Nessuno vuole ricevere un avviso dal padrone di casa che l'affitto sta aumentando. Tuttavia, sembra che gli inquilini stiano assistendo ad aumenti di prezzo senza precedenti. Ma che dire di questi temuti aumenti degli affitti? E quanto può legalmente aumentare l'affitto un proprietario?
L'aumento dell'affitto è inevitabile nella vita di qualsiasi inquilino. Non ci sono restrizioni su quanto il tuo padrone di casa può aumentare l'affitto nella maggior parte delle località senza controllo dell'affitto. Tuttavia, i proprietari non possono aumentare l'affitto all'improvviso: la maggior parte degli stati ha statuti che governano quando il tuo padrone di casa può aumentare l'affitto e come il tuo padrone di casa deve inviarti un avviso di aumento dell'affitto.
Inoltre, i proprietari non possono aumentare l'affitto nella maggior parte delle giurisdizioni come ritorsione per l'esercizio di determinati diritti dell'inquilino, come la segnalazione di infrazioni al codice del proprietario. Ai proprietari è inoltre vietato in tutti gli stati aumentare l'affitto per motivi discriminatori.
5 passaggi per aumentare l'affitto con successo mantenendo gli inquilini
#1. Informati sulle leggi locali sugli affitti
Prima di considerare l'aumento dell'affitto quando rinnovi un contratto di locazione, è una buona idea familiarizzare con le regole locali sugli affitti. In termini di aumento dell'affitto, le normative statali e locali differiscono, con alcuni luoghi che vietano completamente gli aumenti dell'affitto, mentre altri hanno limiti di affitto che impediscono ai proprietari di aumentare l'affitto oltre una percentuale specifica o un importo in dollari.
#2. Fai in modo che l'aumento dell'affitto sia una condizione del tuo contratto di locazione.
Se vivi in una zona in cui puoi aumentare l'affitto, molto probabilmente i tuoi inquilini si aspetteranno che tu lo faccia ogni anno. Per evitare sorprese, dovresti comunque chiarire questo aumento includendolo nel contratto di locazione iniziale.
Il contratto di locazione iniziale dovrebbe includere informazioni relative all'aumento, ad esempio quale percentuale dell'affitto verrà aumentata ogni anno o quanto denaro verrà raccolto. Ricorda di includere tutte le informazioni relative a quando l'inquilino deve comunicare se intende o meno rinnovare il contratto di locazione in modo che entrambi abbiano abbastanza tempo per prepararsi ai passaggi successivi. È possibile utilizzare un modello di leasing personalizzabile per specificare ogni fase del processo di aumento dell'affitto.
#3. Determina l'importo dell'affitto che puoi aumentare
L'importo di un aumento dell'affitto da richiedere sarà determinato dal valore di mercato di unità comparabili nella regione. Conduci alcune ricerche e raccogli un elenco di affitti unitari disponibili nel quartiere della tua proprietà, quindi utilizza tali costi per calcolare il tuo nuovo costo mensile. Ad esempio, se l'affitto tipico per un appartamento con una camera da letto con servizi equivalenti è di $ 1,600, aumentare l'affitto a $ 1,900 non è una buona idea.
Quindi pensa ai tassi di posti vacanti. Noti molti appartamenti non occupati identici al tuo nelle proprietà vicine? Hai avuto problemi a trovare nuovi inquilini per le tue altre proprietà? Il tuo noleggio è in una zona ad alto traffico con una domanda costante? Sapere se il tuo inquilino sarà in grado di individuare semplicemente un altro appartamento dopo aver aumentato l'affitto ti aiuterà a decidere se ne vale la pena.
È anche fondamentale ricordare che solo perché affitti simili nella tua regione vengono affittati per un determinato importo, ciò non implica che tu possa aumentare sostanzialmente l'affitto per eguagliarli. Mentre l'affitto può essere notevolmente aumentato quando si cercano nuovi affittuari, nessun inquilino attuale accetterà un aumento significativo dell'affitto.
