DIRITTI DEGLI SQUATTERS: Definizione giuridica e diritto nei diversi Stati

A nessun proprietario terriero piace avere una proprietà libera, ma ci sono casi in cui le unità non vengono affittate, esponendo il proprietario agli abusivi. Molti stati hanno i diritti degli abusivi che danno ai trasgressori protezioni specifiche, che potrebbero mettere il proprietario o il proprietario dell'immobile in una situazione difficile.
Scopri quali sono i diritti degli squatter, quando si applicano, gli stati in cui vengono applicati i diritti degli squatter e cosa potrebbe fare il legittimo proprietario dell'immobile.

Chi è uno squatter?

Uno squatter è qualcuno che risiede nella tua proprietà senza permesso. Sono individui che sono entrati illegalmente e hanno abitato senza autorizzazione la proprietà. Gli abusivi lo fanno apposta in alcune circostanze, ma in molte altre credono erroneamente di avere il diritto di stare sulla terra a causa di un contratto di locazione fraudolento, di un accordo concluso con un precedente proprietario o di un'altra area grigia legale.

Tipi di squatter

Uno squatter è qualcuno che tenta di risiedere su una terra su cui non ha il permesso di vivere. Esistono tre tipi di squatter:

1. Coloro che sconfinano e occupano una proprietà non occupata, o
2. Gli inquilini della proprietà, ma hanno smesso di pagare l'affitto
3. Coloro che erano inquilini di un immobile a cui è stato notificato un avviso di sfratto ma si sono rifiutati di andarsene.

L'occupazione abusiva in un immobile non residenziale o in una struttura non residenziale non costituisce reato in sé e per sé. Un edificio o una proprietà non residenziale è qualsiasi struttura o area territoriale che non è stata costruita specificamente per residenze, come una caffetteria, un negozio o un edificio per uffici. Questo tipo di immobile è anche comunemente indicato come locale commerciale.

Le ispezioni regolari delle proprietà sfitte dovrebbero essere eseguite da un locatore per garantire che la proprietà non sia occupata ai fini della polizza assicurativa. A causa dell'assenza di illegalità associata all'occupazione occupata in un edificio commerciale, gli abusivi cercano spesso questo tipo di proprietà, soprattutto perché è spesso esposta al pubblico.

Gli abusivi possono essere arrestati solo se stanno commettendo un altro crimine, come causare danni alla proprietà all'ingresso (come rompere le finestre per entrare) o causare ulteriori danni mentre vivono lì. Quindi, altri modi in cui la polizia può sfrattare gli abusivi dalle proprietà non residenziali includono:

• Furto dall'interno della proprietà
• Uso non autorizzato di utenze come luce e gas
• Mancato rispetto di una notifica di abbattimento del rumore
• Ribaltamento delle mosche

È anche reato rifiutarsi di lasciare proprietà o terreni quando ordinato dalla polizia, dal consiglio, dal proprietario o se è stato emesso un ordine di confisca.

Cosa sono i diritti degli squatter?

I diritti degli abusivi, noti anche come leggi sul possesso avverso, emergono quando qualcuno occupa una proprietà per un lungo periodo di tempo senza che il proprietario tenti lo sfratto o interferisca in altro modo con l'accesso. Continuando ad occupare la proprietà abbandonata, lo squatter ottiene il diritto di rivendicare il titolo legale sulla terra dal proprietario originario.

Questa legge non si applica a una proprietà in affitto in cui un inquilino si rifiuta di pagare l'affitto concordato al locatore. Questo è noto come detenuto illegale; il proprietario aveva concesso all'inquilino il permesso di occupare la proprietà, quindi l'inquilino non ha alcun diritto legale di prendere possesso della terra. In questo caso, il proprietario terriero contatterebbe un avvocato e seguirebbe la corretta procedura di sfratto legale per la loro città.

Qual è la differenza tra accovacciare e sconfinare?

La trasgressione è una violazione penale e chiunque trasgredisca la terra può essere arrestato. L'accovacciamento, invece, è considerato un problema civile. Gli abusivi possono ancora essere arrestati e sfrattati dalla loro terra se si trasferiscono in una proprietà occupata all'insaputa del proprietario.

