È fondamentale per i proprietari e gli amministratori di proprietà garantire che i loro inquilini siano sempre soddisfatti. Ciò è particolarmente importante durante i primi giorni dopo il trasloco dell'inquilino. I proprietari e i gestori hanno la responsabilità di garantire che i loro affittuari siano completamente soddisfatti delle loro nuove case. Il miglioramento dell'inquilino è la modifica apportata a un immobile in affitto dal proprietario in preparazione di un nuovo inquilino. Questo articolo spiega il significato del miglioramento dell'inquilino commerciale e come ottenere un appaltatore per questo. Abbiamo anche spiegato in cosa consiste la contabilità dell'indennità di miglioramento dell'inquilino. Immergiamoci!
Cos'è il miglioramento dell'inquilino?
Il miglioramento dell'inquilino, spesso noto come miglioramento del contratto di locazione, è la modifica o la manutenzione eseguita dal proprietario sulla proprietà in affitto. Di solito, questi aggiustamenti vengono apportati per soddisfare meglio le esigenze di uno specifico affittuario. Queste modifiche sono generalmente richieste dall'affittuario, in particolare in un contesto aziendale. Tuttavia, ci sono diverse complessità per quanto riguarda il miglioramento degli inquilini che potrebbero rendere difficile la comprensione.
Tipi di miglioramento dell'inquilino
Di seguito sono riportati i tipi di miglioramento dell'inquilino:
#1. Indennità di miglioramento dell'inquilino
Il controllo dell'inquilino sul processo di miglioramento della locazione solleva il proprietario da qualsiasi lavoro non necessario, soprattutto se il lavoro è esteso. Nella maggior parte dei casi, il proprietario include clausole nel contratto di locazione che consentono all'inquilino di apportare miglioramenti entro un certo budget. In genere viene fornito un prezzo unico o un prezzo per piede quadrato. Sia il proprietario che l'inquilino potrebbero effettuare il pagamento iniziale all'impresa di ristrutturazione o costruzione. L'inquilino è responsabile di eventuali eccedenze nei costi del progetto.
#2. Sconto affitto
Gli inquilini possono beneficiare di riduzioni dell'affitto da parte del proprietario in cambio di miglioramenti su beni di terzi. L'inquilino può beneficiare di uno sgravio dell'affitto sotto forma di un mese gratuito o di un canone ridotto durante determinati periodi dell'anno se questa disposizione è inclusa nel contratto di locazione. Di conseguenza, l'inquilino può risparmiare costi di costruzione inutili. Inoltre, l'inquilino ha lo stesso livello di supervisione e controllo sugli aggiornamenti del contratto di locazione che aveva con il TIA. L'inquilino è anche sotto accusa per eventuali eccedenze.
#3. Indennità standard di costruzione
Un build-out descrive anche questa potenziale azione. In questo scenario, il proprietario offre all'inquilino una selezione di possibili aggiornamenti. L'affittuario ha più tempo per concentrarsi sulla gestione della propria attività perché il proprietario si occupa della gestione del progetto. Gli inquilini non ottengono sempre i miglioramenti che desiderano, il che potrebbe essere dannoso per il successo della loro azienda. Sono responsabili di eventuali ulteriori modifiche richieste.
#4. Girare la chiave
Questo tipo di miglioramento dell'inquilino viene in genere effettuato all'inizio del contratto di locazione. L'inquilino spesso fornisce stime dei costi e presenta piani, mentre il proprietario funge da project manager e paga il conto.
Esempi di miglioramento dell'inquilino
Il miglioramento dell'inquilino, noto anche come miglioramento del contratto di locazione, è l'alterazione apportata a un immobile in locazione dall'inquilino al fine di renderlo più adatto all'uso previsto dell'inquilino. Gli inquilini spesso assumono appaltatori per effettuare questi aggiornamenti, anche se a volte i proprietari accettano di gestire il progetto chiavi in mano. L'inquilino e il proprietario possono condividere le responsabilità di costruzione in altre situazioni.
