購入者は、特定の住宅がほとんどの要求を満たしている一方で、他の住宅はほとんど満たしていないことに気付くことがよくあります。 これにより、「必需品」の一部を妥協して、契約を破るものではない「あれば便利なもの」に格下げすることを余儀なくされます。
目標やニーズのために XNUMX インチもあきらめたくありませんか? 理想の家が利用できない場合 (または存在すらしない場合) は、いつでも作成できます。 これにより、以前に住んでいた物件を購入することの欠点を心配することなく、完璧な家を設計できます。ただし、このプロジェクトの資金を調達するには、建設ローンを理解する必要があります。 建設ローンの仕組み、さまざまな種類、金利、およびその要件を見てみましょう。
建設ローンとは？
建設ローンは、オーダーメイドの住宅建設の支出のみをカバーする短期ローンです。 これは住宅ローンではなく、特別融資に分類されます。 家が建てられたら、将来の居住者は住宅ローンを申請して支払いをしなければなりません。
ただし、ゼロからの建設から物件全体の完全な改修まで、さまざまな住宅建設ローンを利用できます。 土地ローンでゼロから始める場合でも、家を完全に改装する場合でも、おそらくあなたのためのローンがあります。
建設ローンはどのように機能しますか？
建設ローンは、通常、自分の家を特注で建てる建築業者または住宅購入者によって取得されます。 それらは短期ローンであり、通常は XNUMX 年しか存続しません。 家が完成すると、借り手は建設ローンを永久住宅ローンに借り換えるか、建設ローンを完済するために新しいローンを受け取ることができます（「エンドローン」とも呼ばれます）。 プロジェクトがまだ進行中の間、借り手は建設ローンの利払いのみを行う義務がある場合があります。 一部の建設ローンでは、プロジェクトの終わりまでに残高を全額支払う必要がある場合があります。
借り手が家を建てるために建設ローンを借りる場合、貸し手は借り手ではなく請負業者に直接資金を支払うことがあります。 プロジェクトが開発の新しい段階を経て進行するにつれて、支払いは分割で行われる場合があります。 建設ローンは、リハビリや修復プロジェクト、および新しい住宅の建設に資金を提供するために使用できます。
建設ローンの範囲は？
すべてのプロジェクトは独自のものですが、一般的に、建設ローンは次の費用をカバーします。
- 土地。
- プラン、ライセンス、料金
- 材料と労力
- 閉会費。
- 不測の事態に備えるための準備金（プロジェクトの費用が見積もりよりも高い場合）。
- 利子準備金 (建物中に利子を払いたくない場合)。
さまざまな種類の建設ローン
#1。 建設から永久ローン
建設から永久ローンで家を建てる費用を支払うためにお金を借り、家が完成して入居すると、ローンは永久住宅ローンに変換されます。
建設から恒久的なアプローチの利点は、XNUMX セットの閉鎖費用を支払う必要があるため、全体的な費用が削減されることです。
ローンが建設から永久に移行すると、ローン期間が 15 年から 30 年の通常の住宅ローンになります。 次に、利息と元本の両方を含む支払いを行います。 その時点で、固定金利と変動金利の住宅ローンのいずれかを選択できます。 他の選択肢としては、承認条件がそれほど厳しくなく、一部の借り手に利益をもたらす FHA の建設から恒久的なローン、または適格なベテランの場合は VA の建設ローンがあります。
＃2。 工事専用ローン
建設専用ローンは、家の建設を完了するために必要な資金を提供します。 それでも、借り手は満期 (通常は XNUMX 年以内) にローンを全額返済するか、住宅ローンを通じて恒久的な資金調達を求める責任があります。
これらの建設ローンは、完成したプロジェクトのパーセンテージに基づいて資金を支払い、借り手は引き出されたお金の利息の支払いに対してのみ責任を負います。
XNUMX つの異なるローン手続きを完了し、XNUMX 組の手数料を支払う必要があるため、永久住宅ローンが必要な場合、建設のみのローンは長期的にはより高価になる可能性があります。 閉鎖費用は数千ドルかかる可能性があるため、別のセットを避けることは有利です.
