LTV レシオとは、貸し手が喜んで負債を融資する資産の価値のパーセンテージです。 パーセンテージで表されることが多いです。 さらに、担保としてより「望ましい」アイテムほど高くなることがよくあります。 価値の安定性、流通市場の活動、資産の所有権移転の容易さは、とりわけ、それを担保として使用することがどれほど望ましいかを示す典型的な指標です。 Ltv 比率の概要については、以下をお読みください。
LTV比率
住宅ローンを提供する前に、銀行やその他の貸し手は、融資のリスクを測定する方法として、ローン対価値 (LTV) 比率を調べます。 高 LTV のローン評価は、よりリスクの高いローンと見なされることがよくあります。 その結果、住宅ローンが承認された場合、ローンの金利が上昇します。
LtV 比率が高い場合、借り手は、貸し手のリスクを軽減するために住宅ローン保険を購入する必要がある場合もあります。 プライベート モーゲージ保険は、この種の補償の名前です。
LTV 比率の仕組み
より多くのお金が与えられると、LTV 比率が増加し、貸し手が引き受けるリスクが増加します。 貸し手があなたをリスクの高い借り手と見なしている場合、これは通常、次のことを意味します。
- ローンの承認を得るのはより困難です。
- 金利が上がる可能性があります。
- 住宅ローン保険の支払いが可能です。
LTV の計算を行っている場合は、通常、ある種の担保によってサポートされているローンを扱っています。 たとえば、住宅を購入するためにお金を借りる場合、ローンは不動産の先取特権によって担保されます。 あなたが支払いを行わない場合、貸し手は財産を差し押さえ、差し押さえを通じて売却する権利を有します。 車のローンの支払いをやめると、彼らはあなたの車を差し押さえます。
あなたの家を購入する貸し手からの真の関心は存在しません。 彼らが必要としているのは、あなたが支払わなければお金が戻ってくるという保証だけです。 物件の価値の 80% までしか貸し出さない場合は、提示価格よりも低い価格で物件を売却することで、お金を取り戻すことができます。
LTV比率の計算方法
住宅の LTV 比率は、関心のある購入者にとって簡単に判断できます。 こんなふうになります：
LTVratio=APV/MA
ここで:
MA=住宅ローン額
APV=不動産鑑定評価額
LTV比率は、ローン金額を物件の価値で割ることで求められ、パーセンテージで示されます。 たとえば、10,000 ドル相当の家を購入するために 100,000 ドルを支払う場合、90,000 ドルを借りる必要があります。 その結果、LTV 比率は 90% (90,000/100,000) になります。
LTVは、融資額を担保の価値で割ることによって計算されます。 住宅ローンの場合、これは住宅ローンの債務額を不動産の価値で割ったものになります。 ただし、出発点に応じて、LTV を計算または導出するための実用的な手法が多数あります。 以下にいくつかの例を示します。
＃1。 エクイティに必要な最低額
住宅用不動産が良い例です。
住宅購入を検討してください。 貸し手は、頭金として購入価格の 5% (0.05) 程度の「最低資本」要件を持っている場合があります。 パーセンテージで表されるその状況での最大 LTV は 95% (1 から 0.05 を引く) になります。
＃2。 最大のリスク許容度
製造設備に資金を提供したいと考えている企業の借り手の例を使用すると役立つでしょう。
いくつかの商業貸し手は、ローン金額と資産の価値の間に安全マージンがあることを保証したいと考えています。 おそらく、金融機関のリスク チームは、機器を 25% の値引きで簡単に販売できると確信しています。 これはおそらく、資産に対して 75% の最大 LTV を拡張する意思があることを意味します。 これは、1 から「株式バッファー」を引いたものに相当します。
＃3。 現金流量
その一例が商業用住宅ローンです。 多くの商業用住宅ローンの貸し手は、賃借人が持ち込める金額に基づいて賃借人の信用度を確認します。
多くの場合、これを達成するために住宅ローン能力の計算を実行します。 アナリストは、これを使用して物件の将来の純営業利益 (NOI) を計算し、次に、想定される利率と最低債務返済義務を使用して、それらの将来のキャッシュ フローの現在価値を計算します。
彼らが提供する最大ローン額は、現在の価値が何であれです. LTVの最大値は、物件の現在の評価額からローン金額を差し引き、その結果を100倍することによって決定されます（パーセンテージで表されます）。
LTV比率を理解する
住宅ローンの引受の重要な部分は、LTV比率を把握することです。 住宅を購入したり、既存の住宅ローンを新しいローンに変更したり、不動産の価値に対してお金を借りたりするために使用できます。
住宅ローンを評価するとき、貸し手は LTV 比率を使用して、引き受けるリスクの量を測定します。 貸し手は、借りた金額が価値に近いか等しい場合、ローンが返済されない可能性が高いと考えています。 これは、LTV比率が高いことを意味します。 プロパティの非常に低いエクイティのため、これは事実です。
その結果、差し押さえの場合、貸し手は、残りの住宅ローンの残高をカバーし、利益をもたらす価格で家を売るのに苦労する可能性があります.