Un tipico aumento dell'affitto sarebbe compreso tra il 3% e il 5%, a seconda della tua situazione, delle regole di affitto locali e dell'affitto attuale.
#3. Aggiorna il noleggio e tieni il passo con le esigenze di manutenzione.
Se hai apportato importanti miglioramenti alla tua proprietà in affitto mentre i tuoi attuali inquilini vivevano ancora lì, potresti avere una buona ragione per aumentare l'affitto per riflettere questi miglioramenti. D'altra parte, se hai ignorato le richieste di riparazione e manutenzione dei tuoi affittuari, in genere non hai molte ragioni per aumentare l'affitto.
Se decidi di aumentare l'affitto, puoi dare ai tuoi attuali inquilini un motivo in più per rinnovare aggiornando alcuni vecchi elettrodomestici o apportando altre modifiche alla proprietà che hanno richiesto. Allo stesso modo, è probabile che i tuoi affittuari richiedano miglioramenti specifici prima di accettare un rinnovo del contratto di locazione e un aumento dell'affitto.
#4. Informa i tuoi inquilini
È ora di avvisare i tuoi inquilini dopo aver deciso quanto vuoi aumentare l'affitto. Questo dovrebbe essere fatto da 45 a 60 giorni prima della scadenza del contratto di locazione.
Poiché lo scenario migliore per un proprietario è aumentare efficacemente l'affitto mantenendo un buon rapporto con i propri inquilini, dovresti avere un'idea di cosa sei disposto a scendere a compromessi per rendere il tuo inquilino a suo agio con l'aumento. I compromessi potrebbero includere la riverniciatura dell'unità, la sostituzione di apparecchi obsoleti, la fornitura di parcheggio gratuito o altre concessioni a basso costo.
Una volta raggiunto un accordo sull'aumento dell'affitto, assicurati di fornire ai tuoi inquilini un "avviso di aumento dell'affitto" firmato e datato per i tuoi archivi. Questa è un'abitudine intelligente da seguire prima di rinnovare qualsiasi contratto di locazione.
#5. Dare agli inquilini un avviso di aumento dell'affitto
Se decidi di aumentare l'affitto, è fondamentale comunicare con i tuoi inquilini in modo chiaro e tempestivo. Rivolgiti al tuo avvocato per vedere se ci sono informazioni speciali che devi includere nel tuo mercato e qual è la tempistica della notifica. Un avviso di aumento dell'affitto in California in genere include le seguenti informazioni:
- Il nome di ciascun inquilino
- Indirizzo della proprietà
- Il tuo nome e i dettagli di contatto
- La data dell'avviso di aumento del canone
- L'importo dell'affitto della locazione precedente
- Nuovo canone mensile
- La data di inizio dell'aumento dell'affitto
- La sezione dell'importo dell'affitto del contratto di locazione
- È richiesta la notifica di mancato rinnovo.
- Sezione notifica di mancato rinnovo del contratto di leasing
Rimanere aggiornati sulle condizioni e le tendenze del mercato nella tua zona ti consente di esprimere giudizi più informati su acquisizioni, gestione della proprietà e altre questioni. Avrai tutte le informazioni di cui hai bisogno, inclusi approfondimenti su proprietà comparabili e dati di mercato].
Quando e come può il tuo padrone di casa aumentare l'affitto?
Ad eccezione degli stati e delle città a canone controllato, il potere legale del tuo padrone di casa di aumentare l'affitto è determinato principalmente dal fatto che tu abbia un contratto di locazione o un contratto di affitto mensile.
Il proprietario può aumentare l'affitto durante la durata del contratto di locazione?
I proprietari non sono autorizzati ad aumentare l'affitto durante la durata di un contratto di locazione. Le uniche eccezioni sono quando il contratto stabilisce specificamente che è consentito un aumento dell'affitto a medio termine o quando tu e il tuo padrone di casa accettate di aumentare l'affitto (ad esempio, perché stai portando un coinquilino o stai acquistando un animale domestico).
