キャップレートは、商業用不動産投資家にとって重要な資産指標です。 キャップレートは、プロパティを分析し、お得な情報を見つけるために使用できます。 この投稿では、キャップレート（還元利回りとも呼ばれます）を定義します。 また、非常に実用的な方法で不動産市場と賃貸物件を調べるためにキャップレート式を利用する方法を紹介します。
還元利回り（キャップレート）とは何ですか？
還元利回り（または略してキャップレート）は、不動産によって生成された純営業利益（NOI）に基づく不動産の収益率を表すために不動産で使用される用語です。 言い換えれば、還元利回りは、投資収益率または資本回収率を計算するために使用される収益率です。
不動産に投資するときの良いキャップレートとは何ですか？
良いキャップレートとは何ですか？ 簡単な答えは、それは還元利回りがどのように使用されるかに依存するということです。 たとえば、不動産を売却する場合、不動産の価値が上がるため、キャップレートを低くするとよいでしょう。 一方、不動産を購入する場合は、初期投資が削減されるため、キャップレートを高くするとよいでしょう。
また、同等の住宅の最近の売り上げに基づいた市場ベースのキャップレートを探している場合もあります。 このシナリオでの適切なキャップレートは、同じ場所にある同様のプロパティを比較することによって決定されます。 市場から導き出された還元利回りに基づいてオフィス物件の価値を決定したいとします。 このシナリオでの適切なキャップレートは、同じ市場での最近のオフィスビルの売上から決定されたものです。 ひどいキャップレートは、さまざまな市場のさまざまな物件タイプによって決定されます。
キャップレート式
キャップレートの式は、純営業利益（NOI）を資産の現在の市場価値で割ったものに等しくなります。
純営業利益/資産の現在の市場価値=還元利回り
キャップレート式
どこ：
純営業利益は、プロパティマネジメントや納税などのすべてのランニングコストを差し引いた後のプロパティによって生成される年間収入です。
資産の現在の市場価値は、資産の市場価値です。
キャップレートの計算方法
プロパティのキャップレートは、他のプロパティと比較した潜在的な収益とリスクレベルによって定義されます。 還元利回りは投資収益率全体を提供するものではないことに注意することが重要です。 代わりに、不動産への初期投資を回収するのにかかる時間の見積もりを提供します。
この統計を正常に使用するには、最初にキャップレートの計算方法を理解する必要があります。 キャップレートは、純営業利益（NOI）を物件の現在の市場価格で割ることによって計算できます。
このキャップレートの式をよりよく理解するために、この計算の例を見てみましょう。
＃1。 プロパティの純営業利益を計算します
何よりもまず、純営業利益（NOI）の計算方法を学ぶ必要があります。 NOIは、プロパティの収入ストリームの合計からプロパティの費用の合計を差し引いたものです。
賃貸収入、手数料、追加の支払いが必要なオンサイト施設など、プロパティが生成できるあらゆる種類のお金を含む、プロパティの収入ストリームを計算するため。 月額5,000ドルの賃貸収入を生み出しているが、他の収入源がない物件を評価していると仮定します。
その後、物件の費用が合計されます。 固定資産税、保険料、修理、および法定費用は、言及すべき明らかな項目です。 ただし、将来の欠員など、考慮すべき目に見えないコストがいくつかあります。 ほとんどの投資家は10％の空室率を想定していますが、物件の予想空室率を正確に評価するために、お住まいの地域で調査を行うことができます。 検討している物件の月々の総費用は1,000ドルで、これには10％の空室予測が含まれています。
物件の収入と支出を決定した後、収入から費用を差し引きます。 NOIはその時点で決定されます。 このシナリオでは、プロパティの純営業利益は毎月4,000ドル、つまり年間48,000ドルです。
＃2。 合計から現在の市場価値を引きます。
次に、純営業利益を現在の市場価値で割ります。 投資家は現在の市場価値と購入価格のどちらを利用すべきかについて意見が分かれていますが、投資家の大多数は不動産の現在の市場価値を利用しています。
このことを念頭に置いて、より広く認知されているキャップレートの式を使用し、純営業利益を現在の市場価値で割ります。 物件情報と、物件の現在の市場価値を判断するために利用できるさまざまな住宅評価見積もりツールのXNUMXつを確認してください。
