La collaborazione degli esperti coinvolti nel mercato immobiliare è fondamentale per il suo successo. Sia i venditori che gli acquirenti di case hanno bisogno l'uno dell'altro. L'opportunità per i broker e gli agenti immobiliari di collegare questi due gruppi è massimizzata dal servizio di elenchi multipli. Il Multiple Listing Service (MLS) è una risorsa che gli agenti immobiliari utilizzano per comunicare tra loro sulle case in vendita. Continua a leggere per saperne di più sul Multiple Listing Service (MLS) nel settore immobiliare, come funziona online e un esempio.
Cos'è MLS nel settore immobiliare?
Per fornire informazioni sulle case in vendita, gli agenti immobiliari cooperanti hanno creato un database noto come "MLS". Per collegare acquirenti e venditori di case, un MLS consente ai broker di visualizzare reciproci elenchi di proprietà in vendita. Combinando e scambiando informazioni e suddividendo le commissioni, questo accordo avvantaggia sia il broker di quotazione che quello di vendita.
Le case messe in vendita dai broker collegati sono generalmente raccolte in un libro o in un database elettronico da più servizi di quotazione, che vengono regolarmente aggiornati da questi broker. Ogni membro del servizio riceve una copia del libro dalle parti coinvolte, in formato cartaceo o online.
Come funziona MLS nel settore immobiliare
Quando divenne chiaro che ogni intermediario poteva vendere le proprie case con maggior successo e fornire un servizio migliore ai propri clienti guardando al di fuori degli elenchi dei propri intermediari, il servizio di elenchi multipli è stato istituito nel 1800 per promuovere una migliore cooperazione tra gli agenti immobiliari. In sostanza, l'MLS è un contratto tra agenti immobiliari per elencare reciprocamente le case attraverso un servizio reciprocamente vantaggioso. Sebbene i servizi di elenchi multipli iniziali (MLS) fossero inizialmente distribuiti tramite cataloghi, attualmente sono praticamente tutti disponibili online.
Il termine "MLS" non può essere registrato come marchio o marchio poiché l'idea di MLS è generica e non ha un'organizzazione di governo. In genere, gli agenti immobiliari collaborano a livello locale per sviluppare il proprio servizio di elenchi multipli locali (MLS). Di conseguenza, tutti gli elenchi nazionali visualizzati su diversi siti web di agenti immobiliari sono suddivisi in centinaia di database regionali.
Per l'accesso a ciascuna MLS, i mediatori e gli agenti immobiliari devono pagare una quota o una quota associativa. In cambio, gli agenti ottengono informazioni sulle case in un quartiere, inclusi elenchi, immagini e dettagli come la metratura e le caratteristiche di una proprietà. Solo i broker e gli agenti autorizzati possono accedere a un MLS. Anche se ogni MLS può avere le sue pratiche, tutte generalmente aderiscono alle linee guida stabilite dalla National Association of Realtors (NAR).
Perché c'è bisogno di più servizi di quotazione
Gli acquirenti possono esaminare una pletora di siti Web immobiliari e di intermediazione nell'era digitale. Nonostante questa esposizione, c'è ancora bisogno di un MLS. Quando un acquirente lavora con un broker che è membro di una MLS, il broker ha facile accesso a tutte le case messe in vendita online dagli agenti partecipanti.
L'elenco MLS in genere include anche informazioni di contatto private e informazioni sugli orari di visualizzazione. Per identificare le proprietà adatte nell'area senza questo servizio di consolidamento, il broker dovrebbe passare attraverso numerosi siti Web, ciascuno per un broker diverso.
Vantaggi dell'utilizzo di un servizio di elenchi multipli
Ogni partecipante alla MLS ne beneficia. Dal punto di vista commerciale, unire le forze per creare un MLS consente agli agenti immobiliari di offrire ai loro clienti di vendita la massima visibilità, garantendo al contempo che i loro potenziali acquirenti abbiano una piena comprensione del mercato immobiliare.
Inoltre, poiché le imprese più piccole hanno accesso agli stessi elenchi di quelle più grandi, assicura che il settore sia ancora competitivo ed egualitario.
L'MLS può aiutare le proprietà a vendere più rapidamente ea un prezzo più alto per i venditori. Gli acquirenti di case possono sentirsi sicuri di ricevere un quadro completo di ciò che è disponibile nella regione quando lavorano con un agente che utilizza l'MLS.
Esempio di servizio di elenchi multipli
Per una migliore comprensione dei servizi di annunci multipli immobiliari, guarda l'esempio qui sotto:
- Esempio 1: Jack desidera acquistare una casa. Doveva decidere se credere o meno ai dati su altri siti web. Così ha chiesto consiglio a un agente immobiliare. Questo agente può cercare nel database MLS per conto di Jack e inserire i criteri necessari per trovare la proprietà ideale. Poiché in genere gli agenti forniscono i dati, è possibile che siano accurati. Una volta individuata una proprietà che soddisfa i criteri, è possibile concludere un affare.
