あなたが可能性がある場合 不動産 不動産ビジネスの内外を学ぶエージェント、またはブローカーを雇おうとしている潜在的な住宅所有者。 業界の専門知識を理解することが重要です。 これにより、プロセス全体を通じて情報が得られるだけでなく、トランザクションのどちら側にいてもオプションを理解するのに役立ちます。
不動産の中心的な業務のXNUMXつは、物件のリストです。 しかし、それは本当にどういう意味ですか？ この作品には、その定義、タイプ、および全体的な概念を含む、オープンリストの完全な概要が含まれています。
オープンリストとは何ですか？
上場契約とは、「不動産取引においてブローカーが顧客の代理人として行動することを認める代理店関係を構築する法的拘束力のある契約」です。 言い換えれば、上場契約は、クライアントとブローカーの間の雇用契約であり、ブローカーが不動産取引で何を担当し、クライアントがそれをどのように支払うかを規定しています。
この契約の違反は、契約のどの部分に違反するかによって、ブローカーと顧客の両方に法的な結果をもたらす可能性があります。 ただし、上場契約は、強制力を持たせるために書面である必要があります。
オープンリストの仕組み
オープンリストと、不動産業者に住宅の販売と販売の権利のみを与えるオファーとの主な違いは、この状況では、所有者は通常、販売代理店の手数料のみを支払うことであり、所有者は代理人ではありません。 これは通常の料金の約半分です。
所有者は自分自身を代表するブローカーに支払いをしませんが、買い手を代表するブローカーに支払います。 そして、所有者だけが買い手を見つけた場合、所有者は誰にも手数料を負わない。
リストの種類
リストのXNUMXつの一般的なタイプは次のとおりです。
- オープンリスト
- リストを販売する独占的権利
- 独占代理店リスト、および
- ネットリスト。
オープンリスト
オープンリストは非独占的な契約です。 このタイプのリストは、売り手または買い手に任意の数の雇用する権利を与えます ブローカー。 オープンリストを使用すると、すべての契約エージェントが同時に物件を売り込むか、物件を検索できますが、売り手を買い手に連れて行く意思があり、売り手を買い手に連れて行くことができるエージェント、または買い手に希望の物件を見つけたエージェントのみが受け取ります。受け取ったコミッション。
ただし、顧客が自分で物件を売買する場合は、仲介業者に手数料を支払う必要はありません。 このため、オープンリストは、ブローカーが彼らの努力に対して報酬を受け取るというわずかな保証を提供するため、まれです。
リストを販売する独占的権利
リスティングを販売する独占的権利は、最も広く使用されているリスティング契約です。 この合意によれば、ブローカーは一定期間不動産を販売する独占的権利を有します。 エージェントがリストを持っている間に物件が売却された場合、売り手は実際に買い手を購入した人に関係なく、合意された手数料を支払う必要があります。 これにより、購入者の採用の責任者に関する販売者との競合が制限されます。
独占代理店リスト
専属代理店上場契約により、代理人は一定期間物件を売買する権利を与えられ、所有者は代理人に手数料を支払うことなく購入者を見つけて物件を売却する権利を留保します。
売り手は、ブローカーまたはブローカーの認可されたエージェントまたはサブエージェントが家を売る場合にのみ手数料を支払う必要があります。 このタイプのリストは、誰が実際に売却を引き起こしたかについて、エージェントと売り手の間で論争の可能性を高めるため、住宅不動産取引ではあまり一般的ではありません。
ネット上場
ネット上場は、技術的には上場契約の一種ではありません。 ネットリストでは、所有者は物件の売却から受け取りたい最低額を設定し、エージェントが設定された最低額を超える金額を手数料として使用できるようにします。
このような状況では、売り手が売り上げから欲しいものを手に入れている間、クライアントの利益を自分の利益よりも優先するというブローカーの受託者責任に違反することにより、ブローカーに利益の対立が生じます。 このため、オンラインリスティングは、多くの州で一般的に専門家ではなく違法であると見なされています。
オープンリストと独占リスト
オープンリストを持つ複数の不動産業者に販売するのではなく、なぜあなたがあなたの不動産を販売するために不動産業者に独占的なリストを与えるべきなのか疑問に思ったことはありますか？
