新しい住宅の購入を検討しているものの、ローンの事前承認を得るのに問題がある場合は、オーナー ファイナンスを利用することで、住宅所有の夢を手に入れることができます。 すべての売り手が買い手に直接融資を提供する意思がある、または提供できるわけではありませんが、クロージングプロセスを合理化しながら不動産を購入するための優れた選択肢となる可能性があります。 ただし、所有者資金による住宅の購入は難しく、書面による契約が必要となるため、契約書に署名する前にプロセスを理解することが重要です。 オーナーファイナンスの仕組み、住宅の固定資産税の支払い者、買い手または売り手としてオーナーファイナンスがどのように役立つか、オーナーファイナンス契約の構築方法について説明します。
オーナーファイナンスとは何ですか？
所有者融資 (売り手融資とも呼ばれる) を利用すると、買い手は通常の住宅ローンに頼らずに新しい住宅の購入費を支払うことができます。 代わりに、住宅所有者（売り手）が購入資金を調達し、多くの場合、既存の住宅ローン金利よりも高い金利で、少なくとも XNUMX 年後に一括返済する必要があります。 これにより、貸し手、査定、検査の必要性がなくなり、住宅の購入と売却のプロセスが合理化されます。
オーナーの資金調達はどのように機能するのか
通常の住宅ローンと同様に、オーナーファイナンスには、不動産に頭金を支払い、時間をかけて残高を返済することが含まれます。 とはいえ、標準的な融資に代わるこの選択肢はより高価であることが多く、最短 XNUMX 年以内に返済または従来のローンへの借り換えが必要になります。 それでも、売主が資金を供給できれば、売主向け融資の方が政府支援の住宅ローンよりも迅速かつ簡単に確保できることがよくあります。
また、ほとんどのオーナー融資には何らかの経歴調査や信用調査が必要ですが、そうでなければ資格を失った借り手が住宅所有権を獲得するのに役立ちます。 銀行や従来の金融業者が関与しないだけでなく、オーナーファイナンスでは買い手が希望しない限り検査や評価も要求されません。
買主と売主が条件に合意すると、合意された償却スケジュールに従って所有者と売主に毎月支払いが行われます。 そのスケジュールによっては、借り手はローン期間終了時に多額の一括支払いをしなければならない場合もあります。 ただし、従来の住宅ローンとは異なり、税金と保険の支払いは通常、毎月の債務返済にまとめられておらず、購入者が個別に支払う必要があります。
購入者は、選択したオプションに応じて、新たなローンの収益で貸し手に返済するか、ローン期間終了後にバルーン支払いを行います。 所有者の資金調達が最初にどのように設定されたかに応じて、売主が住宅ローンが全額支払われたことを確認して不動産の先取特権を軽減する住宅ローン充足書に署名するか、買主が初めて不動産の所有権を受け取ることになります。 。
所有者の資金調達コスト
持ち家融資住宅は銀行発行の住宅ローンが必要ないため諸費用が安くなる可能性がありますが、売主が資金を供給しているからといって、買主が成約手数料を負担しないわけではありません。 マクダーモット氏は、買い手に資金を提供する所有者は、権利調査や証書の記録手数料などの費用を支払う準備ができている必要があると主張している。
固定資産税も考慮する必要があります。 不動産を購入するために標準住宅ローンを利用した場合、これらの税金は住宅所有者保険の費用とともに、通常、月々の住宅ローンの支払いに含まれます。 所有者資金による買収の場合、借り手は該当する税務当局および保険会社に税金および保険料を支払う責任があります。 オーナーファイナンス契約には、保険と固定資産税の両方の支払い条件を含めるのが理想的です。
良いニュースは、オーナーファイナンスを考えている買い手にとって、従来の住宅ローン融資のように、クロージング費用によって購入価格が 5% も上昇する可能性は低いということです。 アトランタを拠点とする不動産業者、投資家、不動産弁護士のブルース・アイリオン氏は、オーナーが資金を提供するクロージング費用は「通常、銀行融資で支払うよりも大幅に少ない」と主張する。
住宅に対する所有者の融資
銀行や住宅ローン業者から必要な融資が得られない場合、専門の不動産業者や不動産業者が、所有者融資で販売されている物件を見つけるお手伝いをします。
署名する約束手形が法律に準拠しており、契約条件が適切に記載されているかどうかを確認するだけです。 売り手融資契約は、特に金利が低下した場合や信用スコアが上昇した場合には、数年後に見直す必要があります。これにより、従来の住宅ローンに借り換えて予想よりも早く売り手への返済が可能になるためです。
