引退して債券の費用をまかなう場合は、リバースモーゲージが魅力的に見えるかもしれません。 ただし、綿密な調査の結果、リバースモーゲージは魅力的ではないように見える場合があります。
リバースモーゲージ詐欺は数多くありますが、貸し手は法外な手数料や閉鎖手数料を請求することもでき、借り手は住宅ローン保険の支払いをしなければなりません。 リバースモーゲージの金利も変動する可能性があります。つまり、将来、全体的な費用が変わる可能性があります。
リバースモーゲージが引退中にあなたの家にとどまるのを助けることができるとあなたが信じるならば、あなたが情報に基づいた決定をすることができるようにそれがどのように働くか、賛否両論を理解することを忘れないでください。
リバースモーゲージとは何ですか？
リバースモーゲージとは、住宅の価値が高い62歳以上の住宅所有者が、資産の価値に対して借り入れ、一括払い、月々の支払い、または与信枠の形で資金を受け取ることができるローンです。 住宅の購入に使用されるフォワードモーゲージとは対照的に、リバースモーゲージでは、住宅所有者がローンの支払いを行う必要はありません。
リバースモーゲージはどのように機能しますか？
リバースモーゲージは、最初に家に蓄積したエクイティを使用して現在の住宅ローンを返済することで機能します。 残りの収益は、一括払い、与信枠、または毎月の分割払いとして貸し手から受け取ることができます。 これは通常の住宅ローンではありません。 むしろ、それはあなたの伝統的な住宅ローンを完済し、あなたはそれが期日になるまでローンの支払いをする必要はありません。 ただし、固定資産税を引き続き支払う必要があります。 住宅所有者保険、および住宅ローンの費用は、標準の住宅ローンの場合と同じです。
上記の財政的コミットメントに加えて、リバースモーゲージに関するその他の要件が存在します。 リバースモーゲージの資格を得るには、62歳以上であり、家に十分な資本がある必要があります。 あなたは完全にまたは住宅ローンで家を所有することができます、そしてそれはあなたの主な住居でなければなりません。
連邦住宅局によって保証されている住宅担保転換住宅ローン（HECM）は、最も人気のあるタイプのリバースモーゲージ（FHA）です。 これは、借り手を保護するのに役立ちます。 HECMが必要な場合は、財務評価を行って、ローンの財務責任を喜んで果たすことができるかどうかを確認する必要があります。 また、カウンセリングセッションに参加して、ローンの条件を理解し、最終的に返済することを確認する必要があります。
さまざまな種類のリバースモーゲージ
リバースモーゲージにはさまざまな種類があり、それぞれが特定の金融ニーズに対応しています。
＃1。 ホームエクイティコンバージョンモーゲージ（HECM）
これは、最も一般的なタイプのリバースモーゲージです。 これらの連邦保険付き住宅ローンは、初期費用が高くなりますが、あらゆる目的に利用できます。 また、定期的な毎月の分割払いやクレジットライン（または両方のオプションを同時に）などを通じて、お金を引き出す方法を選択することもできます。 広く利用可能ですが、HECMはFHA承認の貸し手からのみ利用可能であり、すべての借り手は閉鎖する前にHUD承認のカウンセリングを受ける必要があります。
＃2。 プライベートリバースモーゲージ
政府の支援を受けていない民間ローン。 このタイプのリバースモーゲージは、特にあなたがより価値の高い家を所有している場合、多くの場合、より大きなローンの前払いを提供します。
＃3。 単一目的のリバースモーゲージ
この住宅ローンは他の住宅ローンよりも頻度が低く、通常、非営利団体や州および地方自治体によって発行されます。 単一目的の住宅ローンは、XNUMXつのオプションの中で最も安価です。 ただし、借り手は、ハンディキャップ対応の改造など、特定の目的にのみローンを使用できます。非営利の債務カウンセラーであるMoneyManagementInternationalの住宅および破産サービスのシニアディレクターであるJackieBoiesは説明します。テキサス州シュガーランドを拠点としています。
リバースモーゲージはいつ返済する必要がありますか？
リバースモーゲージの毎月の支払いを義務付けられていませんが、ローンは最終的に期限が到来し、返済する必要があります。 リバースモーゲージは、次の方法で返済する必要があります。
- 借り手がもう生きていないとき。
- 借り手が家に住んでいないか、家が主たる住居ではなくなったとき。
- 借り手が住宅の所有権を売却または譲渡する場合。
- 借り手が固定資産税や住宅所有者保険の支払いなどのローン要件を満たしていない場合。
