誰もがホーム エクイティの概念に精通していると考えられています。 とはいえ、いまだに誤解が広まっています。 あなたは住宅所有者として、ホームエクイティの詳細とその仕組みを学ぶ必要があります。 これは、自宅の資産を使用してローンを確保したり、住宅ローンの借り換えをしたい場合に特に重要です。 住宅ローンを返済し、家の市場価値が向上するにつれて、資産は増加します。 ある時点で、ローンを介して株式の一部にアクセスしたい場合があります。 この記事では、ホーム エクイティの計算方法、家の適正なエクイティとは何か、住宅のエクイティを増やす方法について説明します。
エクイティとは何ですか？
エクイティとは、住宅所有者が住宅に積み立てた住宅ローン残高を上回る金銭的余剰金を指します。 エクイティと支払った金額の違いを理解することは非常に重要です。 住宅の評価、または需要、インフレ、またはその他の要因による価値の将来の成長も、住宅ローンの支払いと並んで公平に貢献します。
さらに、あなたの家にエクイティを持つということは、あなたがまだ住宅ローンに借りているものよりも家の価値が高いことを意味します. 住宅ローンの保険料を支払う必要があるかどうかや、家の資産の額によって、資金調達の選択肢があるかどうかなど、さまざまな形であなたの財政状況が影響を受けます。
ホームエクイティはどのように機能しますか?
あなたの家は、その株式に対するローンの担保として機能します。 貸し手は、住宅担保ローンの申請を承認することを検討する前に、あなたの家に本当に資産があること、および LTV として知られるローンの価値に対する比率が十分であることを確認する必要があります。 ローンの価値に対する比率 (LTV) が高い場合、それは資産が低いことを示しており、貸し手にそれに対して借り入れを許可するよう説得することがより困難になります。
エクイティにアクセスするためのステップは何ですか?
＃1。 現在利用可能な株式の量を見積もる
不動産によって担保されたローンの残高を推定市場価値から差し引いて、家の資産を決定します。これは通常、地域での最近の同様の販売または専門の不動産業者の評価に基づいています。
＃2。 公平性のアクセシビリティを理解する
目標を実現するために必要な現金の額を決定します。 サービス能力によっては、潜在的な資産の全額を利用する必要がない、または利用したくない場合があります。 言い換えれば、あなたがアクセスできるエクイティの合計は、あなたの財政状況と追加の支払い能力によって影響を受ける可能性があります. 例として 150,000 ドルの架空の資本を使用してみましょう。 収入やその他の出費を考慮した結果、元本を追加で年間 50,000 ドルしか返済できないと判断した場合は、150,000 ドルを全額返済しようとするべきではありません。
＃3。 資金調達の選択について考える
住宅ローンの選択肢について Mortgage Choice ブローカーに相談し、検討を始める良い機会かもしれません。 住宅ローン ブローカーは、既存の住宅ローンの「ヘルス チェック」を実行し、現在の貸し手または市場の他の貸し手が提供する他の住宅ローン商品の条件と比較することができます。
＃4。 エクイティへのアクセスを得るために必要な費用を決定する
選択した商品の種類と利用したいエクイティの量に応じて、さまざまな手数料と費用がかかる場合があります。 貸し手の住宅ローン保険が必要な理由の良い例は、家の価値 (LMI) の 80% 以上を借りるときです。 固定金利プログラムの終了、新しいローンの申請、および関連する政府手数料の支払いに関連するものなど、貸し手の切り替え時に費用が発生する場合があります。
＃5。 ローンのオファーとクロージング
あなたと Mortgage Choice ブローカーがローンの選択を決定した後、必要な書類に記入し、解決までのプロセスを案内します。
ホームエクイティを計算する方法
ホームエクイティをよく理解していれば、家計に関する適切な決定を下し、家の改善やその他の費用のための資金にアクセスすることが容易になります。 一般に、不動産鑑定士があなたの不動産に付けた価値から、住宅ローンの未払い額を差し引くことで、あなたの家にどれだけの資産があるかを知ることができます。
あなたの家にどれだけのエクイティがあるかを計算するには、次の手順に従います。
＃1。 あなたの財産の市場価値を決定する
