同じ会社がローンの組成と住宅ローンのサービスの両方を処理できますが、XNUMX つのサービスは根本的に異なります。 ローンの処理は複雑なプロセスであり、借り手が住宅ローンを検討した瞬間から最後の支払いを受け取る日まで、包括的なサービスを必要とします。
関係するすべての関係者の円滑なプロセスを確保するために、貸し手はローンの組成とローンのサービスに取り組む多様なチームを持っています。 この投稿では、住宅ローンの組成プロセスとそれに関連する手数料について詳しく説明します。
ローンオリジネーションとは？
不動産では、ローンのオリジネーションとは、買い手が銀行または他の貸し手から住宅ローンを取得するプロセスを指します。 ローンの組成には、ローンの決定を行うために、適切な、または関連する顧客データの収集と分析が必要になることがよくあります。
ローンの種類によってローンの組成プロセスが異なることをご存知ですか？ たとえば、住宅ローンを組成するプロセスは、個人ローンを組成するプロセスとは大きく異なります。
ローン組成の例
例1： 個人ローンの組成
E例 2: 住宅ローンの組成
ローンの組成プロセスはどのように機能しますか?
申請者は、書類とデータを貸主に提出することにより、ローンの開始プロセスを開始します。 この情報は、大規模なローンに比べて少額の有担保ローンでは詳細度が低くなる可能性がありますが、信用履歴、収入と資産、およびローンの使用方法に関する情報がすべて考慮されます。
その後、ほとんどの貸し手は、必要な書類をすべて取り、主要なデータを自動引受ソフトウェア製品に入力するか、引受業者が借り手が適格な融資限度額を手動で決定します。
貸し手の担当者は、長期ローンの低金利の資格がある場合や、ローンが固定金利と変動金利の場合に、借り手と潜在的な条件と金利について検討します。 条件が受け入れられる場合、彼らはローンを進めることに同意することができます。
このすべての努力は、ローンに含まれる手数料で報われます。 住宅ローンの一般的な住宅ローン組成手数料は、ローン金額の 0.5% から 1% です。
Note: 各貸し手はローンの見積もりにそれを含める必要があるため、事前にオリジネーション手数料の額を知ることができます。 例外的な状況でのみ、オリジネーション手数料を引き上げることができます。
これは、初めての住宅購入者にとって何を意味するのでしょうか?
初めての住宅購入者などが住宅ローンの資格を得る寸前の場合でも、当初は従来のローンの資格がなくても、ローンを組成することができます。
VA、FHA、および USDA ローンなど、いくつかの政府ローン商品が利用可能であり、一部の購入者に適している場合があります。 この場合は、オリジネーション プロセスが判断に役立ちます。
特別な事情のあるローンでは、追加の書類が必要になる場合があります。 これらの書類をローン担当者に提出すると、担当者は引受チームと相談して、あなたに適したローン商品があるかどうかを確認します。
ローン組成要件
ローン商品によっては他の書類が必要になる場合がありますが、多くの貸し手は、本格的にプロセスを開始するために以下を使用します。
- 納税申告書と、W2 や 1099 などのその他の形式の収入書類
- 銀行取引明細書およびその他の資産と費用に関する書類
- 信用履歴
- 本人確認のための写真付き身分証明書。
- 該当する場合、共同署名者に関する情報
特定の種類のローンの資格がある場合は、VA ローンの場合は軍関係の証明、USDA ローンの場合は物件の所在地に関する情報など、追加の書類を提出する必要がある場合があります。
住宅ローンの組成プロセスに含まれる手順
＃1。 事前承認
住宅ローンの資格がある場合は、まず貸し手から事前承認を受けます。 事前承認は融資の確固たるコミットメントではありませんが、すべての引受要件を満たし、事前承認とクロージングの間で財務状況が大幅に変化しない場合に得られる可能性が高いことを示しています。 ローン開始プロセスのこの段階で、特定の財務書類を貸し手に提供し、信用調査を受けて、貸し手があなたが信用力のある借り手であるかどうかを判断できるようにします。 これらのドキュメントには次のものがあります。
- 最近の仕事の給与明細
- 過去2年間の所得税申告書とW-XNUMX（自営業の場合は損益計算書などの事業記録）
- 過去数か月の銀行口座明細書
- 投資情報
- パスポートまたは運転免許証
