家を購入することは、これまでで最大の投資の XNUMX つになる可能性が高く、できるだけ快適で最新の状態に保つために、できる限りのことをしたいと思うでしょう。 しかし、家の改築や修理を完了するのに十分なお金を貯めるのは難しい場合があります。 キャッシュアウトの借り換えが解決策になる可能性があります。 クレジット カード、個人ローン、または XNUMX 番目の住宅ローンに頼ることなく、住宅改修の目標を達成するのに役立ちます。 この記事では、その内容、金利、借り換えキャッシュアウトとホーム エクイティ ローン、HELOC と借り換えキャッシュアウトについて、知っておく必要のあるその他の基本的な事実を含めて詳しく説明します。
借り換えキャッシュアウトとは？
借り換えキャッシュアウトとは何かを尋ねる前に、住宅ローンが満期になるにつれて、住宅の株式を取得する必要があることを知っておいてください. あなたが実際に完済した家の価値の額は、エクイティと呼ばれます。 エクイティを獲得するには、次の XNUMX つの方法があります。
- あなたの家の価値が上がります。
- 毎月の住宅ローンの支払いは、住宅ローンの元本を返済するために使用されます。 ローンの支払いを行うたびに、家の資産額が増えます。
キャッシュアウトの借り換えは、住宅ローンの借り換えの一種であり、あなたの株式を利用して、より大きな住宅ローンを引き受ける代わりに現金を支払います。 つまり、キャッシュアウトの借り換えでは、住宅ローンの残高よりも多くを借りて、差額を維持することができます。
キャッシュアウトの借り換えは、XNUMX 番目の住宅ローンとは異なり、請求書のリストに別の毎月の支払いを追加しません。 代わりに、古い住宅ローンを完済し、新しい住宅ローンに置き換えます。
キャッシュアウト借り換えの例:
60,000 ドルの家を購入するために 200,000 ドルを支払ったとします。 これは、あなたがまだ家に 140,000 ドルを借りていることを意味します。 また、改修に 20,000 ドルを費やしたいとしましょう。
キャッシュアウトの借り換えでは、株式の一部を取得し、それを新しい住宅ローンの元本に適用します。 つまり、新しい住宅ローンの価値は 160,000 ドルになります。これには、住宅の元の 140,000 ドルと、改築に必要な 20,000 ドルが含まれます。 クロージングの数日後、貸し手はあなたに20,000ドルの現金を渡してくれます。
キャッシュアウト借り換えはどのように機能しますか?
キャッシュアウトの借り換えは、通常の借り換えよりも少し手間がかかります。 ほとんどの場合、自宅の株式を現金に変換するには、次の手順を実行します。
＃1。 ローンを支払う余裕があることを確認します。
あなたが現在持っているよりも大きなローンを借りているので、貸し手はあなたの収入、資産、信用を調べて、あなたが新しい毎月の支払いを支払う余裕があることを確認します. キャッシュアウトの refi は通常、月々の支払いを増やしますが、場合によっては、最初のローンから金利が大幅に低下した場合、住宅ローンの支払いが少なくなる可能性があります。
＃2。 あなたの家の価値を見積もる
通常、家の価値を確認するには、家の査定が必要です。 不動産鑑定士は、お住まいの地域で最近販売された同様の機能を持つ住宅と比較して、あなたの家の価値を評価します。
すでに政府系のローンをお持ちの場合は、審査なしで借り換えることができる場合があります。 現在のローンが FHA または USDA ローンである場合は、合理化された借り換えローンが使用されます。 VA ローン (IRRRL) をお持ちの場合は、金利引き下げの借り換えローンを検討してください。
＃3。 借入限度額を確認する
貸し手は通常、家の価値の最大 80% まで借りることができます。 これは、住宅の価値のどれくらいが借りられるかを決定するため、最大のローン対価値 (LTV) 比率としても知られています。 ただし、資格のある軍の借り手は、VA キャッシュアウト refi を通じて自宅の価値の最大 90% にアクセスできる場合があります。
＃4。 出金金額を確定する
合計キャッシュアウトは、現在の住宅ローンの残高とローンの金額からクロージングコストを差し引いて計算されます。
キャッシュアウトの借り換えを検討する理由
キャッシュアウトの借り換えは、いくつかの経済的メリットを提供することができ、個人ローンやセカンドモーゲージを取得するよりも好ましい場合があります。 キャッシュアウトの借り換えを検討すべき理由はいくつかあります。
＃1。 家の改善と改築に資金を提供する
疑わしい設計の選択から壊れた HVAC システムまで、頻繁にアップグレードが必要になります。 キャッシュアウトの借り換えにより、既存のエクイティを使用して、家の価値を高めることができる家の改築や改築に資金を提供できます。 住宅ローンの借り換えでは、クレジット カードよりも低い金利を取得できる可能性があり、利息の支払いを節約できます。
＃2。 債務整理
キャッシュアウトの借り換えは、借金を返済するために必要な資金を提供し、借金を単一の低金利の支払いに統合することができます。 資金を使用して、利用可能な資金がある限り、高利の借金を返済することができます。 これにより、毎月支払う利息の額が減り、統合の一部ではない借金を返済したり、住宅ローンをより早く返済したりするためにお金が解放される可能性があります.