あなたの家が公開市場でどれくらいの価値があるかを知ることは、あなたが家にどれだけの株式を持っているかを把握するときに最初に行う必要があることです. プロの鑑定士を利用するか、貸主に家屋鑑定を依頼することで、可能な限り正確な結果を得ることができます。 一戸建て住宅の査定には通常、300 ドルから 400 ドルの費用がかかりますが、この範囲は、物件のサイズ、状態、および価値に応じて、大幅に増減する可能性があります。
また、近隣の同等の不動産の最近の販売を調査するか、Zillow などのオンラインの住宅価格見積もりサービスを利用することで、不動産の価値を概算することもできます。 ただし、これらの推定の精度は、その地域ですぐに入手できるデータに依存することに注意してください。
＃2。 ローンでまだ借りている金額を調べる
あなたの次のステップは、あなたの住宅ローンでまだ未払いの金額を決定することです. この情報は、受け取った最新の住宅ローン明細書で確認できるはずです。 貸し手がこの情報をオンラインで利用できるようにしている場合は、住宅ローンのダッシュボードにログインしてリクエストを行うことで、住宅ローンの返済額をリクエストできます。 別のオプションとして、住宅ローンの貸し手に直接連絡して、借りている金額を確認することもできます。
＃3。 あなたの家の資産を計算する
ホームエクイティの計算は、査定によって決定された家の価値を取得し、その数値から住宅ローンの未払い額を差し引くだけです。 これらの XNUMX つの数値が得られたら、家にどれだけの資産があるかを判断できます。
たとえば、家の市場価値が 200,000 万ドルで、住宅ローンの未払い額が 100,000 万ドルの場合、家の資産は 100,000 万ドルになります。 また、読んでください 実用的な例とあなたが必要とするすべてで家の公平を計算する方法.
自宅からいくらのエクイティを借りることができますか?
不動産から取り出せるエクイティの額は、貸し手によって異なります。 それにもかかわらず、ほとんどの貸し手は、あなたの家の価値の 80% から 85% の間で借りることができます。
家に資産がない場合はどうなりますか?
ほとんどの場合、貸し手はあなたの家の価値よりも多くのお金を貸すことはできません. これは、あなたの家のエクイティがマイナスの場合、貸し手は、差額を埋め合わせるためにクロージング テーブルに現金を持ってくるよう要求する可能性があることを示しています。
株式がマイナスになるのはいつで、それはどのように起こるのですか?
不動産の価値がそれに対するローンよりも低い場合、所有者は負の資本を持ちます。 マイナス エクイティのローンは、貸付機関によって「アンダーウォーター」または「アップサイドダウン」と表現される場合があります。 しかし、銀行は通常、家の価値よりも多くのお金を提供しないため、これはどうしてでしょうか?
頭金の 10% である $15,000 を貯め、$150,000 で家を購入できるようになったとします。 銀行で、135,000 ドルの住宅ローンに署名します。 決算時に貸し手に 15,000 ドルを支払い、現在、家の価値は 150,000 ドルであるため、15,000 ドルの資産があります。
1,000年後、地元の不動産市場は下落した。 ローンの元金で 10,000 ドルしか支払っていませんが、家の価値は 134,000 ドル上昇しています。 住宅価格が高かったときから、元の住宅ローンで借りている 14,000 ドルを利用できなくなります。 住宅ローンの貸し手に 14,000 ドルの借りがあり、家の価値が 10,000 ドルの場合、XNUMX ドルの負の資産があります。
さらに、ローンを短期間返済せず、利息が蓄積するのを許します。 住宅所有者として、負の資本は問題を引き起こす可能性があります。 貸し手はあなたの家の価値以上に貸すことができないため、借り換えに苦労するかもしれません。 あなたの家は 120,000 ドルしかないので、その金額までしか借り換えできません。 資格を得るには、負のエクイティを消去する必要があります。
家も売れない可能性はあります。 ほとんどの人にとって、不動産を売却した後、住宅ローンを返済することが最優先事項です。 売却後に残高が残っている場合は、ローンを閉じる前に全額を支払う必要があります。
負の株式をどのように回避しますか?
