住宅ローンの借り換えは、既存のローンを置き換えるために新しいローンを借りるときです。 さらに興味深いことに、あなたはあなたの資産を保持することができますが、新しい条件で新しいローンを持っています。 借り換えのプロセスは、新しい家を取得し、ローンを申請し、住宅鑑定を行い、閉鎖するのと同じ手順です。
この記事では、住宅ローンの金利、費用、およびその仕組みに加えて、信用履歴の悪いローンの借り換え方法について詳しく説明します。
住宅ローンの借り換え意味
借り換えは、個人または企業のローンと返済状況を再評価することを伴います。 また、それは前のローンの義務を完済する新しいものと既存のローンを置き換えるプロセスです。 手順全体を価値のあるものにするために、新しいローンは、あなたの財政を後押しするより良い条件または機能を持っていることが望ましいです。
住宅ローンの借り換えはどのように機能しますか？
消費者は通常、経済状況の変化に応じて、より良いローン条件を取得するために特定の金融債務を借り換えようとします。 一般的な借り換えの目標には、ローンの全期間を通じて支払いを減らすために固定金利を下げることが含まれます。 また、ローンの期間を変更するか、固定金利住宅ローンから変動金利住宅ローン（ARM）に、またはその逆に切り替えます。
借り手はまた、彼らの信用スコアが改善されたため、または彼らの長期的な財政的意図が変化したために借り換えることができます。 あるいは、既存の債務をXNUMXつの低金利ローンにまとめることで、既存の債務を返済するために借り入れているのかもしれません。
金利環境は、ローンを借り換える最も典型的な理由です。 金利が変動するため、多くの消費者は金利が下がったときに借り換えを好みます。 国の金融政策、景気循環、市場競争力によって、消費者の金利が上がるか下がるかが決まります。 これらの変数は、非回転ローンや回転クレジットカードを含むあらゆる種類のクレジット商品の金利に影響を与えます。 金利が上昇する環境では、変動金利の商品を保有する借り手は、より多くの金利を支払うことになります。 下降率の環境では、その逆が当てはまります。
住宅ローンの借り換えでは、借り手は自分の貸し手にリクエストを提出し、新しいローン申請書に記入する必要があります。 その後、借り換えには、個人または企業の信用条件と財務状況の再評価が伴います。 住宅ローン、自動車ローン、学生ローンは、借り換えの対象として一般的に考えられている消費者ローンの例です。
さらに、企業は商業用不動産ローンの借り換えを試みることもあります。 多くの事業投資家は、より低い市場金利またはより良い信用格付けから利益を得る可能性のある債権者によって付与された事業ローンについて、企業のバランスシートを精査する可能性があります。
住宅ローンの借り換えオプション
住宅ローンの借り換えにはさまざまな種類があります。 借り手が選択するローンの種類は、彼または彼女のニーズによって決定されます。 これらの借り換えローンオプションには、次のものがあります。
＃1。 キャッシュアウト借り換え
キャッシュアウトは、ローンの担保となる原資産の価値が上昇した場合によく見られます。 さらに、それはより多くの融資額と引き換えに資産の価値または資本を取り除くことを伴います。 言い換えれば、アイテムの価値が紙の上で上昇した場合、あなたはそれを売るのではなく、ローンを通してその価値にアクセスすることができます。
このオプションは、全体的なローン金額を引き上げますが、資産の所有権を維持しながら、借り手に現金への迅速なアクセスを提供します。
＃2。 金利と期間の借り換え
これは、ローンの借り換えの最も一般的なタイプです。 ローンを借り換えるときは、以前のローンを返済し、利息の支払いが少ない新しいローン契約に置き換えます。
＃3。 キャッシュイン借り換え
キャッシュイン借り換えにより、借り手は、より低いローン・トゥ・バリュー（LTV）比率またはより安価なローンの分割払いと引き換えに、債務の一部を返済することができます。
＃4。 統合の借り換え
整理のためのローンは、場合によっては借り換えの効果的な方法かもしれません。 投資家が多くのクレジット商品の現在の平均金利よりも安い金利で単一のローンを確保する場合、これは統合借り換えと呼ばれます。
さらに、この種の借り換えでは、消費者または企業が低金利で新しいローンを申請し、新しいローンを使用して現在の債務を返済し、未払い残高の合計を大幅に低い金利で支払う必要があります。
信用不良のローンの借り換え
申請するローンの種類によっては、信用不良の住宅ローンを借り換える必要があります。 もちろん、信用不良の住宅所有者は、連邦政府の資金調達プログラムまたはより寛大な信用スコア要件のある融資プログラムを使用したローンの借り換えを試みています。
たとえば、サウスカロライナ州にあるPeoples Bank Mortgageは、過去XNUMX年間に信用が悪かった場合でも、住宅ローンの借り換えを可能にする「フレッシュチャンス」ポートフォリオローンを提供しています。
