便乗住宅ローン: それは良いアイデアですか?

30 年固定金利の住宅ローンは、住宅購入者の間で人気のある選択肢です。とはいえ、本当に買いたくても、経済状況によっては買えない場合もあります。頭金が利用できない場合に住宅購入を完了する唯一の方法は、複数のローンを利用することです。ピギーバック住宅ローンは、希望する家を購入するのに役立つオプションかもしれませんが、書類に署名する前に留意すべき欠点があります。

これらの欠点と、ピギーバック住宅ローンに関して最善の決定を下すために必要な情報のすべての詳細について説明しましょう.

ピギーバック モーゲージは、ピギーバック ローンとも呼ばれます。

概要

家を探しているが、価格帯を超えている場合、特に人気の市場では、ピギーバックローンが初期費用を抑えることができます。

ピギーバックローンは、XNUMX つの物件の資金を調達するために、最初の住宅ローンに続く XNUMX 番目のローンです。これは通常、多くの貸し手が最初の住宅ローンで要求する、頭金や民間の住宅ローン保険などの住宅ローンの初期費用を削減するために使用されます。

ほとんどの貸し手は、家の価値の少なくとも 20% の頭金を要求します。ただし、特に家の価値が急速に上昇している場合は、（貯蓄を危険にさらすことなく）手元にそれだけの現金を持つことが常に可能であるとは限りません.

連邦住宅管理局 (FHA) や退役軍人局 (VA) のローンなどの一部のプログラムでは、借り手はより少ない金額を支払うことができます。それでも、満たさなければならない特定の要件（収入、場所など）があります。さらに、追加料金を支払う必要がある場合があるため、ピギーバックローンがより魅力的なオプションになります。

住宅ローンのピギーバックローンについて知っておくべきことは次のとおりです。

ピギーバックローンまたは住宅ローンの歴史

多くの貸し手は、20 年代初頭 (住宅危機以前) に、伝統的な 2000% の頭金なしで住宅ローンを提供しました。ニューヨーク大学の不動産および都市政策のためのファーマンセンターによると、2006 年にはすべての借り手の XNUMX 分の XNUMX がピギーバックローンを使用しました。

これは、借り手が住宅の費用をカバーするために 80 つの住宅ローンを使用したことを意味します。住宅バブルがはじけたとき、多くの住宅所有者は負の資本を残されました。

その結果、多くの人が住宅ローンの債務不履行に陥り、住宅ローンを XNUMX つ持つことで、ローンの条件変更や空売りの承認を得ることが困難になりました。

ピギーバックローンは、住宅の回復以来、90% のローントゥバリューに制限されています。これは、バブル期に人気があった 10-80 ローンではなく、20% の頭金を支払う必要があることを意味します。

ピギーバック住宅ローンのしくみ

ピギーバックモーゲージの仕組み: 住宅の購入価格の 80% のモーゲージを取得します。残りの 20% を現金で支払う代わりに、10 回目のローン (通常は 10%) を借りて、残りの XNUMX% を現金で払います。

200,000 ドルの家を購入したいが、貯金が 20,000 ドルしかないとします。ピギーバックローン戦略を使用して、$160,000 (80%) の住宅ローンを取得します。次に、さらに 20,000 ドル (10%) のピギーバックローンを利用します。最後に、頭金の残りの 20,000 ドル (10%) を支払います。

この戦略を使用して、両方のローンを同時に取得します。 10 番目の小規模なローンは、通常、XNUMX 年間の引き出し期間を持つホームエクイティローンまたは与信枠 (HELOC) であり、最初のローンを補って、借入ニーズ全体を満たします。

ただし、同じ貸し手から融資を受ける必要はありません。ピギーバックローンを使用する予定であることを主な住宅ローンの貸し手に通知すると、追加の融資を提供できる XNUMX 番目の貸し手に紹介されます。

ピギーバックローンの種類

上記のシナリオは、最も一般的なピギーバックローン構造ですが、資金を分割する唯一の方法ではありません。ここでは、最も人気のある XNUMX つの代替案を詳しく見ていきます。

80/10/10

ピギーバックローンは、80/10/10 ローンとも呼ばれます。これは、資金をパーセンテージで分割する最も一般的な方法だからです。最初の数値は主要な住宅ローンの金額 (80%) を表し、10 番目の数値はピギーバックローンの金額 (10%) を表します。最後の数字は頭金 (XNUMX%) を表します。