負の公平性は、住宅所有者が直面したくない悪夢です。 以下に、実行できるいくつかの予防策を示します。
＃1。 住宅ローンで頭を悩ませないでください
ローン期間の早い段階で支払いが遅れると、負の資本が急速に蓄積される可能性があります。 ローンを組む前に、住宅所有に関連するすべての支出を計算することが重要です。
＃2。 現在の市場価格を考慮する
価値が上昇する不動産を購入することは、マイナスの株式に陥らないようにするための最良の方法です。 住宅の市場価値が上昇すれば、住宅ローンを支払うことなく住宅の資産を構築できます。 不動産の専門家は、家を購入する適切な時期を選択するのに役立ちます。
＃3。 より多くのリソースを捧げる
家を購入するのに 20% の頭金は不要になりましたが、頭金が小さすぎると資産に悪影響を与える可能性があります。 たとえば、頭金なしでVAローンを取得した後、地元の住宅市場が突然下落した場合、すぐにマイナスの株式に陥ることになります。 より高い頭金を貯めるか、より安価な家を購入することで、この苦境を回避できます。
家の株式の適切な金額はいくらですか?
さまざまな借り換えの選択肢の資格を得るには、家の資産の少なくとも 20% を保持する必要があるため、そうすることが最善の利益になります。 たとえば、借り手は、キャッシュアウトの借り換えまたはローンの資格を得るために、自宅に少なくとも 20% の株式を保有している必要があります。 この要件は、業界全体で標準となっています。 場合によっては、住宅の現在の価値の 80% のローン対価値 (LTV) 比率を持つと説明されます。 LTVは、Loan to Valueの略です。
どうすれば家の公平性を高めることができますか?
家の所有権を獲得することは、住宅所有者になるための主要な部分です。 さらに、緊急時にお金を借りることができるかもしれません。 本当にお金が必要なときは、ローンや与信枠を使って家の資産を利用できるかもしれません。 家の資産を増やす方法をご紹介します。
＃1。 頭金を増やす
家を購入するときに頭金を支払うことは、不動産の資産をすぐに増やす方法の 3 つです。 住宅ローンは、多くの場合、購入価格の特定の割合の頭金を必要とします。 原則として、それは 3.5% から 20% の範囲ですが、ローンが最高のブラケットに該当する場合は XNUMX% まで高くなる可能性があります。
できるだけ多くのお金を預けるのが賢明でしょう。 頭金に借りた資金を入れていないので、家に入れるお金はすべて自分のポケットから直接出てきて、家の資産の一部になります。 そのため、頭金が多ければ多いほど、家の資産をより早く構築し始めることができます。
＃2。 住宅ローンの支払いを増やすまたは追加する
原則として、毎月の住宅ローンの支払いのほんの一部が、住宅購入の実際の費用に充てられます。 追加の支払い、または毎月の最低額に加えて行われる支払いは、ローンの元本を減らし、住宅所有者の資産を増やします。 住宅ローンの元本残高 (利息、税金、その他の費用を控除する前) を支払うことで、住宅に住宅を建てることができます。
＃3。 ローンを短期間に減らす
住宅ローンや不動産の他の先取特権を完済したら、あなたは自由で清らかな家を所有することができます。 より短い期間に借り換えることで、ローンの全期間にわたって利息を節約できます。 また、ローンの存続期間中、多額の利息を支払う必要がなくなり、何千ドルも節約できます。 借金を早く返済すると、毎月の返済額が増えることを忘れないでください。 短期間の借り換えを申請する前に、新しいローンのクロージング料金を支払う余裕があることを確認してください。
＃4。 住宅ローン保険の必要性を排除
借り手は、債務不履行の場合に貸し手のローン投資を保護するために、貸し手にプライベート モーゲージ保険 (PMI) の保険料を支払います。 家を購入するとき、PMI の支払いを回避する唯一のオプションは、20% の頭金を支払うことです。 PMI の保険料は、年間のローン残高の 0.1% から 2% の範囲です。 合計金額は、通常の住宅ローンの支払いに適用される分割払いに分割されます。 これにより、通常の支払いが増加し、住宅所有への進行が遅くなる可能性があります。 PMI を取り除くことができれば、そのお金をローンの元金に充てて、より迅速に返済することができます。
