「フィックス アンド フリップ ローン」とも呼ばれるフィックス アンド フリップ ローンは、販売のために故障した住宅を改修するために購入者に与えられるローンです。 この種の住宅用不動産投資では、投資家は住宅を購入し、できるだけ早く売却して利益を得ます。 フィックス アンド フリップ プロジェクトは非常に収益性が高くなりますが、投資家が最初から最後まで多額の資金を投資するため、コストが高くなります。 この状況では、フィックス・アンド・フリップ・ローンがこれらのコストの一部を相殺するのに役立ちます。
反転ハウスは正しく行えば利益を得ることができますが、始めるのは経済的に難しい場合があります。 次の段落でフィックス・アンド・フリップ・ローンの詳細と、不動産事業に必要な資金を調達する方法について学びましょう。
ローンの修正と反転
フィックス・アンド・フリップ・ローンは、不動産投資家が住宅を転売して利益を得る前に、住宅を取得して改善するために使用する短期間の資金源であり、このプロセスはハウス・フリップとして知られています。 短期ブリッジローンとも呼ばれるフィックス・アンド・フリップ・ローンは、小規模な修繕から完全な再建まであらゆるものを含む投資家の住宅改修費用の経済的負担を軽減します。
貸し手は、融資するかどうか、また融資する金額を決定する前に、不動産の購入価格と修理後価値 (ARV) を考慮します。 通常、フィックス プロジェクトやフリップ プロジェクト向けのローンには固定金利が適用されます。 この種のローンの期間は通常 6 ～ 9 か月ですが、状況によっては、リハビリの範囲が広範である場合、期間は最大 36 か月になる場合があります。
貸し手は、あなたが他の不動産に保有している資産を考慮した上で、フィックス・アンド・フリップ・ローンの資格を評価します。 あなた自身の経済状況や信用スコアに基づいて、あなたは資格を得ることができません。 購入とリハビリは、フィックス ローンとフリップ ローンの XNUMX つの主要な要素を構成します。
#1。 購入
通常、購入プロセスは簡単です。 貸し手は申請書、裏付けとなる記録と評価書を受け取ります。 投資家はまた、改修工事の詳細と関連費用の概要を記載した物件の事業計画である作業範囲 (SOW) も提出する必要があります。 ローンの承認後、投資家は購入を完了し、修正と反転のリハビリ段階を開始できます。
#2。 リハビリ
借り手が改修プロセスを開始する場合、最初の段階の費用の予算を立てる必要があり、これには許可や取り壊しが含まれる可能性があります。 借り手は各段階の後に返済を要求するか、金銭的には「引き分け」を求めることがあります。 検査官は、貸し手が支払い確認を受け取った後に改修が完了していることを確認し、その後、借り手が次の建設段階に進むことができるように抽選が行われます。 改修段階が完了した後、借り手には 30 つの選択肢があります。不動産を売却して利益を得るか、金利が大幅に低い XNUMX 年の長期ローンに借り換えます。
フィックスローンとフリップローンの利点
フィックス ローンとフリップ ローンには、不動産投資家を惹きつける多くの利点があります。 これらのローンは、適応可能な条件と利子のみの支払いで迅速な資金調達を提供し、月々の支払いを最小限に抑えます。 これらのローンは通常、期間が短いため、期限前返済のペナルティはありません。 不動産は通常、法人を通じて購入されるため、投資家は不動産を個人の収入としてではなく投資として扱うことで自分の資産を保護できます。 これは、最悪のシナリオでは、その不動産が投資家の私物ではなく、貸し手の担保として機能することを意味します。
フィックスローンとフリップローンのデメリット
ただし、フィックスアンドフリップローンには欠点があり、常に最良の選択であるとは限りません。 このローンの返済期間は短いため、金利が高くなります。 改修に予想よりも時間がかかった場合、または何らかの理由でプロジェクトや販売の進行が妨げられた場合、借り手の財務上の義務が増加する可能性があります。 貸し手は、少なくとも XNUMX 回のフリップを完了した経験豊富なフリップ業者と協力することを好むことがよくあります。 そのため、初めて借りる人はより高い金利を支払わなければならない可能性があります。 また、借り手は、何らかの種類の引き出しを受け取る前に、銀行口座に必要な資金があることを証明する必要があります。
