キャップレートまたは還元利回りは、投資家が不動産に対して行う潜在的な収益を見積もるために不動産で使用される式です。 キャップレートは、複数の不動産物件の収益率を計算する上で非常に重要です。 ただし、資産クラスの評価と資産の市場の場所によっては、適切なキャップレートを決定するのは困難な場合があります。 一方、キャップレートを使用するのが正しい場合と、使用する必要がない場合があります。 それについて確信が持てない場合は、この記事では、不動産の適切なキャップレートを確認する方法と、数式を使用してそれを計算する方法について説明します。
不動産のキャップレートとは何ですか？
不動産のキャップレートは、投資不動産の潜在的な収益率を計算するために使用される式です。 キャップレートは通常、3％から20％の範囲のパーセンテージで表されます。 一般に、キャップレートはプロパティ値に反比例します。 キャップレートが低いほど、購入価格は高くなり、逆もまた同様です。
さらに、キャップレートは、市場における同様の不動産投資の相対的価値をすばやく比較するのに役立ちます。 レバレッジ、貨幣の時間価値、不動産の改善による将来のキャッシュフローなどを無視するため、投資の強さを示す唯一の指標として使用しないでください。
キャップレート不動産の例は何ですか?
投資家は、主要なヒューリスティックとして資本化率を使用して、さまざまな不動産保有を比較します。 たとえば、提示価格が 10 万ドルで、予想 NOI が 1 万ドルの物件の場合、資本化率は 10% になります。
不動産のキャップレートの計算式
不動産のキャップレートを計算する方法はいくつかあります。 不動産のキャップレートを計算するための最も一般的な式は、不動産の純営業利益（NOI）を現在の市場価値で割ることです。
不動産のキャップレートの式=純営業利益/現在の市場価値 ここで、
- 営業純利益 すべての営業費用を差し引いた後のプロパティによって生成される年収です。 財産管理や納税など。
- 現在の市場価値 資産の価値は、市場における資産の価値です。
キャップレートを計算するための別の式は、プロパティの元の資本コストまたは取得コストを使用することです。
キャップレート=純営業利益/購入価格
このキャップレートの計算式は、XNUMXつの理由から不動産ではあまり人気がありません。 第一に、数年/数十年前に低価格で購入された物件については現実的な結果が得られません。 第二に、相続物件は購入価格がゼロで分割できないため、相続物件には適用できません。 また、物件価格は大きく変動するため。 現在の市場価格を使用する最初のバージョンは、固定値の元の購入価格を使用するXNUMX番目のバージョンよりも正確な表現です。
キャップレート7.5%とは？
CAP 率を計算するには、年間純営業収益を建物の取得価格で割るだけです。 たとえば、投資物件の価格が 1 万ドルで、年間 NOI (純営業利益) が 75,000 ドルの場合、資本化率は 7.5% です。
3%のキャップレートとは?
