複数の投資不動産を購入する場合、通常は、個別の購入ごとにローンを申請するよりも、複数の不動産の取得に対して XNUMX 回のローンで支払う一括住宅ローンを利用することをお勧めします。 ここで、ブランケットモーゲージとは何か、そしてそれが不動産にどのように適用されるかについて説明しましょう。
概要
ブランケットローンとも呼ばれる包括的住宅ローンは、多数の不動産をカバーし、それらすべてを担保として使用する住宅ローンです。 各不動産に個別に融資する代わりに、一括住宅ローンを利用して複数の不動産に一度に融資することができます。
一括ローンは、複数の不動産を一度に購入したり、複数の不動産のローンを XNUMX つにまとめるために使用できます。 担保のいずれかが売却された場合、売却された不動産に帰属する金額のみが支払われます。 借り換えや全額返済が強制されるため、ローン自体は「コール」されません。 したがって、ローンの残額は予定どおり継続されます。
包括的住宅ローンは、従来の銀行や金融業者からは利用できないことがほとんどです。 代わりに、商業金融業者がこれらの融資の主な供給源となっています。 彼らは、複雑な財務状況と多くの不動産のポートフォリオを持つ、経験豊富な不動産投資家に焦点を当てています。
一括住宅ローンの仕組み
包括的住宅ローンは不動産融資を簡素化します。 不動産投資には多額の頭金が必要です。 大規模な不動産事業には個人貯蓄では不十分な場合があります。 したがって、包括的住宅ローンは不動産金融にとって理想的です。 開発業者は、一括住宅ローンを利用して土地を購入し、住宅ユニットに分割するために開発します。 この住宅ローンは複数の区画を対象としています。 不動産分譲地の開発にはこの種の資金が使われます。 借り手は、一定の金額を支払うと、特定のロットを放出できます。 住宅ローンは、建設が進行している間、両方の区画を支払うことになります。
この住宅ローンを利用して建設される建物は、ローンの担保として機能します。 ただし、包括的住宅ローンには、ローンを完済しなくても個別の不動産を売却できるルールがあります。
従来の住宅ローンの「売却期限条項」は、不動産が売却された場合に全額の支払いを義務付けています。 包括的住宅ローンの「免除条項」により、担保不動産の一部を売却し、借金の一部を返済することができます。 すべての家が売却された後、包括的な住宅ローンが再設定されます。 これにより、同じクレジットで複数の住宅を売買することが容易になります。
ただし、この条項は、包括的住宅ローンをサポートするポートフォリオの不動産を売却する際に、残存不動産の価値がローン残高を満たすのに十分な場合にのみ適用されます。
一括住宅ローンの要件
融資機関は、企業の一般的な住宅ローン適格性を判断する際に、次の点も考慮することがあります。
#1. 借り手の信用状況
借り手の個人信用履歴と収入は、申請プロセス中に包括的住宅ローン貸し手によって考慮されます。
#2. 会社の財務の安定性
企業が融資を受ける資格を得るには、事業収益と信用履歴に加えて、少なくとも 1.25 倍の債務返済カバー率 (DSCR) が必要です。
#3. 業界の理解
借り手が大規模なプロジェクトを構築する予定がある場合、これは不可欠です。 この状況では非常に危険にさらされるため、包括的住宅ローン貸し手は借り手に過去の経験があるかどうかを知りたがります。
#5. 資産の強み
融資機関は、ローンに含まれる不動産の数、どのような種類の不動産が含まれるか、それらが何に使用されるか、どこにあるか、どのように維持されるか、そしてそれらの価値はいくらかを知りたいと考えます。
#6. 純営業利益
ローンが賃貸物件向けの場合、銀行会社はその物件から毎月どれだけのお金が入ってくるかを知りたいと考えます。
ブランケット住宅ローンは誰のためのものですか?
