賃貸会社でしばらく経つと、毎月家賃の無駄遣いをやめ、代わりに家やアパートを買うべきだと気付くでしょう。 あなたが最初のアパートを購入しようとしているなら、この投稿はあなたが購入する前にレビューすべきアイテムのチェックリストをあなたに提供します。 また、アパートの建物を購入することの利点を確認し、それが良い投資オプションであるかどうかを知ることができます。
アパートを購入する前の考慮事項
＃1。 家賃対自分の方程式で自分の立場を調べます。
何よりもまず、アパートを購入するか賃貸するかは、住んでいる市場の状況と、滞在する予定の期間によって異なります。 郵便番号や町、および/またはお住まいの地域で所有または賃貸するために支払うと予想される金額を入力できる賃貸料対購入計算機を使用することは、これらすべての統計を一度に処理するXNUMXつの方法です。
月額$1,000の家賃を支払うが、アパートの購入には$200,000を支払うと仮定します。 頭金と決算手数料の合計が最大48,000ドルになる可能性があるため、購入は最初はより高価に見える可能性があります。 ただし、少なくともXNUMX年間そのままにしておくと、バランスが変化し、より安価な代替品を購入できるようになります。
その理由は、XNUMX年後、家賃を浪費するのではなく、家に資産を蓄積したからです。 だからあなたの場所の価格を比較し、あなたにとって何が理にかなっているのかを見てください。
＃2。 アパートの購入が経済的に実現可能かどうかを判断します。
もう一つの考慮事項は、あなたがアパートに支払う余裕がある金額です。 私たちの家の手頃な価格の計算機を使用して、収入、負債、頭金の節約を入力します。
年間70,000ドルを稼ぎ、クレジットカードやその他の請求書で月額250ドルを支払い、頭金のために40,000ドルを確保するとします。 つまり、毎月263,000ドルかかる1,575ドルのアパートを買う余裕があるということです。 これらの数字を知ることは、アパートの検索を希望の価格帯に制限するのに役立つため、非常に重要です。
＃3。 協同組合とコンドミニアムの違いを学びましょう。
あなたがアパートを購入しようとしているなら、あなたはコンドミニアムと協同組合の両方に出くわす可能性があります。 それで、違いは何ですか？
「コンドミニアムは、ユニットの証書を取得するという点で家を購入するのと似ています。通常、ユニットを借りたい場合は、もちろん、新しいテナントがしなければならないことを除いて、何の規定もなしに借りることができます。コンドミニアムボードを通じて資格を得る」とダグラスエリマンの不動産エージェント、リラネジャドは言います。
「協同組合は、あなたがユニットを所有している建物の株式を購入していますが、購入資格を得るにはより多くの取締役会基準があり、米国以外の国民がこれらの建物のほとんどに入る可能性は大幅に低くなっています。」 転貸法もしばしば非常に厳しく、XNUMX年間の制限があるか、第三者の賃貸がまったくないことがよくあります。」
アパートの購入手続き
アパートの購入手続きは心配する必要はありません。 アパートを購入するには、以下の手順に従ってください。
＃1。 目標を作成する：
アパートを購入して何を達成したいですか？ 目標を決定したら、損益分岐点に達するために投資からどれだけのお金を稼ぐ必要があるかを把握します。
＃2。 建物の予算を設定します。
アパートの建物を購入するときは、いくら使いたいかを知ることが不可欠です。 投資家は、ポートフォリオを多様化するために、修理をカバーするだけでなく、他の不動産に投資するのに十分なお金を残しておく必要があります。
＃3。 キャッシュフローを理解する
あなたがあなたのアパートの建物からお金を稼ぎたいと仮定すると、あなたはキャッシュフローを理解する必要があります。 レンタル計算機を使用して潜在的な取引をシミュレートし、何を期待できるかを把握します。
＃4。 市場を選択してください：
容易さと自信の利益のために州外に出かける前に、常にあなたの地元の市場を調べてください。 さまざまな市場でいくつかの取引を作成して、何が可能かを発見します。 慣れ親しんだ近郊の建物の方が扱いやすいです。
＃5。 資金提供の事前承認を取得します。
市場を決定した後、投資家は資金調達のために事前承認を受ける必要があります。 家を見つけたら料金を比較できるように、少なくともXNUMX人の異なる貸し手から承認を得てください。
今こそアパートを探して申し出をする時です。 を介してプロパティを調査します MLS、商業用不動産のウェブサイト、またはブローカーと協力して。 多くの物件を訪れ、気に入った物件を見つけたらオファーをしてください。
＃6。 建物を検査します。
