不動産投資家は、競合他社との差別化を図り、クロージングプロセスを早めるために、この戦略を頻繁に採用しています。 適切に行われた場合、遅延融資により、購入者は現金オファーと従来のローンの利点を活用できます。 あなたの次の購入で遅延融資を使用する方法を見つけるために読み続けてください、そしてまたファニーメイ住宅ローンを手に入れてください。
遅延融資
遅延融資とは、買い手が住宅に現金を支払い、閉鎖からXNUMXか月以内に住宅ローンを取得することです。 キャッシュアウトの借り換えを通じて、家の購入に使用されたお金の大部分は彼らに返還されます。 言い換えれば、彼らは住宅ローンを借りている間、手元に現金を持っています。
遅延融資のプロセス
遅延融資を使用するには、オファーをサポートするためにかなりの金額の現金が必要です。 このため、このオプションを選択した購入者は、家を完全に購入するために必要な現金を集めるために、貯蓄または他の資産の売却を使用することができます。
希望する不動産を購入するための遅延融資を申請するには、通常、必要な財務書類と雇用の証明を提出する必要があります。 貸し手はまたあなたの信用力を決定するためにあなたの信用をチェックします。
住宅購入後に住宅ローンのローン事前資格を通過するには、引き続き働き、堅実な信用を維持する必要があることを忘れないでください。 また、ベンダーと個人的に関係がないことを示す必要があります（たとえば、あなたは友人や家族ではありません）。
資金調達が遅れる理由
あなたがあなたの入札でそうすることを心配しているならば、金銭的な申し出はあなたが競争から目立つのを助けることができます。 このアプローチを使用することにより、住宅ローンを取得するために必要と予想される30〜60日待つことも回避できます。
資金調達を遅らせることで、購入後に住宅ローンを使って家の支払いをすることができながら、機敏に行動することができます。 住宅ローンが設定されると現金準備金が返還され、次の資産を含む他のものに保管または投資できるため、流動性を維持できます。
遅延融資の申請プロセス
遅延融資を申請するには、時間と準備が必要ないくつかの手順が必要です。 準備のために、必ず次のXNUMXつの手順に従ってください。
- 繰延融資が最善の行動であるかどうかを判断するには、まず、税務専門家、財務カウンセラー、および不動産業者と長所と短所を検討します。 常に危険があり、税金も影響を受ける可能性があります。
- 資格を得るには、取得のための資金源の証拠を提出し、物件の所有権が明確であることを確認し、売り手が親しい友人や家族ではないことを証明する必要があります。
- 住宅購入からXNUMXヶ月が経過する前に、住宅ローンの申し込みを提出してください。 貸し手を比較することはあなたが最良の条件と料金を得るのを助けるかもしれないことを覚えておいてください。
遅延融資を使用するためのヒント
- それはあなたの財政に大きな影響を与える可能性があるので、家を購入する重要な選択をする前に、財務カウンセラーに相談してください。 SmartAssetの無料ツールを使用して、アドバイザーの試合に無料でインタビューし、最適なものを選択できます。このツールは、最大XNUMX人の地元のファイナンシャルアドバイザーと対戦します。 あなたがそうする準備ができているならば、すぐにファイナンシャルアドバイザーの検索を始めてください。
- 現金で始めたとしても、あなたはまだ住宅ローンで終わるでしょう。 したがって、どれだけの住宅を購入できるかを知ることは有用です。
- 毎月の住宅ローンの支払いは、不動産の資金調達のほんの一部です。 住宅ローンが全体的な財務戦略に適合していることを確認するために、決算手数料と頭金を評価できます。
繰延融資の利点
住宅や投資不動産を購入する場合、延期融資を採用することには多くの利点があります。 この戦術を分析するときは、次の利点を考慮に入れてください。
＃1。 競争の激しい市場で際立つ
現金オファーは、売り手にとって魅力的な、簡単で迅速な締め切りの時間枠を提供する可能性があります。 これは、今日の競争の激しい不動産市場で際立つために必要な利点の資金調達を待っているバイヤーに提供する可能性があります。
＃2。 フィクサーアッパーを購入する
