事業用または賃貸用不動産を所有している場合は、減価償却の価値を税額控除として請求できます。 ただし、企業が資産の減価償却を考慮しなかった場合、利益が大幅に減少する可能性があります。 この記事では、賃貸物件の減価償却の基本と税務上の計算について説明します。
減価償却とは
減価償却とは、固定資産の耐用年数を通じてコストを段階的に削減することです。 これは、資産のコストを節約するために差し引く必要のある金額です。 あなたの会社が所有し、収入のために利用している土地以外の有形資産のみ。 生産作業の耐用年数は決定可能であり、XNUMX年以上続く可能性があり、減価償却も可能です。 これらの条件が満たされない場合、資産の総費用は、それが発生した期間に請求される必要があります。 減価償却は、企業が確定申告の費用として減価償却を償却する方法です。 これにより、企業は選択した資産の資金を節約できます。
さらに、税務上の減価償却は、会計上の減価償却と同様に、控除費用を長年にわたって分散させます。 企業は、2,000年の耐用年数が予測されるコンピューターにXNUMXドルを投資する可能性があります。 有形資産の価値は時間とともに下落します。 一部の人は他の人より早く老化します。 アイテムを転売しようとすると、最初の支払いと同じ価格が得られないことに気付くでしょう。 減価償却はこのための用語です。 あなたが事業を所有している場合、減価償却の価値を税控除として請求することができます。
減価償却費控除額の計算方法
一般に公正妥当と認められた会計原則（GAAP）の下では、企業は、税額控除を説明するために資産がどれだけ減価するかを計算するための多くの選択肢があります。
＃1。 バランスの低下
この戦略は、資産の耐用年数の初期のより高い減価償却費を説明しますが、より低い費用は後年の説明です。
＃2。 二重減少
この計算戦略では、より大きな減価償却が使用されます。 この方法は、通常の減額法のXNUMX倍の速さで資産を減価償却します。 また、資産の耐用年数の初期におけるより高い減価償却費を考慮に入れ、後の方の費用を削減します。
＃3。 年の合計の桁
このタイプの減価償却計算では、資産のプロジェクト寿命が初年度の数値よりも大きく結合され、各年がその値で除算されます。
＃4。 生産単位
企業がこの戦略を利用すると、より多くの控除が受けられます。 これは、資産の価値が、使用された年数ではなく、生産されたユニットの数によって決定されるためです。
＃5。 直線法
これは、減価償却計算の最も一般的な方法です。 資産のコストと推定交換コストの実際の差は、企業が価値を計算するためにそれを使用することを計画している合計年数で除算されます。
通常、企業は通常、減価償却の計算に定額法と呼ばれる方法を使用します。 彼らの方法は、資産の取得原価を耐用年数で除算します。 これも会社の記録のためだけなので、帳簿の減価償却です。 減価償却費の控除額の計算に関しては、事態はさらに複雑になります。 ほんの少しの情報とガイダンスで、税額控除を効果的に計算できます。
また、アセットの規則を決定します。 アイテムが使用され、減価償却できる場合、それは「コンベンション」と呼ばれます。 月の半ばの規則では、資産が月の半ばにインストールまたは廃止されることを前提としています。 四半期半ばのコンベンションでは、問題の物件が四半期の半ばに稼働することを前提としています。 XNUMX月に資産を購入し、四半期半ばの会計を使用する場合、資産は四半期のちょうど真ん中であるXNUMX月に減価償却を開始します。
半年の大会では、上半期の減価償却が規定されています。 規則に基づく表は、計算を支援するためにIRSPublication946で提供されています。 税額控除の計算には、上記のコンポーネントを利用してください。 資産がコンピューターの場合は、GDSおよびIRSPublication946が必要です。
MACRSを使用して返品の減価償却を記録する
事業資産の耐用年数がXNUMX年以上の場合は、修正された加速原価回収スキーム（MACRS）を使用して減価償却費を計算する必要があります。 ただし、MACRSは、資産を減価償却できる期間と、確定申告で請求できる金額を決定する際の当て推量を排除します。
さらに、MACRSに基づく減価償却方法を決定するために、GDSを使用する200つの基本的な減価償却方法があります。 定額法、150％定率法、946％定率法の200つの選択肢があります。 IRS Publication XNUMXの表は、資産の耐用年数に基づいて適用する減価償却の種類を把握するのに役立つ場合があります。 たとえば、コンピューターはXNUMX年間の資産であり、XNUMX％で減価償却されます。 ADSでは直線的なアプローチが使用されています。
賃貸物件の減価償却を理解する
税控除の対象となる賃貸物件を購入すると、さまざまな現金や税制上のメリットが得られます。 減価償却中の賃貸物件は、一貫したキャッシュストリームを生成します。 保険、固定資産税、資産維持などの費用を控除すると、賃貸収入にかかる税金を減らすことができます。 不動産も高く評価される傾向があるので、あなたは利益のために売ることができるかもしれません。