- Esempio 2: secondo studi del giugno 2022, i tassi di proprietà della casa in Texas erano in costante aumento. Anche se erano in costante aumento da sette mesi, le vendite non sono mancate. L'MLS continua ad essere la fonte più affidabile e attuale di dati residenziali, quindi il rapporto ha anche indicato che c'è stato un aumento dei proprietari di case che elencano le loro proprietà lì.
Vantaggi e svantaggi
I principali vantaggi e svantaggi di un sistema MLS sono i seguenti:
Vantaggi
- Tutti i dati devono essere inseriti nella MLS dall'agente di quotazione. C'è la garanzia che ne verificheranno l'accuratezza come risultato. Inoltre, è governato da un comitato che controlla l'MLS e i dati sono generalmente affidabili.
- Offre ad acquirenti e venditori l'accesso a un database considerevole di potenziali clienti.
- Il settore immobiliare è un importante contributo alle economie della maggior parte delle nazioni sviluppate e MLS compila un database di elenchi, che facilita le transazioni.
Svantaggi
- L'appartenenza ad altre associazioni di agenti immobiliari potrebbe essere necessaria perché alcuni MLS non scambiano elenchi con altri MLS. Ciò può comportare costi aggiuntivi.
- È automatizzato. Pertanto, le interruzioni di corrente possono interferire con le operazioni quotidiane e causare ritardi nella modifica o nell'aggiornamento, che potrebbero comportare la potenziale perdita di affari.
- L'onere ricade sull'acquirente perché si ritiene che i tassi di commissione tipici, che vanno dal 5 al 7 percento, siano superiori allo standard del settore.
- Anche se semplifica l'identificazione delle proprietà, gli sviluppi tecnologici e le commissioni esorbitanti le rendono indesiderate e antiquate.
Requisiti per servizi di elenchi multipli
Quando si tratta di informazioni sulle proprietà su Internet o altrove, si ritiene che i database di elenchi MLS siano i più accurati. Le nuove inserzioni devono essere aggiunte entro un certo periodo di tempo. Se un membro non completa i dati dell'elenco entro la scadenza, potrebbero verificarsi sanzioni. Circa 24-48 ore dopo la firma del contratto di quotazione, questo accade.
Dalla metratura alle istruzioni e alla posizione, le associazioni MLS mantengono un alto livello di accuratezza nelle informazioni inserite. Sebbene le specifiche di questo requisito possano cambiare, è spesso obbligatorio includere sia una certa quantità che un certo calibro di foto.
Controversie e Reclami
Le organizzazioni MLS in genere richiedono mediazione, arbitrato o entrambi, a seconda della natura della controversia. In ogni MLS locale esiste un comitato etico per ascoltare le lamentele che i membri hanno nei confronti degli altri membri. Il comitato esamina le argomentazioni di entrambe le parti prima di prendere una decisione. Molti di questi problemi sono legati alle commissioni.
Il problema della "causa procuratrice" è peggiorato a causa dell'uso di Internet. Le persone cercano case in vendita sui siti Web e potrebbero contattare l'agente di quotazione con una domanda sulla proprietà per telefono o e-mail. Se un altro agente consegna lo stesso acquirente, l'agente di quotazione può successivamente affermare che era la causa dell'approvvigionamento perché inizialmente ha assistito l'acquirente nella scoperta di una casa.
Il comitato etico valuterà questo tipo di circostanza nel suo complesso, tenendo conto di chi ha fatto cosa e quando. Nella maggior parte dei casi, se l'interazione dell'agente di quotazione con l'acquirente si limitasse a rispondere a una domanda riguardante la proprietà, l'agente dell'acquirente avrebbe diritto alla commissione.
Poiché il consiglio statale per le licenze è il passaggio successivo, i servizi di elenchi multipli tentano di essere il primo punto di contatto per i reclami dei clienti sui membri.
Come si sviluppa MLS?
Il NAR afferma che gli MLS sono database privati. Il settore immobiliare locale in ogni regione sviluppa, mantiene e finanzia ogni MLS.
Su MLS, gli agenti immobiliari pubblicano i loro annunci, inclusi dettagli completi e immagini. Gli agenti ei broker partecipanti aggiornano frequentemente i dati accessibili nei database MLS.
L'MLS non può essere aggiunto dai proprietari di case che vendono la loro proprietà in proprio; devono impegnarsi con agenti o broker per avere la loro casa elencata lì.
Quanti MLS ci sono?
Secondo la Real Estate Standards Organization, attualmente ci sono circa 600 MLS negli Stati Uniti, anche se questo numero oscilla di anno in anno a causa del consolidamento regionale. Tuttavia, l'uso di un MLS è meno comune in altre nazioni.
