住宅ローンの支払いが遅れた場合、貸し手が何らかの措置を講じなければならないことを、あなたは間違いなくよく知っています。 代替証書の取り決めは、差し押さえ、つまりローンを所有する貸し手があなたの財産を差し押さえる法的手続きの結果を回避するのに役立つ場合があります。 差し押さえに代わる証書とは何か、差し押さえとどう違うのかを詳しく見てみましょう。 また、差し押さえに代わる証書の例も示します。
差し押さえに代わる証書とは何ですか?
差し押さえに代わる証書は、住宅の所有権を住宅所有者から住宅ローンの貸し手に譲渡する法的手続きです。 その結果、住宅所有者は住宅ローンの返済を余儀なくされなくなり、住宅ローンの負担から解放されます。 これは、ホームエクイティがほとんどまたはまったくなく、毎月の住宅ローンの支払いができない住宅所有者のための代替手段です.
テキサス州シュガーランドに本拠を置く非営利の債務カウンセリング組織であるMoney Management Internationalの住宅および破産サービスのシニアディレクターであるJackie Boiesによると、代替証書は、住宅所有者が譲渡を有効にするために署名する法的文書です。
差し押さえの代わりに証書を理解する
差し押さえに代わる証書は、差し押さえを防ぐために抵当権設定者または住宅所有者が使用する潜在的なオプションです。
抵当権設定者は、多くの場合住宅である担保財産を、抵当権者である貸主に譲渡し、すべての抵当権の義務を免除します。 両当事者は、自発的かつ誠実に契約を締結する必要があります。 住宅所有者は、公証人によって公証され、公的記録に登録された紙に署名します。
この劇的な行動は通常、不動産所有者が他のすべてのオプション (ローンの変更や空売りなど) を使い果たし、家を失うことを認めた後の最後の手段として実行されます。
住宅所有者は、財産を手放して移住しなければならない場合でも、ローンの負担から解放されます。 このプロセスは通常、差し押さえよりも少ない公示で実行されるため、不動産所有者は恥ずかしさを軽減し、苦境をよりプライベートに保つことができる場合があります。
貸し手が代用証書を拒否する理由
あなたの貸し手は、合意の代わりに証書を受け入れる義務はないことを覚えておいてください. 貸し手は、次のようなさまざまな理由で代用証書を拒否する場合があります。
- あなたの財産の公正な市場価値の減少: 住宅の公正な市場価値が下がった場合、住宅の価値よりも多くのローンを借りている可能性があります。 この状況では、貸し手は、合意の代わりに証書を受け入れることに同意する場合があります。 この場合、あなたの貸し手は、あなたが評価額と未払い額との差額を支払う場合にのみ、代わりの取り決めの証書を受け入れることができます. これは Rocket Mortgage が行うことではありません。
- あなたの財産に対する先取特権または課税判決: 判決または二次先取特権、つまり貸し手が作成したものではない財産に対する請求権がある場合、証書を放棄することはより問題になります。 他の誰かが財産に対して請求権を持っている場合、一部の貸し手はあなたと協力して先取特権を免除します。
- 悪い家の状態: あなたの家の状態が悪い場合、貸し手は、あなたが提案した代用契約を拒否する可能性があります。
貸し手が代わりに証書を受け入れる理由
貸し手は、差し押さえの代わりにあなたの証書を受け入れる必要はありませんが、そうするようにするいくつかのインセンティブがあります。 代わりに証書を受け入れると、貸し手が受け取る利点には次のようなものがあります。
- プロパティのより迅速な管理: 貸し手は、裁判所に弁護士を雇い、あなたが借金を支払っていないことを証明し、差し押さえからあなたの財産を取り除くために裁判所の承認を得なければなりません. 貸し手は、以前に裁判所に出廷した場合でも、合法的にあなたを物件から追い出さなければなりません。 代わりに証書を受け入れることで、貸し手は時間とお金の両方を節約できます。
- より良い物件条件: 貸し手は、より多くの金額で売却し、売却にかかる時間が短いため、良好な状態の物件を所有することに同意する場合があります。 代わりに証書があれば、貸し手はあなたに物件を良好な状態に保つよう要求するかもしれません。
Deed in Lieu Vs. 差し押さえ: 違いは何ですか?