In termini legali, la distinzione principale è che un trasgressore viola la tua proprietà per ottenere l'ingresso, ad esempio rompendo una finestra o sfondando una porta. Uno squatter, invece, entra da una porta aperta, da una vetrata scorrevole aperta o da una finestra già in frantumi.

Perché gli squatter hanno diritti?

I diritti degli squatter hanno principalmente lo scopo di scoraggiare l'uso della giustizia vigilante. Se ai proprietari terrieri fosse permesso di usare la violenza o la minaccia di violenza per rimuovere uno squatter, la situazione potrebbe rapidamente degenerare e diventare pericolosa. Inoltre, favorirebbe un clima di giustizia vigilante che potrebbe riversarsi in altri ambiti della vita, minando il senso di sicurezza che le persone sono cresciute ad aspettarsi dai luoghi in cui vivono.

Gli abusivi hanno diritti, il che aiuta a promuovere la giustizia a lungo termine. È paragonabile ai diritti degli inquilini, che proteggono gli affittuari dai loschi proprietari. Le leggi definiscono i diritti di ciascuna parte al fine di mantenere stabili i mercati immobiliari e dialogare (di solito) pacificamente.

Quando e dove sono applicabili i diritti degli squatter?

Una legittima richiesta di possesso negativo richiede che il trasgressore sia fisicamente in aperto possesso della proprietà senza il permesso del proprietario per un periodo di tempo prolungato. La durata necessaria per essere in possesso dell'immobile varia da cinque a trenta anni. Inoltre, a seconda della legge, il trasgressore può essere obbligato a pagare le tasse sulla proprietà sul terreno durante quel periodo.

Ad esempio, supponiamo che un proprietario di casa della California sia morto. Un trasgressore si trasferisce e inizia a vivere lì a tempo pieno mentre la casa è in successione. Durante i tre anni necessari per completare la successione, il trasgressore apporta miglioramenti alla casa, stringe amicizia con i vicini e usa persino la casa come indirizzo postale. Gli eredi fuori dallo stato ereditano la casa ma non la pubblicizzano immediatamente perché sono troppo preoccupati. Così, dopo due anni, gli eredi volano in California per incontrare un agente immobiliare, solo per scoprire che qualcuno vive nella casa da quasi cinque anni e ha il diritto legale di rivendicare la terra come propria.

Le leggi sui diritti degli squatter esistono in tutti i 50 stati, tuttavia, la legge precisa varia ampiamente in base allo stato, alla città e al comune. Consulta un avvocato esperto per determinare quali diritti di squatter si applicano alla tua proprietà.

Vediamo gli stati che riconoscono i diritti degli squatter nella prossima sezione.

Quali Stati riconoscono i diritti degli squatter?

I diritti degli squatter esistono in tutti gli stati, ma differiscono in termini di quanto tempo qualcuno deve soffermarsi sulla proprietà e cosa si qualifica. Secondo il titolo 6, capitolo 5, sezione 200 del Codice dell'Alabama, gli squatter in Alabama possono acquisirne il possesso se pagano le tasse o detengono un atto per dieci anni. In Alaska, invece, uno squatter può ottenere un atto se ha vissuto nella proprietà per sette anni o se ha pagato le tasse per dieci anni.

Uno squatter in Arizona deve avere un atto e aver pagato le tasse sulla proprietà per tre anni o più. Se il terreno fa parte di un lotto cittadino, devono avere un atto e pagare per cinque anni. Se un vicino costruisce su una proprietà adiacente, involontariamente o apposta, e nessun proprietario protesta, il vicino eredita la terra dopo due anni. Per ottenere il possesso avverso in California, le tasse devono essere pagate sulla terra per soli cinque anni. Gli squatter, d'altra parte, possono ottenere il controllo della terra in Colorado a condizione che abbiano un atto, abbiano pagato le tasse sulla proprietà per sette anni o abbiano risieduto lì per 18 anni.