このすべての情報を使用して、貸し手は、あなたが購入できる住宅の金額と、資格のある住宅ローンの金額について、知識に基づいた推測を行うことができます。
＃2。 ローンの申し込み
事前承認に加えて、希望する特定のローンの種類の申請書に記入する必要があります。これには、次のような財政状況と購入する住宅の徹底的な調査が必要になります。
- 学生ローンやクレジット カードなどの未払いの借金
- 職歴と収入
- 資産の例としては、銀行口座、株式、および退職金があります。
- 予定している頭金の額とその資金源 (贈与、相続、貯蓄など)
- あなたが購入している物件の種類。
申請書を提出すると、申請したローンのすべての推定費用を詳述した文書であるローンの見積もりが届きます。 これらの手数料は、借り手がオファーを比較できるように、貸し手によって事前に見積もられます。 ローンの見積もりは、申し込みから XNUMX 日以内、またはすぐに届きます。
貸し手によっては、XNUMX 回限りの申請手数料がかかる場合もあります。
＃3。 引受およびローン処理
ローンの処理と引受の際に、貸し手と引受業者は、リスク プロファイルとも呼ばれるお客様の情報を評価して、お客様が処理して期限内に返済できる住宅ローンの規模を判断します。 住宅ローンを貸すかどうかを決定するために、貸し手はソフトウェア プログラムを使用して情報を評価するか、手動で、またはその両方を行います。 この時点で、貸し手はローンを承認または拒否したり、追加情報を要求したりできます。 追加情報のリクエストを受け取っても驚かないでください。 これは非常に一般的です。
＃4。 閉鎖
住宅ローンの申請が承認され、引受が完了すると、ローンの最終的な誓約書が届きます。 クロージングは次のステップです。 ローンの条件と不動産の譲渡に同意する書類に署名し、新しい家の鍵を受け取ります。 また、貸し手が請求する場合は、オリジネーション手数料が含まれる場合があります。 引受手数料や書類作成手数料、権原保険や弁護士費用など、その他の手数料が適用される場合があります。
クロージングコストと手数料は、次の XNUMX つのタイプに分類されます。
- 変わらない場合もあります。
- 中には10%まで上がるものもあります。
- 特定の条件下では、無期限に上昇するものもあります。
許容可能な変更が発生した場合は、修正されたローンの見積もりが提供されます。
貸し手に割引を依頼する、売り手に寄付を依頼する、またはローンに費用を転嫁するなど、さまざまな方法でクロージングコストを交渉できます（これにより、前払いでお金を節約できますが、使用期間全体でより多くの費用がかかる可能性があります）。ローン）。
住宅ローンの申し込み方法
住宅ローンのオリジネーション プロセスは時間がかかりストレスの多いものになる可能性があるため、事前に計画を立てることが不可欠です。
＃1。 信用報告書を調べる
住宅ローンを申し込む前に (または住宅の購入を真剣に検討する前に)、信用スコアが最低要件を満たしていることと、信用報告書に誤りがないことを確認してください。 スコアが高いほど、オプションが良くなり、金利が低くなります。
修理が必要なものを修理し、借金を返済し、それ以上の負担を避けることで、可能な場合はクレジット スコアを上げます。 家賃、クレジット カード、学生ローン、自動車ローンの支払いが遅れないようにし、できる限り同じ仕事を続けるようにします。貸し手にとって安定性は重要です。
＃2。 必要な住宅ローンの種類を決定する
従来のローンと USDA ローンの違いと、特にライフサイクルや家族サイクルのどの段階で、自分の財政や状況に最も適しているかを理解してください。 たとえば、XNUMX 年または XNUMX 年以内に借り換えをしたり、家に住み続けたりする可能性はどのくらいありますか?
＃3。 さまざまな貸し手からのオファーを比較します。
状況に最適な貸し手を見つけることは、予算にとって重要です。 自分の銀行から始めて、少なくとも XNUMX つの住宅ローンの貸し手と話をして、どのような関係プログラムが提供されているかを確認します。 友人、家族、不動産業者に誰を推薦するか尋ねてください。 貸し手にはさまざまな種類があることに注意することが重要です。国立銀行、地域銀行、信用組合、モーゲージ ブローカー、モーゲージ バンカー、オンライン貸し手などです。 各州には住宅金融機関もあり、一般的にあらゆる種類の貸し手と連携しており、始めるのに適した場所かもしれません.
不正なローンの組成とは何ですか?