ただし、プログラム支援の資格を得るには、特定の基準も満たしている必要があります。 標準的な基準は、借り換えを行うための「正味の具体的なメリット」があることです。たとえば、少なくとも0.5％低いレートを獲得したり、より短い期間を選択したりします。 したがって、プログラムの要件を満たすことができない場合、ローンの申し込みは許可されません。
本当に、ローンの借り換えはあなたにより良い取引をするでしょう。 それでも、決定を下す前に、借り換えの選択を調査し、それらを徹底的に評価する必要があります。 以下をせよ：
＃1。 FHA借り換えローンオプションを選択します
クレジットスコアが悪い住宅所有者のために、FHAはさまざまなローン借り換えオプションを提供しています。 XNUMXつの主要な規定：あなたのローンはすでにFHAローンである必要があります。 FHAローンは次のとおりです。
- FHAによる借り換えの合理化：このプログラムの対象となるには、すでにFHAの住宅ローンを所有しており、最新の支払いが行われている必要があります。 FHAの合理化された借り換えローンは、信用適格と非信用適格のXNUMXつのタイプに分類されます。 後者は、住宅査定、包括的な信用調査、またはあなたの債務対所得比率の調査を必要としません。 ただし、信用適格ローンで借り換える場合よりも少し高い金利を支払う必要がある場合があります。
- FHAの金利と期間の借り換え：高金利の場合は、この種のFHA融資の恩恵を受けることができます。 これは、借り手が主たる住居を借り換え、毎月の住宅代を下げるのを支援することを目的としています。 FHAの合理化された借り換えとは異なり、このオプションには信用調査と新たな評価が必要です。 資格を得るには、XNUMX回の連続した期限内および全額の住宅ローンの支払いを行っている必要があります。
＃2。 現在の貸し手と話す
あなたの以前のローンのために、あなたはすでにあなたの現在の貸し手と関係を持っているかもしれません。 結果として、最初にあなたの貸し手と会い、あなたの立場を説明し、そしてあなたの選択肢を決定することが賢明かもしれません。 また、特に信用度の低い住宅所有者のために利用可能なローン借り換えプログラムの費用と種類について貸し手に問い合わせてください。
一方、貸し手の選択肢に不満がある場合は、他の貸し手に連絡して買い物をすることを躊躇しないでください。 すべての貸し手が同じ種類のローンを提供しているわけではなく、ある貸し手が別の貸し手よりもあなたの立場に適している場合があります。
＃3。 VA借り換えローンを検討してください
すでにVA担保付き住宅ローンをお持ちの場合は、クレジットスコアや査定を必要としない金利削減借り換えローン（IRRRL）で借り換えることができます。 さらに、ローンを保証するための年会費はありません。 VAローンでは、物件の価値の100％まで借り換えることができます。 ただし、このVAローンを取得するには、民間銀行、住宅ローン事業、または信用組合を経由する必要があります。
＃4。 ポートフォリオ借り換えローンを考慮に入れる
ポートフォリオローンの借り換えオプションは、流通市場では利用できないオプションであり、貸し手から取得する必要があります。 銀行や住宅ローンブローカーは、この種のローンに対して独自のルールを設定できるため、通常のローン要件とは要件が異なる可能性があります。
ポートフォリオの借り換えローンを申請する場合、制限はそれほど厳しくないかもしれませんが、貸し手は引き続きあなたの財政と信用履歴を注意深く見ます。 彼らはまた、彼らの最小のクレジットスコア要件でより寛大かもしれません。 ただし、緩い基準と引き換えに過度に高い金利が提供されていないことを確認してください。
ほとんどの専門家は、ローンの借り換えは、金利の0.75％未満で、すべての借り換え費用を含めて数年間家に滞在することを計画している限り、価値があると考えています。 によると フレディ·マック, ローンの借り換えの平均コストは5,000ドルです。 一般的に、あなたは全体のローン額の2％から5％の間で支払うことを期待するべきです。
住宅ローンの金利と費用の借り換え
低金利は、住宅ローンを借り換える主な理由のXNUMXつです。これは、時間の経過とともに数千ドルとまではいかなくても、数百ドルを節約できるためです。 さらに、それはあなたの毎月のキャッシュフローを助けることができるより安い毎月の支払いをもたらすことができます。
住宅ローンの借り換えにはお金がかかりますが、状況によっては価値があるかもしれません。 オリジネーション、住宅鑑定、録音などの費用を含む閉鎖費用を支払う必要があります。 さらに、ローンの借り換えは、毎月の支払いを減らしながら、長期的にはお金を節約するのに役立ちます。 ただし、先に進む前に、住宅ローンの借り換えの料金と費用を分析する必要があります。
総費用に影響を与える住宅ローンの借り換え要因のいくつかを次に示します。
- ローン金額と場所の種類
- 割引ポイントを購入するかどうか
- キャッシュアウトの借り換えかどうか
- 鑑定料や所有権料など、ローンの閉鎖に関連するサービスに請求される料金
ローンの借り換えのデメリット
それでも、借り換えは必ずしも賢明な投資決定ではありません。 以下にいくつかの欠点があります。
