I prestiti immobiliari commerciali sono denaro preso in prestito allo scopo di acquistare o migliorare immobili. Puoi usarli per acquistare un nuovo edificio, abbellire quello che hai già o persino costruire un waffle belga al neon di 100 piedi per attirare le persone dalle stelle. L'attuale tasso di interesse medio per un prestito immobiliare commerciale è compreso tra il 4% e il 6%, rendendo questo un ottimo momento per contrarre un prestito. Ma prima di inviare la domanda, è una buona idea familiarizzare con le varie opzioni di prestito per attività immobiliari e cosa aspettarsi da ciascuna.
Prestito per affari immobiliari
Una sorta di finanziamento utilizzato per l'acquisto di immobili ad uso commerciale è il mutuo immobiliare commerciale. Per poter beneficiare di un prestito commerciale, devi avere un credito eccellente, versare il 25% o più e intendi utilizzare la maggior parte della proprietà finanziata per la tua attività.
A cosa ti servirà un prestito immobiliare commerciale?
Sebbene la maggior parte delle persone creda che i prestiti per immobili commerciali vengano utilizzati solo per l'acquisto di immobili commerciali, questi prestiti hanno in realtà altri scopi più specializzati. I prestiti per immobili commerciali sono progettati per assisterti nel finanziamento dell'acquisto o della ristrutturazione di immobili ad uso della tua attività. Per poter beneficiare di un prestito commerciale, la tua azienda deve utilizzare la maggior parte dei beni forniti come garanzia per il prestito.
Di conseguenza, anche se sei ancora autorizzato ad affittare parte del terreno sottostante, la tua azienda deve comunque utilizzarne almeno il 51%. Tuttavia, poiché questa è considerata un'operazione più speculativa, se volessi affittare il 50% o più di uno spazio, avresti bisogno di finanziamenti diversi.
La scelta di un prestito immobiliare commerciale
Quando richiedi un prestito immobiliare commerciale, è importante scegliere un prestatore che non solo offra il tipo di prestito che desideri, ma abbia anche tariffe che ti puoi permettere e requisiti di qualificazione che puoi soddisfare. Questo è il risultato della varietà di prestiti e istituti di credito offerti.
Considera i seguenti aspetti durante la selezione di un prestito:
- Beni in comodato d'uso
- Spese iniziali
- Tassi di interesse iniziali
- Un requisito per la documentazione
- Requisiti di time-in-business
- Spese di pagamento anticipato e sanzioni
- Requisiti di garanzia personale
- Opzioni di finanziamento rapido o credito inesigibile
- Migliori valutazioni del Business Bureau e reclami dei clienti
Requisiti di prestito immobiliare commerciale
L'approvazione del prestito per una proprietà commerciale differisce notevolmente dall'approvazione del prestito per una proprietà residenziale. Poiché utilizzerai la proprietà per scopi commerciali e ripagherai il prestito con le entrate della tua attività, i finanziatori vogliono essere sicuri che la tua azienda possa permettersi le rate del prestito.
Per poter beneficiare di un prestito, è necessario soddisfare i tre tipi di qualifiche elencate di seguito:
1. Sicurezza
Prima di autorizzare un prestito, il tuo prestatore vorrà assicurarsi che il bene che stai prendendo in prestito sia sufficientemente protetto. Ciò dimostra che spesso è necessario disporre di un patrimonio netto compreso tra il 25% e il 30% sulla casa che si desidera acquistare per qualificarsi. Il tuo prestatore determinerà anche quanta assicurazione sulla proprietà devi proteggere dai danni alla proprietà (la loro garanzia). Il prestatore controllerà anche l'atto e il titolo della proprietà per assicurarsi che non vi siano gravami non pagati o altri crediti depositati nei suoi confronti.
2. Reddito
Quando valutano la tua domanda, gli istituti di credito vogliono vedere che guadagni molti soldi rispetto alle tue spese in modo che possano essere certi che puoi permetterti i pagamenti del prestito ogni mese. Un aspetto che gli istituti di credito considerano mentre prendono questa decisione è il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR). Il DSCR minimo varia a seconda dell'attività che stai prendendo in prestito, tuttavia, la maggior parte degli istituti di credito richiede un DSCR di 1.25 o superiore.
