過去に借地権の改善について聞いたことがある可能性が高いです。 ただし、このカテゴリに他に何が該当するのか、あるいはこの用語の実際の意味は知らないかもしれません。 さらに、大多数の個人は、誰がこれらの変更の費用を負担する責任があるのかに興味を持っています。 小規模ビジネスを経営しており、商業スペースを借りている場合は、会社の要件を満たすようにスペースを調整する必要があるでしょう。 賃貸物件をより望ましいものにするために加えた変更や改良は、借地権の改良と呼ばれます。 この記事では、借地権改善の事例と借地権改善の減価償却期間について説明します。
借地権改善とは何ですか?
借地権の改善 (増築やテナントの拡張とも呼ばれる) は、借地権者または不動産所有者によって行われる変更です。 これは、部屋を入居者にとってより楽しく、役立つものにするために行われます。 商業用不動産の文脈では、借地権のアップグレードが非常に一般的です。 これらの開発の背後にある理由は、テナントの獲得がはるかに簡単になるまで不動産を改善することです。 また、テナントの定着率を高めることも非常に簡単になります。
さらに、商業用不動産が最初に見た時点で、潜在的なテナントの企業に完璧に適合することはまれです。 借地権の改善とは、不動産に必要な変更を指します。 テナントは、リース期間中いつでもこれらの変更を要求できますが、最初のリース契約時によく話し合われます。
賃貸人は、潜在的な賃貸人への好感度を高めるために、賃貸物件の修理やアップグレードを行うためのインセンティブを提供する場合があります。 賃貸人が改修費用を負担しない場合、テナントは費用を負担し、関連書類を提供する責任があります。
では、許容できる借地権の改善とは具体的に何でしょうか?
「借地権の改善費は誰が払うの？」というテーマです。 借地権の改善に関しては一般的なものです。 これらは、通常、所有者が費用を支払う一種の財産強化です。 テナントが自腹で修繕費を支払った場合、家主から家賃の減額を受けることができる場合があります。 さらに、家主とテナントは、改善の価格を折半する契約を結ぶことができます。
借地権の改善には、特定の種類のアップグレードには制限があります。 既存のテナントが役立つと判断したり、新しいテナントを引き付けるために行われた建物の改善は、このカテゴリに分類されます。 床、壁、天井の改修工事はすべてこのカテゴリーに当てはまります。
また、借地権の改善には、反対の一般的な認識にもかかわらず、建物の外観の変更や、他のユニットの賃貸人のみに利益をもたらす機能強化は含まれません。 これにより、新しい屋根の設置、エレベーターの更新、歩道の舗装などが除外されます。
さらに、家主とテナントの間でよくある質問は、「看板は借地権の改善ですか?」というものです。 その他の状況では、標識は不動産の実質的な価値を高めないため、基準を満たしません。 ただし、商業用不動産の場合、店舗やその他の事業が立地する物件に看板を設置することは、テナントの希望であることが多いため、まったく問題ありません。 一言で言えば、借地権の改善とは、テナントの美的または機能的要件に合わせて建物を改修することです。
借地権の改善にはどのような種類がありますか?
#1. 建築基準手当
ビルドアウトは、この潜在的なアクションの別名です。 このシナリオでは、家主はテナントに可能なアップグレードの選択肢を提供します。 家主がプロジェクト管理を行うため、賃貸人はより多くの時間を事業運営に集中することができます。 テナントが望む改善が常に得られるとは限らず、それが会社の成功に悪影響を与える可能性があります。 彼らは、プロジェクトを変更するという決定によって生じた追加作業の料金を支払う責任があります。
#2. テナント改善手当
この形式の借地権改善に対するテナントの管理により、家主の監督責任が軽減されます。これは、関係する作業が広範囲に及ぶ場合には、相当なものになる可能性があります。 家主は通常、テナントの手当改善予算を考慮した条項をリース契約に含めます。 この情報を表示するための通常の形式は、定額料金または平方フィートあたりの価格です。 家主または借主のいずれかが、リフォーム会社または建設会社に頭金を支払う場合があります。 さらに、テナントはプロジェクトのコスト超過を補う責任があります。
#3. ターンキー
このような借地権の改善を行う時期は、リースの開始時です。 通常、テナントは費用の見積もりと計画を提出する責任があり、家主は工事の監督と支払いの責任があります。
#4. 家賃の減額
テナントが借地権を改善した場合、家主は家賃を減額する可能性があります。 ただし、この条項がリース契約に含まれている場合、テナントは、XNUMX 年間の特定の時期に、無料月または減額の形で家賃の軽減を受ける資格がある場合があります。 これにより、テナントの改修費用が削減されます。 テナントは、TIA の場合と同じレベルでリースのアップグレードを監視および制御できます。 支出が計画を上回った場合、テナントもその差額を請求されることになります。
借地権の 5 つの改善とは何ですか?