リバースモーゲージをどのように返済しますか？
リバースモーゲージは、多くの場合、住宅の売却による収入で返済されます。 ローンの期限が切れる前にあなたが死亡した場合、あなたの相続人は返済を手配する責任があり、金額を返済するためのいくつかの選択肢があります。
- あなたの家を売り、あなたのローンを完済するために現金を利用してください。
- 通常の住宅ローンに借り換えるか、その資金を利用して、ローン残高または評価額の95％のいずれか小さい方の住宅を取得します。
- タイトルを貸し手に引き渡して、ローンから離れます。
リバースモーゲージの長所
経済的義務を果たすのに問題がある場合は、リバースモーゲージが役立つ場合があります。 リバースモーゲージを取得することのいくつかの利点があります。
＃1。 あなたの引退の安全を助ける
リバースモーゲージは、貯蓄や投資があまりないが、家に多くの価値が蓄積されている退職者に最適です。 リバースモーゲージは、流動性の低い資産を、退職後のニーズを満たすために使用できる現金に変換します。
＃2。 あなたは家にいることができます。
あなたの資産を清算するためにあなたの家を売る代わりに、あなたは財産を維持し、それでもそれから現金を稼ぐことができます。 これは、移転する必要がある場合でも、コミュニティの縮小や値下げについて心配する必要がないことを意味します。
＃3。 あなたはあなたの既存の住宅ローンを完済します。
リバースモーゲージでは、住宅の返済は必要ありません。 実際、リバースモーゲージの収益は、既存の住宅ローンの返済に使用できます。 これにより、他の支出のために資金が解放されます。
＃4。 課税の対象にはなりません。
IRSは、リバースモーゲージから受け取ったお金を、収入ではなくローンの前払いと見なします。 つまり、401（k）やIRA分配などの他の種類の退職所得とは異なり、金銭は課税されません。
＃5。 残高があなたの家の価値を超えた場合、あなたは保護されます。
状況によっては、リバースモーゲージで支払われる合計金額があなたの家の価値よりも少ない場合があります。 これは、たとえば、不動産価格が急落した場合に発生する可能性があります。 これが発生した場合、あなたの後継者は債務を支払う責任を負いません。
リバースモーゲージの短所
それで、リバースモーゲージの欠点は何ですか？ 多くの利点があるように見えますが、考慮すべきいくつかの重要な危険もあります。
＃1。 あなたは差し押さえのためにあなたの家を失うかもしれません
リバースモーゲージの資格を得るには、固定資産税、住宅所有者保険、HOA手数料、および住宅所有に関連するその他の費用を支払うことができなければなりません。 また、一年のほとんどの間、主たる住居として家の中に住む必要があります。
ローン期間中のいずれかの時点でこれらの費用に遅れをとったり、XNUMX年の大部分を不動産の外で過ごしたりすると、リバースモーゲージがデフォルトになり、住宅が差し押さえられる可能性があります。
＃2。 あなたの相続人はより少なく受け取るかもしれません
住宅所有は、世代の富を蓄積する上で重要なステップです。 一方、リバースモーゲージでは、通常、債務を決済するために住宅の売却が必要になります。 あなたが死ぬとき、あなたの相続人はローンの全額または家の評価額の95％のいずれか小さい方を支払わなければなりません。 通常、これは借金を返済するために家を売るか、貸し手に不動産を引き渡すことを伴います。
言うまでもなく、リバースモーゲージはあなたの家の資産を枯渇させます。 それが完済される予定の時までに、あなたの相続人に資本が残っていないかもしれません。
＃3。 それは無料ではありません
リバースモーゲージは支払いを必要としませんが、それに関連する多くの費用があります。 税金、保険、HOAの料金を支払うだけでなく、前払いの保険料も支払う必要があります。 これは通常、あなたの家の評価額の2％です。 また、クロージング時にオリジネーション料金が請求されます。 これらの手数料をローン残高に組み込むことを選択できますが、受け取る金額は少なくなります。
＃4。 それはあなたの他の退職給付に影響を与えるかもしれません。
リバースモーゲージは税務上の収入とは見なされませんが、メディケイドや補足セキュリティ収入（SSI）などの他のニーズに基づく政府プログラムの適格性に影響を与える可能性があります。 資格が危険にさらされないように、福利厚生コンサルタントに相談することをお勧めします。
＃5。 リバースモーゲージは難しい
リバースモーゲージにはいくつかの法律と制限があります。 これらのローンは、余分なお金の価値がないかもしれない多くの危険を伴います。 詳細を完全に把握するまで、リバースモーゲージのオファーには注意する必要があります。
