Ipoteca di acquisizione e finanziamento del proprietario sono due nomi per la tecnica di finanziamento del venditore. Ma nei suoi termini più semplici, si riferisce a un tipo di operazione di prestito immobiliare in cui un proprietario di un immobile, che sia un'auto o una casa, funge anche da prestatore di mutui. A causa di questa particolare circostanza nella procedura di vendita dell'immobile, un istituto finanziario non è tenuto a gestire accordi e trattative di finanziamento. Il finanziamento del venditore sulle case è discusso in questo articolo.
Che cos'è il finanziamento del venditore?
Il "Finanziamento del venditore" è un accordo tra l'acquirente e il venditore dell'investimento immobiliare.
Alcuni agenti immobiliari e proprietari di immobili supportano il finanziamento del venditore come strategia per aumentare il numero di opzioni ipotecarie disponibili per gli acquirenti, ridurre le scartoffie coinvolte negli acquisti di case e aumentare i margini di profitto del prestito. Anche se coinvolge effettivamente un venditore che fornisce un finanziamento diretto a un acquirente, il finanziamento del venditore presenta vantaggi e svantaggi proprio come qualsiasi tipica alternativa ipotecaria.
Come funziona il finanziamento del venditore
A acconto viene in genere concessa al venditore come parte di un contratto di finanziamento del venditore quando una proprietà o un'azienda viene presa in considerazione per l'acquisto. Analogamente ad altri piani di finanziamento, il finanziamento del venditore prevede che l'acquirente paghi il venditore in rate mensili regolari o rate (il periodo di tempo può variare in base ai termini concordati) a un tasso di interesse concordato. Fino a quando il prestito non sarà completamente rimborsato, l'acquirente continuerà a effettuare pagamenti al venditore.
Nelle operazioni che coinvolgono il finanziamento del venditore, il venditore offre essenzialmente all'acquirente un'alternativa al finanziamento bancario. Un tale accordo avvantaggia il venditore, poiché, a seconda dell'affidabilità creditizia dell'acquirente e delle motivazioni per garantire che effettui i pagamenti, potrebbe essere visto come un investimento con determinati profitti.
Il vantaggio per l'acquirente è che, anche se potrebbe non essere in grado di ottenere un prestito, ora può acquistare la casa che desidera grazie a un accordo con il venditore. Inoltre, il venditore ha il diritto di riprendersi il bene nel caso in cui l'acquirente smetta di effettuare i pagamenti. In genere, l'attività o le attività vendute fungono da garanzia del prestito.
Tipi di finanziamento del venditore
- Pegno Aggiuntivo/Mutuo Junior
- Arrotolare
- Mutuo tutto compreso
- Contratto di terra
- Rent to Own
# 1. Pegno Aggiuntivo/Mutuo Junior
Spesso il venditore è riluttante a stipulare un accordo di finanziamento del venditore con un acquirente a causa del rischio connesso, quindi al compratore viene data la possibilità di stipulare una seconda ipoteca, il che significa che la maggior parte del finanziamento proverrà dal banca con il resto proveniente dal venditore. L'acquirente effettua due pagamenti con questo tipo di contratto, il primo alla banca e il secondo al venditore.
#2. Arrotolare
Un mutuo avvolgente offre al venditore una forte possibilità di aumentare il proprio profitto.
Supponiamo che il venditore abbia un mutuo che non ha completamente estinto, in tal caso offre un'opzione di finanziamento del venditore quando vende immobili. Può addebitare un tasso più alto sul prezzo di acquisto, richiedere un acconto più piccolo, effettuare pagamenti in corso sul suo mutuo emesso dalla banca e guadagnare un tasso di rendimento maggiore.
#3. Mutuo tutto compreso
In questo scenario, il proprietario trasferisce la casa all'acquirente tramite un atto fiduciario all-inclusive e accetta una cambiale per il saldo residuo del prezzo di acquisto, al netto dell'eventuale acconto versato.
