特に住宅を売買する場合、不動産の評価が必要になる理由はさまざまです。 無料のオンライン商業用不動産の評価と種類を見てみましょう。
プロパティの評価は、その場所、状態、および他のさまざまな変数に基づいてあなたの家の価値の見積もりです。 評価の観点から、場所は非常に重要です。 ただし、物件の移転はできないため、住宅の価値は改造や拡張の影響を受けることがよくあります。 住宅ローン、不動産の決済と離婚、課税、およびその他の事項はすべて、鑑定評価書に依存しています。 物件の売却価格を決定する際に、鑑定評価書が必要になる場合があります。 プロの測量技師が直接あなたの価値を判断し、メモや写真を撮り、評価レポートを送信します。 オンラインツールから取得した情報だけに依存するのではありません。 プロの鑑定士があなたにあなたの財産の価値の正確な見積もりを与えることは依然として重要です。
なぜ評価が重要なのですか？
- 不動産を売買する場合、その価値を知る必要がありますが、それだけが理由ではありません。
- 貸し手、投資銀行家、ベンチャーキャピタリストは、資金調達を探している場合、あなたの資産がどれだけの価値があるかを知りたがるでしょう。
- あなたがパートナーシップに参加していて、パートナーのXNUMX人が知りたがっている場合は、その資産の所有権がどれだけの価値があるかを把握する必要があります。
- 離婚した場合、夫婦の資産を公平に分割するために財産査定が必要になる場合があります。
オンライン不動産評価
すべてのオンラインツールは、公開されているデータに依存しており、データはコンピューターアルゴリズムを使用して処理され、価値の見積もりが生成されます。 使用される正確なデータ、およびそれを処理するために使用される式は機密情報です。 ただし、データソースには、不動産ブローカーが使用する公共記録や複数のリスティングサービスが含まれます。 データの量は町によって、場合によっては自宅によって異なるため、利用可能なデータの量も推定の精度に影響します。 家の価値を見積もるのに役立つオンライン不動産評価ツールは次のとおりです。
＃1。 Zillow
Zillowは、あなたの家の価値を追跡するための最大かつ最も人気のあるオンライン不動産評価ウェブサイトのXNUMXつです。 したがって、Zillowの最も優れた要素は、サイトのスタイルと使いやすさです。
Zestimate a Zillowが作成した家の価値の見積もりを取得するには、家の価値をに入力するだけです。 ウェブサイトのユーザーフレンドリー インターフェース。 あなたはあなたの財産がどれだけの価値があるかを知るだけでなくあなたの地域の財産を探すためにウェブサイトの消費者に優しいツールを使うかもしれません。
あなたの家がどれだけの価値があるかを理解する方法：
住所を入力するだけで、Zillowがあなたの家にZestimateがあるかどうかを教えてくれます。 また、アカウントを登録し、自宅を請求し、評価の更新を頻繁に受け取ることができます。
＃2。 Redfin
Redfin Estimateは、不動産愛好家や住宅所有者の間で人気を博しているもうXNUMXつのWebサイトです。 Redfinを使用すると、プロパティの「歩きやすさ」である近くのエリアについて知ることができます。 また、それに関するいくつかのデータを入力することにより、毎年どのくらいの固定資産税がかかるか。
さらに、このウェブサイトのファイナンシャルアドバイザーの値によると、少し正確かもしれません。 ブローカーとして、 Redfinは計算します マルチプルリストサービス（MLS）からの最も正確なデータを使用した、物件の現在の市場価値。
あなたの家がどれだけの価値があるかを理解するには：
ホームページの検索バーに住所を入力するだけです。 次に、「家の見積もりを表示」を選択して、家の価値を即座に見積もります。 それらは、計算中にどのように見積もりに到達するかについての要約を提供します。
＃3。 Eppraisal.com
Eppraisal.comは、このリストの他のサイトと同様に機能し、特定の状況で独自の評価見積もりを提供します。 住宅価格とは別に、Eppraisalは最近売却された隣接住宅に関するオンライン不動産評価情報も提供します。 現在の借り換え率やその他の情報と同様に。
あなたは無料でこのプロパティ評価情報のすべてにアクセスすることができます 評価.com。 あなたがあなたの電子メールアドレスを与えずに。
＃4。 Realtor.com
