Un fondo fiduciario è una forma di fiducia legata al patrimonio immobiliare. Questa è una forma di trust vivente, il che significa che può essere utilizzata per gestire la proprietà di terreni e proprietà durante la tua vita. I termini di un fondo fondiario possono essere adattati alle tue esigenze specifiche e al tipo di proprietà immobiliare che detiene. Qui vedremo tutto su un fondo fondiario e su come configurarlo.
Che cos'è un trust fondiario?
Un fondo fondiario è un'istituzione legale composta da tre parti: un concedente, un fiduciario e un beneficiario. Queste sono le stesse parti di qualsiasi altro trust. Il concedente è il proprietario terriero e il beneficiario di un trust fondiario è solitamente anche il proprietario terriero. Il fiduciario è la persona o l'impresa che acquisisce il possesso legale dei beni, almeno sulla carta.
Un fondo fondiario potrebbe avere diversi beneficiari e comproprietari. C'è un ulteriore vantaggio per i concedenti quando un trust fondiario coinvolge numerosi proprietari. Se uno dei proprietari viene citato in giudizio, il trust può proteggere gli altri proprietari.
Lo sfondo dei fondi fondiari
La nostra attuale idea di questo legame fiduciario può essere fatta risalire all'Inghilterra durante le Crociate. I feudatari che viaggiavano all'estero affidavano la loro proprietà fondiaria a un fiduciario, che se ne occupava in loro assenza. Sfortunatamente, i crociati di ritorno incontravano spesso amministratori che non erano disposti a cedere la terra. Molte istanze sono state presentate davanti ai tribunali reali e nel tempo si è formato un precedente legale basato sulla nozione di fiducia.
Mentre il feudalesimo e le crociate sono andati e venuti, i fondi immobiliari immobiliari sono rimasti di particolare interesse per gli investitori immobiliari e per chiunque cerchi di ridurre alcuni dei vincoli e degli obblighi legali associati alla proprietà della proprietà.
Come funzionano i fondi fondiari?
Il funzionamento di un fondo fiduciario è determinato dalle condizioni dell'accordo.
In un fondo fondiario dell'Illinois, ad esempio, il proprietario può essere sia il fiduciario che il beneficiario, ma di solito non è così. Nella maggior parte dei casi, il trustor mantiene l'autorità sull'uso della proprietà, sebbene vi siano alcune eccezioni. Inoltre, i fondi fondiari dell'Illinois sono legali solo in alcuni stati.
Al contrario, i trust fondiari comunitari e i trust fondiari di conservazione sono legali in tutti i 50 stati. Sebbene queste forme di fondi fondiari siano legali, l'IRS ha messo in guardia contro strategie abusive di elusione fiscale da parte di coloro che utilizzano fondi fondiari comunitari e di conservazione.
Nel 2019, infatti, il Congresso ha rilanciato il Legge sull'integrità del programma di sostegno alla conservazione di beneficenza per combattere lo sfruttamento dei fondi di conservazione dei terreni come protezioni fiscali.
Quando si stabilisce qualsiasi tipo di fiducia fondiaria, tali schemi sottolineano l'importanza di chiedere consiglio a professionisti del diritto informati.
Tipi di fiducia fondiaria
I fondi fondiari sono classificati in due tipi: fondi di proprietà e fondi di conservazione. Gli individui o le entità possono detenere la terra in modo anonimo tramite trust di proprietà. La principale distinzione con un fondo di conservazione della terra è che il proprietario deve rinunciare ad alcuni diritti di uso e sviluppo del suolo.
# 1. Trust fondiari detentori del titolo
Un trust proprietario consente al proprietario della proprietà di preservare i pieni diritti sulla proprietà rimanendo anonimo e dirigendo le azioni del trust fondiario. Poiché sono stati resi popolari a Chicago nel corso del 1800, questi trust sono talvolta noti come "trust fondiari dell'Illinois". I proprietari di immobili non erano autorizzati a votare su progetti civici nelle aree in cui all'epoca detenevano terreni. Per aggirare questa legge, ricchi mercanti e politici formerebbero fondi fondiari per acquistare segretamente terreni, preservando i loro privilegi di voto.
Non esiste una struttura legale in tutti i 50 stati per un trust fondiario detentore del titolo. La maggior parte degli stati, tuttavia, rinvia alle regole del trust fondiario dell'Illinois se non ne hanno le proprie, il che significa che con un'adeguata consulenza legale, qualsiasi individuo può organizzare un trust fondiario "in stile Illinois" in qualsiasi stato.
