ピギーバック ローンまたは 80-10-10 住宅ローンを使用すると、一度に 80 つの住宅ローンを取得できます。 10-10-90 ローンでは、住宅価格の 90% まで借りることができます。 しかし、これはどのように機能するのでしょうか?まあ、簡単です。 頭金と 10 回目の住宅ローンの合計は購入価格の 80% になり、最初の住宅ローンは残りの 10% をカバーします。 これは、従来の 10% の頭金の代わりに 20-XNUMX-XNUMX の住宅ローンを選択することで、毎月の支払いと民間の住宅ローン保険の費用を節約できることを意味します。 ただし、いくつかの欠点があります。
それでは、80-10-10 住宅ローンの核心と、検討したい代替案について学びましょう。
80-10-10 住宅ローンとは正確には何ですか?
80-10-10 住宅ローンは、80 番目と 80 番目の住宅ローンが同時に取得される住宅ローンです。 最初の住宅ローンの先取特権は、10% のローン対価値 (LTV) 比率を持ちます。これは、住宅の費用の 10% であることを意味します。 XNUMX 番目の住宅ローン先取特権の LTV 比率は XNUMX% で、頭金は XNUMX% です。
この取り決めは、頭金が 20% の従来の単一住宅ローンとは異なります。
ピギーバック住宅ローンは、80-10-10 の住宅ローンです。
80-10-10 住宅ローンはどのように機能しますか?
住宅購入者が 20% の頭金を持っていない場合、貸し手は通常、プライベート モーゲージ保険 (PMI) の購入を要求することで、増加したリスクを埋め合わせます。 これは、80-10-10 ローンの 20 つのアプリケーションです。 これは、標準の XNUMX% の頭金を支払う余裕がなく、PMI を支払いたくない場合でも、住宅ローンを取得できるピギーバック ローンの一種です。
場合によっては、80-10-10 の住宅ローンを利用すれば、多くの場合、より厳しい要件を持つジャンボ ローンを申請する必要なく、より高価な住宅を購入することができます。
最初の住宅ローン
80-10-10 ローンの最初の住宅ローンは、家の価値の 80% を融資する従来のローンです。 通常は固定金利のローンですが、変動金利のローンを選択することもできます。
第二の住宅ローン
10 番目の住宅ローンは、住宅の価値の XNUMX% をカバーし、最初のローンに「便乗」します。 金利は高くなりますが、XNUMX 番目の住宅ローンで支払われる利息はすべて税控除の対象となります (IRS の限度額まで)。 一方、PMI プレミアムはそうではありません。 XNUMX 番目の住宅ローンには、ホーム エクイティ ローンまたはホーム エクイティ信用枠 (HELOC) を使用できます。
ホーム エクイティ ローンは通常、固定金利で毎月の支払い額が予測可能です。 HELOC は通常、変動金利であり、クレジット カードと同様に機能します。 引き出し期間と呼ばれる特定の期間中に必要に応じてお金を引き出し、借りた金額に対してのみ利息を支払います。 抽選期間が終了したら、残りの残高を全額支払わなければなりません。
頭金
住宅を購入する際、銀行はしばしば 20% の頭金を要求します。 その金額を支払うことができない場合は、民間の住宅ローン保険を支払う必要がある場合があります。 この追加費用により、毎月の住宅ローンの支払いが増え、ローンの費用が高くなる可能性があります。 ただし、80-10-10 ローンを使用すると、10% を支払うだけで PMI を支払う必要がないため、毎月の支払いがはるかに管理しやすくなります。
80-10-10 ローンで PMI を支払わない理由
従来のローンの頭金が 20% 未満の場合、通常、プライベート モーゲージ保険 (PMI) が毎月の支払いに追加されます。 支払いができず債務不履行になった場合、PMI は貸し手を保護します。
20-80-10 のローンで 10% の頭金を支払います。 現金をすぐに支払う代わりに、10 番目の住宅ローンで XNUMX% の資金を調達します。最初の住宅ローンの貸し手は PMI を請求する必要はありません。
80-10-10 住宅ローンの例