一方、 Realtor.com 不動産専門家向けのウェブサイトのように見えるかもしれませんが、誰でも無料で利用できます。 サイトのホームページに住所を入力するだけで、物件の見積もりなど、さまざまな情報を入手できます。
価格の見積もりに加えて、地元の学校、その地域のリスト価格の中央値、さらには固定資産税の査定についても学びます。 このツールは、あなたの隣人の家の価値と彼らが支払うかもしれない金額を決定するのにも役立ちます。
検索フィールドに現在地を入力し、「ホームワース」を選択すると、すぐに見積もりを取得できます。 アカウントにサインアップして自宅を申請し、その価値に関する定期的な更新を受け取ることもできます。
無料の不動産評価
近年、鑑定士に相談する前に、たくさんのインターネットサイトが出てきて答えを出しています。 住宅所有者は今では想像以上の情報にアクセスできます。 コンピューターやスマートフォンがあなたの家の価値についての最後の言葉を与えることを期待していませんが、それらはいくつかの有用な洞察を提供することができます。 あなたの財産に最適な価値を見つけるために無料のオンライン財産評価ツールを見てみましょう。
＃1。 Trulia
Trulia.comは、Zillowと同じように機能する無料のオンライン評価ツールです。 あなたがウェブサイトに着いたとき、あなたはあなたの家がどれくらいの価値があるかを知るためにあなたの住所を入力するかもしれません。 一方、Truliaは、Zestimateではなく、お住まいの地域の同様の住宅の平均上場価格を提供します。
Truliaは、近隣のすべての住宅の平均定価も提供します。 平方フィート、ロットサイズ、ベッド/バス情報など、家に関する一般的な統計も同様です。 あなたがあなたの家を借り換えたいならば、Truliaはそれ自身の承認された貸し手ネットワークであなたを援助することができます。
＃2。 HomeGain.com
HomeGain.comは主に不動産評価検索エンジンですが、ウィジェットのXNUMXつを使用すると、自分の家の価値を無料で見積もることができます。
＃3。 ForSaleByOwner.com
このサイトは、不動産業者を使用する代わりに、住宅所有者が自分の家を宣伝およびマーケティングするのを支援するように設計されていますが、住宅所有者が恩恵を受けることができるさまざまなリソースも提供します。
彼らの資産評価価格設定スカウトツールは完全に無料で使いやすいです。 あなたがサインアップした後、あなたはあなたの家の市場価値の見積もりを受け取ります。 これは、お住まいの地域で以前に販売された同等の物件と、地元の不動産の特徴の概要に基づいて取得されます。
＃4。 チェイス住宅ローンサービス
珍しいように見えるかもしれませんが、チェース銀行は無料でオンラインで利用できる独自の住宅資産評価ツールを持っています。 自宅の住所、州、郵便番号を入力するだけで、家の価値を知ることができます。
正確な見積もりを提供する代わりに、チェースはあなたの家が落ちると彼らが信じる価格帯を提供します。 これは、隣人のすべての家の価値の見積もりも提供するため、実験するのに最適なツールです。 何よりも、無料で使いやすく、個人情報も必要ありません。
不動産評価の種類
購入または販売のプロセス中に、それぞれが特定の機能を果たすさまざまな種類の評価に出くわす場合があります。 ここにあなたが注意しなければならない様々なタイプの不動産評価があります。
＃1。 不動産評価
不動産鑑定は、あなたがそれを売った場合にあなたの家がどれだけの価値があるかをあなたに示します。 住宅用不動産の場合、プロセスは非常に単純であることがよくあります。これは、不動産業者を通じて行うことができます。
＃2。 オンライン評価
自宅の快適さからオンライン評価を取得することは可能です。 この計算は、場所、物件の種類、現在の市場価格に応じて、（人間ではなく）コンピューターによって行われます。 彼らはあなたの家を売るときにあなたに追加情報を提供するための非常に大まかな参照として使用することができます。 また、それらは不動産鑑定と同じくらい正確である可能性があることにも留意する必要があります。
＃3。 結婚の評価
離婚または別居の手続きでは、夫婦の資産がどのように分配されるかを決定するために、裁判所は結婚の評価を使用します。 これらは、離婚した配偶者によって共同で選ばれた資格のある測量士または鑑定人によって行われることが多く、その報告は直ちに裁判所に提出されます。
＃4。 検認評価
相続税を計算するために、死亡後、死亡者が所有する資産の検認評価を取得する必要がある場合があります。 政府は（HMRCを通じて）このために専門の測量士を雇うことを強く勧めています。