ベストフィックスローンとフリップローン
#1。 ハードマネーフィックスとフリップローン
ハードマネーのフィックス ローンおよびフリップ ローンには、従来のローンよりも厳しい要件があり、通常は XNUMX 年以下の条件と、不動産の修理後価値 (ARV) に基づく高金利です。
ほとんどの場合、ハード マネー貸し手は、返済期間が他の種類のローンよりも短い場合でも、より高い金利を請求することがよくあります。 これはプロジェクトの収益性に影響を与える可能性があります。
ハード マネー ローンは、企業または個人からの民間融資の一種です。 銀行やその他の従来の金融機関を通じた融資とは異なり、収入や信用スコアなどの要素が資格を決定するものではありません。 貸し手はハードマネーローンの代わりに資産を担保として要求します。 借り手の信用格付け、収入、その他の要因により従来のローンを利用できない場合、ハードマネー ローンが優れた代替手段となり、場合によっては利用可能な唯一のローンとなります。
#2. ホームエクイティローンとHELOC
投資家は、本拠地などのリソースを使用するだけでなく、ホームエクイティローンやホームエクイティ信用枠（HELOC）を利用して、フィックスアンドフリッププロジェクトに資金を提供することもできます。 自宅に資産があり、その他の要件を満たしていれば、資格を得ることができます。 第 XNUMX 住宅ローンとも呼ばれるホームエクイティ ローンでは、長期間にわたって返済できる一括支払いが必要です。
返済期間の開始まで、HELOC から複数回引き出すことができます。 家の購入と修繕に必要な金額が正確にわかっている場合は、ホームエクイティローンの方が良い選択肢になります。 ただし、より柔軟な資金調達が必要な場合は、HELOC が最良の選択肢です。
その後、貸し手はローン対価値比率を使用して、借入可能額を計算します。 借り手が適格であるためには、自己資本のある住宅を所有し、負債と収入の比率が低いことも必要です。 貸し手は高い個人信用スコアも要求します。 資格を得るために、ハウスフリッピングに関する事前知識は必要ありません。
ホームエクイティローンやHELOCは低金利で返済期間が延長されているため、借り手は必要な資金を調達しやすくなっています。 デメリットは、融資の承認と実行に時間がかかる可能性があるため、迅速に行う必要がある取引には適さないことです。
＃3。 ビジネス・ライン・オブ・クレジット
柔軟な信用枠のアイデアは好きだが、自宅を危険にさらしたくない場合は、ビジネス信用枠を事業運営の資金調達に使用できます。 ビジネス信用枠で特定の与信限度額の承認を受け取ります。 このクレジットラインには最大クレジット限度額があり、複数回引き出すことができます。 残高の支払いを続ける限り、リボ払い枠からのお金を使い続けることができます。
ビジネス信用枠によってもたらされる柔軟性により、フィックス・アンド・フリップ・ファイナンスに最適です。 あなたが信用枠の資格があるかどうかを判断し、信用限度額を設定するために、貸し手はあなたの会社に関する情報を考慮します。 貸し手は少なくとも、事業を行ってきた期間と年間収益を考慮します。 他の金融機関では、年収、個人レベルとビジネスレベルの両方、またはその両方の信用履歴が要件となる場合があります。 これは、ある程度の事業収益と少なくとも数か月の運営を実証する必要があるため、まだ収益を上げていない新興企業や企業にとっては最良の選択肢ではありません。
#4. 従来の住宅ローン
住宅の反転の経験が豊富な場合は、銀行、信用組合、その他の金融機関からの従来のローンや住宅ローンを受ける資格があるかもしれません。 これらは、住宅の主な住宅ローンとまったく同じように機能します。つまり、貸し手から資金を受け取り、そのお金を購入に費やし、ローンの返済を通常 15 年から 30 年の長期にわたって分散します。 こうしたローンの金利が低いのは良いことです。
ただし、資格を得るのは難しいかもしれません。 貸し手が住宅ローンを承認するには、以前に住宅を転用した経験の証明を提出し、信用基準を遵守し、その他の基準を満たす必要があります。 一部の金融機関は、所有者が居住していない住宅には住宅ローンやローンを提供しません。 極度に損傷した家は、一部の金融機関からの融資を受けることができません。
