ローン・トゥ・バリュー・レシオは不動産業界でよく使われる言葉です。 しかし、LTV とは正確には何ですか?また、ローン対価値比率は住宅ローン融資プロセスにどのような影響を与えるのでしょうか? 簡単な答えは、ローン対価値比率は、貸し手があなたへの融資に関連するリスクを計算するために通常使用する指標であるということです。 ここでは、不動産におけるローン価値とは何を指すのか、その計算方法、住宅ローンへの潜在的な影響について詳しく見ていきます。
ローン・トゥ・バリュー (LTV) 比率とは何ですか?
ローン対価値 (LTV) 比率は、住宅ローンを承認する前に金融機関やその他の貸し手によって使用されるリスク評価です。 LTV 比率が高いローン評価は、通常、リスクの高いローンとみなされます。 その結果、融資が承認されると金利が高くなります。
さらに、ローン対価値比率が高いローンでは、貸し手のリスクを軽減するために借り手が住宅ローン保険に加入する必要がある場合があります。 これは民間住宅ローン保険（PMI）と呼ばれます。
ローン対価値比率はどのように機能しますか?
住宅ローンなどの担保付きローンの申し込みを審査する際、貸し手はローンと価値の比率を考慮します。 不動産を購入する場合、頭金は購入価格の一部となることがよくあります。 残りの支払いのためにお金を借りている場合、貸し手は不動産の価値を確立するために鑑定人も派遣します。 （査定額が購入価格と一致しない場合もありますのでご了承ください。）
査定士が住宅の価値を決定したら、貸し手はローンと価値の比率を計算できます。 住宅価格の 10% を頭金にして残りを借りる場合、住宅ローンの価値に対するローンの比率は 90% になります。 住宅価値の 20% を頭金にすると、住宅ローンの価値に対する割合は 80% になります。 頭金が多ければ多いほど、LTV 比率は低くなります。
VA ローンや USDA ローンなどの特別融資の資格がある住宅所有者は、ローン対価値比率 100% の住宅ローンを取得できる場合があります。 一方、他の人は、LTV 比率が 97% 以下になるように、住宅の初期費用の一部を支払わなければなりません。
ローン・トゥ・バリュー比率はどのように計算しますか?
ローン対価値の比率を計算して確認するには、ローン金額を資産の価値で割り、その結果に 100 を掛けてパーセンテージを取得します。
LTV = (ローン返済額 ÷ 資産評価額) × 100
300,000ドルの家を購入し、ローン額が250,000ドルの場合、購入時のLTV比率は(250,000ドル/300,000ドル) x 100、つまり83.3%になります。
つまり、LTV比率は、頭金でカバーできない物件の評価額の割合です。 購入価格の残りをカバーするローンに 85% を頭金として入れた場合、LTV は 15% になります。
貸し手と連邦住宅規制当局は主にローン提供時の LTV 比率に関心を持っていますが、ローン残高を不動産の評価額で割ることにより、ローン返済期間中いつでも LTV 比率を計算できます。 ローンを返済すると支払われる金額が減り、LTVが低下します。 時間の経過とともに住宅の価値が上昇すると、LTV は低下します。 ただし、不動産の価値が下落した場合（たとえば、現地市場の住宅価格が大幅に下落した場合）、LTV は上昇する可能性があります。
LTV 比率が 100% を超えると、借り手はローンの「水没」と呼ばれます。これは、不動産の市場価値がローン総額を下回る場合に発生します。 クロージングコストが大きいローンでは、返済期間の早い段階で 100% を超える LTV も考えられます。
貸し手はローン・トゥ・バリュー比率をどのように使用しますか?