ケント家は $300,000 の家を購入したいと考えており、家の総価値の 30,000% である $10 の頭金を持っています。 彼らは、従来の 90% の住宅ローンで毎月の住宅ローンの支払いに加えて PMI を支払う必要があります。 また、90% の住宅ローンは、通常、より高い金利が設定されます。
代わりに、ケント家は 80% のローンを 240,000 ドルで、おそらくより低い金利で取得でき、PMI の支払いを回避できます。 同時に、彼らは 10,000 番目の 10 ドルの住宅ローンを組みました。 これは、HELOC である可能性が最も高いです。 頭金は XNUMX% のままですが、家族は PMI を支払う必要がなくなり、金利が高くなり、月々の支払いが少なくなります。
80-10-10 ローンを取得する XNUMX つの理由
いくつかの点で、80-10-10 ローンは住宅購入計画に役立ちます。
- あなたはPMIを取り除くことができます. 前述のように、80-10-10 のローンは PMI を必要とせず、借りた $30 ごとに $70 から $100,000 の費用がかかります。
- ジャンボローンの資金調達を忘れることができるかもしれません。 国のほとんどの地域で適合ローンの限度額を超えるローン額が必要な住宅を購入したい場合は、ジャンボ ローンが必要です。このローン タイプでは、標準的な従来の住宅ローンよりも高いクレジット スコアと頭金が必要になることがよくあります。 . 80-10-10 ローンは、最初の住宅ローンを適合ローンのカットオフ以下に保つことができるため、ジャンボ ローン資格プロセスを回避できます。
- 購入しているが、現在の家が売れていない場合、キャッシュ ギャップを埋めることができます。 現在の家をまだ売却しようとしている場合は、80-10-10 ローンが新しい家の頭金を一時的にカバーするのに役立ちます。 さらに良いことに、住宅の売却による収益を、借り換えをすることなく、XNUMX 番目の住宅ローンの返済に充てることができます。
- 短期的には、より多くの現金を銀行に保管できます。 80-10-10 ローンは、銀行により多くのお金を預けることができます。これは、緊急用の資金がなくなった場合や、家の修理に余分なお金を費やす必要があることがわかっている場合に役立つ可能性があります。 家を購入した直後に多額のボーナスやコミッションが期待できる場合は、余分なお金を使って 10% の XNUMX 番目の住宅ローンを完済し、住宅ローンを XNUMX つだけ残すことができます。
80-10-10 住宅ローンの利点と欠点
80-10-10 住宅ローンには、住宅購入者が多額の頭金なしで住宅を購入できるなど、多くの利点がありますが、これらのローンにはいくつかの欠点もあります。
80-10-10 住宅ローンの利点
- 毎月の支払額の削減: XNUMX 番目のローンを同時に返済している場合でも、PMI を支払っていないため、毎月の住宅ローンの支払いが少なくなる可能性があります。
- PMI なしのより少ない頭金: 多くの貸し手は、20% の頭金を支払うことができない場合、住宅ローン保険の支払いを要求します。 80-10-10 のローンでは、わずか 10% のローンを組むことができ、PMI の支払いを避けることができます。
- 税金の控除: XNUMX 番目の住宅ローンの金利は、XNUMX 番目の住宅ローンの金利よりも高い場合がありますが、XNUMX 番目の住宅ローンで支払われた利息は、IRS の限度額まで税控除の対象となります。
- 自宅の売却にかかる時間を短縮: 多額の頭金を支払う必要がないため、現在の家が売れなくても、新しい家の頭金をカバーできる場合があります。
- ジャンボローンを避ける: 住宅価格の最初の $80 をプライマリ ローンで賄い、残りをセカンダリ ローンと 10% の頭金で支払う場合、10-647,200-10 ローンでジャンボ ローンの要件を回避できます。
80-10-10 住宅ローンの欠点
- 借り換えがより困難になる可能性があります。 将来、より良い金利と期間のために住宅ローンの借り換えを決定した場合、XNUMX つのローンがあると資格を得るのが難しくなる可能性があります。 実際、新しいローンを承認する前に、貸し手が XNUMX 番目の住宅ローンの返済を要求する場合があります。
