貸し手は、潜在的な顧客が住宅ローンの合理的なローンリスクであるかどうかを判断する際にいくつかの要因を考慮します。 フロントエンドの比率が要因のXNUMXつです。 この投稿では、フロントエンド比率、その計算方法、およびFHA住宅ローンのフロントエンドとバックエンドの比率について説明します。
フロントエンド比率とは何ですか？
フロントエンド比率は、住宅ローン対収入比率とも呼ばれ、個人の収入のどれだけが住宅ローンの支払いに使われるかを示す比率です。 個人の予想される毎月の住宅ローンの支払いを総収入で割って、フロントエンドの比率を計算します。 住宅ローンの支払いには通常、元本、利息、税金、保険（PITI）が含まれます。 貸し手は、フロントエンドとバックエンドの比率を使用して、貸し出す金額を決定します。
フロントエンド比率を理解する
貸し手は、住宅ローンを延長するかどうかを決定する際に、安定した収入、期限内の請求書の支払い、高いFICOスコアよりも債務対収入（DTI）の比率の方が重要であると考えています。 フロントエンド比率は、DTI比率の一種です。 住宅所有者協会（HOA）の会費や一般的な住宅ローンの支払いなど、その他の関連費用が考慮されます。
たとえば、ある人の予想住宅ローン費用が$ 2,000（$1,700の住宅ローンの支払いと$300のHOA手数料）で、月収が$ 9,000の場合、フロントエンドの比率は約22％になります。
フロントエンド比率の計算方法
フロントエンド比率は、個人の毎月の住宅ローン費用を彼らの総月収と比較します。 ボーナスと残業代は総月収に含まれません。 計算で考慮されるコストには、次のものがあります。
- 住宅ローンの利子
- 税金
- 保険
- HOA料金、 該当する場合
一般的に、貸し手は0.28未満のフロントエンド比率を好みます。 一部の貸し手は、選択したフロントエンド比率を公開します。 他の要因が有利な場合、一部の貸し手は譲歩するため、それを満たさないことは必ずしも決定的な「いいえ」を意味するわけではありません。
フロントエンドの比率を計算するには、予想される毎月の住宅費を加算し、その合計を総月収で割ります。 次の例を考えてみましょう。
- 予想される毎月の住宅費：$ 1,100
- 総月収：4,000ドル
1,100ドルを4,000ドルで割った値=0.275
フロントエンド比率は0.28未満であり、ほとんどの貸し手が許容できると考えています。
投資不動産フロントエンド比率
投資不動産ではなく一次住宅に融資する場合、貸し手はあなたのフロントエンド比率をより強調するかもしれません。 貸し手は、投資不動産の住宅ローンを検討する際に、バックエンド比率をより強調します。 バックエンド比率は、負債対収益比率としても知られています。
バックエンド比率はフロントエンド比率と同じ方法で計算されますが、毎月の住宅費の代わりにほとんどの月額料金が含まれている点が異なります。 これらはいくつかの例です：
- 毎月の住宅費
- 学生、個人、自動車、またはその他のローンの毎月の支払い
- 養育費または扶養手当の支払い
- クレジットカードの最低月額支払い
- その他の義務
通常除外される費用は次のとおりです。
- ユーティリティ
- 食料品
- ガス
- 税金
バックエンド比率を計算するには、すべての毎月の費用（通常の除外を除く）を合計し、合計を毎月の総収入（残業とボーナスを含まない）で割ります。 結果を100で割って、バックエンドの比率を求めます。
貸し手は通常、0.35以下のバックエンド比率を好みます。 フロントエンド比率と同様に、貸し手が選択したバックエンド比率を満たさないことは、必ずしも住宅ローンを拒否されることを意味するわけではありません。
バックエンド比率を計算するとき、貸し手はあなたの総月収の一部として投資不動産からの賃貸収入を考慮しますか？ 彼らはできた。 一部の貸し手は、物件に確立された賃貸履歴または賃貸評価がある場合、収入の一部として文書化された、または予想される賃貸料の最大75パーセントの重さになる場合があります。
FHAフロントエンド比率