ローンの組成を含むあらゆる種類のローン活動は、関係者から詐欺や不正行為を招く可能性があります。 不正なローンの組成とは、ローンを受け取る資格のない人のためにローン資金を取得するために取られる行動を指します。 これは、次のいずれかの方法で発生する可能性があります。
- 借り手の詐欺: 借り手は、申請書に虚偽の情報を提出することがあります。
- 貸し手詐欺: 貸し手は、貸し手自身の基準を満たさないローンを故意に承認することができます。 これには、ほぼ確実に一部の情報の改ざんが含まれます。
- 貸し手と借り手の両方による詐欺: 貸し手も借り手も、共謀してローン資金を不正に取得することができます。 実際、大規模なローン取引のすべての関係者が協力して、ローンの組成において詐欺を犯す可能性があります。
住宅ローン組成詐欺の手口の違い
以下は、住宅ローンのオリジネーション詐欺を実行するために使用されるいくつかの方法です。
＃1。 膨らんだ評価:
過大な評価額は、住宅ローンの貸付取引で不正を行うために長い間使用されてきました。 鑑定詐欺は、鑑定士が、標準的な鑑定方法が正当化できるよりもはるかに高い価値を財産に割り当てた場合に発生します。 戦略の XNUMX つは、不適切で真ではない比較対象を使用して、保証されているよりも高い資産価値を正当化することです。 鑑定士は、通常、売り手、買い手、住宅ローンの貸し手、または XNUMX つすべてと同時に協力して、この種の詐欺を行います。
＃2。 わらのバイヤー:
わらの買い手とは、住宅ローンの申し込みで自分の名前、社会保障番号、その他の個人情報を使用することと引き換えに支払いを受け入れる人のことです。 ストローの購入者は、住宅ローンを申し込む人であり、その家に住むつもりの人のようです。
実際には、ストローの購入者は、ローンを確保するために使用される資産を所有または所有するつもりはありません。 ストローの購入者は、自分が詐欺を行っていることに気づかずに取引を放棄する可能性があります。 不正なスキームの参加者は、ローンを通じて得たお金の大部分をポケットに入れる可能性がありますが、ローンを確保するために使用された財産は差し押さえられる可能性があります。
＃3。 ストロー販売業者:
ストローの売り手とは、販売されている財産の所有権を偽って主張するために支払いを受け入れる人です。 ストロー販売者との共謀者は、彼らの主張を裏付けるために、偽造された保証証書を含む権原文書を偽造する可能性があります。
ストローの売り手は、ローンの担保として使用される不動産を自分が所有し、占有しているという虚偽の主張をします。 財産がわらの買い手に譲渡されるクロージングには、わらの売り手が含まれる場合があります。 ローン資金は、詐欺の加害者によって盗まれます。
＃4。 航空ローン:
エアローンは、不動産、買い手、売り手など、ローン取引のすべての側面が架空のものである場合に発生します。 詐欺師は、架空の雇用主、評価、および信用報告書を融資申請の確認として使用することさえあります。
個人情報の盗難は、他人の名前、社会保障番号、運転免許証番号、およびその他の個人情報にアクセスして信用を得る、つまりローンを取得したり購入したりするときに発生します。 個人情報の盗難の被害者は、他の人が自分の個人情報を盗み、それを使用して自分の名前でクレジットを取得していることに気づいていません。 一部の身元泥棒は、給与明細、納税申告書、銀行取引明細書、偽の運転免許証や社会保障カードを偽造するのに十分なスキルを持っています。
不正なローンの組成の最も一般的なタイプの XNUMX つは、貸し手が借り手が特定の種類の連邦ローン、住宅、または給付の承認を取得するのを支援する場合です。
これらの活動はすべて、州および連邦の刑法に違反しています。 関係者は誰でも有罪判決を受け、多額の罰金だけでなく、刑務所や刑務所に入れられる可能性があります。 損失を取り戻したい被害者は、民事裁判所で訴えることができます。 ローン申請に関連するあらゆる種類の詐欺は違法です。 あらゆる種類のクレジット、特に住宅ローンを申し込むとき、人はできる限り正直になりたいと考えます。
ローンの組成問題を処理するために弁護士が必要ですか?
特に住宅ローンを申し込む場合は、ローンの組成が難しい場合があります。 長い時間がかかる可能性があり、多数のドキュメントを作成する必要があります。 ローンのオリジネーションの問題で支援が必要な場合は、住宅ローンの弁護士を雇う必要があるかもしれません。 たとえば、弁護士は、ローン条件の確認と交渉を支援できます。
または、貸し手があなたを公平に扱っておらず、他のすべての潜在的な借り手と同じ基準に基づいていないと思われる場合は、住宅ローン弁護士のサービスが必要になる場合があります。 法的な問題があり、訴訟を起こす必要がある場合は、弁護士が法廷での代理を務めることができます。
ローンの組成に関するよくある質問
ローンのオリジネーターの例は何ですか?
最も一般的なモーゲージ オリジネーターの XNUMX つの形態は、モーゲージ バンカーとモーゲージ ブローカーです。 タイトルは同じように聞こえますが、両者には大きな違いがあります。
ローン組成活動とは何ですか?
ローンの組成業務には、適用されるすべての準拠法、部門のポリシー、手順、および規制に従って、事前資格と申請のポートフォリオが確実に処理およびサービスされるようにするために必要なすべての財務的および非財務的な手順が含まれます。
ローンの組成後はどうなりますか？
ローンサービスは、ローンの開始後に発生します。 サービスフェーズは、借り手がローンを完全に返済するまでのすべての手順を含みます。
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参考文献