Stati con diritti di squatter

I seguenti stati hanno una legge sui diritti degli abusivi che richiede che l'individuo abbia vissuto nella terra in questione per almeno 20 anni:

• Delaware
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Louisiana (30 anni)
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Newark, New Jersey (30 anni)
• Carolina del Nord (NC)
• North Dakota (ND)
• Ohio (21 anni)
• Pennsylvaniani (21 anni)
• South Dakota (SD)
• Wisconsin

I seguenti stati hanno una legge sui diritti degli abusivi che richiede che l'individuo abbia vissuto nella terra in questione per 19 anni o meno:

• Alabama (10 anni)
• AK (10 anni)
• Arizona (10 anni)
• Arkansas (7 anni)
• California (5 anni)
• Colorado (18 anni)
• New Haven, Connecticut (15 anni)
• Florida (7 anni)
• Indiana State University (10 anni)
• Iowan (10 anni)
• Kansas State University (15 anni)
• Kentucky (Kentucky) (15 anni)
• Michigan State University (15 anni)
• Minnesotani (15 anni)
• Mississippi (10 anni)
• Stato del Missouri (10 anni)
• Montana (5 anni)
• Nebraska (10 anni)
• Nevadani (15 anni)
• Stato del New Mexico (10 anni)
• New York (10 anni)
• Oklahoma State University (15 anni)
• L'origano alle erbe (10 anni)
• Providence, Rhode Island (10 anni)
• Carolina del Sud (SC) (10 anni)
• Tennessee (7 anni)
• Stato del Texas (10 anni)
• Stato dello Utah (7 anni)
• Vermont (VT) (15 anni)
• Virginiani (15 anni)
• Washington, DC (10 anni)
• Virginia Occidentale (WV) (10 anni)
• Wyoming (WY) (10 anni)

Tieni presente che i diritti degli abusivi in ​​alcuni stati sopra elencati richiedono che lo squatter abbia un atto o abbia pagato le tasse durante il loro possesso, mentre altri no. In alcuni luoghi, il numero di anni può essere ridotto se lo squatter è in grado di fornire i documenti necessari.

Diritti degli squatter in Inghilterra e Galles

Gli squatter a lungo termine possono finalmente diventare proprietari registrati di una proprietà se loro (o una successione di squatter) l'hanno occupata ininterrottamente per 10 anni (o 12 anni se non è registrata). Devono dimostrare di essere stati proprietari della proprietà in quel momento e di non averlo fatto senza il permesso del proprietario (ad es. non l'hanno affittata originariamente dal proprietario).
Se gli abusivi richiedono il possesso avverso (tentativo di registrazione della proprietà) di proprietà registrate, il catasto ne avviserà il proprietario esistente, che avrà quindi 65 giorni per opporsi. Una valida obiezione comporterà il rigetto della domanda dell'occupante; bisogna però poi intervenire per rimuovere gli abusivi e ripristinare il terreno (altrimenti è più probabile che una successiva domanda di possesso sfavorevole vada a buon fine).

Il registro fondiario potrebbe non essere in grado di notificare al proprietario un immobile non registrato che è oggetto di una domanda di pignoramento. Contrariamente al terreno registrato, l'obiezione del proprietario non registrato all'an pretesa di possesso sfavorevole non è automatico; potrebbe essere necessario negoziare con gli abusivi e potrebbe essere richiesto un tribunale se non è possibile raggiungere un accordo.

Diritti degli squatter dell'Ontario.

In Ontario, la legge stabilisce una serie di requisiti per una rivendicazione del titolo per possesso. Nella maggior parte dei casi, lo squatter deve essere stato in possesso "aperto, famigerato e continuo" di un pezzo della terra del vero proprietario per almeno dieci anni. Inoltre, devono aver inteso impedire al proprietario di utilizzare la loro terra. Devono anche essere in grado di dimostrare di averlo fatto. Per ostacolare legalmente il diritto del proprietario registrato di occupare e utilizzare l'immobile, gli “squatter” devono costituire la loro causa in tribunale. Devono quindi intraprendere ulteriori azioni per ottenere il titolo legale di quel pezzo di proprietà.

Tuttavia, l'ottenimento dei diritti legali su una parte di terra attraverso i diritti degli squatter potrebbe presto diventare obsoleto in Ontario. Il Land Titles Act ora disciplina la registrazione della maggior parte delle proprietà nella Greater Toronto Area. Ciò è significativo per i proprietari di abitazione poiché il possesso avverso non è consentito una volta che la terra è stata convertita in titoli fondiari. Se stai proponendo o difendendo un'azione per possesso sfavorevole, devi dimostrare che è in corso da almeno dieci anni prima della data di conversione. Quel momento di svolta si è verificato più di 20 anni fa per molte proprietà nell'Ontario meridionale.