IRSは、住宅賃貸物件が27.5年に2020。3.636年続くと予想しています。この物件は、少なくとも納税申告の観点から、その期間を通じて消耗または減価します。 あなたが不動産投資家である場合、あなたは毎年あなたの課税所得から不動産の費用ベースの100パーセント（27.5パーセント/ XNUMX。XNUMX年）を差し引くことができます。
減価償却に関する家主のためのIRS規定の重要性
減価償却を利用できると考える前に、IRSの要件を満たしていることを確認してください。
- 賃貸し、その後転貸する不動産の費用を差し引くことはできません。 ただし、住宅ローンを所有している場合でも、IRSによると住宅ローンを所有しています。
- 家賃は、不動産が収益を生み出すための最も一般的な方法です。 家全体を償却することはできませんが、ホームオフィスなどの一部が収入を生み出し、控除の対象となる場合があります。
- プロパティは、少なくともXNUMX年間占有されている必要があります。 同じ年に取得して売却した賃貸物件を、リフォームや裏返しなどで償却することはできません。
賃貸物件のコストベースの計算
原価基準は、減価償却の対象となる資産の見積価値です。 これはアイテムのコストだけではありません。 これは、必要なすべての控除と追加料金を差し引いた最終価格です。 物件購入後、費用ベースの変更が必要になる場合があります。 たとえば、プロパティの修復または変更に50,000ドルを費やした場合、コストベースは50,000ドル増加します。
土地は通常、損耗によって価値を失うことはないため、建物は、それらが置かれている地面ではなく、減価償却の償却の対象となります。 賃貸物件の費用ベースを計算する際には、土地の価値を差し引く必要があります。 例：家を250,000ドルで購入し、鑑定でその土地が50,000ドルの価値があると判断された場合、費用ベースは200,000ドルになります。
コストベースは通常、時間の経過とともに調整されます。 あなたが数年間プロパティを所有した後の場合。 修理または改修に50,000ドルを費やす場合は、その金額が追加されてコストベースが調整されます。
減価償却における賃貸物件の耐用年数
税務上、IRSは、住宅用不動産の耐用年数は27.5年、商業用不動産の耐用年数は39年であると想定しています。 つまり、住宅用不動産の減価償却費は毎年3.636％ですが、商業用不動産の減価償却費は2.564％です。
賃貸物件の減価償却の例
上記の数値を使用すると、コストベースが$ 200,000の住宅賃貸物件の年間減価償却費は、$7,273になります。 同じコストベースの商業用不動産の減価償却費は5,128ドルになります。
22％の税率が適用される場合、一例を挙げると、費用ベースが$ 200,000の賃貸物件の減価償却費は、税額を$1,600引き下げます。 同じコストベースの商業用不動産の減価償却費による年間の節税額は1,128ドルになります。
賃貸物件の減価償却規則
ただし、賃貸物件の構成要素は減価償却できません。 土地や土地の価値が低下しないため、減価償却はできません。 プロパティマネジメント料、定期メンテナンス、固定資産税などの通常の運用コストも減価償却できません。 むしろ、控除は、それらが発生した年の総賃貸収入から行われます。 IRS Publication 527には、賃貸物件を減価償却するために達成する必要のあるいくつかの条件があります。
＃1。 あなたは財産を所有しなければなりません
に 収入を生み出す、あなたはプロパティを借りる必要があります。 土地の耐用年数は、決して減少要因ではないため、決定可能でなければなりません。
＃2。 プロパティは、XNUMX年以上の耐用年数を持っている必要があります
不動産の所有期間はXNUMX年未満であるため、フィックスアンドフリップ投資家はそれを減価償却することはできません。 卸売業者は、販売している不動産を実際に所有することは決してないため、減価償却費の控除を請求することはできません。
＃3。 一部のアイテムはより早く減価償却されます
IRSによると、賃貸物件の一部の改修は27.5。15年より早く減価償却される可能性があります。 たとえば、電化製品はXNUMX年間の割引になる可能性がありますが、道路や柵などの改良はXNUMX年間で減価償却される可能性があります。 必要に応じて、改善ごとに個別の減価償却スケジュールを保持することも、アプライアンスや新しいフェンスなどのアイテムの価値を全体的なコストベースに追加することもできます。これについては次に説明します。
賃貸物件に基づいて費用を計算する方法
あなたがプロパティに支払った価格と追加の費用があなたのコストベースを構成します。 減価償却目的で利用される原価基準には、市場価値とは異なり、ロットまたは土地の価値は含まれていません。 少なくともIRSによると、土地は傷みの影響を受けにくいため、減価償却はできません。