- 良好な信用格付けが必要です。 80-10-10 ローンの資格を得るには、非常に良い (740-799) から非常に良い (800-850) までの範囲のクレジット スコアが必要です。
- 次の XNUMX つの個別のローンを利用できます。 80-10-10 ローンでは、XNUMX つの別々のローンを申請し、資格を得る必要があります。 つまり、従来の住宅ローンのように、XNUMX つの貸し手だけでなく、おそらく XNUMX つの貸し手の要件を満たす必要があります。
- XNUMX つのローンの解約手数料: 80 つの異なる住宅ローン会社を通じて 10-10-XNUMX ローンを申し込んだ場合、多くの場合、ローンごとに個別のクロージングが行われ、すべての手数料と費用が含まれます。
- 金利の上昇: 80-10-10 ローンの XNUMX 番目の住宅ローンは通常、より高い金利を持ち、特に HELOC の場合、固定ではなく調整可能です。 変動金利が上がれば月々の支払いは増える。
- 負債対所得比率 (DTI) の増加: 43% 以下の DTI は、ほとんどの貸し手によって好まれます。 毎月の借金の合計額は、毎月の総収入の 43% を超えてはなりません。 XNUMX つの住宅ローンを抱えていると (特に、より大きな家に資金を提供しようとしている場合)、この制限を超えてしまう可能性があります。 これにより、将来、個人ローンや自動車ローンなどの他のローンの資格を得ることがより困難になり、XNUMX番目の住宅ローンの資格を得ることがさらに難しくなる可能性があります.
どのように 80-10-10 住宅ローンを取得しますか?
80-10-10 ローンの貸し手は、従来の住宅ローンの貸し手と同じようにあなたの財政を調べますが、両方のローンを承認するのに十分な収入、信用、および資産があることを証明する必要があります。 各ローンには独自の承認基準があるため、80 つの住宅ローンの資格を得るのは困難です。 10-10-XNUMX ローンでは、次のアイテムが必要になります。
- XNUMX 番目の住宅ローンには、より高いクレジット スコアが必要です。 従来の最初の住宅ローンでは 620 のクレジット スコアで十分ですが、ホーム エクイティの貸し手によっては最低でも 660 または 680 が必要です。両方のローンの要件を満たすことができない場合、80-10-10 のローンは意味がありません。
- 最大 DTI 比率が低くなります。 セカンド モーゲージの貸し手は、一般的に、従来のファースト モーゲージの貸し手が許可する 43% の DTI 比率とは対照的に、総負債が総収入の 50% を超えることを望んでいません。
- クロージングコストには XNUMX つのセットがあります。 異なる住宅ローン会社を通じて 80 番目と 10 番目の住宅ローンを申請する場合、10-80-10 ローンを取得するには、少し余分な現金を記録する必要がある場合があります。 これにより、各企業が請求する成約費用をカバーできることが証明されます。 10-XNUMX-XNUMX ローンを専門とする貸し手は、両方の住宅ローンの承認を処理する場合、より低コストのオプションを提供できます。
XNUMX 番目の住宅ローンを申請する方法
すべての貸し手が 80-10-10 の住宅ローンを提供しているわけではありません。 80-10-10 ローン構造の一部として、通常、XNUMX 番目の住宅ローンを取得するには XNUMX つの方法があります。
- 両方のタイプの住宅ローンを提供している貸し手を見つけてください。 購入ローンを専門とする貸し手は、両方のローンが同時に承認される 80-10-10 ローン プログラムを頻繁に提供します。 金利についてもいろいろ調べてみてください。貸し手によって、80 番目の住宅ローンの貸し手との関係は異なります。
- XNUMX つの異なる貸し手を選択します。 比較ツールを使用するか、80 ～ 10 の貸し手に連絡してローンの見積もりを比較することで、10 番目と XNUMX 番目の住宅ローンを別々に購入できます。 最初の住宅ローンの貸し手に、XNUMX-XNUMX-XNUMX のローンを組んでいることを必ず通知してください。XNUMX つの住宅ローンを同時に組む場合、貸し手は追加料金を支払う必要があります。最初の住宅ローンの金利.