借地権の改善の建設は、テナントの改善またはテナントの増築と呼ばれることが多く、通常、商業用リースが締結された後の次の段階です。 これらの変更により、賃貸人は個々のビジネスのニーズをより適切に満たせるようになります。
借地権のアップグレードは、建物の内部に加えられる構造的または外観的な変更のいずれかです。 通常、リースには、建物の暖房、換気、空調、防火、セキュリティ システム、またはそのファサードのアップグレードは含まれていません。 家主と賃借人の両方が、借地権のアップグレードの支払いに等しく責任を負います。
ここでは、商業用借地権の利用可能な多くの改善点を簡単にまとめます。
#1. 機器のセットアップ
借地権の改善には、ペット グルーミング サービスでのシャンプー チェアや洗濯槽などのアメニティも含まれる場合があります。 この種のテナントの改善は通常永続的であり、リース契約終了後に削除するのは困難ですが、テナントのビジネスを円滑に運営するためには必要です。 商業用賃貸契約に借地権の改善を含めることは標準的な慣行です。 家主はクラリティ・コマーシャルを信頼して、誰が改修費を支払うのか、どれくらいの費用がかかるのかなど、将来のテナントとのテナント増築交渉を支援してもらうことができます。
#2. 床と壁を改修
さらに、借地権の改善の範疇に入るのは、壁と床の改修です。 レンタルスペースを別の用途に適応させるために、乾式壁、ペイント、壁紙、またはその他の壁処理を設置するのが一般的です。 床の変更もその一環です。 カーペットはおそらく健康スパには理想的な選択肢ではなく、タイル床はおそらくオフィスに最適な選択肢ではありません。
#3. 内部構造の変更
新しいテナントが最初の入居時にリース物件の敷地内で構造変更を行うことは珍しいことではありません。コールセンターには個室が必要になる可能性があり、法律事務所にはロビーの設置が要求される可能性があり、獣医事務所にはロビーの設置が要求される可能性があります。診療所では、検査室と検査スペースの作成が必要になります。
#4. 改装されたキャビネットと作業台
同様に、テナントは自分のエリアを新しいカウンタートップや棚ソリューションで改装することを選択するかもしれません。 店舗に新しい棚を設置するには費用がかかるかもしれませんが、新しいカウンタートップへのささやかな投資でも、店舗、クリニック、オフィスの外観を完全に変える可能性があります。
#5. 新しい電子機器、配線、照明の設置
新しい電話回線、インターネット、イーサネット ポートの設置、照明の更新などはすべて、借地権の改善の範疇に当てはまります。 スペースをある用途から別の用途に変更する前に、そのスペースに電力を供給して照明する方法を変更する必要があります。たとえば、小売店からオフィススペース、診療所から小売店に変更する必要があります。 また、読んでください 住宅改修の資金調達: 住宅改修の資金調達のオプション。
借地権の改善をどのように記録しますか?
借地権の小規模な改修には新しい塗装や床材が含まれますが、借地権の大幅な改善には新築、移転、または既存の壁の取り壊しが含まれます。 借地権の改善は耐用年数が XNUMX 年以上あるため、IRS の観点からは資本資産と見なされます。 一般に、IRS では、資産の予想耐用年数全体にわたって資本購入の費用を控除することが認められています。 借地権の改善を記録する方法は次のとおりです。
- 総勘定元帳の資産領域で、新しい勘定科目を作成し、「Leasehold Improvements」というラベルを付けます。
- 借地権の改善に費やした金額の合計を、対応するアカウントに追加します。
- 借地権の改善に費やされた総額は、運営予算から差し引かれる必要があります。
- 会計総勘定元帳の「借地権改善」の下に、借地権改善の減価償却累計額用の新しい勘定科目を作成します。
- 暦年の終わりまでに、借地権改善の減価償却費を計算するための IRS 規則を確認してください。 限度額は年によって変わる場合があり、特定の年では、その特定の年の控除額について IRS が定めた基準を満たしている場合、標準減価償却額を超えて控除することができます。
- IRS ガイドラインに従って年間減価償却を決定します。
- 借地権改善のための減価償却累計額勘定に年間減価償却費を追加します。
- 年次減価償却費を反映するために、会計総勘定元帳の減価償却費勘定を増加します。
借地権改善の例
通常、借地権の改善は建物の内部で行われ、新しい備品、設備、家具などが含まれます。
オフィス、店舗、工場は、そのような改修が行われる可能性のある多くの商業用不動産環境の一部にすぎず、その大部分は建物の壁、天井、床の変更を伴います。
さらに、借地権改善の定義の範囲と制限をよりよく説明するために、いくつかの実例を見てみましょう。 たとえば、テナントのコールセンターとして機能するビジネスビルを考えてみましょう。 従業員用の個室や連絡用の電話回線の追加などがその例です。 同様に、真新しい部屋、特殊な照明、受付係用のカウンターエリア、カーペット、小売店の棚の設置もすべて重要です。