＃5。 ブリッジローン
ブリッジ ローン (投資家がフィックス アンド フリップ プロジェクトに利用する短期ローン) は、民間金融業者、ハード マネー レンダー、およびその他の専門金融会社によって頻繁に提供されます。 通常、貸し手はブリッジローンに担保を必要とするため、他のローンオプションよりも低い金利でローンを利用できる場合があります。 さらに、ほとんどの借り手にとって、他のローンよりも簡単に資格を得ることができることがよくあります。
不動産の購入希望時期と長期融資が受けられる時期との間のギャップを埋める必要がある場合、ブリッジローンが便利な選択肢です。 ブリッジローンを利用して次の住宅ローンの頭金を支払うと、残りの費用をカバーするために従来の住宅ローンなどの別の資金源を探すことに集中できます。
＃6。 クラウドファンディング
クラウドファンディングプラットフォームを使用して資金を見つける場合、XNUMXつだけではなく複数の民間金融機関と協力する可能性があります。 修正やフリップ プロジェクトに必要な資金を無料で入手するもう XNUMX つの方法は、クラウドファンディング Web サイトを利用することです。 これらのウェブサイトは、あなたが考えている投資に支払うために、さまざまな人からお金を集めています。
フィックス ローンとフリップ ローンの利点
#1. 柔軟な条件
フィックス ローンとフリップ ローンは柔軟性があるため、初心者の投資家に最適です。 信用組合や銀行から融資を受けるには、遵守しなければならない厳格な手順、ガイドライン、規則があります。 さらに、融資の承認プロセスには長い時間がかかることがよくあります。 ノンバンクの金融業者は、より緩やかな条件で、通常は制限が少ないフリップ ローンを提供しています。
#2. 迅速な承認
コマーシャル フィックス ローンおよびフリップ ローンについては、迅速な承認が可能です。 特定の不動産を購入したい場合、これらのローンのいずれかを申請すると、特にその不動産の競争が激しい場合には承認プロセスが迅速に行われるため、より早く購入できる可能性があります。 通常、貸し手は、その物件が改修後に簡単に売却できるかどうかを心配します。つまり、地域市場の現在の不動産価格から利益を得る機会があることを意味します。 これらのプラットフォームに返済戦略の明確な情報を提供すると、貸し手はプロセスを容易にします。 これらのローンは承認が早く、他のオプションよりも早く終了します。
#3. 買い手の住宅ローンの規制 レート
Flip ファンディング サービスを利用して、不動産を建設、修理、購入できます。 この資金調達の選択肢は、従来の融資オプションと比較して金利が低くなります。 その結果、買主により良い価格を提示することができ、最終的には不動産の早期売却につながります。
#4. プロパティの種類
住宅用か商業用かにかかわらず、さまざまな不動産がフィックス・アンド・フリップ不動産プロジェクトの対象となる場合があります。 購入したい不動産の種類や状態は、ローンの承認を得る可能性に影響しません。 銀行からの融資を申請した場合、不動産への資金調達には厳しい要件があります。 賃貸物件を改装する予定がある場合は、フィックスアンドフリップローンを検討してください。
初心者向けのフィックスローンとフリップローン
フィックス アンド フリップ投資は、不動産投資業界の初心者だけでなく、新たな機会を探している経験豊富な投資家も考慮する必要があります。 住宅反転のためのハードマネー貸し手は、さまざまなプロジェクトに資金を提供するために使用できますが、そのためには、信頼できるオンライン フォーラムを使用して貸し手とつながる必要があります。
反転する家を選択する前に、物件の状態と必要な作業量について正直に知る必要があります。 完成品の明確なビジョンを持つことは重要ですが、そこに到達するまでに必要な時間とリソースについて正直に考えることも同様に重要です。 広範な調査を行った後、プロジェクトを開始する準備ができたら、次の原則に留意してください。
住宅を反転するコストは変わる可能性があるため、柔軟なプラットフォームから最適な修正および反転ハードマネーの貸し手または資金源を見つけることが重要です。