この場合、プロパティの現在の市場価値は$480,000です。 これで、$ 48,000を分割して、0.10を得ることができます。
＃3。 パーセンテージとして計算する
最後のステップは、部門の積をパーセンテージに変換することです。 これは、結果に100を掛けることによって実現されます。
この状況では、0.10に100を掛けて、10％のキャップレートを得ることができます。 キャップレートはパーセンテージで示されます。
キャップレートに影響を与える要因
キャップレートは投資決定に影響を与えます。 ただし、キャップレートはさまざまな状況の影響を受けることを理解することが重要です。 調査する要素の中には、市場、場所、および物件の種類があります。
キャップレートに影響を与える可能性のある変数のいくつかを次に示します。
- 住所 不動産のすべてと同様に、プロパティの場所はキャップレートに大きな影響を与える可能性があります。 より高い還元利回りは、よりリスクの高い領域に関連付けられることがあります。
- 市場規模： 大規模で競争の激しい市場は、小規模でリスクの高い市場よりもキャップレートが低くなる可能性があります。
- 資産の安定性： プロパティ値の期待される安定性を考慮することができます。
- 成長の可能性： 成長する市場で多くの可能性を秘めている物件は、キャップレートに影響を与える可能性があります。
- 資本流動性： 不動産に投資される資本の額は、NOIに直接影響するため、キャップレートに大きな影響を及ぼします。
もちろん、キャップレートに影響を与える可能性のある変数はこれらだけではありません。 ただし、これらが最も影響を与える可能性があります。
還元利回りの重要性
還元利回りは、さまざまな投資オプションを比較するために使用されます。 たとえば、他のすべてが等しい場合、投資家は、キャップレートが10％の別のプロパティよりも、キャップレートが3％のプロパティに集中する傾向があります。
このレートは、不動産投資を回収するのにかかる時間も示しています。 たとえば、不動産の上限が10％の場合、投資家が投資を回収するのに10年かかります（これは「完全資本化」と呼ばれます）。
これは投資見通しを分析する上で重要な指標ですが、投資家はキャップレートのみに基づいて不動産を購入してはなりません。 異なるキャップレートはさまざまなレベルのリスクを意味することを理解することが重要です。低い還元利回りはリスクが低いことを示し、高い還元利回りは高いリスクを示します。 結果として、「理想的な」キャップレートはありません。 それは投資家のリスク許容度によって決定されます。
キャップレートを使用したXNUMXつの異なるプロパティの分析
あなたが小さなアパートの建物を購入することにしたと仮定します。 あなたとビジネスパートナーは頭金として使いたいお金を節約しました。 住宅ローンは、購入価格の残りをカバーするために使用されます。
地元の不動産業者は、MLS（マルチプルリスティングサービス）、Loopnet.com、ネットワーキングなどの従来の方法を使用して住宅を検索します。
彼女は、数週間の検索の後、XNUMXつの別々の取得オプションを提示します。
プロパティ＃1 —6.48パーセントのキャップレートを持つ一貫した収入プロデューサー
最初の物件は、1,000,000ドルで販売されているXNUMXユニットの建物です。 エージェントはそれをBプロパティとして分類します。 それは完全に賃貸されており、大規模な修理を必要とせず、良い会社によって管理されています。 この地域では、長期的な人口動態と経済成長の見通しも良好です。
数字は次のとおりです。
月額家賃の合計は$9,000（$ 900 /ユニット）です。
- 毎月の運用コスト=$3600
- 月間純営業利益=5,400ドル
- 年間純営業利益=5,400x12か月=$64,800
- キャップレート=6.48パーセント（$ 64,800 / $ 1,000,000）
それは良い収入を生み出し、有望な長期的な可能性を持っているので、あなたはこのオファーが好きです。 また、主要な「落とし穴」や可動部分もありません。 あなたは単にそれを購入して、サードパーティのマネージャーを雇うことによってすぐにお金を稼ぎ始めることができます。
プロパティ＃2 – 6.35％のキャップレート、ただし付加価値の可能性
