Il valore complessivo di qualsiasi proprietà è determinato da una serie di fattori, tra cui il valore di proprietà, residenze o aziende vicine. Gli agenti e gli intermediari immobiliari utilizzano metodi come l'approccio del confronto delle vendite per valutare il valore di una proprietà in relazione alle proprietà vicine. Comprendere come funziona l'approccio di confronto delle vendite ti aiuterà a valutare il valore di case e proprietà per l'acquisto o la vendita in modo più accurato. Questo post spiegherà cos'è un approccio di confronto delle vendite e come eseguire l'analisi.
Che cos'è l'approccio del confronto delle vendite?
Un approccio di confronto delle vendite è un metodo utilizzato da agenti e broker immobiliari per valutare il valore di una proprietà o di una casa confrontando la casa in oggetto con altre nel quartiere che sono state recentemente vendute con attributi simili. L'approccio del confronto delle vendite aiuta gli agenti immobiliari a mantenere prezzi equi all'interno del mercato locale e fornisce un quadro più realistico del valore di una casa o di una proprietà.
Comprensione della metodologia di confronto delle vendite
Gli aggiustamenti del prezzo vengono eseguiti in base alle qualità della proprietà comparabile quando si determina il valore della proprietà in oggetto.
Se l'immobile in oggetto è privo di un elemento caratteristico dell'immobile comparabile, il prezzo è ridotto in base al valore attribuito a tale elemento. Di conseguenza, se la proprietà ha una qualità apprezzata che la proprietà comparabile non ha, il valore viene adeguato verso l'alto in proporzione. Si ripete fino al raggiungimento di un valore finale dopo un confronto di almeno tre proprietà recentemente vendute e confrontabili.
L'approccio di confronto delle vendite alla valutazione è un aspetto importante dell'analisi di mercato comparativa degli specialisti di valutazione. L'approccio comparativo di mercato è utilizzato per determinare il valore corrente di mercato dell'immobile che si sta acquistando. L'approccio di confronto delle vendite, quando combinato con altre metodologie di valutazione, fornisce una stima approssimativa per venditori, investitori, periti e il pubblico in generale.
Poiché i mercati immobiliari sono dinamici e in continua evoluzione, gli investitori dovrebbero monitorare regolarmente i prezzi delle case in vendita recentemente quotate. I mercati fluttuano rapidamente e tutti i partecipanti devono essere consapevoli degli sviluppi attuali. A seconda delle condizioni di mercato, i venditori e gli investitori potrebbero essere costretti ad aumentare o diminuire le loro richieste per stare al passo con le tendenze del mercato.
Individuazione della migliore proprietà comparabile
Una proprietà comparabile è quella che assomiglia di più alla proprietà del soggetto. Le somiglianze dovrebbero corrispondere a tutti i dettagli generali della proprietà. La descrizione generale di una proprietà include il numero di camere da letto, bagni, metratura e così via. Le differenze consentite includono un bagno extra, il colore della vernice e altre specifiche banali.
Il confronto di proprietà comparabili dovrebbe essere limitato alle proprietà che si trovano il più vicino possibile all'ubicazione fisica. Perché le case in aree diverse possono avere prezzi di mercato diversi pur avendo molte somiglianze.
Gli appartamenti residenziali vicino al centro commerciale centrale, ad esempio, richiedono un prezzo maggiore rispetto alle case situate più lontano dal CBD. Un altro fattore da considerare è l'acquisto di residenze che sono state vendute il più recentemente possibile.
Poiché i mercati immobiliari fluttuano regolarmente, le case vendute di recente hanno approssimazioni migliori rispetto alle proprietà vendute pochi mesi o anni fa. Se non ci sono proprietà comparabili nella stessa posizione, esamina le proprietà vendute di recente nelle località circostanti piuttosto che esplorare più indietro nel tempo.
Fattori da considerare in un approccio di confronto delle vendite
L'utilizzo di un approccio di confronto delle vendite richiede diverse procedure critiche. Quando si esegue un approccio di confronto delle vendite, agenti e broker valutano i seguenti fattori:
# 1. Posizione
La posizione di una proprietà è spesso la prima considerazione per un approccio di confronto delle vendite. Località diverse hanno costi della vita, tasse sulla proprietà ed estetica diversi che influiscono sul valore complessivo di una proprietà. Alcune proprietà sul lungomare, ad esempio, sono più preziose per la loro vicinanza a laghi, fiumi, oceani e spiagge. Prima di valutare altri criteri, l'agente o il broker valuta l'ubicazione della proprietà per vedere se influenza il valore complessivo.
#2. Quartiere
Anche i quartieri hanno un impatto significativo sul valore di una proprietà o di una casa. La vicinanza di una casa a servizi come scuole, centri di intrattenimento, parchi e strutture ricreative ed edifici governativi è determinata da agenti e broker. Altre considerazioni includono il tasso di criminalità del quartiere, i livelli di inquinamento e la vicinanza al rumore di autostrade, edifici industriali o elementi naturali.