リバースモーゲージから抜け出すことは可能ですか？
リバースモーゲージから抜け出したい場合は、いくつかのオプションがあります。 自分に最適な選択肢を選択する際は、目標と財政状態を考慮してください。 費用がかかる解決策もあれば、家を出るなどのライフスタイルの変更が必要な解決策もあります。 代替案を検討するときは、住宅都市開発省（HUD）によって承認されたファイナンシャルアドバイザーまたはリバースモーゲージカウンセラーに相談することをお勧めします。
リバースモーゲージから抜け出すためのヒント
リバースモーゲージを開始する前に、ローンの仕組み、リバースモーゲージを利用することの長所と短所、および閉鎖費用、保険、財産税の支払い、ローンの返済などの財務上の義務を理解してください。 また、オプションを認識していることを確認する必要があります。 これらのトピックはすべてリバースモーゲージカウンセリングでカバーされているため、HECMに必要です。
このすべての考えの後で、あなたがリバースモーゲージを取得し、あなたがもはやローンを望まないことに気付いた場合、ここに抜け出すためのXNUMXつの人気のある方法があります。
＃1。 取消権を行使する
ローンを締め切ってから20日以内に、ペナルティなしでリバースモーゲージ取引をキャンセルできます。 これは取消権と呼ばれ、クロージングドキュメントに署名した後に購入者の反省を経験した場合に気が変わることができます。 貸し手は、XNUMX日以内に、借り手が支払った手数料、決算手数料、および未使用の現金を返金します。
取り消す権利を使用する場合は、書面で貸し手に通知する必要があります。 この時間枠は、閉じてから最大XNUMX日しか続かないことに注意してください。 その後、ペナルティなしでローンを終了することはできなくなります。
＃2。 あなたの家を売る
住宅を売却し、現金を使って債務を返済することは、リバースモーゲージから抜け出すための最も簡単な方法の150,000つです。 あなたが借りている金額に応じて、あなたが借金を返済した後、あなたは残りの販売収入を保持します。 したがって、ローンに200,000ドルの借金があり、家を50,000ドルで売却した場合、最初に借金を返済し、残りのXNUMXドルをポケットに入れます。
あなたがそれが価値があるよりあなたの家に多くを借りているならば、何が起こりますか？ HECMはノンリコースローンです。つまり、資産の価値以上の債務を負うことはありません。 ローン残高より少ない金額で不動産を売却した場合、FHA保険が差額をカバーします。
＃3。 自分のお金で返済する
ローンの返済に関しては、元本と発生した利息を返済する必要があります。 家を維持したいが売却したくない場合は、自分でローンを返済する必要があります。 これは、あなたのお金を使ってそれを単一の金額で完済すること、またはあなたがそれを完了するために複数の支払いをする支払い計画を考案することを意味するかもしれません。 これには、毎月のローン支払いを開始し、それらの支払いに対応するための新しい予算を作成する必要がある場合があります。
＃4。 リバースモーゲージの借り換え
おそらく、問題はリバースモーゲージ自体ではなく、リバースモーゲージの正確な条件です。 このような場合は、現在のリバースモーゲージをより条件の良いものに借り換えることを検討することをお勧めします。 ローンを組んだときよりも金利が低い場合、または家の価値が上がっている場合は、新しいリバースモーゲージに借り換えることができる場合があります。 これにより、金利の低下、変動金利から固定金利への転換、ローン返済の加速、またはより多くのエクイティへのアクセスがもたらされる可能性があります。
借り換えをする場合は、決算費用を支払う必要があることを忘れないでください。
＃5。 新しいローンを取得する
借り換えのもう XNUMX つのオプションは、リバース モーゲージを通常のローンに変換することです。 ローンは RM を返済し、毎月の住宅ローンの支払いを再開します。 これにより、家の価値を維持および発展させることができ、また、あなたが亡くなった場合に相続人のリバースモーゲージの複雑化を防ぐことができます。 この形式の借り換えには、成約手数料がかかることに注意してください。 また、ローンの月々の支払いも必要になります。 決定する前に、この選択をする余裕があることを確認してください。
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リバースモーゲージで得をするのは誰?