従来のローンを利用していて、住宅の価値の 20% 以上が不動産に投資されている場合は、PMI を下げることができます。 その後、住宅ローンのサービサーに連絡して、PMI をキャンセルするよう依頼してください。 家の資産が 22% に達すると、PMI はすぐにキャンセルされます。
FHA ローンに対する保険は、住宅ローン保険料 (MIP) と呼ばれます。 敷金が 10% 未満の場合、住宅ローン保険料 (MIP) は 12 年間支払われます。 頭金が 10% 未満の場合は、MIP の支払いが必要です。 10% 頭金の FHA ローンでプライベート モーゲージ保険 (PMI) を取り除くための唯一のオプションは、従来のローンに借り換えるか、11 年待つことです。
＃5。 生計を立てる他の方法を見つける
資産を増やす最善の方法は、家の価値が上がるにつれて借金を返済することです。 必要な毎月の支払いを行うだけでは、できるだけ多くの資産を得ることができなくなります。 このため、住宅所有者の多くが、自分の株式に満足している場合、住宅ローンをなくす方法を探すことに関心を持つことは理にかなっているように思われます。
思いがけないところからのお金 (たまたま、贈り物、相続など) はいつでも大歓迎ですが、簡単に手に入れることはできません。 予算と収入の可能性を再評価することで、ローンをより早く返済し、資産を増やすことができます。
＃6。 辛抱強く、家を売る前に価格が上がるのを待ちましょう
あなたの家の公平性は時間の経過とともに発展するかもしれません. 一貫した住宅ローンの支払いと時間の経過に伴う家の価値の増加により、資産を構築できます。 それでも、家に投資する前に、徹底的な調査を行うことが不可欠です。 近隣、資産価値、および家の状態がすべて、将来の成長に向けた確実な賭けであることを確認してください。
予防措置として、土地を有機的に発展させることの欠点を考慮してください。 たとえば、不動産価格が下落すると、家に蓄えた資産の一部が失われる可能性があります。
#7 リノベーションにお金をかけて家を整頓する
家の価値を高めることは、ローンの元本を返済した後、資産を構築する上で XNUMX 番目に重要な要素です。 たとえば、キッチンの改造は、家の価値を高め、時間の経過とともに元に戻すことができます。 プロのリノベーションでもアマチュアのリノベーションでも、家の再販価値と資産価値を高めることができます。 住宅ローンを返済するには、家の価値を高めます。
まとめ
あなたの家の資産は、あなたが実際に所有している市場価値の一部です。 あなたの家にどれだけの資産があるかを知るには、住宅ローンの残額を知り、公式の評価を取得する必要があります。 家に株式がある場合、それを担保として使用して、より高いローン額を得ることができます。 その結果、承認される可能性が高まり、より有利な金利で融資を受けることができます。
さらに、ローンや与信枠の担保として住宅の資産を利用したり、住宅ローンを借り換えて現金を一括で借りたりすることができます。
株式に関するよくある質問
ホームエクイティローンの現在の金利はいくらですか.
ホーム エクイティ ローンの金利は、クレジット スコアと選択した貸し手によって異なります。
家の価値はどうやって決まる？
住宅の市場価値を知るためには、査定が必要です。 貸し手は通常、ローンを承認する前に注文し、評価のコストをローン残高にロールバックします。
完済前に家を売却できますか.
はい。 確かにできます。 借金を返済し、クロージング費用をカバーし、販売からかなりの利益を上げることができます.
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参照