Di seguito sono riportati esempi di miglioramento dell'inquilino:
- riverniciatura
- Nuovo tappeto
- Configurazioni di illuminazione
- Aggiornamenti HVAC
- Aggiornamenti idraulici
- Lavoro elettrico
- Ristrutturazione completa
Indennità di miglioramento degli inquilini
I proprietari in genere compensano gli inquilini per il costo della costruzione del miglioramento dell'inquilino attraverso il pagamento dell'indennità dell'inquilino o dell'indennità di miglioramento dell'inquilino. Questo a volte non viene pagato a titolo definitivo, ma viene piuttosto ripartito nel corso dell'affitto. I costi di miglioramento degli inquilini sono spesso quotati in termini di dollari per piede quadrato di spazio occupato. Il proprietario sta pagando il conto per tutti i primi lavori di ristrutturazione dell'inquilino, compresi i costi hard e soft, utilizzando questa somma di denaro.
Tuttavia, lo stipendio non coprirà il costo di mobili o decorazioni, in quanto questi non sono considerati miglioramenti dell'inquilino. Verranno prese in considerazione solo le manutenzioni e le riparazioni di immobili commerciali. E se le spese di miglioramento effettive dell'inquilino superano l'importo, l'inquilino è responsabile della differenza.
Cosa ti qualifica per l'indennità di miglioramento dell'inquilino?
Di seguito sono elencate le cose che non si qualificano e quelle che si qualificano per l'indennità di miglioramento dell'inquilino:
| QUALIFICATO | NON SI QUALIFICA |
| Nuovo tappeto | Nuovi mobili per ufficio |
| Riparazione HVAC | Nuovi computer |
| Sostituzione porte e finestre | Ripristino marciapiede |
| Aggiornamenti sull'illuminazione | Manutenzione ascensori |
| Costi di gestione del progetto | Installazione Internet |
Negoziare il metodo di pagamento per l'indennità di miglioramento dell'inquilino
Le indennità di miglioramento dell'inquilino in genere non ti vengono consegnate personalmente. Invece, il limite di indennità di miglioramento dell'inquilino viene utilizzato per pagare appaltatori e fornitori, e tutto ciò che è di tua responsabilità come inquilino. Oppure, il proprietario può decidere di "rinunciare" al tuo affitto per un mese o due, nel qual caso dovrai assicurarti di non sprecare i "risparmi" per qualcosa di diverso dai tuoi obiettivi.
Dovresti dare la priorità alla prima opzione se puoi scegliere tra le due. C'è la possibilità che l'Internal Revenue Service consideri le indennità di miglioramento dell'inquilino che ricevi dal tuo proprietario come reddito imponibile se utilizzi quei soldi per pagare l'affitto e le utenze. Ciò potrebbe non accadere se il proprietario ha effettivamente i soldi ed è responsabile dei pagamenti.
Negoziare l'importo dell'indennità di miglioramento dell'inquilino
Se sei a conoscenza del costo previsto dei tuoi aggiornamenti, sarai in una posizione migliore per negoziare per sufficienti indennità di miglioramento dell'inquilino. I pianificatori e i progettisti dello spazio dovrebbero essere considerati come guida. Se il proprietario non è disposto a fornire un TIA che rientri nel tuo budget, potresti comunque trovare utile fare tu stesso gli investimenti necessari.
Ti assumerai il rischio (e il costo) del superamento degli edifici perché sarai responsabile del pagamento di qualsiasi cosa oltre il TIA. Se il proprietario costruisce invece di te e del tuo appaltatore, il livello di rischio aumenta. Dal momento che il proprietario non è responsabile della copertura di eventuali spese superiori al TIA, vi è uno scarso incentivo per il proprietario a farlo. Pertanto, potresti trovare più conveniente proporre un metodo alternativo per indirizzare i miglioramenti.
Negoziare come utilizzare l'indennità di miglioramento dell'inquilino
Non permettere al tuo padrone di casa di farti credere che il tuo TIA sia un omaggio. I miglioramenti del capitale, o i lavori di ristrutturazione di una struttura che andranno a vantaggio degli inquilini in futuro, sono spesso responsabilità del proprietario. Il proprietario dovrebbe presumibilmente pagare per il lavoro sotto il tuo TIA se si tratta di un miglioramento del capitale. Se il lavoro è effettivamente personalizzato in base alle tue preferenze o alle esigenze particolari della tua attività, e il proprietario ha ancora pagato per questo, il proprietario non si trova in una posizione peggiore di prima. I proprietari indubbiamente fissano i loro affitti richiesti a un livello che compensa parzialmente il TIA che ti pagheranno.