考慮すべきもうXNUMXつの要因は、建設中に財務状況が悪化する可能性があることです. 仕事を失ったり、別の挫折に見舞われたりすると、将来住宅ローンの資格を得ることができなくなり、新しい家に引っ越すことができなくなる可能性があります。
＃3。 リフォームローン
住宅を建てるのではなく、既存の住宅をアップグレードしたい場合は、住宅改修ローンの代替案を検討できます。 プロジェクトに費やす金額に応じて、さまざまな形をとることができます。
「住宅所有者が 20,000 ドル未満のリフォーム費用を希望する場合、個人ローンを組むか、クレジット カードを利用してプロジェクトの資金を調達することを検討できます」とカミンスキー氏は言います。 「住宅所有者が自分の財産に資産を築いている場合、25,000ドル程度からの改善には、住宅資産ローンまたは信用枠が適切かもしれません。」
キャッシュアウトの借り換えは、現在の低金利環境におけるもう XNUMX つの現実的な選択肢です。この場合、住宅所有者は、既存のローンよりも多額の新しい住宅ローンを借りて、差額を一括で受け取ります。
ほとんどの場合、貸し手は住宅所有者に現金の使途を開示することを要求しません。 予算、戦略、支払いはすべて住宅所有者によって管理されます。 他のタイプの資金調達では、貸し手がビルダーを評価し、予算を確認し、抽選スケジュールを監督する必要があります。
＃4。 オーナービルダー向けの建設ローン
オーナー ビルダー ローンは、建設から恒久的または建設のみのローンであり、借り手は住宅建設業者としても機能します。
家を建てるのは複雑であり、建築規則を順守するために必要なスキルがあるため、ほとんどの貸し手は、借り手が建築者として行動することを許可しません. それを可能にする貸し手は、多くの場合、借り手が建設業の認可を受けた建築業者である場合にのみそうします。
＃5。 ローンの終了
Kaminski 氏によると、エンド ローンは、物件が建設された後の住宅所有者の住宅ローンにすぎません。 建設ローンは、建設段階全体で利用され、プロジェクトが完了すると返済されます。 借り手は、平均的な住宅ローンを完済する必要があります。これは最終的なローンとして知られています。
一般的な建設ローンの要件
建設ローンは貸し手にとってよりリスクが高いため、認可を受けることは当然のことながらより困難です。 貸し手が見ているものは次のとおりです。
＃1。 あなたのクレジットスコア:
典型的な住宅ローンと同じように、貸し手はあなたの信用度を考慮します。 ほとんどの従来型および USDA 建設ローンでは、620 のクレジット スコアが必要です。VA 建設ローンに必要な最小値はありません。 ただし、貸し手は多くの場合、少なくとも 620 のクレジット スコアを必要とします。FHA 建設ローンには、最低 580 のクレジット スコアが必要でした。
＃2。 頭金
建設ローンの頭金は大きいと想定しますが、標準的な住宅ローンと同じです。 FHA 建設ローンでは、HUD 承認済みプロジェクトの場合は 3.5% の頭金、HUD 承認済みでないプロジェクトの場合は 10% の頭金が必要です。 VA 建設ローンは頭金を必要とせず、USDA 建設ローンは最低 10% の頭金を必要とし、従来の建設ローンは通常 5% 以上の頭金を必要とします。
＃3。 建設計画と仕様：
貸し手はまた、あなたが作成しようとしているものの詳細を知りたいと思うでしょう. 彼らは家と仕様の青写真を要求し、計画はあなたの場所で必要なすべての建築基準を満たすものとして検証されなければなりません. 住宅鑑定士は、これらの仕様を調査してその価値を判断する必要があります。これにより、ローンの金額が決まります。
＃4。 建設請負業者と貸し手の審査:
認定ゼネコンでない限り、家を建てるにはゼネコンを雇う必要があります。 貸し手はまた、建設に参加する請負業者を精査します。 したがって、経験豊富な人を選択することが重要です。 請負業者は、プロセスの不可欠な要素です。 貸し手は、プロジェクトの予算とキャッシュ フローの予測を知りたがります。 貸し手は通常、あなたと請負業者の間の建設契約を評価して承認する必要があります。
建設ローンを取得するにはどうすればよいですか?