#2. Fondo di conservazione della terra
I trust fondiari di conservazione hanno bisogno che il proprietario della proprietà rinunci a un certo controllo sull'utilizzo e lo sviluppo del territorio. La missione di un Conservation Land Trust è salvaguardare gli animali, i luoghi storici o culturali e le risorse naturali contro lo sviluppo commerciale o altre attività che potrebbero causare interruzioni o contaminazione.
Requisiti di proprietà terriera per il possesso del titolo
Il proprietario terriero in un fondo di proprietà terriera esegue un documento noto come Deed in Trust, che trasferisce la proprietà legale della proprietà. Il proprietario terriero (che è sia il concedente del trust che il beneficiario) può descrivere come verrà amministrata la terra, chi ne avrà il controllo e come il denaro generato verrà disperso quando verrà stabilito il trust. Ciò significa che, mentre il trust è il proprietario legale della proprietà, il proprietario terriero conserva la completa autorità su di essa.
I proprietari di proprietà utilizzano i trust detentori del titolo per mantenere l'anonimato e mantenere le risorse significative fuori dalla successione. Un fondo fondiario può anche fornire una varietà di altri vantaggi di pianificazione patrimoniale, come la protezione del patrimonio da sentenze o privilegi. Ciò è particolarmente vantaggioso per gli ultra-ricchi, le celebrità e le grandi società, che potrebbero voler mantenere privati i piani di crescita.
Requisiti di conservazione della terra
Il trust non assume necessariamente il titolo fondiario in un trust fondiario di conservazione a meno che la proprietà non sia donata nella sua interezza. Invece, un proprietario terriero potrebbe impegnarsi in un accordo legalmente vincolante noto come servitù di conservazione, in cui "donano" i loro diritti di sviluppo al trust. Il trust è incaricato di far rispettare la servitù e, in alcune situazioni, di mantenere la proprietà.
Le servitù di conservazione possono essere regolate per garantire che il proprietario terriero mantenga i diritti di proprietà e utilizzo, ad esempio il diritto di continuare l'agricoltura o l'allevamento di bestiame, assicurando anche che la terra rimanga perennemente non edificata. Le servitù di conservazione “seguono la terra”, il che implica che le disposizioni del servitù continuano ad applicarsi anche se la terra viene venduta o tramandata di generazione in generazione.
Come creare un trust fondiario
Il primo passo nella creazione di un trust fondiario è selezionare un fiduciario per la proprietà. I proprietari terrieri devono essere vigili nella selezione di amministratori qualificati e rispettabili, data la responsabilità fiduciaria di un fondo fondiario e le ripercussioni legali e finanziarie di un fondo fondiario che non aderisce agli statuti statali.
Una volta che hai deciso un fiduciario, creerai il tuo trust fondiario firmando un atto di fiducia e un accordo di fiducia fondiaria. Questi due documenti stabiliscono i termini del trust fondiario.
Le specifiche di come questi contratti vengono eseguiti, così come le condizioni dei documenti stessi, sono unici per lo stato in cui è fondato il fondo fondiario. In Illinois, ad esempio, l'atto fiduciario è registrato nella contea in cui si trova la proprietà.
Poiché i dettagli variano a seconda dello stato, dovrai consultare un avvocato che abbia familiarità con i fondi fondiari nel tuo stato. Tieni presente che ci saranno delle commissioni.
Esempi di fiducia della terra
Il resort della Disney in Florida è un esempio di trust fondiario detentore del titolo. Nel 1965, un fondo fondiario detentore del titolo è stato utilizzato per acquistare il Walt Disney World Resort a Orlando, in Florida. I proprietari originari delle paludi della Florida su cui è stato sviluppato il resort non avevano idea che la Disney (un nome già noto all'epoca) fosse dietro l'acquisto. Avrebbero aumentato il prezzo richiesto se avessero saputo chi era il cliente.
Nel frattempo, ci sono diversi casi di fondi di conservazione della terra negli Stati Uniti, incluso l'Ozark Land Trust, che supervisiona dozzine di progetti su 28,000 acri nella regione di Ozark. Il trust è un'organizzazione senza scopo di lucro che assiste i proprietari terrieri nel preservare e proteggere la terra negli Ozarks dall'espansione urbana. L'Ozark Land Trust contribuisce a questo creando riserve naturali e servitù di conservazione.
I vantaggi di un fondo fiduciario
Ci sono vari vantaggi nell'utilizzare un trust fondiario per detenere beni immobiliari. Mentre un trust vivente viene normalmente utilizzato per salvaguardare i beni dai creditori o per ridurre le tasse di successione, potresti voler esplorare un trust fondiario se:
- Manterrai la tua proprietà di investimento immobiliare distinta dal resto del tuo patrimonio.