80/15/5

これは 80-10-10 ローンに似ていますが、頭金が 10% 未満の場合はこちらをお勧めします。

75/15/10

ピギーバックローンを分割するもう 75 つの一般的な方法は、15/10/75 です。これは、最初の住宅ローンが購入価格の 15% を占め、10 番目のローンが 75% を占め、頭金が XNUMX% であることを意味します。このバージョンは、ローントゥバリュー (LTV) が XNUMX% を超えると住宅ローンの金利が高くなるため、コンドミニアムの資金調達によく使用されます。

上記と同じ $200,000 の例を使用すると、75/15/10 ピギーバックローンは次のようになります。

一次ローン: $150,000 (75%)。
二次ローン: $30,000 (15%)
頭金: $20,000 (10%)

ピギーバックローンを取得するのが難しいかもしれない理由

理論的には、ピギーバックローンがより良い選択肢のように見えますが、リスクがあるため、貸し手は追加の借金を処理できるという証拠を要求します。

心に留めておくべきことの XNUMX つは、住宅ローンの貸し手は、ローンを承認する際に、所得に対する負債 (DTI) の比率を考慮することです。基本的に住宅ローンを XNUMX つ借りているため、負債が増えることになり、両方をカバーするにはより高い収入が必要になります。

DTI は 28% を超えてはなりません。つまり、両方のローンの合計月額費用が月収の 28% を超えてはなりません。たとえば、税引前の月収が $6,000 の場合、月額 $1,680 を超えるピギーバックローンを利用する資格はありません。

さらに、680 つの別々のローンを同時に引き受けることは危険であるため、ピギーバックローンの資格を得るには十分な信用が必要です。貸し手ごとに要件は異なりますが、少なくとも XNUMX のクレジットスコアが必要です。

ピギーバックローンのメリットとデメリット

いくつかの理由から、ピギーバックローンを利用する必要があります。

ピギーバックローンのメリット

＃1。 PMI の回避

ピギーバックローンを取得する最も一般的な理由の XNUMX つは、債務不履行の場合に貸し手を保護するプライベートモーゲージ保険 (PMI) の支払いを避けることです。住宅所有者にとっては、XNUMX つの住宅ローンを組む方が費用がかからず、通常、利息は税控除の対象となります。このような重要な財務上の決定を下す前に、税理士に相談することをお勧めします。

自宅の株式が 20% 以上ある場合、貸し手に PMI の中止を要求する法的権利があります。それ以外の場合、住宅の 22% のエクイティを達成した時点で、貸し手は PMI を中止する必要があります。

＃2。頭金の削減

ピギーバックモーゲージは、住宅の購入価格の 80% 以上を融資するためにも使用できます (80% ローントゥバリューまたは LTV とも呼ばれます)。

たとえば、住宅購入者が 5% の頭金を支払うだけの十分な資金しかない場合、80/15/5 のローンを利用できます。「80」は、住宅購入価格の最初の 80% をカバーする最初の住宅ローンを指します。「15」は、購入価格の残りの 15% をカバーする 5 番目の住宅ローンを指します。「5」は、借り手による XNUMX% の頭金を表します。

これには、80/15/5 または 80/10/10 の 80 つの方法があります。ただし、一部の貸し手は、頭金なしで購入価格の残りを 20 番目の住宅ローンでカバーする XNUMX/XNUMX オプションを提供しています。

＃3。便利さ

ピギーバックローンは、住宅購入者にとって便利なツールです。ピギーバック住宅ローンは最初の住宅ローンと同時に終了するため、XNUMX 回のクロージングに行ったり、XNUMX 組の書類に署名したり、XNUMX つの異なるクロージング費用を支払う必要はありません。あなたの主要な貸し手がピギーバックローンを提供していない場合、彼らはおそらく彼らが協力関係にある別の貸し手を推薦するでしょう.

