが、優先リターンとエクイティ分割は、この調査全体で説明するXNUMXつの重要なアイデアです。
優先返品：
これは、スポンサーが投資家に5％から10％以上の範囲の固定収益率を支払うタイプの収益です。 優先返品は通常四半期ごとに支払われますが、月ごとまたは年ごとに支払うこともできます。
株式分割：
価値の上昇または増加による資産の株式の一部が、合意されたパーセンテージに基づいてスポンサーと投資家の間で分割される場合、これは株式分割と呼ばれます。
パッシブ商業用不動産投資
投資家は、パッシブ不動産投資で不動産を積極的に所有または管理していません。 パッシブ投資は、多くの場合、配当、優先収益、株式分割、またはこれらXNUMXつの組み合わせの形で収入を生み出します。
以下は、商業用不動産に受動的に投資するための多くの方法の基本的な概要です。 パッシブ商業用不動産投資の各タイプには長所と短所があるため、投資する前に調査を行ってください。
不動産投資信託（REIT）
REITは、商業用不動産に投資する最も簡単な方法の90つです。 不動産投資信託（REIT）は、いくつかの商業ビルを効果的に購入および管理するために資金をプールし、投資家に配当を支払います。 REITは、収益のXNUMX％以上を株主への配当として送金し、受動的所得の確固たる源泉となる場合、特別税控除の対象となります。
REITには、エクイティREITとモーゲージREITのXNUMX種類があります。 両方のタイプの株式は、証券会社の口座（公的REITの場合）を通じて購入することも、REITから直接（私的REITの場合）購入することもできます。 最も人気のあるオプションは上場REITで、わずか数百ドルで購入できます。
不動産上場投資信託（ETF）
個別のREIT株式を選択して購入するのではなく、不動産上場投資信託（ETF）を通じて複数のREITに参加することができます。 ファンドマネージャーは、投資する不動産証券のポートフォリオを選択します。これは、さまざまな商業分野の多数のREITで構成されます。
不動産上場投資信託（ETF）は、投資を複数の企業やセクターに分散させることでリスクを軽減します。
Crowdfunding
承認された投資家にとって、CREクラウドファンディングはパッシブ投資の代替手段です。 投資家はクラウドファンディングプラットフォームを使用して、資金調達が必要な投資機会を持つサードパーティの投資家や開発者とつながることができます。 ほとんどのクラウドファンディングプラットフォームは、プラットフォームに追加する前に投資とスポンサーを評価しますが、機会とスポンサーについて独自の調査を行う必要があります。
CREクラウドファンディングオプションは、投資家がわずか数千ドルでアクセスできますが、他のオプションは数十万ドルを要求します。 多くの場合、リターンはREITや不動産ETFよりも優れていますが、流動性が低く、クラウドソーシングによるリスクが高くなります。 クラウドファンディングの可能性の大部分は、XNUMX年からXNUMX年の範囲の満期を持っています。 そのような期間中、投資家は取引から資金を引き出すことができません。
エクイティまたはファイナンスパートナーとして参加します。
もうXNUMXつの受動的な代替策は、アクティブなCRE投資家と金融パートナーとして協力することです。 あなたは、優先株、株式、またはそのXNUMXつの組み合わせと引き換えに、資産の頭金または現金購入に貢献する、静かで受動的なパートナーです。 これはクラウドファンディングに似ていますが、パートナーの数が少なく、収益が大きい点が異なります。 しかし、より大きなリスクもあります。
エクイティおよび金融パートナーは、不動産業界、特にCREで人気があります。 ただし、これらの変更は十分に公表されていません。 エクイティの機会の大部分は、アクティブな投資家との確立された接触を通じて発見されます。 投資と投資家に対して独自のデューデリジェンスを行うことが重要です。 彼らはLLC、財産、そしてあなたのお金を担当しているので、あなたは投資をうまく管理する彼らの能力を信じなければなりません。
アクティブな商業用不動産投資