Miglioramento dell'inquilino commerciale
La definizione immobiliare di miglioramento di un inquilino commerciale è una modifica personalizzata che il proprietario di un edificio apporta a uno spazio in affitto come parte di un contratto di locazione per adattare lo spazio alle esigenze di un particolare inquilino. Le indennità di miglioramento degli inquilini (indennità TI) sono una forma comune di finanziamento del proprietario per il miglioramento degli inquilini commerciali. Di solito è espresso come importo in dollari per piede quadrato o come importo forfettario negoziato con il proprietario. Gli inquilini sono responsabili della copertura di eventuali costi non coperti dalle indennità di miglioramento degli inquilini.
Le indennità di miglioramento degli inquilini non sono obbligatorie e i proprietari non hanno l'obbligo di fornirle in un mercato di locazione competitivo. Tuttavia, negli ultimi anni, è diventato un modo comune per invogliare gli inquilini ad affittare spazi per uffici. La maggior parte dei proprietari è flessibile e disposta a lavorare con gli inquilini per includere le eccedenze di miglioramento dell'inquilino nel canone mensile di locazione se i miglioramenti superano le indennità. Assicurati di chiedere al tuo potenziale padrone di casa questa opzione durante la negoziazione del contratto di locazione. Potrebbe non essere necessario fornire denaro aggiuntivo per le modifiche dopo la data di inizio del contratto di locazione oltre l'indennità.
Appaltatore per il miglioramento degli inquilini
Quando si sceglie un appaltatore per il miglioramento degli inquilini, è importante scegliere qualcuno che possa svolgere il lavoro in modo efficiente e conveniente. Le seguenti sono le considerazioni che devi tenere a mente quando scegli un appaltatore per il miglioramento degli inquilini:
#1. Scegli l'esperienza
Sebbene questi tratti siano ammirevoli, l'esperienza è la risorsa più apprezzata nel settore dell'edilizia commerciale. Se vuoi che il tuo progetto di miglioramento degli inquilini aziendali abbia successo, utilizza un appaltatore di rimodellamento commerciale con una comprovata esperienza. Sono consapevoli della potenziale influenza delle normative locali, statali e federali sullo sforzo. Hanno familiarità con l'area e hanno collegamenti con aziende e agenzie governative. Inoltre, possono anticipare e prevenire le maggiori difficoltà attingendo alla loro esperienza con iniziative precedenti. Trovare un appaltatore per il miglioramento degli inquilini con l'esperienza necessaria è fondamentale. No, non quello che hanno visto su Internet. Assumere un appaltatore professionista aumenterà la qualità del lavoro, ridurrà i costi e allevierà lo stress.
#2. Verifica tutti i mezzi di contatto
Vuoi risparmiare denaro fornendo ai tuoi inquilini una struttura progettata in modo univoco per le loro esigenze? A tal fine, è importante assumere un appaltatore di ristrutturazioni commerciali che mostri interesse per le tue esigenze e sia disposto a esplorare diverse opzioni con te. Il processo di costruzione procede più agevolmente e con meno ansia se tutti sono sulla stessa pagina e comunicano apertamente e spesso su eventuali problemi che possono sorgere.
#3. Ricorda che le soluzioni creative espandono le tue opzioni
La collaborazione con un appaltatore per il miglioramento degli inquilini che non ha paura di uscire dagli schemi è essenziale se si desidera ottenere il massimo dal proprio investimento. I piani di miglioramento degli inquilini che assomigliano a quelli di tutti gli altri possono portare a termine il lavoro, ma layout unici che sfruttano al massimo l'area e il budget disponibili possono produrre risultati migliori. Gli appaltatori professionisti per il miglioramento degli inquilini valutano i vantaggi e gli svantaggi di numerose opzioni. Forniscono un lavoro di prim'ordine attingendo alle conoscenze accumulate da progetti precedenti.