#4. Contratto di terra
In questo tipo di contratto, l'acquirente riceve una partecipazione equa nella proprietà piuttosto che il titolo di proprietà. Un trasferimento di proprietà giuridicamente vincolante dal venditore all'acquirente avviene solo dopo che il pagamento finale è stato effettuato entro i termini del contratto scritto.
#5. Affitta a riscatto
L'acquirente può scegliere, ma non ha alcun obbligo, di acquistare un immobile dal venditore; ma, con l'acconto e il canone in corso, l'acquirente guadagna il diritto di possedere l'immobile.
Vantaggi e svantaggi del finanziamento del venditore per i venditori
Vantaggi
- Risparmiare: I venditori che organizzano finanziamenti dovrebbero evitare di pagare commissioni e costi di quotazione e vendita di una casa, soprattutto quando lavorano con acquirenti noti. Una fonte di reddito costante è fornita dai pagamenti di capitale e interessi.
- Rendimenti più elevati: Nel tempo, il contratto di finanziamento del venditore offre rendimenti migliori rispetto a una singola plusvalenza a lungo termine.
- Attira più acquirenti: Offrire finanziamenti al venditore nel mercato di un acquirente può aiutare un venditore a distinguersi dalla concorrenza attirando clienti che avranno problemi a ottenere un prestito.
Svantaggi
- Analisi del rischio: Il venditore deve valutare il rischio associato al finanziamento del venditore e fare le scelte necessarie in merito alla partecipazione.
- Perdita di valore: Prima della scadenza del contratto, l'acquirente potrebbe trascurare la proprietà e lasciarla decrepire. Se ciò si verifica, "lo stai restituendo in condizioni peggiori di come l'hai venduto". Pertanto, prima di mettere la proprietà a disposizione degli acquirenti, assicurati che ne siano entusiasti, abbiano i soldi per acquisirla e siano ansiosi di farlo.
- Costo di riparazione: È possibile che il venditore debba apportare miglioramenti e riparazioni alla proprietà se un acquirente è inadempiente.
I vantaggi e gli svantaggi del finanziamento del venditore per gli acquirenti
Vantaggi per gli acquirenti
Se gli acquirenti scelgono di acquistare una proprietà finanziata dal proprietario, possono inoltre trarne vantaggio in diversi modi, tra cui
- Più alternative di finanziamento, soprattutto per i clienti con redditi modesti
- Chiusura più rapida ed economica: Con un prestatore tradizionale, la procedura di chiusura comporta una montagna di scartoffie, insieme a vari costi e condizioni. La quantità di documentazione e sottoscrizione richiesta per un acquisto finanziato dal proprietario è significativamente inferiore.
- Termini di contratto più flessibili
Svantaggi per gli acquirenti
Come accennato in precedenza, anche il finanziamento del venditore per gli acquirenti non è privo di potenziali svantaggi. Gli elementi che potresti voler tenere a mente mentre consideri se perseguire questa forma di opzione di finanziamento immobiliare sono i seguenti:
- Possibili costi maggiori: Quando non sei in grado di ottenere finanziamenti, il venditore si trova in una posizione più forte e potrebbe chiederti di pagare un valore superiore a quello di mercato per la casa e incorrere in tassi di interesse elevati.
- Nel caso in cui il venditore non paghi il mutuo di finanziamento senior, gli acquirenti sono comunque a rischio di pignoramento.
- Scadenza per il pagamento: Il contratto può prevedere un acconto finale, che richiederebbe l'ottenimento di un mutuo.
Case di finanziamento del venditore
Una delle alternative che potresti trovare quando cerchi di finanziare l'acquisto di una casa è il finanziamento del venditore sulle case. Un venditore fornisce finanziamenti quando un venditore fornisce un prestito a un acquirente piuttosto che a un tradizionale creditore ipotecario. Il prestito può coprire in tutto o in parte il costo dell'acquisto di una casa.
Per un acquirente di casa che ha cattivo credito o ha altre difficoltà a qualificarsi per un mutuo tipico, il finanziamento del venditore, noto anche come finanziamento del proprietario, può essere un'opzione. Tuttavia, l'utilizzo del finanziamento del venditore per l'acquisto di una casa potrebbe comportare una serie di rischi.