アクティブな不動産投資は、投資家が積極的に投資を管理するものです。 これには、投資の一部を所有することと、リスクと義務の一部またはすべてを負担することが含まれることがよくあります。 これが常に当てはまるわけではありませんが、通常、アクティブ投資はパッシブ投資よりも優れています。 アクティブな投資は、次のXNUMXつの方法で収益を生み出します。
- 賃貸収入とキャッシュフロー
- プロパティの評価は、プロパティの値を増やすプロセスです。
自分で商業用不動産を購入して管理する方法
商業用不動産に積極的に投資する場合は、不動産の検索、資金調達、取得、管理、および処分を行う責任があります。 金融パートナー、投資家、サードパーティの管理ビジネス、または個人のチームがあなたの側にいる場合でも、最終的には投資の成功または失敗に責任があります。
最もアクティブなCRE投資家は、特定の業界を専門としています。 彼らは集合住宅を独占的に購入するか、オフィスコンプレックスに集中するかもしれません。 商業用不動産を購入する前に、次のことを確認してください。
- 所有したい商業用不動産の種類、
- 不動産市場におけるそのタイプのCREの可用性と需要、および
- そのCRE業界に正しく投資する方法
商業用不動産への積極的な投資を開始する方法は次のとおりです。
＃1。 潜在的な投資機会を評価する
セクターと場所を決定したら、探索する投資機会を探したいと思うでしょう。 Loopnet、Crexi、Craigslist、および独自のダイレクトメールキャンペーンはすべて、商業用不動産ブローカーを通じて販売されている物件を探すのに適した場所です。
物件がブローカーに上場されている場合、ブローカーは通常、物件の現在のパフォーマンスとそのプロフォーマ、または効率的に管理およびリースされた場合に物件が獲得できる見込み収益の概要を示す募集覚書（OM）を提出します。 この情報は役に立ちますが、予測と現在の支出を確認するのはあなたの責任です。
オファーの大部分は、プロパティの純営業利益（NOI）とキャップレートに基づいています。
- 純営業利益（NOI）は、債務返済を除くすべての年間費用を差し引いた後の不動産によって生み出されるお金です。
- キャップレートは、純営業利益（NOI）に基づく物件の評価額です。 リターンが良いほど、キャップレートは高くなります。 キャップレートが低いほど、得られる取引は少なくなります。
＃2。 レターオブインテント（LOI）を提出する
投資が実行可能であると思われる場合、次のステップは意向表明書（LOI）を提出することです。 これは、以下を要約したXNUMXページまたはXNUMXページの論文です。
- あなたが購入しようとしているもの、そして
- 購入価格、頭金、検査時間、その他の規定や不測の事態などの購入条件
LOIは法的拘束力はありませんが、一時的な条件で買い手と売り手のデューデリジェンスプロセスを継続します。 購入者はデューデリジェンスを完了すると、正式な契約を結ぶことができます。 契約に署名する前に弁護士に相談して、関連するすべての条項と条件が含まれていることを確認し、両方の当事者を効果的に保護してください。
LOIは法的拘束力はありませんが、一時的な条件で買い手と売り手のデューデリジェンスプロセスを継続します。 購入者はデューデリジェンスを完了すると、正式な契約を結ぶことができます。 契約に署名する前に弁護士に相談して、関連するすべての条項と条件が含まれていることを確認し、両方の当事者を効果的に保護してください。
＃3。 資金を得る
契約が成立したらすぐに資金を手配する必要があります。 利用可能なさまざまな商業用不動産ローンのオプションがあります。
- 従来のローン 購入価格の少なくとも20％の頭金が必要です。 短期と長期の両方のオプションが利用できるので、XNUMX年からXNUMX年の範囲の返済期間でお金を獲得することができます。 固定金利住宅ローンと変動金利住宅ローンがあります。 一部の短期ローンには、バルーン支払いも含まれます。
- 政府ローン 中小企業庁（SBA7a）または認定開発会社（SBA504）のローンは政府の支援を受けており、期間は15年から25年です。 調整可能で固定金利のローンは、わずか10％の頭金で取得できます。