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Come ottenere i diritti di proprietà degli squatter

Uno squatter a lungo termine potrebbe diventare il proprietario registrato della proprietà o della terra che ha abitato senza il permesso del proprietario.

Quindi, se sei uno squatter in una proprietà e vuoi rivendicare la proprietà, chiedi consiglio legale a un venditore o procuratore legale.

Chi è idoneo a candidarsi?

Puoi candidarti se puoi dimostrare:

• Tu o una serie di squatter avete occupato la proprietà ininterrottamente per 10 anni (12 anni se non è registrata presso il catasto HM).
• Per tutta la durata di tale periodo, tu (o i tuoi predecessori) hai servito come proprietario della proprietà.
• Tu (o uno qualsiasi dei tuoi predecessori) non avevi il permesso dal proprietario. Ad esempio, la proprietà non era stata originariamente affittata a uno squatter.

Se la proprietà è stata registrata

• Compila un modulo di possessione avversa.
• Compila e firma una dichiarazione di verità scritta o chiedi a un avvocato di redigerne una per te.
• Invia il modulo compilato e la dichiarazione al HM Land Registry Centro Cittadino.

Catasto britannico

Centro Servizi Cittadino

Codice Postale: 74

Gloucester

9BBGL14

Se la tua domanda è valida, HM Land Registry avviserà il proprietario della proprietà. Il proprietario ha 65 giorni per opporsi; in tal caso, la tua domanda viene in genere automaticamente respinta.

Se non ci sono obiezioni, ti registreranno come proprietario della proprietà.

Puoi presentare nuovamente domanda dopo due anni se:

• Il proprietario non ha tentato di essere rimosso.
• La proprietà deve ancora essere riconquistata.
• Hai ancora la proprietà della proprietà.

HM Land Registry ti registrerà spesso come proprietario.

Se l'immobile non è registrato,

Compila e firma una dichiarazione di verità scritta o chiedi a un avvocato di redigerne una per te. Richiedi la tua prima registrazione e allega la tua dichiarazione.

Il catasto HM:

• Ti fanno pagare una tassa per ispezionare la proprietà.
• Determina la validità della tua domanda
• Avvisare il proprietario della struttura se si dispone delle sue informazioni di contatto.

Se i proprietari si oppongono, potresti provare a raggiungere un accordo con loro. Se non puoi o non vuoi concordare su chi possiede la proprietà, HM Land Registry istituirà un tribunale per decidere.

Potrebbe essere richiesto di pagare i costi del proprietario, come spese legali ragionevoli, indipendentemente dal risultato.

Passaggi per prevenire abusi sulla tua proprietà

Se noti qualcuno accovacciato nella tua terra, puoi contattare le autorità legali. Se si rifiutano di andarsene e rivendicano i diritti degli squatter, hai il diritto di sfrattarli. Le leggi sui diritti degli occupanti abusivi autorizzano tutti i proprietari di immobili a espellere gli abusivi. Tuttavia, c'è un limite di tempo durante il quale tu, come proprietario dell'immobile, devi iniziare la procedura di sfratto inviando un avviso di sfratto. Questo periodo di tempo è noto come periodo legale.

Data la complessità della rimozione degli abusivi e il numero di organizzazioni disponibili per assisterli, è consigliabile prendere precauzioni per mettere al sicuro la tua proprietà in primo luogo. Può essere difficile perché ci sono molte situazioni in cui gli abusivi rivendicano i diritti di inquilino perché hanno firmato un falso contratto di locazione e pagavano l'affitto a un truffatore, oppure stabilivano un accordo orale con il proprietario per apportare miglioramenti alla proprietà invece di pagare l'affitto, anche se il proprietario era un truffatore.

Passo 1. Vietato oltrepassare

I proprietari di immobili non possono apporre segnali di sconfinamento per evitare il possesso avverso.