ほとんどの場合、賢い購入者、フリッパー、不動産開発者がこれらを使用します。 住宅を一括購入するビジネスを行っている企業や、住宅用不動産や商業用不動産のポートフォリオを持つ経験豊富な投資家が、包括的住宅ローンのターゲット市場です。
これらのローンは、セカンドハウスや本住居に使用することを目的としたものではありません。 その代わりに、利益を得るために住宅を賃貸したり、売却したり、建設したりする不動産投資家のための投資用住宅として機能するように作られています。 包括的住宅ローンの最も典型的な顧客には次のようなものがあります。
#1. 賃貸不動産への投資家
賃貸不動産投資家は通常、従来の金融業者からの借入制限に直面します。 一括ローンは、複数の物件を一度に購入したり、既存の賃貸物件のローンを XNUMX つのローンにまとめるために使用できます。
#2. プロパティフリッパー
不動産フリッパーは、一括ローンを利用して一度に複数の不動産を購入し、転売することができます。 フリッパーは、売却された物件ごとにローンのその割合を返済するだけで済みます。 たとえば、フリッパーは迅速に行動し、市場で見つけたチャンスをつかむために包括的な住宅ローンを探すかもしれません。 投資家が購入、改修、再販したい住宅を多数見つけた場合、包括的住宅ローンはそのような運用をより実行可能にするさらなる柔軟性を提供する可能性があります。
#3. ビルダーと開発者
不動産開発業者は土地を購入し、包括的な住宅ローンで建物の建設費を支払うこともできます。 開発者がローンを維持することに同意した場合、それは永久的な資金となります。 それ以外の場合は、開発者が不動産を売却するときに返済できます。
#4. 事業拡大
包括ローンでは、XNUMX つの住宅ローンに基づいてすべての建物に資金を提供できるため、多くの拠点を持つ建物を拡張または購入する企業にとって便利です。
ブランケットモーゲージ不動産
一言で言えば、不動産包括担保ローンとは、さまざまな不動産プロジェクトや買収に対して包括ローンを利用して資金を融資する制度です。 これにより、複数の個別の不動産担保ローンを XNUMX つの包括的ローンにまとめるオプションも提供されます。 包括的住宅ローンは非常に柔軟であり、借り換えや新たなローンの取得を必要とせずに個々の資産を個別に売却できるため、通常、複数の資産または商業用および住宅用の資金を調達する際に時間とお金を節約するために不動産投資家や開発業者によって取得されます。プロパティ。
たとえば、このシナリオを考えてみましょう。 開発者は、100 エーカーあたり XNUMX 軒の住宅を持つ郊外地区を開発する目的で XNUMX エーカーの不動産を購入します。 彼らは一括融資を利用してさまざまな売り手から土地を購入します。 彼らは特定の家族に家を建てながら販売し、売却するたびにローンの一部を返済します。
ブランケット住宅ローン業者
銀行家、公認会計士、または公認会計士に推奨事項を要求する 財務顧問 は、包括的な住宅ローンを提供する商業金融業者を見つける最も簡単な方法です。 ただし、以下に検討すべき住宅ローン業者をいくつか紹介します。
#1. Vaster 商業融資:
Vaster は、地元市場の専門家をバックボーンとする完全に統合された住宅ローン組織です。 南フロリダの最大手不動産会社 2017 社によって 150,000,000 年に設立されました。 フォーチュン インターナショナル グループおよび関連グループ。 合弁会社として設立されました。 Vaster は、住宅向け民間金融業者として事業を開始してから最初の XNUMX 年間で、XNUMX 億 XNUMX 万ドルを超える融資を完了しました。 それ以来、より多くの人々が不動産を通じて富を蓄えることを支援し続けるために、提供するローン商品の種類を増やしてきました。
Vaster はフロリダ州マイアミの金融の中心地であるブリッケルに位置しており、本社の好立地により米国およびその他の国の顧客にシームレスな住宅ローン体験を提供できます。
Vaster は大規模で複雑な商取引を専門とし、商業ローンと住宅ローンの両方について 65 ～ 12 か月の契約で最大 36% の融資を行い、融資額の上限はありません。
#2. KRAMキャピタル
商業用および住宅用不動産の融資に関しては、これに匹敵する企業はほとんどありません。 KRAM キャピタル グループ LLC。 KRAM の顧客は世界中に存在しているため、どこにいても商業用および住宅用不動産投資のための資金にアクセスできます。 本社はジョージア州アトランタにあります。
経営陣の 20 年にわたる商業および住宅金融の経験と 2 億ドルの取引がクライアントを支援します。 2017 年以来、KRAM Capital Group は、各顧客にユニークな体験を提供する優れたサービスとオンライン ツールを提供してきました。
KRAM Capital は、以下を含むあらゆる規模の不動産投資家に資金を提供しています。 商業用不動産、集合住宅、住宅投資、つなぎ融資、バケーションレンタルが対象で、融資額は最低 300,000 万ドルから、融資期間は 5 ～ 30 年の固定期間です。
#3. ウェストパークローン
カリフォルニアに本拠を置く Westpark Loans は、全国規模で事業を展開する直接ハード マネー レンダーです。 彼らは、ハードマネー、政府、代替書類、従来のローンなど、あらゆる種類の住宅ローンを提供しています。
米国カリフォルニア州アーバインにある Westpark Loans は、ブランケット ローン システムに基づいて 2 つの異なる商品を提供しています。 それは、スタンダード・インベスター向けブランケット・ローンとアパート・インベスター向けブランケット・ローンです。