15番目の物件は850,000ユニットの建物で、XNUMX万ドルで販売されています。 あなたのエージェントはそれをCクラスの物件として評価していますが、近隣は成長しており、Bクラスの物件やAクラスの物件も近くにあります。 他の投資家は彼らの建物の改修と家賃の引き上げを行っています。 その結果、より高いリターンを得る可能性を秘めながら、価値を創造する機会があります。
購入番号は次のとおりです。
- 総月額家賃=$7,500（$ 500 /ユニット）。
- 毎月の運営費=$3,000
- 月間純営業収入=$4,500
- 年間純営業収入=$54,000（$ 4,500 x 12か月）
- キャップレート=6.35パーセント（$ 54,000 / $ 850,000）
ただし、付加価値を付け、財政状況を改善する機会があることを忘れないでください。 あなたのエージェントと不動産管理者は、あなたが$ 150,000（$ 10,000 /ユニット）を使うことができ、各ユニットの家賃を月額$500から$700に上げることができると確信しています。
また、 不動産のエンカンブランス：定義とその仕組み
この改善の結果としての新しい数値は次のとおりです。
- 総月額家賃=$10,500（$ 700 /ユニット）。
- 毎月の運用コスト=$3,500
- 月間純営業収入=$7,000
- 84,000ドル=年間純営業収入（7,000ドルx 12か月）。
2つのオプションがあります。
6％の出口キャップレートで販売する場合、新しい値は$ 1,400,000（$ 84,000 6％= $ 1,400,000）です。
総純利益は$400,000（$ 1,400,000 – $ 1,000,000）です。
または、8.40％のキャップレート（$ 84,000 $ 1,000,000）で賃貸を継続します。これは、レバレッジなしの賃貸利回りとしても知られています。
このXNUMX番目のオプションでは、より多くのコラボレーションが必要になります。 戦略が失敗する可能性もあります。 終了する前に、地方または国の経済は困難を経験するかもしれません。 または、修理や家賃の値上げが適切に行われない場合があります。
しかし、これらの危険に対処して努力することができれば、見返りははるかに大きくなります。 同じ1万ドルの投資で、価値が大幅に向上し、収益率が大幅に向上します。
還元利回りを使用する場合と使用しない場合
キャップレートは、いくつかの商業用不動産を購入するリスクを比較するために、不動産投資家によって一般的に使用されます。 キャップレートは、他の不動産投資の決定を導くために使用できますが、それほど有用ではない場合があります。
可能性のあるプロパティを分析する手法として還元利回りを検討している場合は、支援するために利用できるツールが多数あることに注意してください。 他の指標を使用して、投資不動産のリスクと考えられる収益を評価できます。
キャップレートは、商業用不動産にとって有用な手段となる可能性があります。 ただし、この式を使用して、一戸建て住宅、収入源が不安定な物件、またはすぐに裏返す予定の物件の価値を評価することはできません。
ROIと還元利回り
キャップレートとROIの基本的な違いは、XNUMXつの測定の目的です。 前述のように、還元利回りは投資家の予想投資収益率（ROI）を測定します。 そうは言っても、多くの起業家がこのXNUMXつを混合する理由は簡単に理解できます。 XNUMXつの指標は、投資を進める場合に何を期待するかを投資家に通知するという点で非常に似ています。 ただし、取引を検討する際には、還元利回りとROIが異なる機能を果たすことに注意することが重要です。
投資収益率は、投資家が取引からどれだけの利益を期待できるかについて客観的な割合を提供することを目的としています。 たとえば、ROIは通常、投資家の予想される投資収益率を評価するためのパーセンテージとして表されます。 その後、投資家は30つのまったく異なる投資のROIを比較できます。 さらに、投資収益率をパーセンテージで表すと、同じかどうかに関係なく、XNUMXつの特定の資産を比較しやすくなります。 その結果、投資家はXNUMXか月のリハビリのROIをXNUMX年のバイアンドホールドと比較することができます。
対照的に、キャップレートは類似の不動産保有を比較するために使用されます。 たとえば、キャップレートは、XNUMXつの賃貸物件からの収益を比較するのに適していますが、賃貸物件をリハビリと比較する投資家にとっては最適とは言えません。
12% は妥当なキャップレートですか?