宣伝された状態にないアパートを購入したいと思う人は誰もいません。建物が検査されていることを確認してください。 HVACシステム、配管、および電気システムはすべて検査することが重要です。
あなたの投資を管理する手間を省くために不動産管理会社を雇ってください。 あなたが選択するプロパティマネジメント会社はあなたの投資の成功を成し遂げるか、または壊すかのどちらかであることに注意してください。 決定を下す前に、調査を実施し、レビューを読み、複数の企業にインタビューします。
＃7。 安全な資金調達と閉鎖：
見積もりを比較できるように、事前に承認した貸し手に取引を提示します。 貸し手を選択してください。そうすれば、彼らはあなたが完全に承認され、閉鎖する準備ができているのを助けます。
＃8。 ここで止まらないでください：
ポートフォリオを拡大し続けてください！ 投資を確立し、安定した収入の流れを獲得したら、次の投資機会を探してポートフォリオを構築し続けます。おそらく別のアパートを購入しますか？
アパートの建物を購入することの利点と欠点
アパートの建物を購入することはかなりの投資と費用です。 他の主要な購入と同様に、コミットメントを行う前に考慮すべき長所と短所があります。
アパートを購入する利点
- 収入の可能性はかなりのものです： アパートの建物などの大規模なマルチユニットの場所は、一戸建ての賃貸よりも早くポートフォリオを拡大するのに役立ちます。 より多くのユニットは銀行のより多くのお金に等しい。
- それは成長している資産です： 集合住宅を含むすべての不動産は、時間の経過とともに価値が高まります。 将来、建物を売却することにした場合、あなたは稼ぎます。
- キャッシュフローは一貫しています。 投資家は彼らのアパートに頼って安定した収入の流れを生み出すことができます。 ユニットが空いているか、テナントが支払っていない場合でも、通常、相殺費用を支援するために利用可能な追加の支払ユニットがあります。
アパートの購入の欠点
- 頭金は高額になる可能性があります。 アパートの建物を購入することは、高額な投資である。 ご想像のとおり、集合住宅の頭金は一戸建て住宅よりも大幅に高くなっています。
- 市場エクスポージャーの多様化が難しい： アパートの建物は非常に高価であるため、新しい投資家がそれらを大量に購入する機会はめったにありません。 アパートの建設は間違いなく投資家がポートフォリオを拡大するのに役立ちますが、市場クラス間でそれを多様化することは難しいでしょう。
- 入居者の離職率は、一戸建て賃貸住宅よりも集合住宅の方が高くなっています。 これは、家主が新しいテナントを募集し、ユニットを占有する準備をするために時間（そしてしばしばお金）を費やさなければならないことを意味します。
アパートを購入するための5つのヒント
あなたは集合住宅があなたにとって良い投資であると確信していますか？ ここでは、購入プロセスをガイドするXNUMXつの専門家の推奨事項を示します。
＃1。 市場外の物件を探します。
あなたがアパートの建物を買うことを真剣に考えているなら、あなたは素晴らしい価格を発見しなければなりません。 ここにXNUMXつのオプションがあります。
- 不動産投資ソフトウェアを入手する： 投資家が市場外の不動産を購入するのを支援することに焦点を当てた不動産投資ソフトウェアに参加することができます。
- 投資家に優しいエージェントを雇う： 別のオプションは、投資家の支援を専門とし、売りたいが市場に自分の物件を宣伝したくない多数の売り手にアクセスできる不動産業者を雇うことです。
＃2。 プロパティタイプを選択してください
アパートの建物には、高層、中層、ガーデンスタイル、ウォークアップなど、さまざまなスタイルがあります。 人気は地域によって異なるため、購入するタイプを決定する前に、お住まいの地域の現在の不動産トレンドを検討してください。 あなたの不動産業者は彼らが日常的に観察することに基づいて提案を提供するかもしれません。
また、新しい集合住宅が必要なのか、作業が必要な集合住宅が必要なのかを選択する必要があります。 多くの場合、フィクサーアッパーはより手頃な価格ですが、過小評価されているプロパティには、より多くの作業と鋭い目が必要です。
＃3。 いくつかのプロパティに移動し、調査を行います。
あなたが出くわした最初のアパートを買わないでください。 地元の需要を調査し、家の状態を判断するために検査を実施し、可能な限り多くの家を訪問します。
ある地域の所有者に対する賃貸人の比率は、アパート購入投資の成功の信頼できる予測因子である可能性があります。 所有者よりも賃貸人の割合が高い都市では、アパートの需要が高くなるため、購入する前にこれらのデータを調べてください。