オープンリストパスは、売り手が自分の物件の最高価格を取得する可能性を危険にさらします。 実際、潜在的な売り手は、オープンリストに自分の物件を掲載するのではなく、単一のエージェントだけに固執することをお勧めします。 そうしないと、彼らの立場が危険にさらされます。
独占オファーがうまく機能する理由
一般的に、売り手の目標は、市場で入手できる最高価格を取得することです。 これには、エージェント側の優れた交渉スキルが必要です。 複数のエージェントがあなたの物件を販売している場合、潜在的な購入者はすべてのエージェントに連絡し、彼らが最も自分の側にいると思う人を見つけて交渉します。
エージェントは、買い手を維持するために互いに競争していることを知っているため、彼らの同盟は売り手の最善の利益に向けられていない可能性があります。
買い手が物件を売るために複数のエージェントがリストされていることに気付いた場合、それは一般的に売り手の側の絶望のレベルを示し、交渉プロセスで彼らに力を与えます。
ほとんどのバイヤーはオンライン広告から来るかもしれません。 したがって、複数のエージェントがあなたの物件を販売するために働いていても、購入者の数は増えません。 本質的に、買い手に残された唯一の選択肢は、あなたの利益により適していると彼らが信じるブローカーを選ぶことです。
専属代理店を持っているエージェントは、すべての仕事が無駄になることを恐れないので、彼らの財産を売るのにより多くの時間と労力を費やします。
リストを開く例
あなたがあなたの家を売る準備ができたら、あなたは個々の不動産業者と契約を結ぶか、オープンリストを選ぶことができます。 たとえば、新しい都市で働くために引っ越すためにXNUMXか月以内にあなたの家を売らなければならないことを想像してください。 あなたはあなたの家をオープンリストとして売ることに決めました。
XNUMX人の不動産業者があなたの家を潜在的な買い手に宣伝します。 XNUMXつのブローカーが協力して販売を容易にし、これらのブローカーは取引が成立した後に販売手数料を分割します。
リストタイプが賃貸人にとって重要である理由
関心のあるバイヤーまたはレンターは、オープンまたはエクスクルーシブのリストを宣伝しているかどうかを常にリストエージェントに尋ねることが重要です。
リストが排他的なリストである場合、エージェントは次のようなプロパティに対するいくつかの基本的な特権を持っています。
- 所有者または販売者がどれほど交渉可能かを知る
- 家賃を直接「管理」する
- 家賃の既存のオファーを知っています。
- 家主が探しているテナントの種類と契約条件を知ってください。
- 独占リストに関する情報は通常、非常に具体的です。 その理由は、専属代理店がユニットのマーケティングに単独で責任を負うためです。
ただし、オープンリストは、多くの不動産業者がインターネット上で物件を宣伝できることを意味します。 これらのアパートは通常、XNUMX日中いつでも表示できます。 物件を宣伝する仲介業者が多いため、その可能性があります。
物件はすでに賃貸または売却されています（他のエージェントの知識がなくても）。 物件を宣伝する仲介業者は、他の仲介業者への申し出や問い合わせについての知識を持っていません。
不動産を宣伝するエージェントは、交渉に対してほとんど力を持っていません。 あなたが物件に興味を示した場合、エージェントは所有者または売り手に物件の空き状況を確認する必要があります。
まとめ
オープンリストは、単一の不動産業者にコミットしたくない地方の売り手にとって便利です。 全国的なリストは通常広い領域をカバーし、口コミは急速に広まっています。 その国の売り手は、ブローカーがそう選択した場合、その地域のどのブローカーにもリストすることができ、その後、彼らは最終的に落札を思いついたブローカーにのみ支払います。
欠点は、売り手には通常、受託者として、または交渉、住宅検査、または開示の際に行動する代理人がいないことです。 販売者がこれらのことを直接処理できない限り、派手な写真、航空ツアー、3Dの機能強化、または専門的なマーケティング活動はありません。 実際、売り手は買い手のために交渉するために別のブローカーに支払います。
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