現金で不動産に投資することは、標準的な家屋査定に合格しないかもしれない家を確保するのに役立ちます。 遅延融資は、あなたがそこに住んでいる間にリフォームするために家を購入するためのXNUMXつのオプションです。
＃3。 税額控除のメリット
ポートフォリオを拡大し、住宅ローンの税制上のメリットを享受しようとしている不動産投資家にとって、資金調達を遅らせることは素晴らしいアイデアです。
＃4。 より低い購入価格の確保
現金オファーは非常に目立つため、通常は交渉の余地があります。 遅延融資を選択した場合、従来の住宅ローンをすぐに選択した場合よりも低い購入価格を交渉できる可能性があります。
資金調達の遅延のデメリット
他の資金調達方法と同様に、考慮すべき資金調達の遅延にはいくつかの欠点があります。 この手法を利用する前に、次の情報を確認してください。
＃1。 キャピタルアップフロント
資金調達の遅延の最大の欠点は、実行するためにかなりの資本を前もって必要とすることです。 このため、家を購入するために資産を移動する柔軟性を持っている投資家は、資金調達の遅れを最も経験する傾向があります。
＃2。 従来のローンしか使えない
USAD、FHA、VAローンなどの特定の政府支援ローンは、遅延融資と互換性がありません。 家を借り換えるバイヤーは、通常のローンまたはジャンボローンで借り換える必要があります。
＃3。 追加のドキュメントが必要
従来の取引と比較して、あなたはあなたの貸し手にもっと多くの情報を与える必要があるでしょう。 支払いが現金で行われたこと、資金の出所、および売り手とのつながりがないことを示す文書を提出する必要がある場合があります。
遅延融資の対象となるのは誰ですか？
いつ、どのように不動産で繰延融資を採用できるかは、特定の規制の対象となります。 購入者は最初に、資産を現金で支払ったことを証明し、その現金の出所を証明する必要があります。 これは、顧客が違法に取得したお金で支払うことを防ぐために行われます。 購入者は、資金が提供されたという主張を裏付ける文書を提供する必要があります。 寄付の手紙には、金銭の返済は見込まれないことを明記する必要があります。 さらに、ギフト提供者に取引の収益を還元することは許可されていません。
購入、クロージング、手数料、およびその他の取引関連の支出の全費用は、最終的な住宅ローンでカバーすることはできません。 さらに、申請者は、物件が「腕の長さ」の取引を通じて取得されたことを証明する必要があります。つまり、販売者との個人的なつながりはまったくありませんでした。 友人、家族、職場などとの関係があります。これは、租税回避の方法をやめるために行われます。 最後に、プロパティに税金のリーエンがあってはなりません。
ファニーメイは資金調達を遅らせた
イニシャルのファニーメイでよく知られている連邦住宅ローン協会は、二次住宅ローン市場を管理しています。 しかし、それは実際にはどういう意味ですか？ これはお金を利用できるようにするので、それらの企業は融資を継続し、顧客は住宅を購入し続けることができます。
ファニーメイの住宅ローンプロバイダーから受け取るレートは、資金調達の遅延も、フレディマックとファニーメイの影響を大きく受けています。 このXNUMXつは、米国の住宅ローン金利がいかに低いかに大きな影響を及ぼします。
ファニーメイの目的は何ですか？
住宅ローン業界の主要なプレーヤーであるにもかかわらず、遅延融資のファニーメイが実際に何をしているのかを知っている借り手はほとんどいません。 支店とATMの両方がありません。 それは信用の源ではありません。 それでも、どういうわけか、ファニーメイはあなたが支払う金利とあなたが受け取る住宅ローンの種類に非常に大きな影響を及ぼします。
この例を見て、ファニーメイが遅延融資でどのように機能するかを確認します。LeoLendingが住宅ローンの組成に使用できる$ 15,000,000があり、平均住宅ローンが$ 150,000の場合、Leoは100の住宅ローンを生産できます。 （$ 150,000 x 100）=$15,000,000。
この場合、あなたがLeo Lendingの住宅ローンの顧客番号126である場合、あなたは運が悪いです。これ以上のお金は貸し出すことができません。
ファニーメイがあなたの遅延融資住宅ローンにどのような影響を与えるか