3. Credito
Se stai richiedendo un prestito per l'acquisto di immobili per la tua attività, il tuo prestatore vorrà sicuramente controllare il punteggio di credito della tua azienda. I prestatori normalmente verificheranno il tuo credito personale poiché hanno bisogno di una tua garanzia personale. A seconda del prestatore, i punteggi di credito minimi per la maggior parte dei prestiti convenzionali vanno da 660 a 680.
Per valutare il tuo rischio di credito, gli istituti di credito eseguiranno un controllo del credito su di te e ti chiederanno informazioni sulla tua storia lavorativa. Per qualificarsi per un prestito commerciale, in genere è necessario essere in attività da uno o due anni. Ciò consentirà al prestatore di avere fiducia nelle entrate della tua azienda, che sarà il metodo principale di rimborso del prestito.
Tassi di prestito di affari immobiliari
I tassi di interesse sui prestiti per immobili commerciali generalmente variano da 0.5 a 1 punto percentuale in più rispetto a quelli sui mutui prime a 30 anni. I prestiti commerciali hanno in genere termini di rimborso più brevi rispetto ai prestiti residenziali, che vanno da 5 a 25 anni, e sono considerati a rischio più elevato dagli istituti di credito perché gli immobili commerciali sono in genere più difficili da vendere dopo il fallimento rispetto agli immobili residenziali.
Ti verranno addebitati interessi dal prestatore per il capitale che forniscono. L'importo totale del prestito, la durata del periodo di rimborso del prestito e il tasso di base, ovvero il LIBOR internazionale (London Interbank Offered Rate, misurato mensilmente e misurato al 2.28% a novembre 2018) o il Prime Rate statunitense (5.25% a partire da novembre 2018) — vengono presi in considerazione nella determinazione del tasso di interesse. Se la percentuale fluttua con il tasso di base durante la durata del periodo di rimborso del prestito dipende dal fatto che il tasso di interesse sia fisso o variabile.
Il valore delle attività che generano reddito è determinato dal rapporto prestito/valore (LTV), che viene determinato dividendo l'intero importo del prestito per il valore stimato dell'immobile o il prezzo di acquisto. Il valore del prestito (LTV) in questo caso sarebbe dell'80% ($ 80,000 x $ 100,000 = 0.8 o 80%) per un prestito su una proprietà di $ 100,000.
Ecco alcuni tassi di prestito per attività immobiliari:
1. Prestito SBA 7(a).
L'opzione di finanziamento più nota della Small Business Administration (SBA) è il programma di prestito 7(a). Un prestito 7 (a) può essere acquisito più rapidamente e facilmente rispetto ad altre categorie di prestiti SBA. A causa della garanzia SBA, i tassi di prestito SBA sono spesso inferiori a quelli delle banche commerciali e dei prestatori online. È previsto un finanziamento fino a 5 milioni di dollari per un massimo di 25 anni. Un altro vantaggio rispetto a un tipico prestito bancario è l'opportunità di avere un rapporto LTV fino al 90%, che riduce l'acconto richiesto.
2. Prestito SBA 504
Un prestito combinato è un prestito SBA 504. Un prestatore fornisce uno e un CDC, un tipo di prestatore senza scopo di lucro, fornisce l'altro. Entrambi i prestiti vengono estinti contemporaneamente. Poiché offrono finanziamenti fino a $ 14 milioni per un massimo di 25 anni, i prestiti SBA 504 sono eccellenti alternative. I prestiti SBA 504 e SBA 7(a) consentono entrambi rapporti prestito/valore fino al 90%, il che riduce l'acconto richiesto rispetto ai prestiti convenzionali.
3. Prestito Bancario Convenzionale
La maggior parte degli istituti di credito per prestiti su immobili commerciali sono banche. In genere trattano con clienti che hanno solide storie di credito e sono alla ricerca di finanziamenti per progetti di piccole e medie dimensioni. La maggior parte delle istituzioni preferisce un punteggio di credito di 660 o superiore.
Paragonabili a quelli per i prestiti SBA sono i tassi di interesse praticati dalle banche. I prestiti a tasso variabile, con tassi di interesse che cambiano da uno a cinque anni, vengono generalmente concessi ai richiedenti. I prestiti delle banche commerciali avranno costi iniziali più elevati rispetto ai prestiti SBA a causa delle durate più brevi e di un acconto richiesto più elevato. Una gamma più ampia di proprietà può essere finanziata perché la proprietà non deve essere occupata dal proprietario.