代用と差し押さえは似ているように見えますが、同じものではありません。 差し押さえでは、住宅所有者が支払いを怠ると、貸し手は物件を取り戻します。 差し押さえに関する法律は州によって異なり、差し押さえは次の XNUMX つの方法で発生します。
- 裁判所による差し押さえ。貸し手は財産を取り戻すために訴訟を起こします。
- 非司法的差し押さえにより、貸し手は裁判所制度を経ずに差し押さえを行うことができます。
代用証書と差し押さえの主な違いは、貸し手が財産を取り戻した後の信用スコアと財務責任への影響です。 信用履歴の抵当流れは、信用報告と信用格付けの点で、差し押さえの代わりの行為よりも有害である可能性があります。 差し押さえや信用報告書のその他の否定的な情報は、最大 XNUMX 年間報告書に残る可能性があります。
代わりの証書を介して証書を貸主に返却すると、貸主は通常、将来のすべての金銭的コミットメントからあなたを解放します。 つまり、住宅ローンの支払いや、ローンの残りの金額を完済する必要がなくなります。 差し押さえにより、貸し手は、住宅または訴訟費用に負っているお金を回収するために追加の措置を講じる場合があります。
差し押さえに代わる証書の利点と欠点
これは、借り手と貸し手の両方に利益をもたらします。 両当事者にとって最も魅力的なメリットは、多くの場合、長く、時間と費用のかかる差し押さえ訴訟を回避できることです。
さらに、このプロセスが自分の地域でどのように実行されるかに応じて、借り手は通常、公の悪名を避けることができます. 両当事者は、不動産所有者が不動産をいつどのように退去するかについての明確なパラメーターを含む相互に有益な契約を作成するため、借り手は、差し押さえの場合に発生する可能性があるように、役人がドアに現れて彼らを立ち退かせる可能性を回避します.
まれに、不動産の所有者は、一定期間、貸主から不動産をリースバックするよう貸主と手配できる場合があります。 貸し手は、時間のかかる差し押さえ手続き中に発生する支出を回避することで、頻繁にお金を節約します。
貸し手は、この取り決めにコミットすることで得られる利益を評価する際に、この取引に伴う特定のリスクを検討する必要があります。 潜在的な危険の中には、不動産の価値が住宅ローンの残りの残高よりも高くない可能性や、下位の債権者が先取特権を持っている可能性があります。
差し押さえに代わる証書の主な欠点は、それがあなたの信用を損なうことです。 これは、借入コストが増加し、別の住宅ローンを取得するのが困難になる可能性が高くなることを意味します。 あなたの信用報告書の差し押さえは、信用調査機関に異議を唱えることができますが、これはそれが削除されることを保証するものではありません.