すべての住宅ローンではありませんが、ファニーメイは貸し手から住宅ローンを喜んで購入します。 ファニーメイとフレディマックがローンを再び売却できるようにするには、ローンを安全な資産と見なす必要があります。 したがって、各住宅ローンは特定の基準または「ガイドライン」に準拠する必要があります。
ファニーメイのルールは合計1,200ページを超えています。 たとえば、ファニーメイが2023年に購入する最高の融資額は647,200ドルです。 企業は、より大きなローンやいわゆる「ジャンボ」借入を購入することはありません。
二次住宅ローン市場とファニーメイが遅延融資でどのように運営されているか
二次住宅ローン市場では、ファニーメイとフレディマックが活発に活動しています。 その場所で、彼らは貸し手から住宅ローンを購入し、住宅ローン（MBS）に裏打ちされた証券としてそれらを再パッケージ化します。 その後、世界中の投資家がファニーメイとフレディメイからMBSを購入できます。
前の図に戻ると、LeoLendingが販売した100件の住宅ローンが資産を構成しています。 ローンはレオが購入し、フレディマックまたはファニーメイに売却することができます。
売却が完了すると、レオはより多くのお金を手に入れ、より多くの地元の住宅ローンに融資できるようになります。
利点は明らかです。 ファニーメイとフレディマックは、貸し手が住宅ローンを購入することでローンの生産を増やすことを可能にします。 消費者は、貸付金がより容易に利用できるようになり、不動産市場を浮き上がらせながら、住宅を購入し続けます。
さらに、これらの企業は、米国の住宅市場に外国人投資家からの資金を投資しています。 ファニーメイとフレディメイの全国的な事業の結果として、遅延融資における住宅ローンの利率は、一般的に全国で同等です。
遅延融資住宅ローン
延期された住宅ローンのおかげで、あなたが現金を支払った家の迅速なキャッシュアウトの借り換えが可能です。 通常、借り手は、通常のキャッシュアウトの借り換えを許可される前に、住宅取得の終了日からXNUMXか月待つ必要があります。 さらに、「フィックス＆フリップ」など、プロパティに大幅な改善を加える場合、貸し手の要件では通常、借り換えの目的でプロパティの改善後の評価を使用する前にXNUMX年待つ必要があります。これにより、資格を得ることができます。より多くのローン額のために。 あなたはおそらくあなたが典型的なキャッシュアウト借り換えスキームよりも遅れた住宅ローンであなたの家のエクイティからより多くのお金を引き出すことができます。
遅延融資住宅ローンの利点
- 不動産に現金を支払った場合は、XNUMXか月待つのではなく、今すぐ現金を取り出してください。
- 通常のキャッシュアウト借り換えよりも迅速に不動産のエクイティにアクセスする
- このプログラムは、投資住宅と一次住宅の両方に適用できます。
- 競争の激しい不動産市場の購入者だけでなく、不動産を修理および反転する投資家にとっても有益です
遅延融資住宅ローンのデメリット
- かなりの借り手文書を含む、より厳しい資格基準
- 住宅ローンの利率と手数料は、通常のキャッシュアウト借り換えよりも高くなります。
- 収益の利用に関するいくつかの制限には、不動産の購入に使用された個人ローンまたはHELOCを決済する必要性が含まれます。
- プログラムを提供する貸し手は少なくなります。
- ローンの制限
遅延融資住宅ローンを取得する理由
人々がなぜ現金で家を購入するのかがわかったので、通常のキャッシュアウトの借り換えを完了するのにXNUMXか月待つのではなく、なぜ遅延住宅ローンを申請する必要があるのか疑問に思うかもしれません。 次のような他の要素も考慮する必要があります。
- あなたはあなたの財産の株式にアクセスするためにXNUMXヶ月以上待つ必要はありません。
- あなたは住宅ローンの金利が上がると予想しているので、借り換えまでXNUMXか月待つ必要はありません。
- あなたの信用または財政状況が変わったので、あなたは今住宅ローンの資格を得ることができます。
- 最近の法案による債務を削減または解消したいと考えています。
- XNUMXつの投資不動産のエクイティを使用して他の家を購入することを熱望する
- 住宅ローンの税制上の優遇措置の可能性
遅延住宅ローンを使用してあなたの家に対してどれくらい借りることができますか？