LTV 比率は、貸し手がローン申請を分析する際に使用するリスク評価の XNUMX つです。 貸し手は、LTV 比率が低いローンを低金利で提供することがよくあります。 不動産の頭金を多めに支払うと、住宅ローンの金利が低くなる可能性があります。
貸し手があなたのローン申請を検討する際に考慮する基準はLTV比率だけではありません。 借り手としてのリスクを評価するために、信用スコア、収入に対する負債の比率、支払い履歴、収入も考慮されます。
住宅の購入を検討している場合は、時間をかけて信用を修復し、収入に対する負債の比率を最小限に抑えると、より良い金利を確保できる可能性があります。
ローン・トゥ・バリュー比率ルールのバリエーション
LTV 比率の規制に関しては、ローンの種類ごとに異なるルールが適用される場合があります。
＃1。 FHAローン
FHA ローンは、低所得から中所得の借り手を対象とした住宅ローンです。 これらは連邦住宅局 (FHA) によって保証されており、FHA 認定の貸し手によって発行されます。
FHA ローンは、多くの商業ローンよりも頭金と信用要件が低くなります。 FHA ローンは、最大 96.5% の初期 LTV 比率を提供しますが、(LTV 比率がその後どれだけ低くなったとしても) ローンの存続期間にわたって支払われる住宅ローン保険料 (MIP) を要求します。
#2. VA および USDA ローン
LTV 比率は 100% に達することもありますが、VA および USDA ローンは現軍人および元軍人、および地方に住んでいる人が利用できるため、民間の住宅ローン保険は必要ありません。ただし、追加料金がかかります。 VAとUSDAの両方のローン。
#3. ファニーメイとフレディマック
低所得の申請者向けに、ファニーメイの HomeReady およびフレディマックの Home Possible 住宅ローン プログラムは 97% の LTV 比率を提供します。 ただし、比率が 80% を下回るまでは住宅ローン保険が必要です。
FHA、VA、USDA ローンには、簡素化された借り換えの選択肢があります。 これらの評価基準は免除されるため、住宅のLTV比率はローンに影響を与えません。 LTV 比率が 100% を超える債務者（「水面下」または「逆さま」とも呼ばれる）にとって、ファニーメイの高 LTV 借り換えオプションとフレディマックの強化救済借り換えは利用可能な選択肢となります。
適切なローン・トゥ・バリュー比率とは何ですか?
従来のローンを利用して住宅を購入した場合、LTV比率は80％以下と優れています。 PMI は、LTV 比率が 80% を超える従来の住宅ローンで要求されることが多く、ローンの全期間にわたって支払いが数万ドル増加する可能性があります。
政府保証の住宅ローンの中には、非常に高い LTV 比率を実現できるものもあります。 たとえば、連邦住宅局 (FHA) ローンの最低頭金は 3.5% (LTV 比率 96.5%) です。 米国農務省および退役軍人省からの融資では、頭金はまったく必要ありません (LTV 100%)。 高い LTV に伴うリスクに対抗するために、これらのローンでは住宅ローン保険が要求されたり、成約コストに追加料金が含まれたりすることがよくあります。
自動車ローンの場合、LTV 比率はそれほど重要ではありません。 自動車ローンの LTV 比率が高くなると金利も高くなる可能性がありますが、住宅ローンの条件が最適となる 80% の LTV に匹敵する基準はありません。
ローンの価値を下げる方法
一般に、ローン、特に住宅ローンの LTV を下げることは、ローンの全期間にわたる総コストの削減を意味します。 LTV 比率は融資額と資産価値の XNUMX つの変数だけで決まるため、LTV を下げる方法は簡単です。
- 頭金を増額します。 家や車を購入したいと考えている場合、多額の頭金を貯蓄するのは忍耐力を試されるかもしれませんが、長い目で見れば価値があるかもしれません。
- より安価なターゲットに照準を合わせる。 夢のマイホームよりも少し築年数が経過した物件や小さい物件を購入すると、現在の貯蓄を利用して購入価格のより大きな金額をカバーできる可能性があります。
自動車ローンを申し込む場合でも、住宅ローンを申し込む場合でも、LTV 比率が全体の借入コストにどのような影響を与えるか、LTV を下げるために何ができるか、そしてそうすることでローンの全期間にわたってどのようにお金を節約できるかを理解する必要があります。
住宅ローンのローントゥバリューの例
たとえば、100,000ドルの不動産を購入したとします。 しかし、所有者はそれを90,000ドルで売りたいと考えています。 10,000 ドルを預け入れた場合、ローンは 80,000 ドルとなり、LTV 比率は 80% (つまり、80,000/100,000) になります。 頭金を 15,000 ドルに増額すると、住宅ローンの価値は 75,000 ドルになります。 これにより、LTV 比率は 75% (75,000/100,000) に増加します。
LTV と総合 LTV (CLTV)