標準投資家ブランケットローンオプションの下;
- 融資額は500,000万ドルから5万ドルまで
- キャッシュアウト借り換えも可能
- 5 年または 10 年の固定期間、最長 30 年の償却
アパート投資家ブランケットローンオプションの下;
- 融資額は1万ドルから50万ドルまで
- キャッシュアウト借り換えもOK
- 5 年または 10 年の固定期間、最長 30 年の償却
ブランケットローンとブリッジローン
どちらも商業用不動産ローンであるという事実にもかかわらず、それらの間にはいくつかの違いがあります。
ブリッジローンは、家から家への引っ越しなどの移行期間中に資金を提供するために作成された短期間のローンですが、ブランケットローンはXNUMXつ以上の不動産をカバーする単一の住宅ローンです。
ブリッジローンは主に、新しい家に引っ越したり、古い家を改築して売却しようとしている独身住宅所有者によって利用されますが、ブランケットローンは主に、多数の物件を同時に開発する不動産開発業者や投資家によって好まれます。
ブリッジ ローンは 6.25% 以上の高金利で、通常 6 か月から 3 年以内に返済される比較的短期のローンですが、ブランケット ローンは金利が 4% までとはるかに低く、融資期間は 2 か月から 30 年です。 XNUMX年。
不動産投資家は、長期資金を確保できるまでの短期融資である商業ブリッジローンを利用できることがあります。 最近購入した収益不動産をリノベーションする場合、ブリッジローンがよく利用されます。 改善が完了すると、その物件は永久融資の対象になります。 さらに、 商業用つなぎ融資 まだ建設されていない土地を購入したり、事業資産を借り換えたりするために利用される可能性があります。
ブランケットモーゲージの長所と短所
包括的住宅ローンの主な長所と短所は次のとおりです。
メリット
- 包括的住宅ローンを利用している借り手は、手数料を支払うローンが XNUMX つだけであるため、より多くのお金を節約できる可能性があります。 これにより、不動産所有者はプロジェクトに投資するためのより多くの資金が得られます。 したがって、不動産業者が複数の住宅ローンを申請して成立させるためのコストが少なくなります。
- これらのローンにより、投資家と借り手は複数の不動産を XNUMX つのローンに統合することができます。 これにより、時間、エネルギー、お金が大幅に節約されます。 さらに、融資申請は XNUMX つだけであるため、完了する必要がある財務諸表、信用調査、および申請は XNUMX つだけなので、大量の紙を節約できます。
- ローンの承認後、借り手は毎月 XNUMX 回のローン支払いを管理および追跡するだけで済み、毎月 XNUMX 回の明細書を借り手の会計で更新するだけになります。
- 単一の資産を売却すると、その資産に起因するローン残高のみが返済されます。 包括ローン不動産は完済すれば、残債に影響を与えることなく売却することができます。
- ブランケットローンは、借り手が望むだけ多くの不動産を購入するために使用できます。
デメリット
- これらは一般的ではないため、一括融資を受けるのは簡単ではありません。
- 条件が従来の住宅ローンとは異なる傾向があるため、資格要件は一般にはるかに厳しいものになります。
- 一部の借り手は、従来の住宅ローンと比較した場合、包括的ローンには一般的に高額な融資額が伴うことに加えて、包括的住宅ローン貸付業者が時折要求する25％から50％の範囲で、より高額な頭金を支払うのが難しいと感じるかもしれません。
- 従来の住宅ローンとは異なり、融資条件が変更される可能性があり、債務不履行の場合には担保として担保されている資産がすべて失われる可能性があります。
包括的住宅ローンの例は何ですか?
不動産開発業者が、100 エーカーの敷地に、XNUMX エーカーあたり XNUMX 軒の住宅を備えた郊外の分譲地を建設したいと考えているとします。 開発業者は、包括ローンを利用して土地を購入することも、個々の住宅建設に包括ローンで資金を提供し、住宅を売却するたびに徐々にローンを返済することもできます。
一括住宅ローンを組むのは難しいですか?
一般の個人では一括融資を受けることは非常に困難ですが、不動産会社や投資家などの投資経験者になるとその傾向が高まります。
一括住宅ローンはどのように機能しますか?
ブランケットローンは、基本的に借り手が担保物件を分割して売却することでローンを返済できるタイプのローンです。
も参照してください ブランケットローン：それは何であり、それを使用する方法
まとめ
包括的ローンまたは住宅ローンは、複数の不動産資産をカバーするローンであり、投資家が個別に多数の住宅ローンを組むのではなく、複数の不動産に対して一度に融資を受けることを可能にします。 融資を受ける不動産は融資の担保となります。 解除条項を使用すると、借金全体を返済することなく不動産を個別に売却できます。
この金融モデルの主な価値は、借り手がより多くの現金を手にできるようになることです。 ブランケットローンは主に開発業者、不動産投資家、大規模な商業用不動産や住宅用不動産を建設するフリッパーによって要求されます。
ブランケット住宅ローンに関するよくある質問
包括的住宅ローンの担保とは何ですか?
不動産は住宅ローンの担保です。
包括的住宅ローンは何をカバーしますか?
包括的住宅ローンは、XNUMX つ以上の資産または不動産を対象としています。
ブランケットローンは安全ですか?
借り手が住宅ローンの支払いを滞納しない限り、ブランケットローンは安全です。