＃5。 住宅ローンの評価
単純な値としても知られている住宅ローンの評価は、通常、あまり深く掘り下げることなく、明らかな障害をカバーするプロパティの高速XNUMX分調査で構成されます。
あなたが住宅ローンを申請するとき、貸し手はあなたが住宅ローンのためにあなたにどれだけ貸してくれるかについて予備的な決定をするためにあなたが購入したい家の価値の独自の見積もりをします-しかしもっと重要なのはそれですあなたがいくら使うべきかについての非常に大まかな感覚をあなたに提供するかもしれません。
住宅を売却または購入するときは、住宅ローンの評価を専門の測量士による適切な建物の評価で補足することが重要です。住宅購入者のレポートまたは建物の調査が必要かどうかを判断します。
＃6。 Retrospectの評価
過去の特定の日付にあなたの家の価値を確立する遡及的評価は、あなたが法的手続きに関与している場合、または検認の価値を確立する必要がある場合、税務上の目的で必要になる場合があります。
＃7。 課税評価
取引がキャピタルゲイン税の対象となる場合、税額評価は、支払う必要のある金額を決定するのに役立ちます。 キャピタルゲイン税であなたが借りているものを理解するのは難しいかもしれません、それが多くの人々がプロの鑑定人を雇う理由です。 印紙税を計算するために、内国歳入庁はまた、書面で提供される専門的な税査定を必要とする場合があります。
＃8。 専門家証人の評価
あなたが地権紛争訴訟に関与している場合、専門家証人は、法廷に提出されたり、法廷で信頼されたりする可能性のある専門的で信頼できる調査を行うことができます。 これには、価値、物件に関する懸念や欠陥のリスト、および賃貸に関する情報が含まれます。
＃9。 保険の評価
測量士があなたの家を評価するとき、彼または彼女はまた保険査定を行うかもしれません。 目標は、ブルドーザー、焼失、または修理不可能な損傷があった場合に、平均市場建設価格よりも再建に費用がかかるかどうかに基づいて、資産の保険価値を決定することです。
＃10。 復職評価の構築
これはあなたの保険評価の一部です-それが修理を超えて損傷した場合のあなたの財産を再建する費用を計算します、そしてどんな保険リスクも含みます。
商業用不動産の評価
評価に到達するために、商業用不動産に関連する特定のデータ。 物件が所在する国、地域、都市、近隣に関する一般的な統計だけでなく、収集され、調査されます。 商業用不動産の価値を判断するために、専門の鑑定士はこれらの方法のXNUMXつを利用します。
方法1：取引事例比較法
これは、類似した属性を持つ最近販売された物件と比較することにより物件の価値を推定する方法であり、市場データアプローチとしても知られています。 商業評価の評価プロセスでは、少なくともXNUMXつまたはXNUMXつの比較対象を検討する必要があります。 比較対象を選択する場合、考慮すべき最も重要な側面は、サイズ、比較可能な特性、そしておそらく最も重要な場所であり、これは物件の市場価値に大きな影響を与える可能性があります。 比較対象とは、類似した特性を持つプロパティであり、正当な比較を行うために次の基準を満たす必要があります。
- 建物の年齢と状態
- 家のサイズ
- 区画のサイズ、造園、建物の種類と品質、部屋の数と種類、XNUMX平方フィートの居住スペース、堅木張りの床、ガレージ、キッチンのアップグレード、およびその他の物理的な設備。
- 家のアメニティ
- 場所の望ましさ
- 問題の家への近さ（近いほど良い）
- 売却日：比較対象の売却日と鑑定日との間に経済的変化がある場合は、売却日が使用されます。 （つまり、最近のものほど正確です）
- 物件の売り手が強要されているかどうか、または物件が親戚間で（割引価格で）売却されたかどうかなどの販売条件
不動産評価では、対象不動産の市場価値の見積もりは、比較対象の調整された販売価格によって定義された範囲内に収まります。 比較対象の販売価格に加えられた変更の一部は他の変更よりも主観的であるため、通常、調整の程度が最も少ない比較対象がより注意を払われます。
方法2：コスト分析
原価法を使用して、XNUMXつ以上の建物が追加された物件の価値を判断できます。 この方法では、減価償却費を考慮して、建物と土地の価値を別々に見積もる必要があります。 改善されたプロパティの合計値は、見積もりを合計して計算されます。 コスト法は、合理的な購入者が、同等のロットを購入して同等の構造を構築するのにかかる費用よりも、リフォームされた物件に多くの費用を支払わないことを前提としています。 鑑定対象物件が一般的に販売されておらず、収入も得られないタイプの場合、この方法が有効です。 学校、教会、病院、政府の建物はすべて例です。