#4. Riconoscere il valore della professionalità
Un progetto di ristrutturazione commerciale funziona più agevolmente se gestito da un professionista qualificato che è orgoglioso del proprio lavoro.
#5. Metti la qualità al primo posto
Sebbene il budget sia una considerazione importante quando si assume un appaltatore per il miglioramento degli inquilini, non dovrebbe essere il fattore decisivo. Il valore può essere attribuito al lavoro ben fatto e al servizio professionale. Considera i fattori al di fuori del prezzo quando valuti le offerte di costruzione per il miglioramento degli inquilini. La proposta dell'appaltatore dimostra che comprende appieno la portata del progetto? L'appaltatore impiegherà lavoratori qualificati e forniture di alta qualità? Forniscono garanzie o garanzie per il loro lavoro?
Contabilità dell'indennità di miglioramento dell'inquilino
I regolamenti dell'IRS vietano le detrazioni relative al miglioramento. I lavori di ristrutturazione sono invece soggetti ad ammortamento in quanto considerati elementi strutturali della struttura. Finché questi requisiti sono soddisfatti, le detrazioni di ammortamento sono consentite dall'IRS. La detrazione di ammortamento può essere richiesta sia dal locatore che dall'inquilino, a seconda di chi ha effettivamente svolto il lavoro. Il limite precedente di $ 500,000 è stato portato a $ 1,000,000 dalla nuova legge fiscale.
Si consiglia di contabilizzare eventuali migliorie apportate nello stesso periodo che non superino il limite di capitalizzazione della società. Se i costi degli aggiornamenti superano tale soglia, devono essere capitalizzati e ammortizzati lungo la durata del leasing o la minore delle due vite utili.
Contabilità dell'indennità di miglioramento dell'inquilino se il proprietario possiede i miglioramenti
Se il proprietario è colui che ha pagato per gli aggiornamenti, dovrà tenere conto dell'ammortamento del miglioramento dell'inquilino per un certo periodo di tempo come immobilizzazioni. Se la durata del leasing è inferiore alla vita utile del miglioramento del locatario, il periodo più breve viene utilizzato per calcolare il periodo di ammortamento. Un periodo di ammortamento di cinque anni sarebbe appropriato se la moquette fosse posata con l'aspettativa di dover essere sostituita in cinque anni e il periodo di locazione rimanente fosse di sette anni. Se la durata del leasing è di soli due anni, anziché di sette, anche il periodo di ammortamento dovrebbe essere di soli due anni, poiché questo è inferiore alla vita utile del nuovo tappeto.
Gli inquilini che sono fiduciosi che il loro contratto di locazione sarà rinnovato spesso accettano di prolungare il periodo di ammortamento per la durata del nuovo contratto di locazione, fino alla vita utile del bene. Se un nuovo inquilino si trasferisce durante il periodo in cui viene calcolato l'ammortamento per un cespite e tale inquilino non richiede alcuna modifica al cespite, il piano di ammortamento può rimanere invariato. L'importo residuo è rilevato come perdita a conto economico se l'immobile viene distrutto o danneggiato.
Contabilità dell'indennità di miglioramento dell'inquilino se l'inquilino possiede i miglioramenti
L'inquilino dovrebbe contabilizzare il TIA come incentivo o allettamento dell'inquilino, capitalizzare il costo e ammortizzarlo durante la durata del contratto di locazione se l'inquilino possiede i miglioramenti. Poiché il proprietario acquisterà eventuali beni rimanenti, qualsiasi valore di recupero viene ignorato nel calcolo dell'ammortamento. Un inquilino deve cancellare il debito residuo se il tempo di affitto è troppo breve.
Perché il miglioramento dell'inquilino è importante?
Quando si trasferisce in uno spazio commerciale, un'azienda deve assicurarsi di avere accesso a una serie minima di servizi. Pertanto, è fondamentale per un'azienda avere la libertà di adattare il nuovo spazio edificabile alle proprie esigenze. Tra questi adeguamenti c'è l'installazione di nuove pareti e stanze per rendere l'ufficio adatto alle esigenze dell'azienda. Per garantire che tutte le modifiche richieste siano coperte dalle indennità di miglioramento dell'inquilino, che abbiamo spiegato in precedenza, devono essere sempre specificate nei contratti di locazione.