あなたが売主としてオーナーファイナンスを提供したい場合、住宅のマーケティングでこの取り決めについて言及すると、この可能性に興味のある買い手を引き寄せるのに役立ちます。
マクダーモット氏によれば、宿題をすることが重要だという。 ローン引受業者が採用する高度な信用リスク モデリングを使用しないため、買い手が準備ができており、契約の半分を維持できることを確認することが最大の利益になります。 彼は、できれば 15% の多額の頭金を要求することを提案しています。 「買い手の立場と撤退戦略、戦略とスケジュールを確認します。 最後になりましたが、バルーンの支払い期日になったら、購入者が返済して借り換えできるかどうかを確認する必要があります。
オーナーファイナンス契約はさまざまな方法で作成できます。 一般的なセットアップには次のようなものがあります。
- 約束の言葉
- 信託証書
- 賃貸契約
買い手と売り手の両方の権利を守るためには、オーナーファイナンスの取り決め作成の経験を持つ熟練した不動産弁護士に関連書類を作成または検討してもらうことが不可欠です。
所有者の資金調達に対して固定資産税を支払うのは誰ですか
所有者融資を受けている不動産の所有者は、固定資産税を支払う責任もあります。 買主が証書上で所有者として特定されている場合、固定資産税を支払う責任を負う可能性がありますが、売主が購入資金を提供している場合でも、売主には固定資産税の支払い義務が発生します。
部分的または全額の融資と引き換えに不動産を売却する取引は、オーナーファイナンスとして知られています。 住宅ローンは、銀行や他の貸し手とは異なり、借金の所有者でもある所有者のみが受け取ることができるローンの一種です。 この住宅ローンの資格を得るには、買い手は売り手が定めた償却スケジュールを遵守し、定期的に住宅ローンの支払いを行う必要があります。 家を購入するときは、さまざまな資金調達の選択肢を考慮する必要があるかもしれません。
XNUMX番目の住宅ローンは、不動産を購入する人、土地契約を締結する人、またはリース契約を結ぶ人が申請できます。 オーナーファイナンスがあれば、売主は修繕を要求せずに現状のまま売却することができます。 買い手の既存の住宅ローンには、売り手の既存の住宅ローンよりも高い金利が適用されます。
オーナーファイナンスの例
買い手が歴史的な住宅を取得したいと考えているが、物件の築年数や状態のせいで購入できないというシナリオを考えてみましょう。 借り手は家の購入に 80,000 ドルを支払い、総費用の 25,000% 強に相当する 30 ドルを頭金として支払うことに同意します。
47,000 年後に約 55,000 ドルのバルーン支払いが支払われるため、売主は残りの 7 ドルを 20% の金利で 426 年間融資し、XNUMX 年間で償却することに同意します。 ローン期間中、毎月 XNUMX ドルを支払うことに加えて、買い手は固定資産税と保険の支払いも担当します。
買主はクロージング時に住宅の所有権を取得しますが、依然として売主の住宅ローンが残っています。 買い手は、毎月の支払いを XNUMX 年間守り続けた後、最後のバルーン支払いを行い、その後住宅ローンの債務が免除されます。
住宅所有者のメリットとデメリット
住宅購入の資金調達が容易になるため、オーナー ファイナンスは借り手にとって人気の選択肢です。 売り手は一括支払いを受け入れる代わりに、クロージングプロセスを早めて利息を集めるためにオーナーファイナンスを選択することもあります。 ただし、いくつかの欠点により、買い手または売り手がオーナーファイナンスに同意するのを妨げる可能性があります。
購入者のメリット
- 借り手に、他の方法では受けられない融資へのアクセスを与えることができる
- 従来の融資を受ける資格がない場合でも、購入者が住宅に融資できるようにします
- 買い手と売り手はデューデリジェンスの時間を短縮し、クロージングプロセスを迅速化できます。
- 銀行手数料、査定コスト、そして買主が希望する場合には検査コストも不要にすることで、成約コストを削減します。
- 政府保証の住宅ローンに必要な最低頭金を廃止します。
売り手のメリット
- 所有者は貸し手の評価基準に従う必要がなく、不動産を現状のまま売却することができます。
- 従来の投資の大部分よりも高い収益が期待できる投資を提供します。
- 必要なデューデリジェンスの量を削減し、融資プロセスを排除して販売プロセスをスピードアップします。
- 前払いと引き換えに買い手に約束手形を販売することを引き続き許可します。
- 買主が債務不履行になった場合でも、売主は自宅と住宅ローンの支払いを保持し続けることができます。
購入者にとっての欠点