キャップレートはリスクとリターンの尺度と見なされます。 3 ～ 5% の「低い」キャップ レートは、資産のリスクが低く、価値が高いことを示します。一方、8 ～ 10% の「高い」キャップ レートは、価格が低く、リスクが高く、リターンが高いことを示します。
不動産のキャップレートを計算する方法
不動産のキャップレートは、不動産の純営業収入（総収入から費用を差し引いたもの）を資産の価値で割った式を使用して計算します。
＃1。 プロパティの純営業利益を計算する方法を学ぶ
キャップレートの計算では、NOIは、不動産物件の収入源の合計から物件の費用の合計を差し引いたものです。
プロパティが生成できるあらゆる種類の収入を使用できます。 賃貸収入、料金、追加料金が必要なオンサイトアメニティなど。 プロパティの収入の流れを合計するとき。 賃貸収入で月額$10,000を稼いでいるが、他の収入源がない物件を購入することを考えていると仮定します。 固定資産税、保険料、修繕費、法定費用などの費用を合計する必要があります。
ただし、潜在的な欠員など、考慮する必要のあるあまり明白ではないコストがいくつかあります。 ほとんどの投資家は10％の空室率を想定していますが、物件の空室率を正確に見積もるために、お住まいの地域で調査を行うことができます。 検討している物件の総費用は月額1,000ドルで、これには10％の空室予想が含まれています。
物件の収入と支出がわかれば、収入から費用を差し引くことができます。 これがNOIを決定する方法です。
＃2。 現在の市場価値で割る
NOIを取得したら、次のステップは純営業利益を現在の市場価値で割ることです。 ただし、不動産投資家の中には、現在の市場価格と購入価格のどちらを使ってキャップレートを計算するのがよいかについて議論する人もいます。 しかし、投資家の大多数は、不動産の現在の市場価値を使用しています。
さらに、物件の詳細を確認し、利用可能な多くの住宅評価ツールのXNUMXつを使用して、物件の現在の市場価値を判断できます。
＃3。 パーセンテージに変換する
最後のステップは、部門の製品をパーセンテージに変換することです。 これを行うには、結果に100を掛けます。たとえば、1,000,000ドルで家を購入し、100,000年間に正味営業利益（総賃貸収入から固定および変動支出を差し引いた残りの金額）で$XNUMXを生成する場合。
次に：$ 100,000 / $ 1,000,000 = 0.10 = 10％
資産のキャップレートは10％です。 その年の純収入によって支払われる家の費用のXNUMX分のXNUMX。
1%ルールのキャップレートは？
不動産では、1% ルールを使用して、購入価格を予想される年換算の総賃貸収入と比較します。 潜在的な投資は、XNUMX% の基準を満たすために、少なくとも取得価格の XNUMX% に相当する毎月の賃料を持っている必要があります。
不動産におけるキャップレートの重要性
キャップレートは、商業用不動産の収益率を測定し、類似の不動産と簡単に比較できるため、投資家にとって重要です。 キャップレートを設定する際には、キャップレートの低い物件は空室率が高く、リスクの高い投資となる可能性があるため、リスクの割合に対応する必要があります。 全体的な値が低いため、状態の悪い物件もキャップレートを損なう可能性があります。 ただし、キャップレートはいくつかの要因の影響を受けます。 したがって、この式を使用して、類似した文字を持つプロパティを比較できます。
不動産の良いキャップレートとは何ですか？
不動産の良好なキャップレートには潜在的な収益が伴いますが、これは変動しやすく、最も頻繁に変動します。 あなたはXNUMXつの方法で良い不動産キャップレートを知ることができます。 あなたが投資から受け取りたいものとあなたが取る準備ができているリスクの量。 キャップレートが高いほどリスクのレベルが高いことを意味し、キャップレートが低いほどリスクのレベルが低いことを示します。 キャップレートもプロパティの値に反比例します。 キャップレートが高いほど、より高価な物件に対応し、キャップレートが低いほど、より安価な物件に対応します。
一般に、この式は、純営業利益が高く、評価が低い資産をより高いキャップレートに割り当てます。 資産が大きい間 評価 ただし、純営業利益が低いほど、キャップレートは低くなります。
投資家は通常、より低いキャップレートの物件は安全であると考えていますが、初期投資を回収するためのより長いタイムラインを期待する必要があります。 投資家として、あなたはあなたのポートフォリオのプロパティの許容可能なキャップレートが何であるかを考慮する必要があります。 あなたが数を念頭に置いているならば、あなたはあなたのリスク許容度を満たさない家をすぐに渡すことができます。
高いキャップレートは常に良いですか?