＃3。 金利を下げる
予期しない請求を変動レートのクレジット カードに請求すると、連邦準備制度理事会のフェデラル ファンド レートに連動するプライム レートに、さらに一定のパーセンテージ ポイントを加えた高金利が請求される可能性があります。 . さらに悪いことに、その金利は常に将来の上昇の影響を受けます。 住宅ローンとキャッシュアウトの借り換え率は通常、クレジット カードの金利よりも低く、多くの場合、大幅に低くなります。 あなたの家に請求書をカバーするのに十分な自己資本がある場合、時間の経過とともに数千ドルの利息を節約できます。
＃4。 投資するお金を解放する
複利の力を考えると、お金を解放し、遅かれ早かれ退職に備えて貯蓄を開始するのが賢明な決定になる可能性があります。 キャッシュアウトの借り換えは、退職後の貯蓄を補ったり、大学の資金を構築するために使用できる資金を提供します。
借り換えキャッシュアウト率
貸し手は通常の借り換えよりもエクイティ タップの借り換えをリスクが高いと見なすため、通常、キャッシュアウトの借り換えは他のローンよりもわずかに高い金利になります。 キャッシュアウトから借り換え率に影響を与える主な要因は XNUMX つあります。
- あなたのクレジットスコア。 貸し手はすべての人のキャッシュアウト借り換えの金利を引き上げますが、低いクレジット スコアも金利の高さに大きな影響を与えます。 クレジット スコアが 760 の場合は最高のレートが得られ、スコアが 620 の場合はレートが 1.5 パーセント ポイント以上高くなる可能性があります。
- あなたのLTV比率. LTV 比率が高いほど、ローンのリスクが高くなると見なされ、金利が高くなります。
- プロパティのタイプ。 XNUMX ～ XNUMX ユニットの物件またはコンドミニアムのエクイティにアクセスするには、より多くの料金を支払う必要があります。
- あなたの占有率。 セカンド ハウスや投資用不動産の場合、貸し手はより高いキャッシュアウトの借り換え率を請求します。
キャッシュアウト借り換え対。 ホーム・エクイティ・ローン
あなたの家の価値を利用することになると、キャッシュアウトの借り換えとホームエクイティローンの間には大きな違いがあります. キャッシュアウトの借り換えは、既存の住宅ローンをより大きなローン金額に置き換えますが、ホームエクイティローンと信用枠は、それ自体が住宅ローンです。 その結果、借り換えキャッシュアウトとホームエクイティローンを直接比較することはできません.
ホーム エクイティ ローンと借り換えのどちらを選択するかを決めるとき、どちらが最適かを判断する XNUMX つの方法は、金利を比較することです。 キャッシュアウトの借り換えは、資格がある場合、通常は金利が低くなりますが、クロージング コストが高くなる可能性があります。 また、対象となる可能性のある借り換え税控除についても検討する必要があります。
HELOC対借り換えキャッシュアウト
ホーム・エクイティ・ライン・オブ・クレジット (HELOC) は、必要に応じて所定の上限額まで借りることができるという点で、クレジット カードと同様に機能します。 お金にアクセスできる引き出し期間は通常 10 年間続き、この期間中は借りた資金の利息のみを支払うことができます。 与信枠は住宅資産によって確保され、抽選期間が終了すると返済されます。 返済期間はかなり長く、多くの場合20年程度です。
HELOC は次の場合に意味があります: クレジット スコアが比較的高い、一度にすべての資金にアクセスする必要がない、または利息のみの期間が必要な場合。
キャッシュアウト借り換えは、次の場合に理にかなっています。 毎月の支払いを可能な限り低くしたい、信用度が低い、または変動しない一貫した毎月の支払いが必要な場合。
キャッシュアウトの借り換え要件
キャッシュアウトのレフィを取得するには、貸し手の要件を満たす必要があります。 これらは異なる可能性があり、最高の金利を求めて買い物をすることは常に良い考えです. ただし、ほぼ確実に次の要件を満たす必要があります。
＃1。 負債対所得比率、または DTI。
DTI は、毎月の借金の支払い (現在の住宅ローンを含む) を毎月の総収入で割って計算されます。 通常、キャッシュアウトのリフィには 40% ～ 50% 以下の DTI が必要です。
＃2。 クレジットスコア。
予想どおり、クレジット スコアが高いほど金利が高くなりますが、クレジット スコアが 620 の場合は、キャッシュアウトの借り換えが必要になる場合があります。
＃3。 住宅資産。
キャッシュアウトの借り換えには、通常、自宅に少なくとも 20% の株式が必要です。 つまり、住宅の現在の評価額の少なくとも 20% を完済している必要があります。
＃4。 調味料の要件。
従来のローンでキャッシュアウトの借り換えを受ける資格を得るには、資産の額に関係なく、家を少なくとも XNUMX か月間所有している必要があります。 あなたが財産を相続した場合、または法的に与えられた場合、貸し手は例外を設けることがあります.