適切なキャップレートの範囲は 8% から 12% の間ですが、本当の答えは次のとおりです。それはさまざまです。 一部のレンタルでは10%のキャップレートが妥当かもしれませんが、Airbnbへの投資を決定する前に考慮すべき考慮事項が他にもあります。
キャップレートは ROI に対応していますか?
ROIとキャップレートは同じではありません。 ROI は、市場価値ではなく、現金投資の収益率ですが、キャップ レートは、資産の価値に基づいた予想収益率です。
キャップレートが高いほどリスクが高いのはなぜですか?
ただし、統計を処理して不動産帝国の計画を立てる前に、はっきりさせておきます。キャップレートはリスクと結びついています。 一般的に、投資のリスクが高いほど、キャップレートは高くなります。 言い換えれば、低い資産価格と高いキャップレートは、多くの場合、よりリスクの高い投資を示しています.
より高いキャップレートから推測されるより低い価値？
したがって、NOIが同じであれば、キャップレートが高いほど物件価値は低くなります。 高すぎるキャップレートを適用すれば対象物件の価値が過大評価されることは間違いありませんし、逆もまた然りです。
「キャップレート」とは正確には何を意味しますか?
さまざまな不動産投資を評価するために使用される不動産評価の指標は、資本化率（または「キャップレート」）です。 キャップレートは通常、不動産資産によって生み出される年間賃料収入の現在の市場価値に対する比率として決定されますが、さまざまなバリエーションがあります。
まとめ
キャップレート式は、商業ビルと集合住宅を比較するための効果的なツールです。 ただし、不動産投資の機会を調査する際に考慮すべき指標は、キャップレートだけではありません。
すべての投資家の状況は独特であるため、適切なキャップレートが唯一のグリーンシグナルであってはなりません。 投資決定を行う前に、考慮すべき他の変数があります。 たとえば、あなたのキャッシュフローの状況は、同じ物件の別の投資家のそれとは大幅に異なる場合があります。 ある投資家にとって有益な資産は、あなたにとって負債になる可能性があります。
理想的な投資不動産を探し続けるときは、投資不動産を購入するためのベストプラクティスについて宿題をしてください。 不動産への投資 あなたが自分自身を教育するために時間をかけるならば、儲かるビジネスかもしれません。
キャップレートに関するよくある質問
7.5％のキャップレートとはどういう意味ですか？
7.5のキャップレートは、資産または投資の価値に対して7.5％の年間総収入を期待できることを意味します。 あなたの財産が$150,000の価値がある場合、7.5のキャップレートは$11,250の年間収益を意味します。
不動産でキャップレートが重要なのはなぜですか？
還元利回りは、主にさまざまな投資機会を区別するために使用されます。 証券投資が予想される4％の収益をもたらし、不動産の還元利回りが8％である場合、投資家は不動産に集中する可能性が高くなります。
なぜキャップレートがそんなに低いのですか？
多くの不動産市場では、投資家のセンチメントがポジティブであるため、キャップレートは低くなっています。 言い換えれば、人々は投資資本を危険にさらすのではなく、安全で安定した市場でNOIにもっとお金を払うことをいとわないのです。