＃4。 財務プロセスに精通し、データを処理します
投資不動産を購入するには、20％の頭金、保険、住宅ローンの支払い、維持管理費、およびマーケティング費用が必要です。
維持費はあなたの利益率を食いつぶすかもしれません。 複合施設を購入する前に、テナントが退去するときのために建物の外側やユニットの内部を塗り直すなど、最も頻繁なアップグレードのいくつかについて現地の通行料を調べてください。
これらのすべての請求に続いて、あなたが黒字になることを確認してください。 毎月お金を失っている数百万ドルの集合住宅を所有することほど悪い状況はありません。
＃5。 最高の貸し手を選択してください
アパートの建物ローンにはXNUMXつの一般的な形式があります（XNUMXユニット未満の構造物の住宅ローンを除く）。
- 政府支援のアパートローン 高いLTV（ローン・トゥ・バリュー）比率と、750,000ドルから6万ドルの範囲のローン金額が含まれます。 このローンは、ファニーメイ、フレディマック、およびFHAから利用できます。 通常のレートは3.5〜6％の範囲です。
- 銀行貸借対照表アパートローン： 多くの地元の貸し手は、アパートを購入したい投資家への貸し出しを楽しんでいます。 ローン期間は20年から25年の範囲で、バルーン支払いは3年から15年の範囲で、金利は3-6パーセントの範囲です。
- 短期アパート融資オプション： これらのローンは、短期間の通知で住宅ローンを提供することにより、投資家が現金購入者と競争するのを支援するように設計されています。 最小融資額は$100,000で、LTVは最大90％です。 率は高く、7.5から12パーセントの範囲です。
どの形式のローンが自分に最適かを判断したら、各貸し手の提供内容の調査を開始します。 それぞれの銀行と貸し手はユニークなので、あなたの可能性をすべて徹底的に調べてください。 金利のわずかな上昇はあなたの利益を食いつぶすかもしれません。
アパートの建物を購入することは良い投資ですか？
リスク調整後リターン（発生するリスクに直面して稼ぐことを望む可能性のある金額）は、投資を行う際に考慮すべき最も重要な要素です。 全体として、集合住宅はリスク調整後のリターンが高くなります。 ただし、これは物件ごとに異なり、通常はアパートの購入価格によって決まります。
要するに、アパートの建物を購入することは一般的に良い投資ですが、すべてのアパートの建物が良い投資であるとは限りません。 不動産を評価する際、投資家になる可能性のある人は慎重に行動し、不動産の状態、他の同様の不動産との相対的な価格設定、地元の不動産動向、その地域の賃貸と所有の需要など、さまざまな側面を考慮する必要があります。 これを実現する最も簡単な方法は、特定の集合住宅を取得することで期待できる利益を予測する賃貸物件計算機を使用することです。
人々は常に住む場所を必要とし、アパートを借りることはしばしば最も費用効果の高い選択肢です。 現在、ほとんどのアメリカの都市には安価な住宅がありません。これは、手頃な価格から中級レベルの生活を提供する集合住宅の所有者にとって良い兆候です。 一方で、現在、多くの新しい高級マンションが建設されており、景気が低迷した場合、それらが最初に家賃を下げるか、空室になります。
まとめ
アパートを購入することは、一軒家を購入することに匹敵する可能性があります。 ローンの申し込みと締め切りのプロセスはほぼ同じです。 重要な側面は、あなたがどれだけのアパートを買うことができるかを見積もり、それから買うか借りるかを決めることです。 それを決定したら、決定に先立って資金を計画することができます。
アパートの購入に関するよくある質問
私の最初のアパートのためにいくらのお金を節約する必要がありますか？
一般的な経験則では、収入は家賃の1,000倍にする必要があります。 したがって、月額3,000ドルの費用がかかる場所に住みたい場合は、月額XNUMXドル以上を稼ぐ必要があるかもしれません。 多くの集合住宅や家主はこの規制を順守しているため、検索対象を適格と思われる賃貸物件に限定することは理にかなっています。
お金の無駄を借りていますか？
賃貸は悪い投資ではありません。 代わりに、あなたは住む場所にお金を払っています。それは無駄ではありません。 さらに、借家人として、あなたは家の所有権に関連する高価な費用の多くを免除されます。 その結果、多くの場合、購入よりも賃貸の方が望ましいです。
50 20 30予算ルールとは何ですか？
規則によれば、税引き後の収入の最大50％を、必要なものまたは履行しなければならないコミットメントに費やす必要があります。 残りの半分は次のように分割する必要があります。貯蓄と債務の支払いに20％、その他の希望に応じて30％です。