どのように 80-10-10 住宅ローンを取得しますか?
一部の貸し手は、一次住宅ローンと二次住宅ローンの両方が同時に承認される 80-10-10 ローンを提供しています。 ただし、80 番目と 10 番目の住宅ローンについては、別々の貸し手を見つける必要がある可能性が高いです。 すべての貸し手が 10-XNUMX-XNUMX ローンを提供するわけではありません。
80-10-10 ローンを申し込むと、他の住宅ローンと同様に、貸し手はあなたの財政状況を調べます。 彼らはあなたの信用スコア、信用履歴、DTI、雇用履歴を調べて、XNUMX つのローンを支払うのに十分な収入があることを確認します。 前述のように、資格を得るには、ほぼ確実に非常に良いまたは優れたクレジット スコアが必要です。
80-10-10 住宅ローンの代替案
80-10-10 の住宅ローンが適切でない場合は、他の選択肢があります。
頭金を増やす
余裕がある場合は、標準の 20% の頭金を支払うのはやめたほうがよいでしょう。 時間の経過とともに返済するローン残高が少なくなり、より良い条件でローンの選択肢が増える可能性があります。 頭金が多いということは、利息が少なくなり、毎月の支払いが少なくなることも意味します。 20% を支払うのに十分なお金が貯まっていない場合は、家を探す前に貯蓄ができるまで待つことを検討してください。
政府保証付きローン
連邦住宅局は FHA ローンを保証しており、クレジット スコアによっては 3.5% の頭金しか必要ない場合があります。 ただし、FHA ローンには住宅ローン保険が必要であり、従来のローンよりも金利がわずかに高くなる場合があります。
米国退役軍人省は VA ローンを保証します。 彼らは、資格のある軍人、資格のある退役軍人、または生存している配偶者からの頭金を必要とせず、PMIも必要としません. VA ローンは、従来の銀行、信用組合、住宅ローンよりも金利や条件が低い場合もあります。
USDA ローンは、米国農務省が資格のある低所得の農村および郊外の住宅購入者に提供するゼロダウンの住宅ローンです。 彼らは、VA ローンのように、競争力のある金利を持っています。
住宅ローン保険を支払う
PMI の支払いが 80-10-10 ローンの 22 番目の住宅ローンの支払いよりも少ない場合は、弾丸を噛んで民間住宅ローンの保険料を支払わなければならない場合があります。 ただし、貸し手は、住宅の株式が XNUMX% になるか、住宅ローンの返済が途中になったら、ローンの PMI をキャンセルする必要があります。
ジャンボ住宅ローンを手に入れる
近所のほとんどの住宅よりもはるかに高価な家を購入したい場合は、ジャンボローンを検討する必要があります. これらの大規模なローンは、ファニーメイとフレディマックのローン制限を満たしていないため、貸し手にとってリスクが高くなります。 その結果、貸し手は通常、これらのローンに対して、高い信用スコアや 20% 以上の頭金など、厳しい資格要件を課しています。
まとめ
必要な 20% の頭金がなく、PMI の支払いを避けたい場合は、80-10-10 ローンが解決策になる可能性があります。 ただし、資格を得るには優れた信用が必要です。 Experian で定期的に信用報告書と信用スコアを確認して、信用がどのように蓄積されているかを確認してください。 住宅ローン計算機を使用して、このタイプのローンが PMI を必要とする従来の住宅ローンよりも節約できるかどうかを判断することもできます。
関連記事
- 住宅ローン保険とは何ですか？いつ必要ですか？
- ジャンボ モーゲージ リミット: ジャンボ モーゲージ リミット 2023
- ジャンボ住宅ローンとは何ですか？ 2023年の料金と制限
- PMI（プライベートモーゲージ保険）を回避する方法：詳細ガイド
参考文献