安くはありません。 貸し手と管轄率に応じて、住宅ローンの借り換えは、未払い残高の3％から6％のどこかになります。 これらの手数料と費用の例としては、申請プロセスに関連するものや、ローンの組成と評価の段階に関連するものがあります。 住宅ローンなどの大規模なローンのクロージング費用は、数万ドルに達する可能性があります。
さらに、ローンの支払いをより長い期間に分散させると、より多くの利子を支払うことになります。 したがって、毎月の支払いを減らすと、前払いでお金を節約できますが、ローンの存続期間中に直面する借入コストが高くなると、それを上回る可能性があります。
ローンを借り換えると、その有益な側面のいくつかを失う可能性があります。 一方、政府からの学生ローンは、財政難に陥った場合、支払いの延期または延期のオプションを提供し、支払いの支払いを少し中断できるため、より寛容です。 さらに、公共サービスでのキャリアを選択した場合、最大2,500ドルのローンの許しの対象となる可能性があります。 おそらく、これらの低金利のローンに固執することはあなたの最大の利益になります。
最後に、借り換えをするとき、あなたは潜在的にあなたの財産へのリスクを高めているかもしれません。 たとえば、住宅ローンの支払いをデフォルトにした場合、一部の州では、貸し手が担保以外のものを没収することを許可しないノンリコース住宅ローンを認めています。 一方、リコースローンは、貸し手があなたの担保を差し押さえたとしても、あなたにあなたの債務の責任を負わせることができます。
借り換えにはどのくらいのエクイティが必要ですか？
通常、ローンの借り換えを行うには、自宅に少なくとも 20% の総資産が必要です。 ほとんどの住宅所有者は、借り換えを行うのに十分な全体的な自己資本を持っています。これは、貸し手が通常、通常の住宅ローンで住宅の価値の 80% までしか借りることを許可しないためです。
借り換えはあなたの信用を傷つけますか？
ローンの借り換えを行うたびに、クレジット スコアが一時的に低下します。これは、信用報告書のハード クエリの結果としてだけでなく、新しいローンを利用していて、まだ返済能力を確立していないためでもあります。
住宅ローンを借り換えするメリットは？
利率（APR）を下げて、毎月の分割払いを減らします。 返済期間が短くなります。 あなたのエクイティを他の目的のために引き出す能力。
どの時点で借り換えを行う価値がありますか?
一般的な経験則では、新しい金利が現在の金利よりも少なくとも 1% 低い場合、借り換えが有利になるとされています。 毎月の貯蓄があなたの生活を大幅に改善するのに十分かどうか、またはローン期間中の貯蓄の合計があなたにとって有利になるかどうかを検討してください。
借り換えにマイナスはありますか？
借り換えには多くの欠点がありますが、最大の欠点は費用がかかることです。 以前の住宅ローンを完済するために新しい住宅ローンを取得しているため、最初に家を購入したときと同じ住宅ローンの費用の大部分を負担する必要があります。コスト。
借り換えは住宅ローンを組むのと同じくらい難しいですか？
同じプロセスの多くが含まれますが、借り換えプロセスは住宅購入プロセスよりも難しくありません。 借り換えにかかる時間を見積もるのは難しい場合がありますが、平均的な時間枠は 30 ～ 45 日です。
まとめ
借り換えは、特に以前の債務の返済を妨げる制限がある場合に有利な場合があります。 ただし、信用不良の住宅ローンの借り換えを開始する前に、金利を確認し、選択を検討することを強くお勧めします。
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借り換えのポイントは何ですか？
借り換えは、理想的には低金利で、現在の住宅ローンを新しいものと交換することを含みます。 さらに、借り換えにより、毎月の支払いを減らし、ローンの全期間を通じて利息を節約し、住宅ローンをより早く返済し、何らかの目的で現金が必要な場合は家の資産から引き出すことができます
今私の家を借り換える価値はありますか？
一般的なガイドラインとして、住宅ローンの利率が現在の利率より1％以下の場合は、借り換えを行うのが理にかなっています。 借り換えによる節約の可能性を判断するには、信用調査、鑑定、オリジネーション手数料、およびクロージング手数料をすべて合計する必要があります。
借り換えの主な理由は何ですか？
あなたの住宅ローンを借り換える最良の理由
- 金利を下げる
- 高利の債務を統合します。
- 住宅ローン保険を廃止します。
- 新しい家のためにお金を節約してください。
- キャッシュアウトの借り換えで贅沢な購入を楽しみましょう。
- 長期ローンに移行します。
- あなたが他の経済的目標を達成していない場合、あなたの家をより早く返済してください
借り換えのリスクは何ですか
借り手は、既存の債務を新しいローンで借り換えることができない場合、借り換えのリスクに直面します。 借り換えリスクは、信用の質の低下によるものであれ、市場の変化によるものであれ、あらゆる企業または個人に影響を与える可能性があります。
借り換えはあなたの信用に影響を与えますか？
新しい借金はあなたのクレジットスコアを下げますが、借り換えは既存のローンをほぼ同じ金額のものに置き換えるので、あなたのクレジットスコアへの影響はごくわずかです。
