貸し手がローンを承認する際に考慮する要因の XNUMX つは、ローンの価値に対する比率です。 これは、リスクから身を守るためです。 ローンの価値に対する適切な比率は、貸し手の種類と資産によって異なります。 事前に準備するために、式を使用してローンと価値の比率を計算できます。 この記事では、必要な数式と、ローンの価値に対する比率を計算する方法を示しています。
ローン・トゥ・バリュー・レシオ
「ローン・トゥ・バリュー・レシオ」という用語は、銀行によって不動産で頻繁に使用されます。 貸し手は、「ローン対価値」（LTV）比率を使用して、購入している資産の価値と比較してどれだけのお金を貸しているかを説明します。 これは、不動産の評価額全体に対する最初の抵当枠の割合を示すためのものです。
借り手が住宅ローンに適格かどうかを判断する際に貸し手が考慮する主なリスク指標の XNUMX つは、ローン バリュー レシオです。 エクイティの数が減少するにつれて、貸し手が損失を被る可能性が高まります。 また、貸付の決定を行う際には、デフォルトのリスクが常に考慮されます。 このため、いくつかの住宅ローン プログラムの適格要件は、ローンの LTV 比率が高くなるにつれて大幅に厳しくなります。
買い手の債務不履行から身を守り、住宅ローンのコストを上げるために、貸し手は、LTV の高いローンの借り手に住宅ローン保険の購入を要求する場合があります。
リスクの高い顧客の例には、
- 負債と所得の比率が低い
- 住宅ローンの延滞歴
- 多額のローンまたはキャッシュアウトの必要性
- クレジットスコアが低い
- 備蓄不足、
- 低収入または無収入。
ローン・トゥ・バリュー・レシオとは
ローン残高と、ローンの担保となる住宅や自動車などの資産の市場価値との関連性を評価します。
たとえば、貸し手が資産価値の半分に相当するローンを提供する場合、LTV は 50% です。 LTV は、借り手がローンを債務不履行にした場合に貸し手が失う可能性のある金額を増加させるため、リスクを増加させます。
あらゆる担保付きローンに使用できますが、ローンとバリューの比率は住宅ローンに関連することが最も多いです。 実際には、LTV 制限は、多くの連邦住宅ローン プログラムに参加するための要件の XNUMX つです。
貸し手が LTV を使用する方法
LTV 比率は、借り手が住宅ローン、住宅担保ローン、または与信枠の対象となるかどうかを判断するために使用される基準の 80 つにすぎません。 しかし、それは借り手が得るかもしれない金利に大きな影響を与える可能性があります. 申請者の LTV 比率が XNUMX% 以下の場合、ほとんどの貸し手は可能な限り低い金利を提供します。
LTV 比率が高い借り手は、住宅ローンを利用する資格がありますが、LTV 比率が上がるとローンの金利が上がる可能性があります。 たとえば、LTV 比率が 95% の借り手は、住宅ローンの承認を得る可能性があります。
ただし、LTV 比率が 75% の借り手に請求される金利よりも 80 ポイント高い金利が請求される場合があります。 LTV 比率が XNUMX% を超えると、借り手は民間の住宅ローン保険を取得する義務を負う可能性があります。
ローン・トゥ・バリュー・レシオ・フォーミュラ
ローンの価値に対する比率の式は、利息の計算に使用できるものです。 式は、ローン金額をローン資産または担保価値で割ったものです。 住宅ローンの計算は、住宅ローンの残高を不動産の価値で割ったものです。
ただし、それは貸し手の種類と資金提供される資産によって異なります。 LTV の「V」を計算するには、いくつかの方法があります。
一般に、式は次のとおりです。
融資額/資産価値)×100=LTV%
ローンの金額と資産の価値は、十分な金額で分離する必要があります。 金融機関のリスク部門は、機器を 25% 割引で簡単に販売できると確信しているかもしれません。
これはおそらく、最大 75% の LTV まで資産に対して貸す意思があることを意味します。 「資本バッファー」を 1 引いたものと考えてください。
ローン対価値比率の計算方法
住宅購入者は、この式を使用して住宅の LTV 比率を簡単に計算できます。 これは式です：
住宅ローン額/不動産鑑定評価額= LTV比率,war
ここで、 MA=住宅ローン額
APV= 不動産鑑定評価額
良いローン・トゥ・バリュー・レシオとは