LTV 比率では、住宅購入時の単一の住宅ローンの影響が考慮されますが、複合ローン対価値 (CLTV) 比率では、不動産に対するすべての担保付きローンの合計価値が考慮されます。これには、LTV の主要な住宅ローンだけが含まれません。計算だけでなく、第二の住宅ローン、住宅担保ローン、信用枠、またはその他の先取特権も含みます。
CLTV 比率は、貸し手が 80 つ以上の住宅ローンを利用する場合、または住宅ローンに住宅担保ローンや信用枠 (HELOC) を加えた場合など、複数のローンを利用する場合に、将来の住宅購入者の債務不履行のリスクを推定するために貸し手によって使用されます。 。 貸し手は通常、信用度の高い借り手には XNUMX% 以上の CLTV 比率で融資する用意があります。 これはより包括的な評価であるため、主要な貸し手は CLTV 基準に対してより寛大です。
違いをさらに詳しく見てみましょう。 LTV 比率は住宅の主要住宅ローン残高のみを考慮します。 その結果、主要住宅ローン残高が 100,000 ドルで、住宅の価値が 200,000 ドルの場合、LTV は 50% になります。
次のシナリオを考えてみましょう。家には 30,000 ドルの 20,000 番目の住宅ローンと 100,000 ドルの HELOC があります。 合計ローン対価値は (30,000 ドル + 20,000 ドル + 200,000 ドル / 75 ドル) = XNUMX% となり、これはかなり高い比率です。
これらの総合的な考慮事項は、抵当権者が債務不履行に陥り、不動産が差し押さえられる場合に特に重要です。
LTV 60%とは？
ローン対価値比率は、住宅ローンの金額と不動産の価値を比較します。 それはパーセンテージとして与えられます。 80,000ドルの住宅を購入するために100,000ドルを借りた場合、住宅価値の80％を借りたため、ローン対価値は80％になります。
70% ローン・トゥ・バリューとは何ですか?
ローン対価値 (LTV) 比率 70% (0.70) は、借入額が資産価値の 70% に相当することを示します。 住宅ローンの場合、借り手が30％を頭金として残金を融資していることになります。
80% ローン・トゥ・バリューとは何ですか?
それはパーセンテージとして与えられます。 80,000ドルの住宅を購入するために100,000ドルを借りた場合、住宅価値の80％を借りたため、ローン対価値は80％になります。
ローン・トゥ・バリュー比率はどのように計算されますか?
ローン対価値比率を計算するには、既存のローン残高 (毎月の請求書またはオンライン アカウントに記載されています) を家の評価額で割ります。 この値をパーセンテージに変換するには、100 を掛けます。
最低のLTVはどれくらいですか?
ほとんどの貸し手は、80% が許容可能なローン対価値 (LTV) 比率であると考えています。 この数値よりも小さい値が望ましいです。 LTVが80％を超えると、借入コストが増加したり、借り手が融資を拒否される可能性があります。
悪いLTV比率とは何ですか?
80% 未満であれば、適切なローン対価値比率とみなされます。 これは、貸し手のリスクが低いことを意味します。 一方、80% を超えると、貸し手にとってリスクが高いため、融資対価値比率はひどいものとみなされます。
40%のLTVは良いですか?
経験則として、適切なローン対価値比率は 80% 以下である必要があります。 80%を超えるものは高LTVと呼ばれ、借り手が借入金利の上昇、民間住宅ローン保険への加入義務、または融資拒否に直面する可能性があることを意味します。 95% を超える LTV は、望ましくないものとみなされます。
Loan-To-Value 90% of 200000 とは何を意味しますか?
「ローン対価値比率」（LTV）は、住宅ローンの規模と家の価値を比較します。 たとえば、家の価値が 200,000 ドルで、180,000 ドルの住宅ローンがある場合、ローンが総額の 90% を占めるため、LTV 比率は 90% になります。
100% ローン・トゥ・バリューとは何を意味しますか?
VA のローン要件では 100% の LTV が認められており、これは頭金が必要ないことを意味します。
結論として
不動産では、ローン対価値比率は理解すべき重要な計算です。 購入したい住宅の評価額と借りたいローン金額を比較するパーセンテージ統計は、貸し手が資金調達の観点からいつが安全であるかを判断するのに役立ちます。 一般に、LTV が小さいほど、お金を借りるときの状況が良くなります。
- 住宅ローンのクレジットスコア：住宅を購入するために必要な最小クレジット
- LTV RATIO：その概要と計算方法
- ローン・トゥ・バリュー・レシオ：意味、計算式、計算方法
- ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率：意味と計算
- 実用的な例とあなたが必要とするすべてで家の公平を計算する方法
- 放射線科医の技師: 意味、給料、なり方
参考文献