#3. Annunci venduti di recente
Le inserzioni vendute di recente in una determinata area possono fornire informazioni sull'intero mercato in quell'area. Ad esempio, se case comparabili in un'area vengono vendute per $ 150,000, un agente immobiliare o un agente può stimare che la casa in oggetto verrà venduta a un prezzo superiore o equivalente. Le inserzioni vendute di recente possono anche aiutare un broker o un agente a capire di più sul quartiere, ad esempio quali modelli di movimento esistono e se emergono tendenze dei prezzi.
#4. Età
Anche l'età di una casa viene presa in considerazione nell'approccio di vendita comparativa. Agenti e broker tengono conto dell'età della casa perché può influire negativamente o positivamente sul valore, a seconda della zona, del tipo di casa e degli eventuali aggiornamenti che potrebbero essere richiesti.
A causa della sua facciata in mattoni esteticamente più bella e dei pavimenti in legno, una vecchia casa in stile Tudor può vendere più di una casa moderna. Potrebbe anche essere venduto a un prezzo inferiore perché ha più di 100 anni e richiede vari miglioramenti significativi e costosi ai quadri elettrici e idraulici.
Una casa moderna in un vecchio quartiere in stile Tudor può essere meno costosa dei suoi vicini.
#5. Condizione
Una delle variabili più cruciali nell'approccio di confronto delle vendite è la condizione di una casa. Le condizioni di una casa includono:
- Lo stato del quadro elettrico
- Verniciatura interna ed esterna
- Lo stato della finestra
- Pavimenti all'interno
- Stato del forno o dell'impianto di riscaldamento
- Lo stato del tetto
- Situazione seminterrato
- Stato della cucina e del bagno
Esistono numerosi altri fattori delle condizioni di una casa che possono essere utilizzati nell'approccio di confronto delle vendite, ma questi sono i più diffusi. Se due case in un quartiere simile vengono entrambe messe sul mercato e una ha un tetto difettoso, è probabile che la proprietà con un tetto solido e funzionale venga venduta a un prezzo più alto.
Fattori di aggiustamento della valutazione utilizzando l'approccio del confronto delle vendite
#1. Caratteristiche comparabili
La proprietà in oggetto dovrebbe essere il più simile possibile alla proprietà comparabile per ridurre al minimo la necessità di adeguamenti. Le rettifiche derivano dalle differenze di confronto osservate con la proprietà del soggetto.
#2. Quota di proprietà
A seconda dell'interesse di proprietà nella proprietà del soggetto, il valore del soggetto può essere modificato in maggiore o minore. Ad esempio, un interesse semplice sulla commissione è valutato in modo diverso da un interesse sulla commissione in un contratto di locazione. Di conseguenza, la proprietà è un argomento difficile da valutare.
#3. Condizioni di mercato
Anche le condizioni di mercato giocano un ruolo negli aggiustamenti delle valutazioni. I prezzi degli immobili possono aumentare o diminuire a seconda delle condizioni di mercato. A seconda della concorrenza, i venditori possono abbassare i prezzi per migliorare le loro prospettive di acquisto. Il mercato può cambiare in un paio di settimane.
# 4. Posizione
Un altro fattore da considerare è la posizione della proprietà. Le proprietà vicine a infrastrutture critiche come aeroporti, strade, CBD e così via sono considerate di valore superiore rispetto a quelle situate più lontano.
Gli adeguamenti dovuti alle variazioni tra la proprietà in oggetto e le abitazioni comparabili possono anche essere influenzati da aspetti chiave come i modelli di traffico, le strutture per lo shopping e l'accessibilità ai servizi sociali.
Come condurre un approccio di confronto delle vendite
L'utilizzo di un approccio di confronto delle vendite aiuta a migliorare l'accuratezza e l'efficienza del processo di vendita e acquisto. Ecco come condurre un approccio di confronto delle vendite su qualsiasi casa o proprietà:
#1. Identificare i comparabili di mercato
La prima fase è scoprire i "comparabili" nel mercato. Queste sono proprietà nel quartiere che sono più simili a quella che stai vendendo o acquistando. Cerca gli stili architettonici prevalenti come Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country e Greek Revival. Puoi anche cercare immobili venduti a un prezzo simile al valore originario della residenza del soggetto.
Selezionando quali proprietà nella regione assomigliano di più all'oggetto del tuo confronto, puoi offrire una base per la tua analisi.
#2. Determinare le somiglianze tra i comparabili e la residenza principale.
