土地契約は、売り手が資金を調達する典型的な住宅ローンの代替手段です。 それらは、購入者が銀行または別の住宅ローンのオリジネーターを通じて住宅ローンを取得できない場合に一般的に使用されます。 また、信用不良やその他の適格な要因により、住宅ローンを取得できない場合もあります。 この投稿では、例を使用して、土地契約住宅の頭金の長所と短所、および土地契約を標準的な住宅ローンに変換するために借り換えを利用する際の注意点と時期について説明します。
2007 年から 2010 年にかけての住宅ローン危機の後、土地契約住宅の人気が高まり、実行可能な選択肢と見なされるようになりました。 差し押さえや空売りを経験したことがある人は、他の方法では購入できなかった土地契約を使用して家を購入できる場合があります。 それらは有益な場合もありますが、土地の契約住宅には欠点もあるため、点線に署名する前に契約をよく読んでください.
土地契約とは
土地契約とは、空き地、家屋、アパート、商業ビル、その他の不動産などの不動産を購入するために使用される書面による法的契約または合意です。
土地契約は、特殊住宅融資という点では住宅ローンに似ています。 不動産を購入するために貸し手や銀行からお金を借りる代わりに、買い手は、購入価格が全額支払われるまで、不動産の所有者または売り手に支払います。
これらのタイプの取引は、土地契約、割賦土地契約、土地売却契約、証書の契約、契約の覚書、不動産契約、または所有権の債券などと呼ばれることがあります。 .
土地契約はどのように機能しますか?
取引の両当事者は、土地契約に署名する必要があります。 購入者は、署名後に公平なタイトルまたは包括的な保証書を受け取ります。 この事務処理は、買い手が資産の株式を蓄積できるようにし、売り手が不動産に対して追加の負債を負ったり、他人に売却したりすることを禁止することにより、買い手を保護します。 これらの土地契約住宅は、購入者がそうすることができるため、購入者は資産のエクイティを作成できます。 さらに、買い手はその物件を占有し改善する権利を与えられます。
土地契約は、その名前にもかかわらず、未開発の土地を取得するための合意であるとは限りません。 ほとんどの場合、それは家とその下と周辺の土地を購入する契約です。 モノを販売する個人はベンダーとしても知られており、アイテムを購入する個人はバンディーとして知られていることを覚えておくことが重要です。
売り手が全額を支払うと、買い手は正式に物件の所有者になります。 契約には上記のすべてが含まれていない可能性があるという事実に加えて、このため、多くの買い手が契約交渉で利用されています. この件については、次のセクションで詳しく説明します。 ただし、何よりもまず、さまざまなタイプの不動産契約を理解することが重要です。
土地契約は住宅ローンとどう違うのですか?
住宅ローンは通常、ファニーメイやフレディマックなどの重要な住宅ローン市場の投資家に販売されるように設計されています。 その結果、住宅ローンには、支払いを怠った場合、またはローンを変更するために修正を加える必要がある場合に何が起こるかについて、定義された一連の条件が広くあります。
標準的な資金調達とは異なり、土地の契約は完全にあなたと住宅所有者の間で行われるため、それぞれが一意になります。 買い手として、条件があなたに不当な不利益を与えないように交渉するときは細心の注意を払う必要があります。
ラップアラウンド土地契約 vs. 従来の土地契約
契約期間を設定するための XNUMX つの異なるアプローチを見てみましょう。
＃1。 従来の土地契約:
売り手は、契約が完全に完済されるまで、この種の契約期間中、物件の法的所有権を保持します。 その間、買い手は公平な所有権を取得し、不動産の株式を蓄積し、標準的な住宅ローンに変換することで契約期間を完済することができます.
＃2。 ラップアラウンド土地契約:
ラップアラウンド土地契約では、買い手と売り手は、売り手が資金を提供する土地の購入に同意します。 ただし、売り手は既存の住宅ローンの支払いを続け、住宅ローンの支払いと買い手が毎月支払う金額との差額をポケットに入れます。 従来の契約期間とは対照的に、ラップアラウンド契約期間の買い手は、物件に対する保証証書をすぐに受け取り、契約の開始時から家を所有していることを意味します。
通常の土地契約とラップアラウンドの土地契約の重要な違いの XNUMX つは、売主の貸し手がラップアラウンド契約期間に同意する必要があることです。 これらの契約では、貸し手はジュニア先取特権も取得し、基礎となる住宅ローンを保持している売り手が頭金の支払いをやめた場合、土地契約住宅を差し戻すことができます。
そうしないと、両方の土地取引で合意された期間に分割払いが必要になることがよくあります。 買い手は、ローンの要件を満たすために支払わなければならない一括払いである、期間の後にバルーンの支払いを行う必要がある場合とない場合があります。
土地契約住宅の利率の計算方法
土地契約の支払いは、契約条件に応じて、利息のみの場合と元本が含まれる場合があります。
幸いなことに、支払う金額を決定するために特別な契約条件計算機は必要ありません。 資金調達額に金利を掛けて、その結果を年間の分割払いの回数で割るだけで、利息のみの支払いが計算されます。 たとえば、10% の頭金を支払った後、200,000% の利率で 8 ドルの土地契約物件の毎月の利払いは 1,200 ドルになります。
支払いに元本が含まれている場合、分割払いの利息部分は時間の経過とともに低下し、支払いごとに異なります。
土地の契約住宅を購入することの長所と短所
土地契約は評判が悪いですが、必ずしも悪い考えではありません。 しかし、この売却が歴史的に搾取的であった理由を理解することは非常に重要です。それは、購入者をプライベート モーゲージ市場では遭遇しない危険にさらすことになるからです。
土地契約住宅の頭金の主なメリットとデメリットは、購入希望者にとって次のとおりです。
メリット
- 条件を満たしていない購入者に、標準的な融資の代替手段を提供します。
- バイヤーは、低額の頭金と毎月の分割払いを手配できる場合があります。
- 契約条件は厳格な規範や規制に準拠する必要がないため、買い手は手順がより柔軟になる可能性があります。買い手と売り手は同意する必要があります。
- 標準的な住宅ローンに関連するローン組成手数料およびその他の手数料および支出が適用されないため、クロージング費用が削減されます。
- 第三者の貸し手がいないため、決済までの時間が短縮されます
デメリット
- 通常の売買契約よりも高い買取価格と金利
- 買い手が債務不履行の場合、彼らは財産に対するすべての権利と支払い済みの支払いを失います。
- 買い手は、法的所有権を危険にさらす可能性がある不動産の未払いの先取特権を知らない可能性があります。
- 典型的な取引よりも保護手段が少ないため、差し押さえプロセスがなく、より早く立ち退かされる可能性があります。
- ローンが完全に完済されるまで、法的所有権は留保されます。
なぜ土地契約を使用する必要があるのですか?