FICOクレジットスコアに応じて、FHA終了率には追加の頭金が必要です。 クレジットスコアが580（「公正」と見なされる）よりも高い場合、頭金の最低額は3.5％です。 あなたのクレジットスコアが500から579の間であるならば、あなたは10％を下げる必要があります。
FHAの債務対収益比率の要件（フロントエンドとバックエンドの比率）
債務対所得比率（DTI）は、毎月の税引前所得に対する毎月の債務支払い（学生ローン、クレジットカード、住宅ローン、およびその他の種類のクレジットを含むことができます）の比率です。 たとえば、月に2,000ドルを稼ぎ、債務の支払いに450ドルを費やした場合、DTIは22.5パーセントになります。 貸し手は、このメトリックを使用して、申請しているローンを返済する可能性があるかどうかを判断します。
FHAは通常、43％以下のフロントエンドDTI比率を必要としますが、これはクレジットスコアによって異なります。 FHAフロントエンドDTI（毎月の住宅ローンの支払いのみ）は31％以下である必要があり、バックエンドDTI（すべての毎月の債務の支払い）は43％以下である必要があります。
個々の貸し手はまた、より厳しい要件を持っているかもしれません。 申請プロセス中に、すべての債務とオープンクレジットラインをFHAに開示する必要があります。
FHA債務対所得比率の補償要素
借り手がさまざまな補償要因を満たしている場合、FHAガイドラインでは、貸し手がより高いDTI比率（フロントエンドおよびバックエンド比率）を許可することを許可しています。 これらのさまざまなシナリオは、より高いDTIレベルの住宅ローンを承認するリスクを軽減するのに役立ちます。 これらの補償要因には、次のものがあります。
- 残余収入 –すべての費用が支払われた後、借り手が毎月かなりの資金を残している場合、貸し手はより高い負債対収入の比率を許可することがあります。
- 現金準備 –もうXNUMXつの補償要因は、金融緊急事態が発生した場合に、借り手が閉鎖後に多額の現金準備金を手元に持っているかどうかです。
- 支払いショック –住宅を購入し、以前の家賃/住宅ローンの支払いから新しく提案された支払いに移行するときに、借り手の毎月の住宅支払いが大幅に増加すると、支払いショックが発生します。 新しい住宅ローンの支払いシナリオの下で借り手の支払いがほぼ安定している場合、貸し手はより高いDTIを承認することをいとわないでしょう。
- 高いクレジットスコア –あなたが高いクレジットスコアを持っている場合、あなたは経済的責任を示しています。 これは、より高いDTIを承認するのに大いに役立ちます。
- 雇用の安定性 –同じ場所で長い間働いていましたか、それとも過去数年間、さまざまな雇用のギャップを抱えて仕事から仕事へと跳ね返っていましたか？ 一貫した収入源を確立することが重要になります。
FHAの貸し手は、これらおよびその他の補償要素を使用して、50％を超えるDTI比率（フロントエンドおよびバックエンド比率）を許可する場合があります。
理想的なフロントエンド比率はどれくらいですか？
ほとんどの貸し手は、ほとんどのローンで28％以下、31％以下のフロントエンド比率を好みます。 FHAローン、およびバックエンド比率は43％以下です。
比率が高いほど、デフォルトの可能性が高くなります。 ただし、特定の条件（たとえば、大幅な頭金、大幅な貯蓄、有利なクレジットスコア）が満たされた場合、貸し手はより高い比率を受け入れる可能性があります。 たとえば、フロントエンド比率が高い借り手が頭金として購入価格の半分を支払うか、貯蓄を大幅に増やす場合、貸し手は住宅ローンを提供することをいとわないかもしれません。
ローンが拒否された場合、借り手は債務を減らして比率を下げることができます。 借り手はまた、住宅ローンの共同署名者を検討することができます。 たとえば、FHAローンでは、十分な収入と信用のある親戚が共同署名することができます。
新しい住宅ローンまたは借り換え終了時の債務対収入の比率を申請すると、これらの比率は、毎月の収入のどれだけが通常の債務によって消費されるかを貸し手に知らせます。これは、新しい住宅ローンの支払いを行う能力に影響します。