キャッシュアウト借り換えの長所と短所
長所：
キャッシュアウトエクイティは、あらゆる目的に使用できます。 借金を整理したり、不動産に投資したり、何か他のことをしたりするためにお金を使いたいかどうかにかかわらず、あなたのホームエクイティはあなたが適切だと思う方法で使うことができます.
他のホームエクイティ資金調達オプションと比較すると、より低い金利が期待できます。 住宅ローンは通常、クレジット カード、個人ローン、ホーム エクイティ ローンよりも低金利であるため、毎月より多くのお金を節約できます。
短所：
資格を得るには、少なくとも 20% のエクイティが必要です。 お住まいの地域の住宅価格が下落した場合、または最近少額の頭金で住宅を購入した場合、キャッシュアウトの借り換えは今のところ問題にならない可能性があります。
蓄積した資産の一部を失うことになります。 ホームエクイティに対して借り入れるということは、後で売却したときに得られる利益が少なくなることを意味します。
毎月の住宅ローンの支払いは高くなります。 ほとんどの場合、住宅ローンの額が多ければ多いほど、住宅所有期間中の毎月の住宅ローンの支払い額が高くなります。
キャッシュアウト借り換えは何をしますか?
借り換えローンを閉じると、一時金を受け取ります。 ローンの収益は、最初に既存の住宅ローンの返済に適用されます。これには、閉鎖費用と前払い項目 (不動産税や住宅所有者保険など) が含まれます。 残りの資金はあなたに支払われます。
キャッシュアウトと借り換えの違いは何ですか?
キャッシュアウトの借り換えにより、自宅の資産の一部を引き出すことができます。 現在のローンは、金利と期間の借り換えでより良い条件のローンに交換されます。 キャッシュアウト ローンは貸し手に高いリスクをもたらすため、通常は追加の手数料、ポイント、またはより高い金利が伴います。
キャッシュアウトによる借り換えは良い考えですか?
住宅ローンの金利が上昇しているため、多くの人にとってキャッシュアウトの借り換えは良い選択肢です。 それにもかかわらず、キャッシュアウト借り換えの担保はあなたの家であるため、貸し手は比較的小さなリスクを負い、キャッシュアウト借り換え率を低く抑えることができます。
キャッシュアウト借り換えのリスクとは？
キャッシュアウトの借り換えのリスクには、金利の上昇、閉鎖費用の支払いの必要性、および毎月の支払いの増加が含まれます。
キャッシュアウト借り換えのデメリットとは？
XNUMXつの欠点は、現金がすぐに提供されないことです。 すぐにお金が必要な場合、借り換えは最善の選択肢ではないかもしれません。 数週間かかる可能性のある承認、処理、およびクロージング プロセスを経る必要があります。 貸出条件は変更される場合があります。
キャッシュアウトの借り換えに最適な銀行はどれですか?
次のような銀行を使用できます。
- ロケット抵当
- キャリバー住宅ローン。
- PenFed 信用組合
- SoFi
- 保証レート
- 退役軍人団
- バンクオブアメリカ
- LoanDepot
キャッシュアウト借り換えでいくら借りることができますか?
キャッシュアウトの借り換えで借りられる金額は、通常、自宅の価値の 80% に制限されています。 ただし、これは、選択した貸し手とローンの種類によって異なります。
キャッシュアウト借り換えでお金を返済しますか?
キャッシュアウトの借り換えで得たお金は無料のお金ではないことに注意してください。 返済しなければならない利息付きのローンです。 低金利で借り換えを行ったとしても、借り換えを行うとローンの期間が長くなり、支払われる利息の総額が増加することに注意してください。
まとめ
借金を返済する場合でも、キッチンを改装する場合でも、キャッシュアウトの借り換えは、前進するために必要な資金を提供する強力なツールとなります。 このキャッシュアウト借り換えローンは通常、クレジット カードよりも低金利で、お金の使い方に制限はありません。
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参考文献