- シンジケーション： 投資家からの資金を組み合わせて、現金で不動産を購入し、優先株、株式、またはそのXNUMXつの組み合わせを支払います。
- 所有者の資金調達： 不動産の売り手が定義されたレートと条件で融資を行う場合、これは所有者融資と呼ばれます。
ローンを承認するとき、ほとんどの銀行はXNUMXつの要素を考慮します。
- ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率。これは、資産の価値に関連するローン金額です。
- 不動産の年間債務返済と比較して、不動産によって生み出される年収。 これは、 債務返済カバー率（DSCR）。
不動産はローンの最も重要な要素ですが、銀行は投資家の事業計画、信用力、経験、純資産を調べて、ローンを返済する資格があるかどうかを判断します。
CREローンでは、投資家が個人保証人であること、生命保険契約を譲渡すること、または主たる住居などの他の資産を担保として使用することを要求することは珍しくありません。
＃4。 徹底的な検査とデューデリジェンスを実施する
住宅用不動産と同様に、商業用不動産にも審査期間があります。 この期間は15日から60日という短い期間で交渉することができ、購入者は物件の検査とデューデリジェンスを行うことができます。
購入者はさまざまなレポートを注文できます。
- 不動産検査に関する報告
- 環境調査、フェーズI
- 境界の調査
貸し手は、検査の大部分を注文する人です。 したがって、調査や検査を注文する前に、資金調達のオプションを検討する必要があります。 これは、購入者が、保証金、賃貸料、空室、事前の確定申告など、物件の運営に関する情報を確認する時期でもあります。
検査期間中、購入者は、多くの場合ペナルティなしで、契約を再交渉またはキャンセルするオプションがあります。
＃5。 トランザクションを完了し、投資の管理を開始します。
資金を受け取り、検査期間が終了すると、物件はタイトル会社または弁護士によって閉鎖されます。 その場合、資産を管理するのは投資家の責任です。 これには、次のようなものが含まれる可能性があります
- オンサイトマネージャーの監督または雇用。
- サードパーティのプロパティマネジメント事業のサービスに参加し、
- 賃貸ユニットの取り扱いには、プロパティマネジメントソフトウェアを使用しています。
- プロパティのソーシャルメディアマーケティングと広告
- 債務不履行のテナントに対して立ち退き手続きを開始し、
- 大幅な改善を構築し、
- 追加の責任
CREプロパティを所有するには、多くの場合、かなりの量の作業と継続的な監視が必要になります。 しかし、それは大きな報酬をもたらす可能性があります。
商業用不動産と税金
投資の種類に応じて、商業用不動産からの収入は異なる方法で課税されます。 CREに投資する最善の方法を決定したら、その投資がどのように課税されるかを調べ、税理士に相談してください。
商業用不動産のメリット
商業用不動産の最も重要な利点のXNUMXつは、賃貸料が安いことです。 商業用不動産は、土地または法律によって新築の量が制限されている場所で、目覚ましい収益とかなりの月次キャッシュフローをもたらす可能性があります。 工業用建物は通常、オフィスタワーよりも家賃が安いですが、諸経費も低く抑えられています。
商業用不動産も、住宅用不動産よりもはるかに長いテナントリース期間の恩恵を受けています。 長期テナントが建物を占有している限り、この延長された賃貸期間は、商業用不動産所有者にかなりのキャッシュフローの安定性を提供します。
商業用不動産は、一貫した収益性の高い収入源を提供することに加えて、不動産が適切に維持され、最新の状態に保たれている限り、資本が上昇する可能性があります。 そして、すべてのタイプの不動産と同様に、それは、十分に分散されたポートフォリオに効果的な分散の代替手段を提供できる別個の資産クラスです。
商業用不動産のデメリット
商業用不動産に直接投資したいほとんどの人は、規則や規制によって延期されています。 商業用固定資産税、購入の仕組み、および保守の責任は、法律用語の層の下に隠されています。 これらの基準は、州、郡、業界、規模、ゾーニング、およびその他のさまざまな要因によって異なります。 ほとんどの商業用不動産投資家は、専門知識または専門知識を持っている人々のチームを持っています。