La fase successiva consiste nel determinare le somiglianze tra i tuoi comparabili e la casa o la proprietà principale che stai acquistando o vendendo. Ciò può includere comunità condivise o aree geografiche, età, condizione, il prezzo di mercato in un determinato periodo della storia recente e prezzi basati sulla metratura. Ciò consente di scoprire le caratteristiche che la casa o la proprietà del soggetto ha in comune con i suoi comparabili e dove può differire. Le differenze potrebbero aumentare il valore di una casa.
Ad esempio, se due case in stile Cape Cod sono sul mercato contemporaneamente, ma una di esse ha un seminterrato finito, nonché una cucina e un bagno rinnovati, quella casa potrebbe richiedere un prezzo di vendita più elevato rispetto a una casa comparabile senza questi caratteristiche.
#3. Apportare modifiche ai valori dei comparabili
Dopo aver identificato le somiglianze tra i tuoi comparabili e la tua casa in oggetto, puoi apportare modifiche alle valutazioni dei comparabili in base alle tendenze del mercato e ad altre considerazioni. Determina se ci sono stati grandi cambiamenti nel mercato locale dopo la vendita dei tuoi comparabili. Ciò può comportare prezzi elevati o un calo generale del mercato immobiliare. Puoi anche considerare le condizioni del mutuo e i livelli di reddito nel quartiere, nonché gli aspetti fisici che contraddistinguono ogni simile.
#4. Aggiungi tutti i componenti e gli aggiustamenti insieme per ottenere una stima del prezzo finale.
Dopo aver tenuto conto di tutte le tue informazioni comparabili, puoi iniziare a valutare il soggetto a casa. Un approccio di vendita comparativa comune è il seguente:
Soggetto Casa
- Stile Tudor
- anni di età 100
- Non sono necessarie riparazioni sostanziali.
- Venduto per $ 235,000 cinque anni fa.
- Ristrutturazioni bagni e cucine
- un quartiere sicuro
- È vicino ad attrazioni come un centro di intrattenimento e un sistema scolastico a cinque stelle.
- Ampio cortile di 2,500 piedi quadrati
Comparabili
La prima casa
- Stile Tudor.
- anni di età 115
- Sono necessarie riparazioni del tetto (costo stimato di $ 2,300).
- Venduto per $ 139,000 un anno fa.
- La cucina e il bagno devono essere aggiornati.
- un quartiere sicuro
- Le strutture nelle vicinanze includono scuole e parchi.
- Un piccolo cortile recintato
- un totale di 2,700 piedi quadrati
Casa numero due:
- In stile Cape Cod
- anni di età 70
- Sono necessarie riparazioni del seminterrato (costo stimato di $ 11,000).
- Quest'anno è stato venduto per $ 189,000
- Ristrutturazioni bagni e cucine
- un quartiere sicuro
- Scuole, un complesso di divertimenti, parchi e teatri sono tutti vicini.
- un ampio cortile circondato da una staccionata in legno
- un totale di 2,800 piedi quadrati
La proprietà in oggetto è una villa in stile Tudor di 100 anni con 2,500 piedi quadrati di spazio e un enorme cortile. Una casa in stile Tudor e Cape Cod con quasi 2,000 piedi quadrati di spazio e quartieri sicuri sono paragonabili. Utilizzando l'approccio di vendita comparabile, scopri che le proprietà uno e due richiedono riparazioni considerevoli che vanno da $ 2,300 a $ 11,000 ciascuna. Ciascuno recentemente venduto per un valore diverso e aveva una dimensione del cortile distinta.
Dato che la casa richiede ampie riparazioni del tetto, il confronto mostra che una casa in stile Tudor come la residenza in oggetto viene venduta per circa $ 140,000 o più. Entrambe le case hanno quartieri sicuri, oltre 2,000 piedi quadrati e servizi nelle vicinanze. L'equivalente Tudor, d'altra parte, necessita di aggiornamenti di cucina e bagno e ha un piccolo cortile recintato. Utilizzando le informazioni di ciascuna casa e la salute del mercato, è possibile stimare che il valore della casa in questione sia compreso tra $ 150,000 e $ 200,000 dollari.
Conclusione
L'approccio di confronto delle vendite sfrutta le somiglianze tra le due proprietà messe a confronto. La somiglianza varia dalla data della vendita o della quotazione alla descrizione delle attività confrontate. È ovvio che non esistono unità identiche e comparabili; pertanto, sono necessarie regolazioni in base alle differenze di funzionalità.
L'approccio di confronto delle vendite si basa fortemente sui dati di vendita recenti e potrebbe non essere accettato se non sono disponibili dati di vendita recenti. Di conseguenza, una valutazione immobiliare priva di vendite abbondanti e dati recenti dovrebbe utilizzare metodi alternativi. Tuttavia, se sono disponibili dati recenti, l'approccio di valutazione immobiliare con confronto delle vendite è la scelta migliore.
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Riferimenti