62 歳以上の住宅所有者は、リバース モーゲージを使用して住宅の株式にアクセスできます。 連邦住宅局 (FHA) は大部分のリバース モーゲージに保険を掛けているため、借り手が債務を返済できない場合、FHA の準備金が返済に使用されます。
リバースモーゲージの返済は誰がする？
リバースモーゲージは、主たる住居の売却から得た現金で返済されることが多い。 あなたの死後、ローンが期限切れになった場合、あなたの相続人は家を売却して返済することができます。
所有者が亡くなった後、リバースモーゲージはどうなりますか?
リバースモーゲージの借り手の「相続人」は、死亡後に給付を受ける権利を有する場合があります。 相続人である人は、その人の死後、他の人の財産に対する法的権利を有します。 相続人は、ローンが実行されたときにRMの借り手と結婚していなかった生存配偶者である可能性があります。
所有者が亡くなった後、リバースモーゲージはどうなりますか?
RM ローンは、あなた、共同借入人、または該当する場合、適格な非借入配偶者が亡くなった時点で期限が到来し、支払われます。 債権者から債務の支払い期限が到来したという通知を受け取った後、相続人は 30 日以内に住宅を購入、売却、または債務を返済するために債権者に譲渡することができます。
家を売るためにリバースモーゲージを利用できますか.
RMローンを持っている間に家を売却することを選択した場合は、借りたお金に加えて利息と手数料を返済する必要があります。 ローン残高が家の売却額よりも少ない場合は、差額を保持します。
まとめ
リバースモーゲージにより、高齢の住宅所有者は、退職後の収入を補ったり、住宅の改修や医療費などの他のニーズにお金を払ったりすることができます。 このタイプのローンの対象者、受け取ることができる金額、および住宅所有者が良好な状態を維持するために何をしなければならないかを説明する適格性の制限があります。
リバースモーゲージを行う前に、HUDが承認したカウンセラーに相談することが重要です。 カウンセラーは、この種の債務の長所と短所、および死亡後の相続人への影響を比較検討するのに役立ちます。 HUDのオンラインファインダーを使用するか、住宅カウンセリングライン（800-569-4287）に電話して、FHA承認の貸し手または HUD承認のカウンセリングサービス.
リバースモーゲージに関するFAQ
住宅ローンとリバースモーゲージの違いは何ですか？
リバースモーゲージローンを利用する場合、通常の住宅ローンと同じように、不動産の所有権はあなたの名前のままになります。 ただし、通常の住宅ローンとは異なり、借り手はリバースモーゲージローンで毎月の住宅ローンの支払いを行いません。 借り手がローンを返済するとき。
リバースモーゲージから最も恩恵を受けるのは誰ですか？
リバースモーゲージは、最初の住宅ローンにほとんどまたはまったく借金がなく、少なくともXNUMX年間家に滞在する予定の人に最適です。
リバースモーゲージの終了時に何が起こりますか？
あなたがあなたの家の価値より多くを借りているが、評価された公正な市場価値でそれを売るならば、住宅ローン保険はその差をカバーします。 最後に残った借り手が死亡したときにローンを返済する必要があります。 相続人の大多数は家を売ることによってローンを返済します。
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