もうXNUMXつの障害は、テナントの離職に伴うリスクの高まりです。これは、予期しない小売店の閉鎖により、警告なしに物件が空いている経済において特に重要です。
住居に関しては、あるテナントの施設は、以前の居住者または将来の居住者の施設を頻繁に反映する必要があります。 ただし、商業用不動産の場合、各賃貸人は非常に多様なニーズを抱えている可能性があり、大幅な改修が必要になります。 次に、建物の所有者は、各テナントの特定の取引に合わせてエリアを変更する必要があります。 入居テナントの改善費用により、空室は少ないが入居者の回転率が高い商業用不動産は、それでも損失を被る可能性があります。
商業用不動産を購入することは、住宅を購入するよりも直接投資したい人にとってははるかに高価な提案です。 さらに、一般に、不動産は流動性の低い資産クラスのXNUMXつですが、商業ビルの取引は非常に遅いペースで進行します。
商業用不動産の予測
米国の商業用不動産業界は、2008年から2009年の危機の際に大きな打撃を受けましたが、2010年以降、毎年改善が見られます。これらの利益は、ほぼすべての不況期の損失の回復に貢献しています。
しかし、他の兆候は、商業用不動産市場が景気後退後の拡大サイクルでピークに達したことを示唆しています。 カリフォルニアの不動産会社であるTen-XGrowthによると、2018年の商業用不動産価格は1年からわずか2017％上昇しました。
In Ten-X分析、商業用不動産の2018年の最終合計は、景気循環後期の価格設定に関する彼らの意見と一致しています。 同社のデータによると、空室が増え、賃料の伸びが鈍化し、市場金利が上昇している。
フォーブスによれば、特に小売セクターは、2017年に店舗の閉鎖が激化し、2018年まで続くなど、より広範な商業用不動産市場で懸念の源となっています。たとえば、人気のあるモールREITWestfieldCorporationの株価はほぼ下落しました。 30年半ばから2016年後半までの間に2017％で、2018年15.8月にこれらの損失の一部が回復しました。Unibail-RodamcoSEはWestfieldにXNUMX億ドルを支払い、Unibail-Rodamco-Westfield（URW）を形成しました。
一方、ほとんどの組織は、不動産市場は依然として全体的に良好な状態にあると考えています。 2020年の世界的な出来事が不動産価値を大幅に低下させることはなく、不動産価値は安定したままであるか、上昇さえしていることは注目に値します。これは、2年の経済的影響と2020年前に起こったこととの大きな違いです。 不明な点は、2年に始まったほとんどのアメリカ人の必須のリモートワーク環境が、企業のオフィス需要に長期的な影響を与えるかどうかです。
商業用不動産取引の評価
住宅用不動産は通常、平方フィートと近隣の同等の不動産販売に基づいてエンドユーザーに評価されますが、商業用不動産の評価は異なります。
不動産の専門家は、一連のコンプまたは比較を利用して類似の物件を分析および比較しますが、住宅用不動産で通常行われているように、それらは完全に販売価格に基づいているわけではありません。
商業用不動産は、Realtor.com、Zillow.com、Trulia.comなどの標準的な住宅販売Webサイトにも含まれていません。 商業用不動産データベースCoStarが所有するLoopnet.comは、商業用不動産の最大のリストサイトです。 また、ここで商業用不動産の賃貸コンプとリストを見つけることができます。
商業用不動産の還元利回り（キャップレートとも呼ばれます）を類似の不動産の還元利回りと比較することは、それを評価する標準的な方法です。 これは、物件の売却価格を 営業純利益。 物件を現金で購入した場合の年間収益率を考慮してください。
キャップレートに基づいて将来の物件が良い買い物であるように見える場合でも、他のいくつかの評価方法と比較する必要があります。 これには、次のようなものが含まれます。
- 純営業利益（NOI）： 空室と損失を含むすべての営業費用を差し引いた後、住宅ローンを支払う前に資産によって生成された金額。 これは、プロパティの還元利回りを計算するために使用される金額です。