- Cerchi la privacy e l'anonimato poiché i beni conservati in un trust fondiario sono di proprietà del trust ed elencati nei registri pubblici sotto il nome del trust piuttosto che il tuo.
- Desideri che i beni detenuti in un fondo fondiario evitino la successione dopo la tua morte.
- In qualità di proprietario di un immobile, cerchi una migliore protezione della responsabilità o protezione dai creditori, in particolare privilegi o sentenze.
- Desiderate essere in grado di acquistare o vendere beni immobili senza dover rivelare al pubblico il prezzo della transazione.
I trust fondiari possono essere utili se non vuoi che le persone indovinino il tuo vero patrimonio netto o se stai investendo in immobili su scala più ampia e vuoi mantenere quelle transazioni distinte dal resto dei tuoi affari personali.
Svantaggi di un fondo fiduciario
Sebbene i fondi fondiari abbiano molti vantaggi, hanno anche alcuni svantaggi minori, che sono i seguenti:
- I finanziatori possono chiederti di mettere la proprietà a tuo nome per garantire il finanziamento. La proprietà può quindi essere ritrasferita nel trust per ottenere il prestito.
- Non fornisce protezione legale - Per la protezione delle azioni legali, potrebbe essere necessario nominare una LLC come beneficiaria.
Come i fondi fondiari mantengono la privacy
Due strumenti giuridici compongono il fondo fiduciario:
- Esiste un accordo fiduciario tra il disponente e il fiduciario. Il presente contratto stabilisce i diritti, i poteri, i doveri e gli obblighi delle parti; e
- Il fiduciario riceve un atto dal disponente.
In primo luogo, è necessario firmare l'accordo di fiducia. L'atto fiduciario viene quindi registrato. Una volta completato, l'ufficio del registratore non ti esporrà più al pubblico che sei il proprietario della proprietà. Inoltre, l'accordo fiduciario viene mantenuto privato (nel tuo schedario a casa). Di conseguenza, nessuno saprà mai che sei il proprietario della proprietà. In altre parole, i documenti pubblici non riveleranno queste informazioni.
I litiganti spesso non sono disposti a citare in giudizio le persone che non hanno beni. Qual è uno dei modi più semplici per determinare se qualcuno ha o meno tasche profonde? Cerchi la proprietà immobiliare nei registri pubblici. Questa ricerca potrebbe lasciare un grosso bersaglio grasso sulle spalle di investitori immobiliari di successo. Un fondo fondiario, pur non essendo un vero e proprio fondo di protezione patrimoniale, è un efficace strumento di privacy. Contribuisce all'incapacità di un contenzioso di trovare grandi risorse.
Asset Protection con una LLC e un Land Trust
Per iniziare, tieni presente che un trust fondiario è uno strumento per la privacy, non una società commerciale. Di conseguenza, i fondi fondiari non hanno le stesse protezioni di responsabilità delle società o delle società a responsabilità limitata. Il beneficiario può essere ritenuto responsabile se qualcuno scivola e cade sulla proprietà. Di conseguenza, formiamo una società, LLC o una società in accomandita per fungere da beneficiario.
In secondo luogo, la proprietà può normalmente essere trasferita in un fondo fiduciario esentasse. Questo è affrontato sotto il codice delle entrate interne. Il governo federale tratterà la proprietà come se il beneficiario ne fosse il proprietario. Inoltre, in molti stati, il trasferimento di proprietà a un trust revocabile è esente da tasse di trasferimento o registrazione.
Infine, molti investitori scoprono quanto segue: la maggior parte degli avvocati e dei contabili non è a conoscenza di cosa sia un trust fondiario o di come funzioni. Anche se questo può essere aggravante, c'è un aspetto positivo. Considera questo. Di conseguenza, molti dei legali della tua comunità non avranno familiarità con i fondi fondiari. Una percentuale considerevole interromperà la loro caccia alle tasche profonde presso l'ufficio del registro della contea, che si trova dopo il percorso dei registri pubblici.
Come raccogliere fondi per un fondo fiduciario
Per finanziare un trust, un atto deve essere trasferito al trust. Un fondo fondiario contiene beni sotto forma di terra o proprietà per definizione.
Finanziamento fiduciario fondiario: possono ottenere un mutuo?
Se non intendi pagare in contanti per la tua proprietà preferita, potresti essere in grado di ottenere un mutuo da un prestatore. Le banche hanno tradizionalmente evitato di prestare denaro a coloro che intendono togliere il proprio nome dal titolo. Questo sta cominciando a cambiare. Alcune banche, in particolare le banche comunitarie e regionali, effettueranno un prestito a nome di un Grantor Trust.
Chi compra la terra in un fondo fondiario?