良好な融資比率は 80% を超えてはなりません。 高い LTV は 80% を超えるものです。つまり、借り手はより高い借入手数料を支払ったり、民間の住宅ローン保険を必要としたり、ローンを断られたりする可能性があることを意味します。 95% を超える LTV は、満足のいくものではないと見なされることがよくあります。
まともな貸し手の平均融資額 (LTV) 比率は 80% です。 さらに良いのは、このマークを下回るものです。 LTV が 80% を超えると、借入コストが増加したり、借り手が融資を承認されない可能性があることに注意してください。
ローン・ツー・バリューの概念は、取得している住宅ローンの種類によって大きく異なります。 これは、これらのローンの種類ごとに、住宅購入者に特定の要件があるためです。 このため、各貸し手は異なる要件を持っている場合があります。 したがって、最良の取引を見つけるために研究してください。 住宅ローン業界のさまざまな LTV 要件を以下に示します。
＃1。 従来の住宅ローンのLTV
従来の住宅ローン申し込みの許容 LTV 比率は 80% です。 これは、多くの貸し手が借り手に家の価値の少なくとも 20% の頭金を支払うことを要求しているという事実によるものです。
＃2。 FHAのLTV
連邦住宅局 (FHA) が保証する住宅ローンには、さまざまな規制が適用されます。
少なくとも 580 のクレジット スコアがあり、FHA ローンの承認を得ようとしている場合は、96.5% のローン バリュー レシオが許容されます。 クレジット スコアが 90 ～ 500 の場合、LTV 比率は 579% を超えることはできません。
たとえば、200,000 ドル相当の家を購入する場合、ローン額は 180,000 ドルを超えることはできません。 LTV 比率を 20,000% に維持するには、最低 90 ドルの頭金が必要です。
＃3。 USDAおよびVAローンのLTV
USDA ローンや VA ローンなど、頭金なしのローンをリクエストしている場合、LTV 比率は 100% に達する可能性があります。
もちろん、これらの住宅ローンの資格を得るには、最低限の収入、物件の場所の仕様、または軍隊での特定の地位など、追加の条件があります。
＃4。 ローンを借り換えた場合のLTV
借り手の借り換えには、特定の LTV 比率が必要な場合とそうでない場合があります。 たとえば、政府の Home Affordable Refinance Program (HARP) を通じて借り換えを行う場合、LTV 比率は 80% を超える必要があります。 ただし、FHA ストリームライン プログラムを通じて借り換えを行う場合、LTV 比率の制限はありません。
車のローン・トゥ・バリュー・レシオとは
自動車ローンの価値に対する比率 (LTV) は、ローンの全額を車の実際の現金価値 (ACV) で割って計算されます。 通常、パーセンテージを使用して表現します。 ローンのローンの価値に対する比率は、頭金によって低下します。
ローンの価値に対する比率は、ローンの条件に影響を与える可能性があります。 これは、車がローンの担保であるためです。つまり、支払いができない場合、銀行は車を差し押さえることができます。 ローンの期間を短縮し、車の価値以上の借金を負う可能性を低くするために、貸し手は頭金を要求する場合があります。
特に新車を購入した直後は、車両の真の価値は、購入した金額よりも低くなることがよくあります。 新しい車を運転すると、通常、その価値はすぐに下がります。 使えば使うほど徐々に価値が下がっていきます。
あなたの車のローン・ツー・バリューを計算する方法
車のローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）は、借りたい金額を購入したい車の価値で割って計算されます。
車は自動車ローンの担保として使用されるため、ローンの価値に対する比率は、貸し手がローンを受け入れるときに取っているリスクのレベルを測定する方法です。
あなたの車のローンと価値の比率をパーセンテージで計算するには、次の式を使用します。
ローン金額 / 車の価値 x 100 = ローンと価値の比率
したがって、86 ドル相当の車を購入するために 30,000 ドルを借りた場合、LTV は 35,000% になります。