Passaggio 2: proteggere il perimetro

In qualità di legittimo proprietario di qualsiasi terreno, in particolare di un immobile libero, dovresti proteggere il perimetro del tuo immobile. Non vuoi avere a che fare con uno squatter che presumibilmente ha il pagamento dell'affitto o un reclamo ostile in cui crede di avere il possesso legale. Proteggi il tuo perimetro con luci, allarmi acustici, misure d'acciaio per tutte le tue finestre e porte e allarmi separati su ciascuna delle tue finestre. Se hai delle recinzioni, rinforzale tutte insieme alle serrature.

Passaggio 3: imposta gli allarmi

Prendi in considerazione l'installazione di allarmi, in particolare quelli con telecamere in grado di trasmettere dati in tempo reale al tuo smartphone. Con questo, puoi vedere cosa sta succedendo nella tua proprietà e chiedere a qualcuno di agire.

Passaggio 4: blocca le finestre e le porte

Assicurati che tutte le finestre e le porte siano ben chiuse. La differenza tra squatting e sconfinamento è che gli squatter rivendicano i diritti legali sulla proprietà di un'altra persona a causa del loro persistente possesso. Se una finestra è già stata sfondata, le persone possono entrarvi senza sconfinare e hanno quindi diritto ai diritti fondamentali. Più sicuri sono i tuoi ingressi, meno è probabile che possano accedervi.

Passaggio n. 5. Visite regolari

Ispeziona regolarmente la tua proprietà. Più frequentemente tu o qualcun altro visitate la proprietà, prima sarete in grado di rilevare finestre o porte rotte attraverso le quali gli abusivi possono entrare e prevenire gli abusivi.

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Come possono essere cacciati gli squatter?

Galles e Inghilterra

I proprietari di proprietà devono richiedere un ordine di possesso provvisorio (IPO) entro 28 giorni dopo aver appreso che la loro proprietà è stata occupata al fine di sfrattare legalmente gli abusivi. Una volta confermata l'IPO, il tribunale emetterà i documenti che devono essere notificati agli abusivi entro 48 ore. Gli squatter possono essere imprigionati se non se ne vanno entro 24 ore dall'offerta di un'IPO o se ritornano entro 12 mesi. Dopo un'IPO, il proprietario dell'immobile deve presentare una richiesta di possesso.

Se non superano il limite di 28 giorni per la presentazione di una domanda di IPO, devono presentare una richiesta di possesso in prima istanza (che può rallentare le cose).

Scozia

I proprietari di proprietà devono presentare una causa sommaria presso la loro corte dello sceriffo locale per rimuovere ufficialmente gli abusivi. Il proprietario dell'immobile può sporgere denuncia contro una persona in possesso di un immobile che non ha alcun diritto o titolo sull'immobile. Non è necessario identificare gli occupanti abusivi perché tale azione può essere avviata contro un occupante non identificato.

L'azione di causa sommaria richiede un'audizione davanti a uno sceriffo poiché consente un periodo di preavviso ridotto, che viene concesso a discrezione esclusiva dello sceriffo. Quando viene approvato un periodo di preavviso ridotto (in genere 48 ore), l'impiegato dello sceriffo fisserà una data di ritorno (il giorno entro il quale lo squatter deve fornire avviso scritto di qualsiasi difesa prevista) e una data di convocazione (la data della seconda udienza - di solito dato pochi giorni dopo la data di restituzione).

Prima della data di ritorno, gli ufficiali dello sceriffo notificheranno la citazione allo squatter apponendo una copia della citazione all'ingresso, all'uscita e al centro della proprietà. L'udienza si terrà quindi alla data prevista e uno sceriffo potrà emettere un decreto. Tale decreto può essere emesso immediatamente (noto come "estratto immediato") a discrezione dello sceriffo, consentendo a un ufficiale dello sceriffo di rimuovere immediatamente lo squatter (senza dover attendere 14 giorni).

Commissioni per IPO

Un costo di circa £ 2,500 viene addebitato per un'IPO (IVA inclusa). Un'altra opzione è utilizzare la procedura di violazione di domicilio standard, che costa circa £ 2,000 per essere completata. Questo è meno costoso, ma è più lento.

Sono previste spese anche per le procedure giudiziarie:

• Bozze di atti legali per il tribunale
• Frequentare il tribunale con lo scopo di risolvere una controversia
• Atti di servizio e successivi ordini
• Assistere alle udienze in rappresentanza (udienza intermedia e finale)
• Spese del tribunale
• IVA

Protezione contro gli abusivi

Sbarazzarsi degli abusivi non è facile e di certo non è economico. La migliore linea d'azione è cercare di salvaguardare la tua proprietà e te stesso dagli abusivi in ​​primo luogo.