地域の区画にある賃貸物件に$130,000のロット値で$150,000を支払った場合、初期費用の基準は$20,000です。 また、閉鎖費用や改修などの追加の許容費用も含める必要があります。 コストベースが大きいほど、現金以外の年間減価償却費が高くなり、課税所得が低くなることを忘れないでください。
賃貸物件に加えられた一般的な改善
プロパティの値またはユーティリティを増やす、または新しい状態または同様の新しい状態に復元するアイテムには、次のものが含まれます。
- ガレージや屋根裏部屋をスタジオアパートに変えるなど、家に新しい構造を追加します。
- 新しいHVACまたは電気システムの設置
- 部屋全体にカーペットまたは他のタイプのフローリングを追加します。
- 車椅子のスロープを追加するか、私道を舗装して、家をよりアクセスしやすくします。
住宅賃貸物件の減価償却費の計算例
住宅賃貸物件の計算の減価償却は、次の式になります。
建物の価値=購入価格から地価を引いたもの
年間許容減価償却=建物価値/27.5年
例として、150,000ドルの一軒家の賃貸住宅を考えてみましょう。 ロットの地価は$20,000で、購入時に資本のアップグレードに$5,000を投資しました。 年間の減価償却費は次のとおりです。
150,000ドルの購入価格から20,000ドルの地価を引いたものは、130,000ドルの建物の価値に5,000ドルの改善を加えたものになります。
年間の減価償却費=135,000ドル（建物の価値130,000ドル+改修5,000ドル）/27.5。4,909。XNUMX年=年間XNUMXドル。
減価償却が課税対象の純所得の最小化にどのように役立つか
減価償却費が不動産投資家にもたらす重要な利点を見てみましょう。 減価償却費は、住宅が27.5。XNUMX年で摩耗または劣化するという仮定に基づく非現金控除です。
一戸建ての賃貸料が年間総家賃で18,000ドルを稼ぎ、財産管理、通常の保守と修理、支払利息、財産税などの総運営費が総収入の50％を占める場合、年間純収入$9,000です。 しかし、減価償却の恩恵を受けて、私たちの課税所得はその半分以下です。 減価償却前の年間総収入18,000ドルから営業費用9,000ドルを差し引いた額は、9,000ドルです。 $4,091の課税所得から$9,000の非現金減価償却費を差し引いたもの
この例ではまだ9,000ドルの現金利益がありますが、税金を支払う必要があるのはその約半分だけです。 あなたが32％の税率の範囲内にいる場合、一軒家の賃貸住宅の減価償却費はおそらくあなたに1,571ドルを節約しました 連邦所得税 単独で。
最終的に、減価償却は賃貸不動産投資家を大幅に引き下げ、時には課税所得をなくすのに役立ちます。 IRSは、住宅用不動産が27.5。XNUMX年で摩耗または減価償却されると考えています。 新しい屋根やHVACシステムなどの主要な改善により、減価償却のコストベースが増える可能性があります。 コストベースが大きいほど、年間減価償却費は大きくなります。 もちろん、あなたがあなたを減らすことができる前に 課税所得、減価償却する賃貸物件を探す必要があります。
帳簿減価償却と税金減価償却の違いは何ですか?
納税者が特定の課税年度の納税申告書の控除として請求する減価償却の額は、「税減価償却」と呼ばれます。 資産の耐用年数にわたって固定資産を使用するために企業が負担する費用は、簿価減価償却と呼ばれます。
減価償却費は何に使うの？
減価償却費の税額控除は、居住用および商業用の投資用建物の両方で認められています。 借入費用、物件管理費、修繕費などの他の物件費用と同様に、物件の収入に対して控除が適用されます。
税金の減価償却の目的は何ですか？
減価償却は、資産のコストの一部を、有形資産が収益の生成に貢献した期間に分配するために使用される手法です。 課税所得額は、会社の減価償却費によって減額され、納税額が減額されます。
税減価償却とは何ですか？
単純減価償却法またはプライム コスト減価償却法と呼ばれることもある定額法では、耐用年数中の資産の価値の減少を、毎年所定の割合で決定します。
2種類の減価償却とは何ですか？
XNUMX つの基本的な減価償却方法は、定額法、XNUMX 倍減価償却、年数の合計、および生産単位です。 各手法は、さまざまなビジネスおよび資産カテゴリに使用されます。
よくあるご質問
減価償却は税金に対してどのように機能しますか？
減価償却は、XNUMXつまたは複数の資産の価値の減少をグラフ化することにより、企業または企業が支払う税金の額を削減します。
どのくらいの減価償却を請求できますか？
米国のほとんどの住宅賃貸物件は、3.636。27.5年間にわたって毎年XNUMXパーセントの割合で減価償却されます。 土地は減価償却できません。 構造の値のみを差し引くことができます。
会計と減価償却の違いは何ですか？
会計減価償却と税減価償却の主な違いは、会計減価償却は会計原則を使用して計算されるのに対し、税減価償却控除はIRS基準を使用して計算されることです。
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