LTV比率を下げる方法
ローン、特に住宅ローンの LTV を下げると、ローンの全期間にわたってコストが削減されます。 LTV を下げるのは簡単です。融資額と資産価値の XNUMX つの要因だけが LTV に影響を与えるからです。
頭金にもっとお金をかけましょう。 家や車を所有したいと本気で思っているなら、かなりの額の頭金を貯めることで、忍耐力が試されるかもしれません。 また、その努力は長期的に見れば価値があるかもしれません。
繰り返しになりますが、住宅ローンや自動車ローンを申し込む際に、LTV 比率が全体的な借入コストにどのように影響するか、LTV を下げるために何ができるか、そしてそうすることでローンの過程でどのようにお金を節約できるかを理解することが重要です。
どのLTV比率が良いか
住宅を購入するために従来のローンを利用する場合、LTV 比率は 80% 以下が最適です。 LTV 比率が 80% を超える従来の住宅ローンでは、PMI が必要になる場合があり、これにより、ローンの全期間にわたる支払いに数万ドルが追加される可能性があります。
一部の政府系住宅ローンでは、非常に高い LTV 比率を維持できます。 たとえば、連邦住宅局 (FHA) からのローンには、最低 3.5% の頭金と 96.5% の LtV 比率が必要です。 退役軍人省と農業省によるローンには頭金は必要ありません (100% LTV)。
自動車ローンの場合、LTV比率はそれほど重要ではありません。 LTV 比率が高い自動車ローンは金利が高くなる可能性がありますが、最高の住宅ローン条件に該当する 80% の LTV に匹敵するしきい値はありません。
LTV 85% とは?
したがって、銀行が LTV を 85% に制限している場合、住宅ローンとホーム エクイティ ローンを合わせた場合、住宅の価値の 85% を超える債務を負うことはできません。 たとえば、85% の LTV は、この例の住宅の価値を 170,000 ドルとすると、200,000 ドルになります。 その情報があれば、まだ借りている $20,000 に加えて、さらに $150,000 を借りることができます。
LTV60%が最低？
はい。 貸し手が一般的に提供する最も低い LTV 基準の 60 つを使用すると、LTV 40% の住宅ローンは、おそらく利用可能な最高かつ最も安い金利のいくつかを持っているでしょう. また、XNUMX% のデポジットではなく XNUMX% のデポジットを設定すると、必要な借入額が少なくなります。 少額のクレジットを借りると、全体として支払う利息が少なくなります。 さらに、物件の価値の一部を借りれば、より早く返済できる可能性があります。
ただし、2022 年にはすべての人の金利が上昇したため、より低い LTV 比率を選択すると (より大きな頭金を貯めることができれば)、より高い金利を得て総利息を減らすことができます。
90 LTVの住宅ローンは良いですか?
それは良い住宅ローンになる可能性があります。 LTV 住宅ローンは多くの場合 50% から 95% の間であり、90% は範囲の上限です。 90% の LTV で利用できるソリューションがいくつかありますが、貸し手がより大きなリスクを負うため、それらはより高いレートで提供されます。 おそらく、非常に高いクレジット スコアが必要です。
頭金のためにもっとお金を節約できるか、それとも住宅ローンの支払いを減らすことができるかを考えてください。 これにより、より良い取引とより低い全体的なコストでより多くのオプションが提供され、長期的にはお金を節約できます. これについては、住宅ローンの専門家と話し合うことができます。
65%のLTVは良いですか?
LTV比率65%はかなり低いとされています。 これは、LTVが高い住宅ローンと比較して、通常、住宅ローンの金利が低くなることを意味します。つまり、毎月の住宅ローンの支払いが少なくなります。
住宅ローンを返済しない場合、貸し手はあなたの家を売却してお金を取り戻します。 LTVが低い場合、貸し手はローンを完済するのに十分なお金を受け取ることができます。 したがって、LTV が 65% の住宅ローンには、住宅価格の 35% の保証金が必要です。
LTV 95% の住宅ローンはどのように機能しますか?
一般に 95% ローン トゥ バリュー (LTV) 住宅ローンと呼ばれる 95% 住宅ローンは、低い頭金 (購入価格の 5% 以上で 10% 未満) で住宅を購入するために使用される住宅ローンです。
購入金額の 100% をカバーするために住宅ローンを借りる必要がある金額は、デポジットとして知られています。
まとめ
LTV 比率は、証明された事実ではなく仮定です。 LTV 比率が特定のパーセンテージに達した場合にローンが承認されることを示す花崗岩に刻まれた線はありませんが、許容パーセンテージに近づくと、ローンを取得する可能性が高くなります。
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