XNUMX番目のローンは、住宅所有者が恩恵を受けることができるように構成できる場合があります。たとえば、XNUMX 番目のローンがホームエクイティの信用枠である場合、住宅所有者はその資金を住宅の改善に使用できます。

ピギーバックローンは、利息の支払いのみを受け入れるように構成することもできます。これは、一定期間の利息のみを支払う必要があることを意味しますが、必要なだけ元本を追加できます。

このオプションにより、住宅所有者はお金をどのように使うかについてより多くの選択肢を得ることができます。彼らはそれを彼らの中に入れることができました 401（k）またはその他の金融投資、高利のクレジットカードの借金を返済する、または雨の日のためにそれを片付けます。

＃4。ジャンボローンの金利を回避する

より高価な家を探している場合は、ピギーバックローンを利用すると、ジャンボローンの貸出制限を回避できる場合があります。最初の住宅ローンの低金利はあなたに利益をもたらします。

ピギーバックローンの欠点

一方、ピギーバック住宅ローンには、借り手が嫌になる可能性のあるいくつかの欠点があります。以下にいくつかの例を示します。

＃1。より高い金利

XNUMX 番目の住宅ローンは短期金利に関連付けられているため、通常、XNUMX 番目の住宅ローンよりも高い金利で融資されます。これらのレートは、最終的に PMI のコストを上回る可能性があります。

＃2。毎月の支払いが高い

セカンドモーゲージは通常、プライマリレジデンスに限定されており、ローン期間はファーストモーゲージよりも短くなっています。これは、毎月の住宅ローンの支払いが高くなり、住居の種類が制限されることを意味します。

＃3。金額制限

100,000 番目の住宅ローンも、XNUMX ドルを超えないローン金額に制限されています。ただし、一部の貸し手はそれ以上を許可しています。

ピギーバック住宅ローンの代替案

＃1。住宅ローン保険の支払い

特に、PMI が 22 回目の住宅ローンの支払いよりも 20 か月あたりの費用が安い場合は、PMI の支払いを好むかもしれません。貸し手は、家の株式が XNUMX% になると PMI をキャンセルする必要がありますが、XNUMX% の株式がある場合は、より早くキャンセルするように要求できます。

＃2。ジャンボ住宅ローンを申し込む

クレジットスコアと収入に対する負債の比率がジャンボローンの資格を得るのに十分なほど高い場合は、毎月の支払いをXNUMX回にすることをお勧めします.

＃3。より安価な家を購入する

より安価な住宅を購入すると、ジャンボローンではなく適合ローンの資格を得ることができます. これにより、ジャンボ住宅ローンを回避するためのピギーバックローンの必要がなくなります。

より手頃な価格の住宅では、20% の頭金を支払う余裕があり、PMI が不要になる場合があります。

#4。ブリッジローンを取得する

引っ越しをしているが、まだ家を売っていないので、ピギーバックローンを検討していますか? つなぎ融資の方が良いかもしれません。

この短期住宅ローンは、新しい家を購入してから、以前の家の売却による収入が得られるまでのギャップを埋めるものです。通常、元の家の価値の最大 80% までを借りることができ、期間は XNUMX か月から XNUMX 年です。 XNUMX回の住宅ローンの支払いを長期間行う必要がないように、短期のセカンドローンが必要な場合は、ブリッジローンを好むかもしれません.

あなたの財政状況とあなたの地域の住宅費は、ピギーバックローンと他のオプションの間の決定に影響を与える可能性が最も高い.

その他の可能性

政府保証ローン: 連邦政府が支援する一部のローンでは、住宅購入者がより少ない金額を支払うことができます。たとえば、FHA ローンでは、住宅ローン保険が必要ですが、3.5% のダウンが必要です。特定の基準を満たしていれば、VA および USDA ローンは頭金を必要としません。
頭金支援プログラム: 初めて住宅を購入する場合は、頭金を節約するのに役立つ特別なプログラムや助成金を受ける資格があるかもしれません。ほとんどの場合、PMI の支払いや十分な貯蓄について心配する必要はありません。

まとめ

住宅ローンを XNUMX つ組む前に、計算してお金を節約していることを確認してください。 PMIを回避することは魅力的に見えるかもしれませんが、住宅ローン保険よりも多くのローンを支払うことになる可能性があります. XNUMX つのローンや PMI を回避するのに十分な頭金が得られるまで待つことが、住宅ローン全体でお金を節約するための最良の方法です。それがあなたの選択肢でない場合は、低頭金で家を購入するための他のオプションがあります.

参考文献

Investopedia

ピギーバック住宅ローン: それは良い考えですか?

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