貸し手があなたの車の LTV を評価する方法
貸し手は、債務不履行の場合に損失を回復するためのローンの担保として機能するため、車を売却する可能性を検討します。 貸し手はリスクが少なく、車の市場価値よりも少ない金額を借りれば、より多くの利益を得ることができます。
金利やローンの承認を含むいくつかの要因が、ローンの価値に対する比率に影響を与えます。
＃1。 ローンの承認
各貸し手は、リスクを軽減するために、ローン承認の LTV 上限が異なります。 LTV は、貸し手の要件を超える場合、資金調達能力に影響を与える可能性があります。
貸し手は、ローンを承認する前に、信用スコアや期限内のローン支払いの履歴など、さまざまな変数を考慮することに注意してください。 LTV は、これらの考慮事項の XNUMX つにすぎません。
LTV が低いということは、リスクが低いことを示しており、通常はローン金利が低くなります。これは、貸し手が LTV を使用してローンに関連するリスクを推定するため、ローンの過程でお金を節約できることを意味します。
＃2。 頭金
多額の頭金を支払うと、ローンの LTV が低下し、ローンが承認される可能性が高くなり、金利が低下する可能性があります。
＃3。 負の資本
一部の貸し手は、新車の希望小売価格または中古車の市場価格を超える金額を借りることを許可する可能性があり、マイナスの資産が残ります。
車の価値よりも多くのお金を借りることになるので、理想的ではありません.
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LTV 60%とは？
物件の価値の少なくとも40％に相当する保証金がある場合。 60% のローン トゥ バリュー (LTV) の住宅ローンを利用できる場合があります。 これは 60% LTV 住宅ローンとも呼ばれ、不動産の価値の残りの 40% を貸し手から借りることを意味します。
65% は良い LTV ですか?
65% の LTV 比率は比較的低いと見なされます。これは、多くの場合、LTV が大きい住宅ローンと比較して、住宅ローンの金利を低く抑えることができることを意味します。つまり、月々の住宅ローン返済額が少なくなります。
住宅ローンの支払いができなくなった場合、貸し手は、住宅を売却して損失を取り戻すために、住宅を取得しなければならない場合があります。 貸し手がローンを返済するのに十分な資金を得ることができる可能性は、LTV が減少するにつれて増加します。 したがって、LTV が低いと、貸し手のリスクの一部が減少します。
不動産のより多くのシェアを所有することのもうXNUMXつの利点は、借り入れを少なくできることです。これにより、支払う利息の合計額が減ります。
40%のLTVは良いですか?
40% の LTV 比率は非常に低く、これは資産の 60% が売却されることを意味します。
85% は良い LTV ですか?
85% の LTV の住宅ローンは、まだ妥当なレベルの預金であり、最高の住宅ローン パッケージの多くが 95% の LTV または 80% の頭金から始まったとしても、LTV が 20% の住宅ローンよりも有利な立場に立つことができます。
85% LTV (Loan-to-Value) 住宅ローンでは、物件の全価値の 85% を借りることができます。 あなたが入れた預金は、残りの15％をカバーします。
25% の LTV はローンの価値に対する比率が高い住宅ローンの 85 つであるため、通常、XNUMX% の預金を提供する人よりも高い金利を支払うことになります。 これは、預金額が高いほど貸し手にとってのリスクが少なくなるためです。
90 LTVの住宅ローンは良いですか?
LTV 住宅ローンは通常、50% から 95% の範囲です。 LTV が 90% の住宅ローンは、この範囲の上限です。 LTV が 90% になる可能性もありますが、貸し手がより大きなリスクを負うため、LTV は制限され、より高いレートになる可能性があります。
LTV 90% の住宅ローン金利は LTV 95% の金利よりも安価であるため、より大きな頭金を貯めるのに何年も待たなくても、家の資産を構築し始めることができます。 最低金利ではなく、LTV が 90% の最適な住宅ローンは、総コストが最も低いものです。
LTV 80% に到達するまでにかかる時間は?