- 従来の住宅ローンよりも高い金利が発生することが多い
- 融資期間終了後に借り手に多額の支払いを課す可能性がある。
- 買い手の信用度により、売り手がオーナーファイナンスに同意できない場合があります。
- 売主の住宅ローンには、住宅を売却する際にローンの返済を強制するため、所有者への融資を禁止する売却期限条項を設けることができます。
売り手にとっての欠点
- 売主は支払い不履行、最終的な債務不履行の可能性があり、場合によっては差し押さえ手続きを開始する必要がある
- 借り手が債務不履行になった場合、売り手は修理やメンテナンスの延期によるその他の影響について責任を負います。
- 連邦法は、バルーン支払いを制限し、売主が所有者に融資を提供することを禁止し、当事者が住宅ローンのオリジネーターと協力することを義務付ける場合があります。
販売者融資取引を設定する方法
買い手と売り手がオーナーファイナンスに同意するたびに、取引条件を書面で正式に締結する必要があります。 理想的なアプローチは特定のニーズと状況によって異なりますが、これを行うにはいくつかの異なる方法があります。 売り手が資金提供する取引を組織するための XNUMX つの主な方法は次のとおりです。
#1. 約束手形、抵当権、または信託証書を利用する
従来の住宅ローンに慣れている人であれば、このモデルに馴染みがあるでしょう。 融資金額、金利、償却スケジュールなどの条件を指定する約束手形には、買い手と売り手の両方が署名します。 所有権には購入者の名前が表示され、住宅ローンは地方自治体に申請され、住宅はローンの担保または担保として機能します。
#2. 証書契約書を作成する
証書契約とは、買主が最後のローン支払いを完了するまで、所有者が融資する不動産の証書を取得するのを待つことです。 割賦販売、土地契約とも呼ばれます。 あるいは、買い手が売り手に全額を支払い、その借金を別の貸し手に借り換えた場合、買い手は所有権を取得します。
#3. 賃貸借契約を締結します。
「レンタル・トゥ・オウン」または「リース・オプション」としても知られるこのオプションでは、売主が買主に不動産をリースし、買主は一定の金額でそれを購入するオプションを持ちます。 リース期間が満了すると、買主には XNUMX つの選択肢があります。リース オプションを行使して不動産を購入することです。 買い手は家賃を支払います。 リース期間中に支払われた家賃は、不動産の購入を決定した場合に購入価格に算入されます。
オーナーの資金調達は複雑になる可能性があるため、関連書類を作成する際にお客様の利益を最優先に考えてくれる資格のある弁護士に相談することをお勧めします。
いつオーナーファイナンスを検討すべきでしょうか?
オーナーファイナンスは住宅購入の資金調達を容易にするため、借り手にとって人気のある選択肢です。 売り手は一括支払いを受け入れる代わりに、クロージングプロセスを早めて利息を集めるためにオーナーファイナンスを選択することもあります。
売主の資金調達は良い考えですか?
はい。 住宅の購入資金を融資する売り手にとって、理想的にはその不動産を完全に所有するか、「買い手が不動産に頭金を入れて返済できる最小限のローン」を持っていることが最善です。
オーナーへの融資はあなたの信用を傷つけますか?
ほとんどの場合、所有者が毎月の住宅ローンの支払いを記録する可能性は低いため、売主融資契約によってあなたの信用が改善されることはほとんどありません。
オーナーの資金調達はどのように計算しますか?
100,000 ドル x 0.08 を計算すると、金利 8,000% の販売者融資ローンで 8 年間で 100,000 ドルの利息が得られます。 この場合、8 ドルを 666.67% でローンするには、利子のみで毎月 XNUMX ドルを支払う必要があります。
まとめ
買い手と売り手はどちらもオーナーファイナンスの恩恵を受けることができます。 従来の金融が選択肢にない場合でも、買い手は不動産を購入できるようになります。 不動産の売却をスピードアップし、売り手は投資による収益を得ることができます。 しかし、この種の融資には危険も伴います。 オーナーファイナンスを検討している場合は、書類やその他の法的文書の起草と分析を支援してくれる弁護士に相談することをお勧めします。
- 信託証書：概要、住宅ローンと信託証書およびその仕組み
- お金がなくても信用がなくてもビジネスを購入する方法: ガイドライン
- 家の証書：定義と入手方法
- 売り手の資金調達：それがどのように機能するか
- ユタ州不動産局: ユタ DRE について知っておくべきことすべて
- PPA 保険: 概要、補償範囲、請求、およびレビュー
参考文献