- キャッシュフロー すべての費用と住宅ローンの支払いが差し引かれた後のあなたのポケットの正味金額です。
- キャッシュオンキャッシュリターン： あなたが不動産に預けた金額をそれが生み出す年間キャッシュフローで割ることによって計算されます。 これは、投資収益率のさらに別の指標です。
- 総収入： 費用を差し引く前に不動産が稼いだ金額の全額。
成功への準備
商業用不動産の評価には、数字だけではありません。 交渉の席に着く前に、たくさんのことを整えておく必要があります。 選択する資産クラスに関係なく、購入プロセスでは次の点に注意してください。
この物件の資金調達は可能ですか？
集合住宅やその他の商業用不動産の融資を受けたい場合は、銀行による商業的評価と評価に合格する必要があります。 銀行は、一戸建ての所有者が所有する不動産とは異なり、商業用不動産を独自のメリットで評価し、オペレーター所有者が個人的な保証人として機能します。 つまり、あなたとプロパティの番号の両方が正確でなければなりません。
XNUMXユニット以下の集合住宅に投資する場合は、ユニットのXNUMXつに住んで、通常は頭金と金利を下げる必要がある持ち家の資金調達条件を利用できます。 また、必要に応じて、自分でプロパティを管理するのも簡単になります。 この戦略は、新しい不動産投資家にとって非常に有益ですが、あなたが住んでいるユニットは間違いなくあなたの総キャッシュフローを制限します。 それでも、次の家に移る前に、家にXNUMX、XNUMX年滞在することができます。
商業ブローカーを利用してください。
一戸建て住宅の購入をクライアントに支援することに慣れている住宅用不動産の専門家は、商業用不動産の評価を支援するのに常に最適な人物であるとは限りません。 資産の価値を決定するために、還元利回り、キャッシュオンキャッシュリターン、および収入がどのように使用されるかを理解している商業ブローカーまたは営業担当者が必要になります。 彼らは、テナントの継承や奇妙なまたは創造的な取り決めを必要とする可能性のある取引の最終決定と交渉の微妙な点を理解するのに役立ちます。 商取引はすぐに崩壊する可能性があり、それらを成功させるには経験豊富な専門家が必要です。 熟練したエージェントは、彼らのつながりを利用して、市場外の取引を見つけるのを支援することもできます。 Loopnet.comは、お住まいの地域のスペシャリストを見つけるのに役立つ商業用不動産エージェント検索を提供しています。
そのエージェントが何か良いかどうか知りたいですか？ 過去XNUMX〜XNUMX年間に成約した取引の数を問い合わせ、取引を成立させるために協力した元クライアントや他のエージェントにXNUMXつの紹介を依頼します。 あなたの商業エージェントの能力と交渉能力は取引を成し遂げたり壊したりする可能性があるので、あなたは馬の口から、特にあなたと同様の特性で、彼または彼女が過去にどれほどスムーズかつ迅速に働くことができたかを聞きたいでしょう。
販売者に各紙を提供するように依頼します。
標準的な一戸建ての戸建取引とは異なり、現在のテナントの家賃、サービス契約、保守文書、および現在と過去の年の収入と支出を売り手に尋ねる必要があります。 隣人や現在のテナントに潜在的な問題について問い合わせ、物件のどれだけが空いているか、どのくらいの期間、そしてその理由を判断します。
禁反言証明書の形式で賃貸人から支払いの確認を取得します。これは基本的に、支払いと条件、およびすべてのリースのコピーを確認する宣誓です。 オンラインチェックリストを使用して、すべての拠点をカバーするのに役立ててください。
バックアップをとってください。
施設が大きいほど、より多くの費用がかかり、これらは必ずしも金銭的ではないかもしれません。 ほぼ確実にいくつかの欠員とデフォルトがあり、これに備える必要があります。 年間推定収入の10％を考慮に入れてください。
これらの基準を使用して商業用不動産を評価する方法を理解したら、ポートフォリオの目標を最もよく補完する資産クラスと、その資産クラスのニュアンスを評価する方法を選択できます。
商業用不動産をリースするプロセスはどのようなものですか?