Inoltre, l'acquirente è spesso l'unico responsabile di tutti i finanziamenti al momento dell'acquisto di una casa. Dopo l'approvazione del prestito e il pagamento di tutte le spese, il venditore ritira un assegno o ottiene un bonifico. L'opzione di finanziamento del venditore sulle case, tuttavia, potrebbe essere attraente per i venditori audaci che sono aperti a forme di finanziamento non tradizionali.
Tuttavia, il finanziamento del venditore sulle case ha una procedura speciale e elementi significativi di cui tenere conto.
# 1. Assumi un ispettore
Sia l'acquirente che il venditore dovrebbero avvalersi del proprio valutatore per accertare il valore della casa. Sia l'acquirente che il venditore richiedono una valutazione della casa per stabilire un prezzo ragionevole per l'immobile. Questi sono alcuni metodi per trovare un agente immobiliare.
- Chiedi a un'azienda di mutui, a una banca o a un agente immobiliare per consigli sul finanziamento del venditore sulle case.
- Mettiti in contatto con l'agenzia di licenza nel tuo stato.
#2. Lavora con un avvocato immobiliare
Un avvocato immobiliare deve lavorare a stretto contatto con entrambe le parti. Un avvocato immobiliare può produrre tutti i documenti necessari. Inoltre, l'avvocato può proteggere i tuoi interessi.
#3. Consultare un cedente di prestito ipotecario residenziale per la guida
Puoi ricevere indicazioni da un cedente di mutuo ipotecario residenziale su come gestire il finanziamento del venditore sulle case in modo aperto e conforme alla legge. Quando il tuo proprietario finanzia una casa, stai essenzialmente concedendo un prestito all'acquirente fino al punto in cui ha finito di pagare il mutuo.
Automobile di finanziamento del venditore
Prendi in considerazione il finanziamento dell'auto da parte del venditore se ne hai una da vendere ma non hai bisogno dell'intera somma forfettaria di denaro immediatamente. Il proprietario dell'auto o un altro tipo di garanzia idonea mantiene il titolo in base a questo accordo. L'acquirente riceve la proprietà del veicolo e segue un programma di pagamento stabilito. Il venditore ha il diritto di sequestrare la garanzia in caso di inadempimento dell'acquirente.
Inoltre, il finanziamento del venditore consente il completamento di qualsiasi transazione commerciale, inclusa la vendita di un veicolo (un'auto) da una persona a un'altra. Il finanziamento del proprietario, a volte chiamato finanziamento del venditore, si verifica quando il venditore di un determinato prodotto concede un credito all'acquirente di quel prodotto e detiene un cambiale per il prestito. L'opposto del finanziamento proprietario è il finanziamento bancario, in cui il venditore riceve il pagamento completo da una banca e il mutuatario rimborsa l'istituto di credito. Se hai intenzione di finanziare la tua auto, ci sono alcuni documenti importanti che dovresti usare e alcune precauzioni che dovresti prendere.
# 1. Effettua un controllo del credito
Se sei il venditore, dovresti eseguire un controllo del credito su qualcuno quando finanzia un'auto se sei il venditore. Ci sono molti diversi servizi di controllo del credito disponibili e costa solo pochi dollari per eseguire il rapporto di credito di qualcuno. Quando esamini un possibile mutuatario, dovresti anche confermare l'occupazione attuale con una busta paga recente.
#2. Effettua un acconto considerevole
Assicurati di ricevere un acconto considerevole se hai intenzione di offrire al venditore il finanziamento di un'auto. Molte banche non offrono prestiti auto senza un acconto del 15%-20%. Quando offri il finanziamento del venditore su un'auto, dovresti assumerti meno rischi di quanto farebbe una banca, quindi pensa a chiedere il 25% o più. Per compensare il rischio che stai correndo, dovresti anche addebitare tassi di interesse maggiori di quelli che una banca farebbe per un prestito auto equivalente.