Gli inquilini non sono gli unici a beneficiarne. La maggior parte dei progetti di miglioramento degli inquilini comporta modifiche strutturali e permanenti, che potrebbero essere a lungo termine a vantaggio del proprietario. Questo perché il proprietario può recuperare tutti i soldi spesi per i lavori di ristrutturazione se e quando si trasferiscono nuovi inquilini. Il proprietario può o meno offrire miglioramenti dell'inquilino a seconda dello stato del mercato degli affitti. Ecco perché è così importante discutere e concordare tutti i termini di locazione con il proprietario prima di fare una mossa.
Qual è il problema con il miglioramento dell'inquilino?
Quando si trasferiscono in un nuovo posto, gli imprenditori spesso commettono l'errore di spendere troppi soldi per i lavori di ristrutturazione. Evita di fare grandi investimenti per migliorare lo spazio ufficio in affitto. Probabilmente non puoi portarli con te e il nuovo inquilino potrebbe non apprezzarli tanto quanto te.
Miglioramento dell'inquilino rispetto al miglioramento dell'edificio
Il miglioramento dell'inquilino, noto anche come miglioramento della proprietà in locazione o build-out, avviene all'interno di un edificio esistente. Si concentrano su una certa area che ha un solo inquilino ed è affittata da loro. Gli inquilini beneficiano di questi lavori di ristrutturazione in quanto miglioreranno la propria attività a scapito di altri inquilini.
Poiché diversi inquilini trarrebbero vantaggio dai miglioramenti apportati alle aree condivise, tali miglioramenti dovrebbero essere considerati miglioramenti edilizi piuttosto che miglioramenti su beni di terzi. Nella maggior parte dei casi, gli inquilini di un condominio mettono insieme le proprie risorse per pagare le riparazioni degli spazi condivisi.
Le migliorie inquilino sono detraibili?
I miglioramenti dell'inquilino non sono fiscalmente deducibili. Tuttavia, i proprietari di immobili possono cancellare parte o tutto il loro ammortamento se apportano modifiche all'edificio, poiché l'IRS riconosce tali aggiunte come parte della struttura.
Il miglioramento dell'inquilino è una risorsa?
Nei rendiconti finanziari del proprietario, i miglioramenti dell'inquilino sono registrati come parte regolare delle spese in conto capitale. L'importo totale dei pagamenti è indicato come attività nel bilancio del proprietario. Successivamente, la quota di ammortamento apparirà sui conti profitti e perdite mensili del proprietario.
Dove vanno a finire i miglioramenti degli inquilini in un bilancio?
Le migliorie inquilini sono beni e sono incluse nella categoria immobili, impianti e macchinari delle attività non correnti dello stato patrimoniale.
I miglioramenti degli inquilini sono ammortizzati o ammortizzati?
I miglioramenti degli inquilini sono tecnicamente ammortizzati anziché ammortizzati. Ciò è dovuto al fatto che il proprietario legale delle migliorie è il locatore, e non il locatario. Durante la durata del leasing, il locatario ha solo un diritto astratto all'utilizzo del bene. I diritti immateriali acquisiti non sono ammortizzati ma ammortizzati nel tempo.
Puoi capitalizzare i miglioramenti degli inquilini?
Se il costo delle migliorie su beni di terzi supera l'importo che può essere spesato dalla società, l'importo eccedente deve essere capitalizzato. In tal caso, scrivili come una spesa man mano che si verificano. Inoltre, qualora tali costi siano capitalizzati, saranno ammortizzati nel periodo più breve tra la loro vita utile o il periodo di locazione residuo.
Considerazioni finali
Un miglioramento dell'inquilino consente a un inquilino di apportare modifiche a una proprietà in affitto in preparazione per l'occupazione. Una società e il suo proprietario potrebbero negoziare un prezzo per questi aggiornamenti durante il processo di firma del contratto di locazione. Tuttavia, se il costo totale della costruzione supera la somma originariamente concordata, l'inquilino potrebbe essere tenuto a coprire la differenza.
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Riferimenti