商業用不動産をリースするプロセスには、通常、適切な不動産の検索、リース条件の交渉、およびリース契約の締結が含まれます。 このプロセスには、不動産の状態を確認し、ビジネスの要件を満たしていることを確認するためのデューデリジェンスの実施も含まれる場合があります。
商業用不動産を選択する際に考慮すべき最も重要な要素は何ですか?
商業施設を選択する際に考慮すべき最も重要な要素には、場所、アクセシビリティ、ゾーニング、面積、コスト、設備などがあります。 その他の要因には、駐車場の空き状況、天井の高さ、将来の拡張の可能性などがあります。
商業用不動産のリースと購入の違いは何ですか?
商業用不動産のリースには、指定された期間の不動産の賃貸が含まれますが、商業用不動産の購入には、不動産の所有権の取得が含まれます。 リースは柔軟性を高め、初期費用を抑えますが、購入することで安定性が向上し、長期的なコスト削減を実現できます。
商業用不動産を所有するメリットは何ですか？
商業用不動産を所有すると、長期的な評価、安定した収入源、税制優遇など、多くのメリットが得られます。 所有権は、不動産をより細かく管理することもでき、インフレに対するヘッジとしても機能します。
商業用不動産の一般的なリース条件は何ですか?
商業用不動産の一般的なリース条件には、リース期間、賃料と支払い条件、更新オプション、およびテナントに対する制限または義務が含まれます。 リースには、物件の保守、修理、改善の規定も含まれる場合があります。
商業用不動産購入の資金調達のプロセスはどのようなものですか?
商業用不動産購入の資金調達のプロセスには、不動産を担保とするローンである商業用住宅ローンの取得が含まれる場合があります。 他の資金調達オプションには、個人ローン、ビジネスローン、または民間の貸し手からの投資が含まれる場合があります。 このプロセスには、不動産の評価を得て、ローンの条件を交渉することも含まれる場合があります。
商業用不動産に関するよくある質問
商業用不動産はどれくらい収益性がありますか？
商業用不動産は通常、面積、現在の経済、および外部要因（パンデミックなど）に応じて、6％から12％の年間投資収益率を示します。 これは、一戸建て住宅に通常見られる範囲よりも大幅に広い範囲です（せいぜい1％から4％）。
不動産の50％ルールとは何ですか？
50％のルールによると、不動産投資家は、不動産の営業費用が総収入の約半分になると予想する必要があります。 これには、住宅ローンの支払い（該当する場合）は含まれませんが、固定資産税、保険、空室損失、修理、保守費用、および所有者が支払う光熱費は含まれます。
70パーセントのルールとは何ですか？
ハウスフリッピングの70％のルールでは、修理後の価値（ARV）から投資不動産の修理費用を差し引いた額の70％を超えてはいけないと主張しています。
あなたはあなたの不動産業者にチップを払うべきですか？
いずれにせよ、あなたはあなたの全米リアルター協会加入者にチップを払うべきではありません。 それは通常の慣行として期待も受け入れもされていません。 実際、いくつかの不動産ブローカーは、贈り物やボーナスを受け取ることは彼らを不安にさせると主張しています。 ヒントは、実際には、法律の範囲内にとどまり、ライセンス要件を確実に満たすために、彼らが一生懸命働く原因となる可能性があります。