Secondo Katie Severance, un'agente immobiliare con Douglas Elliman a Palm Beach, in Florida, e autrice di The Complete Idiot's Guide to Selling Your Home, "Gli Stati Uniti sono insoliti in questo modo". "La maggior parte dei paesi non ha MLS a livello internazionale o, se li ha, copre solo una piccola parte del mercato", ha affermato l'autore.
Inoltre, ci sono alcuni mercati americani selezionati senza una MLS. Uno di questi esempi è New York City. New York City non ha un MLS, ma ci sono altri servizi regionali che sindacano annunci immobiliari disponibili.
L'MLS elenca ogni singola proprietà in vendita?
L'MLS elenca la stragrande maggioranza delle case in vendita. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni, come le case vendute interamente fuori dal mercato (MLS).
"Le case che sono rigorosamente in vendita dal proprietario in genere non si trovano nel database MLS", afferma Jen Horner, un agente immobiliare con RE/MAX Masters a Salt Lake City, Utah. Sostiene che questo potrebbe valere anche per le case elencate da intermediari specifici: "I grandi intermediari possono portare annunci solo sui loro database proprietari e scegliere di non inserire il loro inventario immobiliare nel sistema MLS".
A questo proposito, la politica di chiara cooperazione per gli agenti immobiliari del NAR stabilisce che "entro un giorno lavorativo dalla commercializzazione di una proprietà al pubblico, il broker di quotazione deve presentare la quotazione alla MLS per la cooperazione con altri partecipanti alla MLS".
Posso accedere alla mia MLS locale senza un agente?
Le proprietà possono essere elencate online sulla MLS solo da agenti e agenti immobiliari autorizzati. Tuttavia, chiunque può vedere gli elenchi MLS senza assistenza professionale in alcune aree.
"Alcuni database MLS regionali hanno un 'lato rivolto al pubblico' in modo che i consumatori possano accedere agli stessi elenchi, oscurando il lato dell'agente", afferma Severance. Il lato agente ha solo un po' più di conoscenza su proiezioni, accesso alle proprietà, come presentare offerte, cooperazione tra agenzie e commissioni e capacità di condurre analisi di mercato.
Molti broker danno anche ai loro clienti l'accesso alle loro inserzioni. Ma ancora una volta, il pubblico in generale non avrà accesso a tutte le informazioni in possesso di broker e agenti.
L'accesso a un servizio di annunci multipli richiede una licenza immobiliare?
In qualità di acquirente o venditore, spesso richiedi l'accesso al tuo servizio di elenchi multipli locale (MLS) tramite un agente immobiliare. È necessaria una licenza immobiliare per elencare effettivamente le proprietà sulla MLS. Numerose città forniscono servizi di elenchi multipli a tariffa fissa che elencheranno la tua casa per te se non desideri avere una licenza immobiliare o lavorare con un agente di venditore professionista.
Che cosa rappresenta la MLS?
MLS: servizio di elenchi multipli
Che cos'è la MLS statale di New York?
L'intero stato di New York è servito dal servizio di elenchi multipli per gli immobili in tutto lo stato.
In che modo MLS è diverso da Zillow?
Un tipico MLS ha più di 300 campi di dati relativi alle proprietà, rispetto ai 50-80 di Zillow. Pertanto, Zillow offre solo una quantità limitata di dettagli su una proprietà. Un MLS, d'altra parte, contiene tutti i tempi di mercato, i dettagli dell'elenco, le immagini e gli elenchi falliti negli ultimi 10-20 anni.
Perché MLS è importante nel settore immobiliare?
Per collegare acquirenti e venditori di case, un MLS consente ai broker di visualizzare reciproci elenchi di proprietà in vendita.
Chi possiede la MLS?
L'MLS, o servizio di elenchi multipli, è una piattaforma per gli agenti immobiliari per condividere annunci e lavorare insieme per vendere case. In genere è un'entità controllata da un'associazione di broker o da molti gruppi di agenti immobiliari.
Come si entra nella MLS?
Partecipare a una prova MLS aperta per ogni club è una strategia. Se vogliamo essere realistici, è improbabile che un giocatore che non ha mai giocato professionalmente venga firmato per il primo contratto subito dopo una prova MLS, a meno che non abbia offerto una prestazione eccezionale in una prova aperta.
Conclusione
Lo scopo del servizio di annunci multipli (MLS) è semplificare la vendita della tua proprietà e identificare le proprietà in vendita. L'MLS è ancora il modo più accurato e aggiornato per trovare proprietà in vendita nella maggior parte delle località, nonostante l'emergere di grandi siti web immobiliari come Zillow, Trulia, Redfin, ecc.
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Riferimenti