Il terreno viene in genere acquistato da un individuo o da un'azienda, che successivamente trasferisce la proprietà a un trust fondiario. L'individuo o l'ente che istituisce il trust e trasmette la proprietà è noto come concedente del trust fondiario.
Chi dovrebbe essere un fiduciario della terra?
Dipende dall'obiettivo del fondo fondiario, ma la maggior parte delle persone li imposta per il segreto di proprietà. Di conseguenza, affronteremo la questione come se lo scopo del trust fosse l'anonimato. In questo scenario, il fiduciario non dovrebbe essere il disponente o qualcuno con lo stesso cognome del disponente. Di conseguenza, il fiduciario potrebbe essere un amico o un parente fidato.
Ancora meglio, spesso creiamo LLC per agire come amministratori di un fondo fondiario. Di conseguenza, se il disponente è il manager e/o un membro della LLC, mantiene il potere. Inoltre, abbiamo visto amministratori disinformati diventare piuttosto a disagio mentre lavoravano come amministratori. Molti amministratori sono preoccupati per la colpevolezza personale (a ragione o erroneamente e per lo più a torto).
Quanto tempo può esistere un fondo fiduciario?
I fondi fondiari sono in genere stabiliti per un determinato periodo, ad esempio 20 anni. Scaduto il termine del trust, spetta al beneficiario prorogarlo; in caso contrario, l'immobile viene venduto.
Implicazioni fiscali sulla fiducia fondiaria
Un fondo fondiario correttamente istituito dovrebbe essere classificato come un fondo concedente ai fini dell'imposta sul reddito, secondo la sezione 677 del codice delle entrate. In tal caso, tutti i redditi e le detrazioni vengono distribuiti ai beneficiari in proporzione alle loro partecipazioni nel patrimonio del trust. Se il beneficiario è una società di persone, l'accordo di società disciplina l'eventuale trattamento fiscale. Anche una società può essere beneficiaria.
Cosa significa Land Trust per gli Stati Uniti?
Un'organizzazione senza scopo di lucro basata sulla comunità chiamata trust fondiario o tutela del territorio lavora attivamente per salvaguardare in modo permanente la terra. I fondi fondiari occasionalmente acquistano terreni a titolo definitivo. Utilizzando una tecnica nota come servitù di conservazione, collaborano anche per preservare la terra che è ancora di proprietà dei proprietari terrieri interessati.
Che cos'è un trust per la vendita di terreni?
un trust in cui i fiduciari devono vendere i beni e depositare i proventi della vendita in un conto fiduciario a beneficio dei beneficiari. Quando due o più persone possiedono congiuntamente un terreno o lo possiedono come affittuari in comune, si usa uno statuto per imporre questo tipo di trust.
Chi è il proprietario immobiliare in un trust?
I beni diventano di proprietà del trust una volta costituito e rimosso dal nome del fondatore. In termini reali, ciò significa che dopo la morte del fondatore, i beni del trust non saranno inclusi nel patrimonio del defunto e non saranno soggetti alle tasse di successione.
Chi gestisce i fondi detenuti in un trust?
Un concedente, beneficiario e fiduciario sono coinvolti in fondi fiduciari. Il concedente di un fondo fiduciario può specificare le condizioni alle quali i beni devono essere accumulati, trattenuti o erogati. Il beneficiario riceve i beni o altri vantaggi dal fondo, mentre il curatore conserva il patrimonio del fondo e ne esegue le istruzioni.
Conclusione
Un trust fondiario è paragonabile ad altri tipi di trust, ma sono solo per immobili. Si precisa che possono possedere anche altri beni immobiliari quali mutui e cambiali. Qualsiasi terreno può essere utilizzato per un fondo fondiario, sebbene sia più comunemente utilizzato per la protezione o lo sviluppo del territorio.
Domande frequenti sulla fiducia della terra
Chi possiede la proprietà in un trust?
In qualità di fiduciario per il beneficiario o i beneficiari che sono i proprietari equi della proprietà del trust, il trustee è il proprietario legale della proprietà nel trust. Di conseguenza, gli amministratori fiduciari hanno il dovere fiduciario di gestire il trust nel migliore interesse dei proprietari equi.
Qual è lo scopo di un fondo fiduciario?
Un trust fondiario ha lo scopo di stabilire la responsabilità e la privacy dei proprietari terrieri. Un fondo fondiario viene utilizzato da investitori immobiliari, individui ed entità per aiutare a creare finanze personali e proprietà.
Quanti fondi fondiari ci sono negli Stati Uniti?
Secondo il National Land Trust Census più aggiornato della Land Trust Alliance, che è stato emesso il 1° dicembre, ci sono 1,363 fondi fondiari negli Stati Uniti.
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