建設業融資を受けるための基本的な流れは次のとおりです。
- 特別プログラムへの参加資格があるかどうかを確認してください。 興味がある場合は、FHA または VA 建設ローンの要件とプロセスを確認してください。
- 事前承認を取得します。 多くの作業を行う前に、事前承認を得て、予算がいくらになるかを正確に把握してください。
- 土地とビルダーを見つけます。 ビルダーが、事前承認済みの貸し手によって設定された建設ローンの要件を満たしていることを確認してください。 ライセンスと保険には特に注意してください。
- 事務処理を終了します。 建築業者と一緒に計画を完成させ、すべての書類を貸主に提出します。 貸し手は、次の段階の一環として、評価と検査を命じる可能性があります。
- ローンを完了します。 点線にサインした時点で住宅ローンの解約手続きは完了です。 すべてが署名され、資金が許可されると、ビルダーは作業を開始できます。
建設ローン金利
建設ローンは、すべての貸し手から利用できるわけではありません。 最初に地元の銀行や信用組合に相談してください。 建設ローンの金利は通常、通常の住宅ローンの金利よりも高くなります。これは、これらのローンが実質的により複雑で、貸し手にとって危険であるためです。
建設が完了するまでにかかる時間を考えると、構造が進行している間に金利が変動することを心配するかもしれません. 一部の貸し手は、長期金利ロックを提供しています。 あなたは安全のために支払う必要があり、一部の貸し手は返金不可のデポジットを前払いすることを望んでいます. たとえば、360 日間のロックに 0.5 ポイントを使用すると、XNUMX ポイントのデポジットが必要になります。 金利ロックには、金利が十分に下がった場合に金利を下げることができるフロートダウン条項が含まれている場合もあります。
建設ローンの貸し手に関する質問
＃1。 土地の持分を頭金に適用できますか?
少なくとも XNUMX 年間土地を保有している場合は、頭金要件に向けて資本の増加を拠出する資格がある場合があります。 土地の価値を判断するには、査定が必要です。
＃2。 最初の抽選はどのように行われますか?
基礎用のコンクリートやフレーム用の木材などの建築材料は、建設の初期段階で最も高価になることがあります。 ただし、貸し手は、特定の目的のために特別に割り当てられていない限り、多額の支払いを行わないことを好みます。
これにより、不正な請負業者が特定のプロジェクトのニーズを明確に指定せずに莫大な金額を要求するのを思いとどまらせることができます。 ビルダーが作業を開始するのに十分な資金が用意されていること、およびあなたと請負業者がすべての建設費用がどのように支払われるかを明確に理解していることを確認してください。
＃3。 建設期間中の金利はいくらですか？
一部の建設業者は、建設中に変動金利指数 (プライム レートなど) を採用します。 他の人は、あなたが最終的なローンに対して同意した利率で利息のみを請求し、家が完成したときに残りを総元本と利息の支払いに変換します.
状況によっては、建設費をローンの建設費に組み込むことができます。これについては、建設ローンの担当者に確認してください。
＃4。 建設ローンを提供している会社は?
すべての貸し手があらゆる種類の建設ローンを提供しているわけではなく、ノンバンクの貸し手は建設ローンをまったく提供していない場合があります。
＃5。 建設ローンの手数料はいくらですか?
ローンの手数料だけでなく、より多くの情報が必要になります。 多くの場合、権原会社が支払いを管理し、家が建てられている間、さらに検査と登録料が必要になります。
各抽選には検査と記録の料金が必要であり、すぐに数千ドルに達する可能性があるため、何が関係しているかを必ず理解してください.
＃6。 引き分け: どのように機能しますか?
プロセスの遅延を避けるために、請負業者または建設業者が建設段階での支払い方法を理解していることを確認してください。 下請け業者が前払いを受け取るまで仕事をすることをきっぱりと拒否した場合は、請負業者の前払いの要求を満たすために現金を用意するか、別の下請け業者を探します。
まとめ
選択した市場のリストを熟読しているときに理想的な物件が利用可能に見えない場合でも、夢が終わる必要はありません。 家の場所、スタイル、実用性の完璧な組み合わせを想像することは、住宅購入プロセスの最も楽しい側面の XNUMX つです。 単なる幻想である必要はありません。 夢の家を設計、建設、提供して、資金援助オプションを利用することができます。
建設ローン、リフォームローン、HELOC、またはその他の可能性があるかどうかにかかわらず、将来の家のためにお金を借りるための適切な手段を見つけることは、複雑である必要はありません. すべての選択肢を調査し、状況に最適なローンの形態を決定し、最も優れた価格設定を探しましょう。