方法3：収入アプローチ
この方法は、所得資本化アプローチとも呼ばれ、投資家が必要とする収益率と不動産によって生み出される純所得との間のリンクに基づいています。 これは、集合住宅、オフィスビル、ショッピングモールなどの収入を生み出す物件の価値を把握するために使用されます。 対象不動産が将来の収益を生み出すと予想され、その費用が予測可能で一貫している場合、収益の資本化の評価は非常に簡単になります。
お金を生み出す能力は、集合住宅やオフィスビルなどのさまざまな資産の価値を決定するものです。 収益の可能性に基づいてこれらの物件の価値を見積もることは賢明なようです。 直接資本化と総所得乗数はXNUMXつのオプションです。
直接資本化
アパートの建物や商業施設は直接資本化を使用しています。
総所得乗数
一戸建て賃貸物件および小規模集合住宅賃貸物件の場合は、総収入乗数を使用します。
例
鑑定士は、XNUMXユニットの賃貸ビルを評価する任務を負っています。 彼は収入の特性を評価する両方のアプローチを試みます。 彼は、直接資本化法を使用するときに次の数学を利用します。
- 年間総収入：48,000ドル（月額4,000ドル）–
- 毎年の費用：$ 20,000
- 純営業利益28,000ドル
- ローカルキャップレートは8％です。
- $ 28,000 x（100 /キャップレート）=$350,000推定値
- 次に、総所得乗数アプローチが使用されます。 地元の賃貸物件は家賃の約85倍で売られていると彼は発見した。 結果として、これを行う方法は次のとおりです。
- 月額4,000ドルに85を掛けると、340,000ドルになります。
ストレートキャピタライゼーションのアプローチは似ていますが、同一ではありません。 このシナリオでは、鑑定士の最善の判断により、どちらの計算がより適切で正しいかが決定されます。
ドアあたりの価格
この商業用不動産鑑定アプローチは、一軒家ではなくアパートの建物に最も一般的に利用されています。 このアプローチは、ユニット数に基づいて構造全体の価値を決定するだけです。 たとえば、4万ドルの集合住宅は、各ユニットのサイズに関係なく、「ドアあたり」200,000万ドルの価値があります。
賃貸可能な平方フィートあたりのコスト。
賃貸可能な平方フィートは、使用可能な平方フィート（テナントが占有できるスペース）と階段の吹き抜けやエレベーターなどの共有エリアを組み合わせたものです。 この方法を使用すると、賃貸可能な平方フィートあたりのコストを推定し、それをXNUMX平方フィートあたりの平均賃貸コストと比較して、建物の価値を判断できます。
たとえば、物件に10,000平方フィートの賃貸可能物件があり、12平方フィートあたりの平均賃貸費用が1.7平方フィートあたり年間7ドルである場合、14万ドルの購入価格で1.9％の総賃貸収益が得られます。 ただし、年間家賃でXNUMX平方フィートあたりXNUMXドルを要求できることがわかっている場合、XNUMX万ドルの評価で同じ総収益が得られます。
総家賃乗数あたりの値
Gross Rent Multiplier（GRM）の評価方法では、購入価格を総収入で割ることにより、物件の潜在的な価値を計算および分析します。 言い換えれば、毎年総家賃で500,000ドルを生み出す商業用不動産に70,000ドルを支払った場合、GRMは7.14、つまり500,000ドル/70,000ドルになります。 この商業用不動産の評価式は、市場ベースの潜在的な収入に関連して安価な価格の物件を見つけるために一般的に使用されます。
よくある質問
不動産鑑定の5つの方法は何ですか？
物件を評価する際には、比較可能性、利益、残余、請負業者、投資のXNUMXつの重要な方法を検討する必要があります。 不動産の市場価値または賃貸価値を決定する場合、不動産鑑定人はこれらのアプローチのXNUMXつまたは複数を利用できます。
不動産鑑定を取得する価値はありますか？
あなたが家を購入しているなら、家の査定はあなたがまともな取引を得ているかどうかを理解するのを助けることができます。 あなたが売っているなら、不動産評価はあなたがあなたの家を売る価値があるかどうか、そして尋ねる金額を理解するのを助けることができます。
プロパティの値をどのように計算しますか？
取得のために評価されている不動産の現在の価値を決定するために、標準的な評価アプローチは収入と還元利回りを組み合わせます。
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