4. Prestito di denaro duro
Le aziende che non possono ottenere finanziamenti ipotecari da altri prestatori regolari a causa di problemi di credito o proprietà in cattive condizioni possono utilizzare prestiti in denaro. A causa dei tassi di interesse e dei costi più elevati, questi prestiti vengono utilizzati solo come ultima alternativa per finanziare l'acquisto di una casa. I prestatori di denaro duro offrono periodi di finanziamento più rapidi, mentre i prestatori regolari in genere offrono tassi migliori per tempi più lunghi. Numerosi progetti immobiliari commerciali, inclusi prestiti a uso misto e finanziamenti per l'auto-immagazzinamento, possono essere finanziati con prestiti in denaro forte.
5. Prestito sul mercato online
I mercati online, che sono fonti di finanziamento più moderne, possono essere utilizzati per comunicare tra investitori e mutuatari che cercano di finanziare l'acquisto di immobili commerciali. Poiché fanno pagare più delle banche ma meno di altri prestatori di denaro, questi sono comunemente indicati come "prestatori di denaro leggero". Il tasso di interesse varia dall'8% al 12%.
Cosa significa Cre in banca?
La maggior parte dei prestiti nei portafogli di prestiti di molte banche riguarda immobili commerciali (CRE). Un numero crescente di banche ha concentrazioni di CRE che sono elevate rispetto alle norme storiche e in aumento, riflettendo la recente domanda molto forte di prestiti CRE, un'attività fondamentale tradizionale per molte banche comunitarie.
Cosa significa OCC nel settore immobiliare?
Al fine di garantire che queste istituzioni siano affidabili, competitive e in grado di soddisfare le esigenze bancarie dei clienti, l'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) supervisiona una rete di banche nazionali e associazioni di risparmio federali che si occupano di immobili commerciali e costruzioni prestito
Cos'è il credito immobiliare?
Il debito è fondamentalmente ciò che è il credito immobiliare. Gli investitori di debito nel settore immobiliare prestano direttamente o indirettamente denaro a qualcun altro che sta effettuando un investimento azionario
Cosa significa Oreo nel settore immobiliare?
Le banche nazionali possono detenere altri beni immobili di proprietà (OREO) per periodi specifici in circostanze specifiche.
Cosa significa Tft nel settore immobiliare?
TFT sta per "Transaction Fell Through" quando gli acquirenti non sono in grado di completare la transazione per qualsiasi motivo. Questo è occasionalmente seguito dalla frase "Non per colpa della proprietà". Questo suggerisce che non c'erano problemi con la casa.
Cos'è Bom nel settore immobiliare?
BOM sta per "Back on the Market", che si riferisce a una casa che era precedentemente sotto contratto per essere venduta. Contrariamente a un caso in cui l'ispezione della casa ha rivelato problemi, "nessuna colpa della casa" può riferirsi a uno scenario in cui l'acquirente ha perso interesse per la proprietà a seguito di una lunga procedura di vendita allo scoperto o non è stato in grado di ottenere l'approvazione definitiva del finanziamento.
Cos'è Tsi nel settore immobiliare?
Il vero indice di forza (TSI) viene generalmente utilizzato per individuare la divergenza, individuare le condizioni di ipercomprato e ipervenduto nel prezzo di un asset, determinare la direzione e i cambiamenti di un trend tramite la linea centrale ed evidenziare lo slancio dei prezzi a breve termine utilizzando gli incroci delle linee di segnale.
Cosa significa Dt nel settore immobiliare?
Un atto di fiducia, a volte noto come atto di fiducia, è un documento legale utilizzato nel settore immobiliare negli Stati Uniti per creare un interesse di sicurezza nella proprietà immobiliare. Trasferisce il titolo legale a un fiduciario, che lo conserva come garanzia per un prestito (debito) tra un mutuatario e un prestatore.
Conclusione
Il tipico investitore immobiliare commerciale è una società che acquista un edificio, ne affitta uno spazio e quindi trae profitto dai pagamenti dell'affitto degli inquilini. L'obiettivo dell'acquisto è il guadagno finanziario.
Le garanzie, l'affidabilità creditizia dell'entità (o dei mandanti/proprietari), compresi da tre a cinque anni di rendiconti finanziari e dichiarazioni dei redditi, e rapporti finanziari come il rapporto prestito/valore e il rapporto di copertura del servizio del debito sono tutti presi in considerazione da istituti di credito quando decidono se concedere o meno un prestito immobiliare commerciale.
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