始める前に、近所の市場についてできるだけ多くのことを学びましょう。
他のフリッパー、特に経験豊富なフリッパーと連絡を取りましょう。 知識豊富なフリッパーは、専門知識と経験を活かしてお手伝いします。
コマーシャルフィックスおよびフリップローン
通常、投機家は差し押さえられた商業不動産を商業用フィックスやフリップローンを利用して購入します。 現在、コマーシャルフィックスやフリップ向けのローンは、ハードマネーレンダーとしても知られる民間の金貸し業者によって閉鎖されています。 最も厳しい金貸しは、REO の購入価格の 60% 以下を喜んで貸してくれます。 その後、物件の修理と売却（フリップ）はお客様の責任となります。 その結果、不動産をリースする前に、購入価格の 40% を頭金として支払い、必要な修繕をすべて行い、ローンを全額支払う必要がある場合があります。
商業用不動産を修理して再販する最良の方法
#1。 プロパティ評価
反転するのに適した家を見つけることが最初のステップです。 商業用不動産を評価するときは、立地、市場の需要、改装の可能性などの要素を考慮する必要があります。 通常、大規模な構造変更が必要な住宅よりも改修費用が安いため、多少の化粧工事を行うだけで済む住宅に集中することをお勧めします。 なじみのない資産クラスへの投資を決定する場合は、特に注意してください。
#2。 徹底的な改修計画を立てる
改修プロセスを開始する前に、適切な計画を立てる必要があります。 商業用不動産は、適切に改修が行われれば価値が高まりますが、改修が不十分だと価値が大幅に失われる可能性があります。 作業を開始する前に、修正する必要がある問題を見つけるために物件を広範囲に検査することをお勧めします。 不動産の欠陥は、修正と反転の投資ですべて修正する必要はありません。 ただし、取り組まなければならない問題については現実的に考えてください。自分が対処できる以上のことを引き受けて不意を突かれることを避けるために、重大な可能性がある問題を慎重に検討してください。
#3。 最適な資金調達を確保
投資戦略の成功は、前述したように、理想的なフィックス・アンド・フリップ・ローンを確保できるかどうかにかかっています。 このページの上部に記載されている適切なローンの種類を確認し、プロジェクトの費用に必要な資金を調達できることを確認してください。
#4。 経験豊富な請負業者を選択する
改修を正しく完了するには、熟練した設計者や請負業者のグループと協力することも重要です。 以前に信頼できるチームと協力した経験がある場合は有利です。
品質を犠牲にすることなく迅速に作業するには、修正と反転のビジネスでは時は金なりであることを念頭に置いてください。
#5。 あなたの物件を宣伝する
最後のステップは、おそらくすべての作業が完了する前に、家を売る準備をすることです。 これには、オンラインの物件情報サービスを利用したり、商業用不動産業者と協力して情報を広めたりすることが必要になる場合があります。 リノベーション済みの物件をできるだけ高値で売りたいなら、金利を高めるためにあらゆる努力をしましょう。 不動産を市場に出す前に、理想的な販売価格がいくらかを知ってください。 プロジェクトが計画されているときは堅実であったとしても、それ以降、市場は良くも悪くも変化した可能性があります。 あなたの不動産が販売される価格は、地元の市場についての理解に大きく依存します。
フィックスローンとフリップローンはどのように機能しますか?
不動産物件の購入や改修の支払いに使用されるローン商品は、フィックス・アンド・フリップ・ローンと呼ばれます。 これらのローンの形態としては、ハード マネー ローン、ホーム エクイティ ローン、HELOC、ビジネス クレジット ライン、ROBS ファイナンス、従来の住宅ローン、個人ローンなどがあります。
銀行はフィックス ローンとフリップ ローンを提供していますか?
銀行は、フィックス ファイナンスやフリップ ファイナンスを目的としたローン プログラムを提供していることはあまりありません。 民間金融業者は、初心者にとってフィックス ローンやフリップ ローンの最も有利な供給源となる可能性があります。
フィックスローンとフリップローンにはどのくらいの信用スコアが必要ですか?