キャップレートが高いほど、多くの場合、損失の可能性が高くなります。 つまり、資産の資本化率が高くても資産の価格が低い場合、その投資は見た目よりもリスクが高い可能性があります。 ただし、時価総額は場所によって大きく異なる場合があります。 したがって、注意が必要です。
キャップレートに影響を与える要因
キャップレートの式は、いくつかの影響を受けます。 キャップレートを使用して投資決定を行う前に、キャップレートに影響を与える要因を理解することが重要です。 たとえば、空室はNOI、テナントリースの期間、テナントリースの種類、テナントの信用度に影響します。 場所、現在の市場、構造または不動産の品質、およびその他のさまざまな要因がキャップレートに影響を与えます。 キャップレートを真に理解するには、投資家はこれらの多くの要素を考慮する必要があります。
キャップレートに大きな影響を与える可能性のあるいくつかの要因を次に示します。
- 会場。 プロパティの場所は、不動産の良好なキャップレートに大きな影響を与える可能性があります。 より高いキャップレートは通常、危険な場所に影響を与えます。
- 市場規模。 大規模で競争の激しい市場は、小規模でリスクの高い市場よりもキャップレートが低くなる可能性があります。
- 資産の安定性：物件価値の将来の安定性が考慮される可能性があります。
- 成長の可能性。 成長市場で成長の可能性が高い物件は、キャップレートの影響も受ける可能性があります
- 資本流動性。 不動産への設備投資は、NOIに直接影響するため、キャップレートに大きな影響を与えます。
キャップレートを使用する場合と使用しない場合
不動産投資家は、良いキャップレートを使用して、投資の潜在的な収益または収益性を見積もることができます。 不動産に投資するとき、あなたはあなたの快適ゾーン内にとどまりながらあなたの利益のチャンスを最大にしたいです。
キャップレートは、市場、不動産の種類、およびその他の投資の可能性を決定するのに役立ちます。 たとえば、将来の利益を見積もるには、不動産のキャップレートを国債の年利と比較します。
ただし、これらXNUMXつの投資機会は完全に同じではありません。 債券は、満期まで保有する場合に一定のリターンを保証することにより、一定レベルの確実性を提供します。 不動産投資には、不動産の転売価値、賃貸市場、空室または問題のあるテナント、またはマイナスのキャッシュフローの結果として生じるリスクが含まれています。 キャップレートは予測される純利益に依存し、変動するため、不動産投資はリスクがあります 市場価格。
キャップレートは効率的な計算には役立ちますが、キャップレートの使用を検討すべきでない場合があります。 安定化された純営業利益（NOI）予測を正しく適用すると、基本的なキャップレートは、より包括的な割引キャッシュフロー（DCF）調査の評価に近い評価を提供できます。 物件の純営業利益の流れが複雑で不規則であり、キャッシュフローに大きな変動がある場合、徹底的な割引キャッシュフロー分析のみが公正で信頼できる評価を生み出します。
まとめ
キャップレートを使用して、不動産取引における複数の不動産投資の収益率を決定できます。 良好なキャップレートは、ほとんどの場合変動しますが、潜在的な収益を伴います。 ただし、いつ、いつ使用しないかを理解する必要があります。 キャップレートは、市場、不動産の種類、その他の投資機会を決定するのに役立ちます。 これは、将来の利益を見積もり、不動産のキャップレートを国債の年利と比較するのに役立ちます。
不動産に関するよくある質問のキャップレート
7.5のキャップレートはどういう意味ですか？
7.5のキャップレートは、資産または投資の価値に対して7.5％の年間総収入を期待できることを意味します。 あなたの財産が$150,000の価値がある場合、7.5のキャップレートは$11,250の年間収益を意味します。
キャップレートはROIと同じですか？
キャップレートは、収入物件の現在の収益率を示しますが、ROIは、特定の時間枠での投資収益率を示します。
キャップレートには債務返済が含まれていますか？
純営業利益（NOI）は、費用を差し引いた後の賃貸物件から得られる金額です。 債務返済は含まれていませんが、財産管理、税金、保険、維持費、およびその他の費用は含まれている必要があります。
どのようにキャップレートを上げますか？
不動産を購入して新しい不動産管理者を雇う場合は、家賃を上げるだけでキャップレートをすばやく上げることができます。
関連記事