通常、一戸建て住宅の価値の最大80％を借りることが許可されており、最大融資対価値（LTV）比率は80％です。 単一ユニットの別荘または投資不動産の遅延住宅ローンの最大LTV比率は、通常75％です。
物件の稼働率と戸数に基づいた繰延住宅ローンの最大 LTV 比率を以下の表に示します。 繰り延べ住宅ローンの LTV 比率は、現在の不動産評価額を使用して決定されることに注意してください。 したがって、改善を行った場合は、より高いリノベーション後の資産価値の恩恵を受けることができます。 (britespanbuildings.com)
遅延住宅ローンの制限
郡や物件のユニット数によって異なる適合ローン制限は、遅延住宅ローンプログラムの要件です。 高コストの地域では、米国本土の単一ユニットの不動産の適合ローンの上限は、647,200ドルから970,800ドルの範囲です。 アラスカとハワイでは、970,800戸の物件の最大融資額はXNUMXドルです。
遅延プロパティの資格
XNUMX〜XNUMX戸の持ち家、別荘、投資不動産はすべて、繰延住宅ローンの対象となります。
遅延住宅ローン収益の使用
遅延住宅ローンからの資金は、別の不動産から家を購入するために使用した個人、住宅担保、またはHELOCの債務を決済または削減するために利用する必要があります。 さらに、不動産の現金購入の支払いに使用されたギフトは、遅延住宅ローンの収益で返済することはできません。 繰延住宅ローンの資金を使用する方法に関する唯一のXNUMXつの制限は、これらXNUMXつです。
遅延住宅ローンのネガティブ
借り手は、典型的なものには存在しない文書要件など、住宅ローンの遅延に関する追加の能力基準を満たさなければなりません。 キャッシュアウト借り換え。 このスキームは、従来のキャッシュアウト借り換えと比較して、住宅ローンの利率とコストが高いことがよくあります。 これは、プログラムの独自の性質と、住宅ローンの遅延を提供する貸し手が少ないという事実によるものです。 競争が少なくなると、サービスを提供する貸し手が少なくなり、借り手の金利とコストが増加します。 彼らの資産のエクイティに早くアクセスするために資金調達を遅らせることの利点は、より長く待って、従来のキャッシュアウト借り換えを実行することによって実現できるコスト削減と比較検討されるべきです。
延滞融資とは？
資金調達の遅延とは、購入者が家を購入するために現金を支払い、その後 XNUMX か月以内に住宅ローンを取得することです。 キャッシュアウトの借り換えを通じて、家を購入するために使用されたお金の大部分が彼らに返されます。
融資が遅れるメリットとは？
この戦術を分析するときは、次の利点を考慮に入れてください。
- 競争の激しい市場で際立つ
- フィクサーアッパーを購入する
- 税額控除のメリット
- より低い購入価格の確保
なぜファニーメイは私の住宅ローンを買うのですか?
利点は明らかです。 ファニーメイとフレディマックは、貸し手が住宅ローンを購入することでローンの生産を増やすことを可能にします。 消費者は、貸付金がより容易に利用できるようになり、不動産市場を浮き上がらせながら、住宅を購入し続けます。
資金調達の遅延はどのくらいの期間ありますか?
あなたが検討している家は規格外ですか？ 最初に購入してから、遅延融資を使用してコードを作成できます。 必要な手続きを済ませ、取得から半年以内に申請すれば、住宅ローンを組むことができます。
遅延融資率は高いですか？
借り手は、通常のキャッシュアウトの借り換えよりも多くの書類を提供するなど、遅延住宅ローンのより厳しい資格を満たす必要があります。 通常のキャッシュアウト借り換えと比較すると、プログラムの金利と費用は多くの場合、高くなります。
延滞融資には審査が必要か
将来の住宅ローンの貸し手は、購入前に家屋の評価を行ったかどうかに関係なく、家の評価を見たいと思うでしょう。 住宅の評価額が購入価格よりも低い場合は、資金調達の新しい計画を立てるか、差額を考え出す必要があります。
住宅ローンの返済は早いのと遅いのどっちがいい？
長期的には、住宅ローンを早期に返済することで、多くのお金を節約できます。 毎月の支払い額がわずかに増えても、より早く家を購入できます。 借金を返済する前に、不測の出費に備えて万一の備えをしておくべきです。
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