Esistono due metodi per prevenire gli abusivi negli immobili residenziali o commerciali:

• Assicurarsi che la proprietà non attiri gli squatter
• Assicurare che la proprietà sia di difficile accesso e sicura.

Un proprietario di proprietà dovrebbe essere a conoscenza dei diritti degli squatter

Il concetto di qualcuno che entra illegalmente e si impossessa della proprietà della tua proprietà può sembrare assurdo, ma i proprietari dovrebbero essere consapevoli che può succedere.

Non concepire uno squatter solo come un senzatetto con poche opzioni legali. I diritti degli squatter possono essere invocati per una serie di motivi, inclusi conflitti di proprietà e un inquilino persistente da contratti di proprietà in affitto passati.

Di conseguenza, chiunque stia studiando come diventare un proprietario terriero deve conoscere i diritti e le procedure legali relativi a inquilini, abusivi e trasgressori. È anche una buona idea consultare un avvocato in caso di domande su queste leggi. Speri di non dover mai avere a che fare con uno squatter, ma se lo fai, sarai grato di avere un professionista dalla tua parte.

Gli abusivi possono essere sfrattati da una proprietà che hanno occupato per molto tempo?

Dipende! Sebbene gli abusivi possano ottenere la proprietà di una proprietà attraverso il possesso indebito, se il legittimo proprietario intraprende un'azione legale, può essere ottenuto un ordine del tribunale per lo sfratto. Quindi, è possibile che uno squatter di lunga data venga sfrattato, ma è un processo legale che deve essere seguito.

È legale per gli squatter cambiare le serrature di una proprietà che hanno occupato?

No, non è legale per gli squatter cambiare le serrature di una proprietà che hanno occupato. Questo è considerato illegale e può comportare accuse penali.

Il proprietario di un immobile può essere ritenuto responsabile delle azioni degli abusivi sulla sua proprietà?

Sì, il proprietario di un immobile può essere ritenuto responsabile delle azioni degli squatter sulla sua proprietà se sapeva o avrebbe dovuto sapere che gli squatter stavano occupando la proprietà e non ha preso provvedimenti per rimuoverli.

Uno squatter può citare in giudizio un proprietario per lo sfratto?

No, uno squatter non può citare in giudizio un proprietario per lo sfratto. Solo il legittimo proprietario di un immobile o un'agenzia governativa che agisce per conto del pubblico può avviare una procedura di sfratto.

Qual è il termine di prescrizione per usurpazione nello stato di XYZ?

Lo statuto delle limitazioni per il possesso usurpativo varia a seconda dello stato. In XYZ, il termine di prescrizione è di X anni. È importante consultare un avvocato locale per comprendere le leggi specifiche del tuo stato.

Come può il proprietario di un immobile proteggersi dagli abusivi?

Il proprietario di un immobile può proteggersi dagli abusivi visitando e mantenendo regolarmente la proprietà, installando serrature e non affiggendo segnali di violazione di domicilio e, se necessario, intraprendendo azioni legali.

Domande frequenti sui diritti degli squatter

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I diritti degli squatter hanno principalmente lo scopo di scoraggiare l'uso della giustizia vigilante. Se ai proprietari terrieri fosse permesso di usare la violenza o la minaccia di violenza per rimuovere uno squatter, la situazione potrebbe rapidamente degenerare e diventare pericolosa.

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Dovresti contattare le autorità se uno squatter è un trasgressore piuttosto che un ex affittuario che è diventato uno squatter. In questo scenario, lo squatter sta violando le leggi sulla violazione di domicilio e le autorità dovrebbero essere autorizzate a rimuoverle.

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In Inghilterra e Galles, lo squatting di solito si riferisce a una persona che non è il proprietario che prende possesso di un terreno o di un'abitazione vuota. L'occupazione abusiva in una proprietà residenziale è diventata un reato penale il 1 settembre 2012, ai sensi della sezione 144 del Legal Aid, Sentencing, and Punishment of Offenders Act 2012.

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