フィックス・アンド・フリップ・ローンの資格を得るのは、商業銀行ではなくハードマネー・ブローカーのほうがそうしているため、少し簡単です。 一般的に言えば、少なくとも 620 の信用スコアが必要ですが、この数字は柔軟性に欠けるわけではありません。 最良の結果を得るには、フィックス アンド フリップ ローンの資格を得るには、FICO スコアが少なくとも 620 である必要があります。
フリップするファンドはハードマネーの貸し手ですか?
Fund That Flip と協力すると、業界最速のクロージング時間、信頼できる資金調達、会社の成長を支援する献身的なチームが期待できます。 不動産会社を拡大する最も簡単な方法の XNUMX つは、ハード マネー ローンを利用することです。 認定投資家は、Fund That Flip プラットフォームを使用することで、ほとんどリスクなく不動産をポートフォリオに追加できます。これにより、投資不動産を購入するための従来のローンが不要になります。 このプラットフォームは、次の不動産金融ソリューションを探している借り手と貸し手の両方にサービスを提供します。
お金がなく信用も低い状態で家をひっくり返すにはどうすればよいですか?
銀行にお金がなく、住宅を建て替えたい場合は、融資を受ける必要があります。 ハードマネー ローン、ホーム エクイティ ローン、HELOC、ビジネス信用枠、創業時ロールオーバー融資 (ROBS)、個人ローン、従来の住宅ローンなど、フリップ ハウスで利用できるさまざまなローン タイプがあります。
貸し手は通常、フィックス ローンおよびフリップ ローンの申し込みを評価する際に、ローン対価値比率 (LTV) と修理後価値 (ARV) を考慮します。 不動産の価値に応じたローンの規模はLTVとして知られています。 貸し手の平均的な LTVS 上限は 90% ですが、一部の貸し手ではこれより高いまたは低い基準を設けている場合があります。
不動産の ARV に応じて、他の金融機関が借入可能額を決定します。 改修後の物件の推定価格は以下の通りです。 多額のローンを申し込む場合、頭金が必要になる場合があります。 しかし、一部のハードマネーや個人金融業者は、頭金なしで不動産取引に全額融資できる場合があります。
また、不動産を契約し、その契約を別の購入者に販売する卸売など、住宅を反転するための他のより洗練されたテクニックを考慮することもできます。 これらのさまざまなローンや戦略に飛び込む前に、経験豊富な不動産投資家に相談し、選択肢を慎重に検討することを考えてください。
修正と反転のためにお金を得るにはどうすればよいですか?
- 従来の融資。
- ノンバンク金融機関または民間金融機関
- クラウドファンディングサイト
- ハードマネー貸し手
修正と反転は危険ですか?
住宅を購入するための現金がない場合、建て替えに投資するのはよりリスクが高くなります。 住宅を建て替える投資家の多くはローンを利用しており、あなたにとっても住宅ローンが最良の選択であることがわかるかもしれません。 住宅ローンのメリットを最大限に活用するには、リサーチが必要です。 住宅ローンの選択肢を検討し、他のオファーと比較してください。 投資不動産の売却で利益が得られること、あるいは完全に売却されることは、約束でも保証でもありません。
ハウスフリップの 70% ルールとは何ですか?
この一般規則によれば、不動産を売却する予定の買い手は、改修費用を含む修理後価格 (ARV) の 70% を超えて支払ってはなりません。 したがって、資産の売却時に資本の約 30% が利益として残され、コストが予想よりも高かった場合のセーフティネットとして機能します。
(正式な規則や要件ではなく) 一般原則である「70% ルール」に従って、物件の修理後価値 (ARV) は、ARV の 70% から改修費用を差し引いた額を超えてはなりません。 ホームフリッパーは、この迅速かつ簡単な方法を使用して、不動産に提示すべき最高価格を決定できます。
まとめ
「フィックス・アンド・フリップ・ローン」として知られる短期ローンは、不動産を転売して利益を得る前に、その資金を不動産の購入および/または改修に使用する不動産投資家に提供されます。 それはプライベートな理由ではなく、専門的な理由で利用されます。 フィックスローンとフリップローンは、売却して利益を得る前に改修したい住宅にアクセスするための重要なツールです。 初心者にも喜んで融資してくれるオンラインプラットフォームや金融業者は、反転住宅向けのハードマネーローンを探している場合に始めるのに最適な場所です。
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参考文献