Nella maggior parte degli stati, dopo la scadenza di un contratto di locazione di un anno, il proprietario può aumentare l'affitto a qualsiasi prezzo supportato dal mercato. Tuttavia, negli stati o nelle città con controllo dell'affitto, il proprietario può essere limitato nella misura in cui può aumentare l'affitto.
Un proprietario può aumentare l'affitto per un inquilino mensile?
Quando hai un accordo di affitto mensile, i proprietari trovano più facile aumentare l'affitto. Quando hai un contratto di affitto mensile, il tuo padrone di casa può aumentare l'affitto (o modificare qualsiasi altra disposizione del contratto di affitto) fornendoti il preavviso richiesto dalla legge statale.
La maggior parte degli stati richiede che gli avvisi di aumento dell'affitto siano scritti, consegnati all'inquilino in un modo specifico e fornito un determinato numero di giorni prima che l'aumento abbia effetto (in genere 30 giorni). Inoltre, l'avviso di aumento del canone deve essere in forma scritta; in alcuni stati è necessaria la posta certificata.
Gli avvisi orali per aumentare l'affitto non sono validi nella maggior parte degli stati e non ti obbligano a pagare un affitto più alto a meno che tu non acconsenta espressamente.
Cosa fare se il proprietario aumenta erroneamente l'affitto
Hai delle scelte se il tuo padrone di casa non ti dà un preavviso sufficiente di un aumento dell'affitto o se ritieni che il tuo padrone di casa stia aumentando il tuo affitto per motivi discriminatori o di ritorsione.
Il fatto che tu abbia un contratto di locazione o un contratto di affitto mensile determina il modo in cui rispondi a un avviso di aumento dell'affitto errato.
Quando sei un inquilino mensile, come reagisci a un aumento illegale dell'affitto?
Come inquilino mensile, tieni presente che il tuo padrone di casa ha un ampio margine di manovra nell'aumentare l'affitto, inclusa la possibilità di darti un preavviso di soli 30 giorni. Se desideri continuare nel tuo appartamento e l'aumento dell'affitto pianificato dal tuo padrone di casa non è significativo, potrebbe essere meglio accettarlo senza segnalare l'avviso errato. Dopotutto, il proprietario può semplicemente correggere l'errore e riprovare.
Affinché l'importo dell'aumento non cresca misteriosamente, chiedi al proprietario di annotarlo. L'aumento deve essere incluso in un nuovo contratto di locazione o in un adeguamento documentato di un contratto di locazione esistente.
Quando hai un contratto di locazione, come rispondi a un aumento illegale dell'affitto?
Se hai un contratto di locazione, il problema è leggermente diverso. Poiché uno dei principali vantaggi di un contratto di locazione è la protezione dagli aumenti dell'affitto durante il periodo di locazione, è una buona idea contrastare eventuali aumenti pianificati dell'affitto.
In alcuni casi, tuttavia, potrebbe essere un errore informare il proprietario che la clausola di pagamento dell'affitto non può essere modificata durante la durata del contratto di locazione. Se sei stato costantemente in ritardo con l'affitto o hai violato un altro termine importante per il quale potresti essere sfrattato (ad esempio, il tuo ragazzo si è trasferito, violando i limiti dell'inquilino del tuo contratto di locazione), potresti finire per vincere la battaglia ma perdere la guerra. In sintesi, se il proprietario ha un motivo legale per lo sfratto, potrebbe essere più saggio accettare la modifica del pagamento dell'affitto piuttosto che far valere i propri diritti e rischiare di perdere l'affitto, soprattutto se si intende rimanere nella proprietà per un lungo periodo di tempo.