契約期間に入る前に、買い手と売り手の両方が慎重に検討する必要があります。 それらには多くの利点がありますが、欠点もあります。 双方を理解することは、買い手と売り手が取引が彼らにとって良いかどうかを判断するのに役立ちます。
土地契約例
デトロイト政府のウェブサイトの最新ニュースは、市の住民が契約条件で彼らを支援するためのハンドブックが作成されていることを強調しています。 デトロイト市は、UM Poverty Solutions および Enterprise Community Partners と協力して、Center for Financial Empowerment からの助成金のおかげで、契約獲得プロセスのすべての段階で資料、ガイダンス、および提案された手順を提供しました。
コントラクト バイヤー ガイドは、バイヤーが購入したい物件について十分な情報に基づいた決定を下すために必要な情報を提供し、悪い取引を受けていることを示す警告フラグを見つけることで、バイヤーが住宅購入プロセスを担当できるようにします。 これは、より多くのデトロイトの人々が住宅所有への道を歩むための重要な第一歩であり、住宅の安定性、経済的流動性の向上、世代間の繁栄に貢献します。
土地契約住宅の代替案
資金が不足している、および/または信用度が低い買い手は、頭金を貯めて信用を回復しながら、購入するよりもレンタルする方が適している場合があります。 頭金の低い従来の住宅ローンの資格を得ることができ、土地契約に頭金がない場合や頭金が 3% しかない場合でも、頭金の支援を受けることができます。
別の可能性は、より寛大な引受規則を持つポートフォリオの貸し手または信用組合からの住宅ローンです。 これらの貸し手は、Fannie Mae、Freddie Mac、または連邦住宅局 (FHA) によって確立されたガイドラインに従う必要はありません。 彼らは、契約よりも優れた条件と法的保護を提供する、より良い解決策を提供してくれるかもしれません。
土地契約を伝統的な住宅ローンに変える方法
典型的な住宅ローンは、通常、契約期間よりも安全で費用対効果が高くなります。 その結果、買い手はできるだけ早く伝統的な貸し手に借り換えをするのが普通です。 契約条件に基づく不動産の所有権がクリーンである場合、つまり先取特権や課税がない場合、信用、収入、および負債対収入 (DTI) の比率が最低基準を満たし次第、借り換えを行うことができます。それに反対し、他の進行中の困難はありません。
土地契約の別名は？
その他の土地契約には、契約条件、行為に関する契約、および行為に関する合意があります。
土地の契約書は記入する必要がありますか?
買い手は、契約条件または覚書に従って固定資産税を支払わなければなりません。 プロパティは、契約条件または覚書で販売する必要があります。 購入またはリース契約のオプションは、ホームステッドおよび住宅ローン控除の対象外です。 土地契約または了解覚書は記録する必要があります。
土地契約の固定資産税は誰が支払うのですか?
買い手
ただし、同じ協定は XNUMX つとありません。 したがって、当事者は契約を慎重に分析して、条件が正しいことを確認する必要があります。 土地の契約では、購入者は税金を支払う必要があります。 また、固定資産税、住宅ローンの利子、保険料などの追加費用も請求します。
土地の契約が無効になる理由は何ですか?
主題が違法である場合、契約は無効になります。 契約の条項は、連邦法または州法に違反してはなりません。 契約の策定または履行において当事者が法律に違反する必要がある場合、契約は無効になります。
土地の契約を解除するにはどうすればよいですか。
いずれかの当事者が違反または拒否した場合、契約は自動的に失効しません。 契約を破棄するには、違反または否認に基づいて契約を終了することを選択する必要があります。 相手方の違反または否認を知り次第、相手方に通知するものとします。
売主にとっての土地契約のメリットは何ですか？
土地契約により、売り手は賃貸物件の管理に頭を悩ませることなく、一貫した収益の流れを享受できます。 また、他の財産と引き換えに資産または株式を提供します。
まとめ
土地契約により、買い手は従来の融資を申請した場合よりも早く土地を所有することができます。 信用格付けが低い、またはその他の適格な懸念があるバイヤーは、この融資を頻繁に使用します。 契約条件を締結する前に、メリットとデメリットを調査し、不動産弁護士や住宅ローンの専門家に相談して、その時が来たら借り換えのオプションを確実に理解してください。
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参考文献