フロントエンド比率
フロントエンド比率では、新しい推定住宅ローンの支払いと総月収（税引前利益）の関係が考慮されます。 貸し手は一般的にあなたの毎月の住宅ローンの支払いがあなたの総月収の28パーセントを超えないことを好みます。 あなたの比率が28パーセントを超える場合、あなたはあなたにお金を貸すように貸し手を説得するのが難しいでしょう。 貸し手は、あなたがあなたの住宅ローンの支払いにあなたの総月収のあまりに多くを費やすならば、あなたがあなたの毎月の請求書の残りをカバーするのに十分なお金を持っていないことを心配しています。
バックエンド比率
バックエンド比率では、毎月の総債務（最小の毎月のクレジットカードや自動車ローンの支払いから、中小企業向けローンや住宅ローンの支払いで返済する可能性のある債務まで）と毎月の総収入との関係を調べます。 貸し手はあなたの毎月の債務の合計があなたの総月収の36％を超えないことを好みます。 繰り返しになりますが、毎月の支払いの多くを債務返済に費やすと、貸し手はあなたを高いデフォルトリスクと見なします。
あなたの比率を増やす
あなたはあなたの比率を改善するために働くことができます。 まず、毎月の収入を増やし、フロントエンドとバックエンドの債務対収入の比率を減らすことができます。 また、クレジットカードの請求書を返済するか、学生ローンや自動車ローンなどの毎月の債務に追加の支払いを行うことで、毎月の債務負担を減らすことができます。 あなたの借金と収入の比率が貸し手にもっとアピールするまで、住宅ローンの申し込みを延期する方が理にかなっているかもしれません。
信用格付け
貸し手は、あなたが住宅ローンの資格があるかどうかを決定する際に、あなたの債務対所得比率以外の他の要因を考慮します。 最も重要な要素は、740桁のクレジットスコアです。 このスコアは、あなたが以前にあなたの財政をどれだけうまく管理したかを貸し手に伝えます。 あなたが時間通りにあなたの手形を支払わず、大量の消費者債務を蓄積した歴史があるならば、あなたのクレジットスコアは低くなります。 一方、あなたがいつも時間通りにあなたの手形を支払い、そして多くのクレジットカードの借金を持っていないならば、あなたのクレジットスコアはより高いはずです。 今日の貸し手は、XNUMX以上のクレジットスコアが優れていると考えています。
特別な考慮事項
多くの消費者は、学生の借金が多いため、家を購入できません。 彼らが優れた信用を持っているとしても、多くの人は彼らのフロントエンド比率が貸し手にとって高すぎることに気づいています。 ただし、借り手は債務を再構築して、潜在的な住宅所有者のDTIへの影響を減らすことができます。 たとえば、学生ローンの毎月の支払いを減らすことができる場合があります。 さらに、連邦学生ローンは、借り手の収入の最大10％の手数料を許可する場合があります。
フロントエンド比率に関するFAQ
良いフロントエンド比率とは何ですか？
貸し手は一般に、28％以下のフロントエンド比率と36％以下のバックエンド比率を好みます。これにはすべての月次債務が含まれます。
住宅ローンの貸し手はどのDTIを探しますか？
従来のローンには単一の要件がないため、DTIは、状況や申請する特定のローンによって異なります。 従来のローンの資格を得るには、通常、50％以下のDTIが必要です。
55％のDTIで住宅ローンを取得できますか？
FHAローンは3.5％の頭金しか必要としません。 DTIは高いです。 債務対収益（DTI）の比率が高いとします。 その場合、FHAはより柔軟性があり、通常は55％の比率まで上げることができます（つまり、収入の割合としての負債は55％にもなる可能性があります）。 クレジットスコアが低い
従来のローンの最大フロントエンド比率はいくらですか？
全体の28％
従来のローンの最大フロントエンドDTIは、通常28％です。 標準の20％の頭金で新しいローンを申請する場合、通常、貸し手は、この制限を超えない限り、要求を承認します。
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