メリット
- 差し押さえを必要とせずに住宅ローンの負債を削減または排除します。
- 貸し手は所有者に物件を再リースすることができます。
- 貸主に好まれることが多い
デメリット
- それはあなたのクレジットスコアを傷つけます
- 将来、別の住宅ローンを取得することがより困難になる
- 家は水中に留まることができます。
差し押さえサンプルの代わりの証書
このセクションでは、差し押さえ契約の代わりにサンプル証書を提供し、取引をさらに実施するための典型的なクロージング ドキュメントのいくつかの展示を示します。 この差し押さえに代わる証書のサンプルは 1 ページであり、当社の法的契約文書の下にリストされている MS Word ファイル タイプです。
この証書は、[住所] の譲与者 [財産所有者] と [住所] の譲受人 [貸主] の間で 20___ 年 ______ の ______ 日に作成されます。
貴重な対価として、その受領がここに認められ、譲与者はここに、差し押さえの代わりに、以下に記載された不動産を被譲与者に譲渡します。
物件の住所: ___________________________________ APN: ___________________ 法的定義: ____________
この証書は拘束力のある伝達物です。 譲与者は、譲与者が以前に完了し、日付に郡記録官に提出した信託証書によって保証されたすべての義務の全額を支払って、上記の不動産を被譲与者に売却しました。 _______ 機器番号____________、ページ番号__________、書籍___________として。
譲与者は、この譲渡が自由かつ正直に行われ、本証書以外に、ここに記載されている不動産に関して、譲与者と被譲与者の間で口頭または書面による他の合意がないことを宣言します。
これを実行した ________ の日 _________、20 __________。
譲与者:_______________ [譲与者の名前]: ____________
被付与者:__ [被付与者の名前]: ____________
注意: 抵当流れに代わるいかなる形態の証書も公証されなければなりません。
差し押さえの代わりに証書を取得する方法
差し押さえの代わりに証書を取得することは必ずしも容易ではありません。 一部の住宅ローンの貸し手は、不動産の既存の状態、および固定資産税の不払いに対する課税先取特権または判決があるかどうかに応じて、XNUMX つに同意しません。 Boies 氏によると、貸し手は、あらゆる判決または税留置権に対して責任を負います。 したがって、彼らは、代替証書の一部として、先取特権を放棄する費用を考慮しなければなりません。
「担当者はあなたの財政状態について話し合い、住宅ローンを支払う余裕がないこと、処分の代替手段が必要であること、そしてそれらのどれが最適かを確認します」とBoies氏は付け加えます. 「住宅ローンのサービサーは、代わりに証書を提供する必要はありません。」
決定的な変数のいくつかは、ファニーメイ、フレディマック、USDA、または VA (これらの組織のいずれかがローンを支持している場合) の基準と、住宅の現在の市場価値です。
差し押さえに代わる証書の意味は何ですか?
差し押さえに代わる証書とは、差し押さえを回避するために、住宅所有権を貸主に自発的に譲渡することです。 抵当流れの代用証書により、残りの住宅ローン残高に対して個人的に責任を負うことを避けることができます。
代用証書は差し押さえよりも優れていますか?
信用被害が少ない: 代用契約は XNUMX 年間信用報告書に残りますが、差し押さえは XNUMX 年間残ります。 代用契約を使用すると、差し押さえを行う場合よりも早く新しい家を購入することができます。
差し押さえの代わりに証書の貸し手が持つ最も重大な不利な点は何ですか?
代用証書のおそらく最も重大な欠点は、貸し手が他のすべての負担と利益を条件として財産を取得することです。 その結果、たとえば、XNUMX 番目の住宅ローンがある場合、代わりのローンが実行可能になる可能性は低くなります。
抵当流れの代わりの行為はあなたの信用を傷つけますか?
FICO のデータによると、差し押さえの代わりの行為の後、代わりの行為の前の状況に応じて、クレジット スコアが 50 ～ 125 ポイント低下する可能性があります。 ただし、その影響は差し押さえの申請よりもわずかに深刻ではないため、クレジット スコアが最大 160 ポイント低下する可能性があります。
差し押さえの代わりに証書をどのように交渉しますか.
不備判定交渉
差し押さえに代わる証書は、あなたと貸し手との間の任意の取り決めであるため、貸し手が欠陥判決を求めないことに同意する契約を結ぶことができます。 あなたは、赤字の一部を支払うか、時間の経過とともに赤字を払い戻すことに同意します。
空売りと比較して差し押さえに代わる証書の利点は何ですか?
空売りとは対照的に、代用証書の利点の XNUMX つは、家を売却する責任を負う必要がないことです。 銀行は通常、不動産に抵当権以外の先取特権がない場合にのみ、代わりの証書を承認します。
まとめ
住宅ローンの支払いが困難な場合は、差し押さえに代わる証書が適切な解決策になる場合があります。 差し押さえの代わりに証書に同意する前に、それがあなたの信用と将来別の家を購入する能力にどのように影響するかを理解することが重要です. ローンの条件変更、空売り、住宅ローンの借り換えなどの他のオプションを検討して、どのように進めるかを決定してください。
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参考文献