Aumento dell'affitto a seguito di ritorsioni o discriminazioni
Ai proprietari non è consentito aumentare l'affitto in modo discriminatorio, ad esempio esclusivamente per i membri di una specifica razza o religione, o solo per le famiglie con bambini. Dimostrare la discriminazione può essere difficile, ma se ritieni di avere prove sufficienti della discriminazione, ad esempio testimonianze di altri inquilini che hanno ricevuto un trattamento analogo a causa del loro status, potresti essere in grado di contestare un aumento dell'affitto.
Inoltre, nella maggior parte dei luoghi, il tuo padrone di casa non può utilizzare un aumento dell'affitto (o sfrattarti o ridurre i tuoi servizi) come punizione per l'esercizio di un certo diritto legale. Ad esempio, se presenti un reclamo valido a un'agenzia governativa in merito a circostanze difettose nel tuo appartamento in affitto, il tuo padrone di casa non può aumentare l'affitto per punirti.
In alcune zone, la legge presume l'intento malvagio da parte del tuo padrone di casa se l'aumento si verifica entro un determinato intervallo di tempo da quando hai esercitato il tuo diritto legale. In Arizona, ad esempio, la prova di una denuncia di un inquilino entro sei mesi dalla presunta condotta di ritorsione genera la presunzione che il proprietario stia agendo in modo di ritorsione. (Statuti rivisti dell'Arizona 33-1381 (2023).)
Quali effetti ha un aumento dell'affitto sul tuo deposito cauzionale?
Gli aumenti degli affitti sono spesso accompagnati da aumenti dei depositi cauzionali. Ecco come funziona: molti stati limitano l'importo di un deposito cauzionale che un proprietario può addebitare. I depositi sono in genere limitati a un multiplo dell'affitto mensile, ad esempio il deposito massimo può essere il doppio dell'affitto mensile.
Quindi, se il tuo padrone di casa aumenta legalmente il tuo affitto, può anche aumentare legalmente il tuo deposito cauzionale. Ad esempio, se il deposito è il doppio dell'affitto mensile e l'affitto di $ 1,000 è aumentato a $ 1,100, il deposito massimo aumenta da $ 2,000 a $ 2,200.
Negoziare un aumento dell'affitto con il tuo padrone di casa
C'è poco che puoi fare legalmente su un aumento dell'affitto che non violi una legge sul controllo dell'affitto e non sia né discriminatorio né di ritorsione. Il proprietario può addebitare tutto ciò che il mercato sosterrà (fino a quando non sarà in vigore il controllo degli affitti). Tuttavia, potresti fare appello al senso degli affari del tuo padrone di casa.
Sebbene lo scopo di un proprietario sia generare denaro, i proprietari intelligenti comprendono che gli affitti elevati non sono l'unico modo per fare molti soldi. Gli affittuari a lungo termine sono i migliori perché richiedono poca manutenzione: non devono essere sfrattati, citati in giudizio, coccolati, ripuliti, rimproverati per aver infranto le regole o intervistati e ricercati come parte del tempo e denaro- consumando il processo di richiesta del nuovo inquilino.
Se sei un buon inquilino a lungo termine che può convincere il tuo padrone di casa che l'aumento dell'affitto ti costringerà a trasferirti, lui o lei potrebbe almeno mitigare l'aumento. Il tuo potere contrattuale con il proprietario aumenterà se riuscirai a dimostrare che molti altri affittuari fissi a lungo termine sono altrettanto insoddisfatti e stanno pensando di andarsene. Se l'aumento dell'affitto ha un impatto su altri nel tuo edificio, riunisciti per fare il tuo caso. Ricorda che anche in un mercato degli affitti ristretto, trovare inquilini affidabili a lungo termine può essere difficile.
Conclusione
Nessun inquilino sarà lieto di pagare un extra. Tuttavia, se sai come aumentare l'affitto in modo organizzato e ragionevole, avrai meno lamentele. Puoi rendere ogni aumento dell'affitto più prevedibile e quindi più piacevole per i tuoi inquilini se lo includi nel tuo contratto di locazione con specifici requisiti di preavviso.
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Riferimenti