「借地権の改善は無形資産ですか?」ということは、家主と賃貸人の間で同様によくある質問です。 一言で言えば、借地権の改善は必須ではありません。 これらは、むしろ物件に対するあからさまな改装または改造です。 新しい部屋、キュービクル、テクノロジー、その他の資産の改善は、有形の資産です。
借地権改良減価償却費
借地権の改善は借主（テナント）ではなく貸主（家主）が所有するため、減価償却ではなく償却されます。 リース期間中に資産を使用する権利は、借手が実際に資産を所有していないため、無形固定資産となります。 借地権の改善も同様に償却され、無形の権利とみなされるため減価償却されません。 償却のプロセスを通じて、借地権の改善に支払われる総額は時間の経過とともにゼロになります。 償却会計プロセスでは、従うべきガイドラインがいくつかあります。
- 有用性の寿命。 リースの残存期間が借地権改善の予想耐用年数より短い場合は、償却する必要があります。 たとえば、リース期間がまだ XNUMX 年であるが、最近設置された照明器具を XNUMX 年以内に交換する必要があると予測される場合、資産はより短い期間で償却される必要があります。
- レンタル期間。 借地権の改善の耐用年数がリース期間と同じかそれより長い場合、それに関連する費用はリース期間を通じて償却される必要があります。 耐用年数 10 年のオフィス区画を 5 年間のリース期間で償却するのは妥当です。
- バスの賃貸契約更新。 貸主がどんなに賃料を減額しても、借主はリース延長のオプションを行使することができなくなります。 この場合、リース期間が延長され、資産の耐用年数までのより長期間にわたる資産の減価償却が可能になると想定するのが合理的です。
借地権の改善と建物の改善の違いは何ですか?
建物の改良は借地権の改良とは異なります。 一方、後者は、賃貸エリアの範囲内で、テナントの最善の利益につながる方法で行われます。 借地と同様に、借地からも賃貸建物が生まれます。 また、テナントの特定エリアの準備が整う前に建物の改修が終了する可能性もあります。
借地権改善の一例は、家主がテナントのユニットにバスルームを設置する場合です。 ただし、建物の共用バスルームのフロア全体が改装されたと仮定してみましょう。 しかし、それらがさらに発展したと仮定してください。 それで何ですか？ これは複数のテナントに利益をもたらすため、建物の更新と考えることができます。
借地権の改善費用は誰が支払うのでしょうか?
テナントの改修費用を支援するために、家主はテナントの改善手当を提供したり、テナントの月々の家賃を減額したりすることがあります。 また、テナントにアップグレード オプションのメニューを提供することで補うこともできます。 超過料金は多くの場合テナントの負担となります。
借地権改良の減価償却年数はどのくらいですか?
借地権の改善は税額控除の対象にはなりません。 ただし、借地権の改善は構造に不可欠であるため、耐用年数による減価償却の対象となります。 一般に認められた会計原則 (GAAP) では、借地権の改善に関する 15 年間の減価償却スケジュールが規定されており、資産の経済的耐用年数に応じて毎年見直す必要があります。
借地権の改善は減価償却する必要がありますか?
一般に認められた会計慣行に従って、借地権の改善は減価償却ではなく償却されます。 これは、法律が賃貸物件の所有者として賃借人ではなく賃貸人を認めているためです。 賃借人は、リース期間中、物品を使用する抽象的な権利を有しますが、所有物ではありません。 無形の権利は減価償却されるのではなく、時間の経過とともに償却されます。
まとめ
借地権の改善は、賃貸ユニットを準備、維持、または修理し、適用される建築基準に準拠していることを確認するために家主または不動産所有者に課される義務です。 備品や電化製品の塗装、修理、更新、交換はすべて、この種の改善の例です。
これらの支出は資本改善とみなされているため、所有者はそれらを税金から直接差し引くことができません。 ただし、IRS は所有者が改修工事の耐用年数にわたって減価償却費を請求することを認めています。
借地権の改善に関するよくある質問
借地権の改善は固定資産ですか？
借地権の改善は固定資産として扱われるため、貸借対照表の有形固定資産（PP&E）部分に固定資産として含まれます。 リースの改善は、米国 GAAP (一般に認められた会計原則) の ASC 360 に従って「その他の固定資産」として分類されます。
借地権の改善は減価償却または費用処理されますか?
テナントがニーズに合わせて賃貸物件に変更を加える場合、借地権の改善を行うことになります。 借地権の改修工事は税額控除の対象になりません。 ただし、機能強化は構造に不可欠であるため、減価償却の対象となります。
不適格な借地権改善物件とは何ですか?
IRS は、建物の内部に行われたあらゆる改善を適格借地権不動産の改善とみなします。 さらに、IRS は建物の増築、エレベーター、エスカレーター、または内部の構造基盤の改善を考慮していません。
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