ほとんどの場合、住宅ローン保険の解約は 78% の LTV マークで発生します。 期限内の支払いを行っていて、しばらくの間ローンを利用している場合、ローンが 80% の LTV に達したときに、貸し手がそうすることを選択することも可能です。 ただし、XNUMX つの要因 (住宅購入時の頭金の額) によって、住宅ローン保険の支払い期間が決まることがよくあります。
住宅ローン保険を支払わなければならない期間は、5% ではなく 15% などのより大きな頭金で開始した場合、おそらく 5 年程度になる可能性があります。 しかし、5% の頭金から始めた場合、9% の LTV レベルに到達するには 80 年近くかかります (8% の LTV 自動キャンセル マークに到達するには 78 年近くかかります)。
75%のLTVは良いですか?
LTV 75% の住宅ローンは、残りの金額のデポジットを支払い、貸し手から物件の価値の 75% を借りるものです。
可能であれば、LTV 75% の住宅ローンを組んでみてください。 25% の頭金を貯めるのは難しいかもしれませんが、それは可能であり、そうすることで、より低い LTV とより低い金利で住宅ローンにアクセスできることに気付くかもしれません。
FHAの良いLTVとは？
FHA ローンでは、ローンの価値に対する比率が低いとよい場合があります。 FHA 保険付きの住宅ローンは、低所得から中所得の借り手向けです。 それらは FHA の承認を得た貸し手によって提供され、連邦住宅局 (FHA) が保証します。
多くの従来のローンと比較して、FHA ローンは最低頭金と与信要件が低くなっています。 FHA ローンの初期 LTV 比率は最大 96.5% ですが、ローンの全期間にわたって支払わなければならない住宅ローン保険料 (MIP) があります (LTV 比率が最終的にどれほど低くなったとしても)。
LTV 比率が 80% を超えると、多くの消費者は MIP 要件を廃止するために FHA ローンの借り換えを希望します。
結論は、
「ローン・トゥ・バリュー」（LTV）という用語は、借りている物件の価値のパーセンテージを指します。 LTV 比率が低い（80% 未満）ため、貸し手が検討できる人。 ただし、LTV が 80% を超えると、住宅ローン保険が必要になる可能性があり、これにより借り手はより安い金利を得ることができます。
よくあるご質問
初回購入者の最大 LTV はいくらですか?
LTV が 980% の住宅ローンの資格を得るには、初回の購入者は 20% のデポジットが必要です。 LTV が 95% であるということは、住宅ローンが住宅価格の 95% を占めていることを示しています。 現在、ほとんどの貸し手は、より高い LTV を必要とする不動産には融資を行いません。 LTV 95% の住宅ローンの資格を得るには、初回の購入者は 5% のデポジットが必要です。
ローン・トゥ・バリュー・レシオが重要なのはなぜですか？
これは、貸し手がローンの潜在的なリスクを評価するのに役立ちます。一般的に言えば、LTV 比率が高いほど、支払いを行わない場合に貸し手がお金を失う可能性が高くなり、家を差し押さえなければならなくなる可能性が高くなります。
LTVに影響を与える要因は何ですか？
頭金の規模、売却価格、不動産の評価額は、LTV 比率に影響を与える重要な変数です。 頭金が高く、販売価格が低いと、LTV 比率が可能な限り低くなります。
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参考文献