#3. Usa una fattura di vendita per registrare la tua transazione
Per ogni acquisto è richiesta una ricevuta a conferma che la transazione concordata è avvenuta effettivamente. Una fattura di vendita è una ricevuta per una transazione commerciale. La marca, il modello, il numero di identificazione e il chilometraggio del veicolo devono essere tutti riportati sulla fattura di vendita.
#4. Rendere ufficiale una cambiale
Un contratto di prestito personale, o cambiale, specifica i termini del prestito e i tassi di interesse che verranno applicati. La cambiale è anche lo strumento giuridico che può essere utilizzato per avviare un'azione legale contro il debitore e chiedere la restituzione del prestito se il mutuatario è inadempiente.
#5. Trasferimento della proprietà
Una volta che l'atto di vendita e la cambiale sono pronti, procedi al tuo governo locale per trasferire il titolo del veicolo. L'acquirente dovrà pagare tutte le tasse e le tasse prima del trasferimento della proprietà. Il venditore deve mostrare la prova del governo di un titolo chiaro prima che il mutuatario possa subentrare.
Inoltre, dovresti essere cauto prima di concedere loro un prestito perché la maggior parte degli acquirenti di auto che desiderano il finanziamento del venditore hanno un cattivo credito.
Finanziamento del venditore di mutui
Un mutuo è un contratto che delinea il pegno del bene immobiliare come garanzia per un prestito o altra obbligazione di debito. Un mutuo e un pegno di garanzia sono spesso firmati dall'acquirente per conto del prestatore quando mutui e istituti di credito finanziano l'acquisto della proprietà. Il creditore ipotecario è responsabile dell'effettuazione dei rimborsi richiesti; il mutuatario è il proprietario dell'ipoteca e del credito.
Un finanziamento del venditore ipotecario è un contratto che il venditore e l'acquirente di un immobile stipulano, rendendo il venditore il mutuatario. Il venditore finanzia l'acquisizione anziché utilizzare una banca, un'unione di credito o un creditore ipotecario diretto. L'acquirente quindi paga il venditore, o chiunque il venditore abbia designato direttamente. È possibile che un venditore agisca come primo fornitore di mutui e finanzi l'80-100% della transazione. In alternativa, il venditore può erogare una seconda ipoteca compresa tra il 5 e il 20 per cento mentre una banca si occupa della prima ipoteca.
Scopo del finanziamento del venditore ipotecario
Un finanziamento del venditore di mutui è un'alternativa se una proprietà ha problemi che le impediscono di soddisfare i requisiti di valutazione e quindi di qualificarsi per un prestito convenzionale o governativo. Viene utilizzato nel mercato di un acquirente per aumentare l'appetibilità della proprietà o per consentire agli acquirenti che non soddisfano i requisiti per il finanziamento convenzionale di acquistare la casa. Se l'acquirente non dispone di fondi adeguati per un acconto sulla proprietà, il venditore può offrire una seconda ipoteca. Come alternativa di investimento personale all'investimento in contanti da una vendita a titolo definitivo, i venditori offriranno occasionalmente finanziamenti per investimenti immobiliari.
Conclusione
Per gli acquirenti che non sono in grado di ottenere un mutuo ipotecario commerciale convenzionale a causa della loro situazione finanziaria, della loro storia creditizia o del tipo di proprietà che stanno acquistando, il finanziamento del venditore è un'opzione fattibile. Ti consiglio fermamente di esaminare tutte le opzioni di finanziamento immobiliare commerciale disponibili prima di decidere sul finanziamento del proprietario.
Chi detiene il titolo nel finanziamento del venditore?
Il venditore continua a detenere il titolo della proprietà fino al completo rimborso del prestito da parte dell'acquirente.
Il finanziamento del venditore è una buona idea?
La risposta è totalmente basata sulle circostanze e sui requisiti. Il finanziamento del venditore può aprire più opzioni di prestito per te come acquirente di una casa, così come può offrire ai venditori di case un'ulteriore possibilità di trarre profitto finanziario.
Cos'è una transazione finanziata dal venditore?
Nel finanziamento del venditore, il venditore funge da prestatore. Invece di consegnare contanti, il venditore concede all'acquirente un credito sufficiente a coprire il costo dell'acconto per i senzatetto.
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