Se stai cercando una nuova casa ma hai problemi a ottenere una pre-approvazione del prestito, il finanziamento del proprietario è un'opzione che può aiutarti a raggiungere il tuo obiettivo di proprietà. Anche se non tutti i venditori saranno disposti o in grado di fornire finanziamenti diretti all'acquirente, può essere un ottimo metodo per acquistare una casa e allo stesso tempo rendere più agevole il processo di chiusura. Le case finanziate dal proprietario, d'altra parte, possono essere complicate e richiedere un accordo scritto, quindi è fondamentale comprendere la procedura prima di firmare sulla linea firmata. Analizzeremo come funziona il finanziamento del proprietario, come potrebbe avvantaggiarti come acquirente o venditore e come strutturare un accordo con un proprietario.
Che cosa sono le case finanziate dal proprietario?
Un accordo finanziario tra un venditore di casa e un acquirente di casa che sostituisce un mutuo standard sovvenzionato dalla banca con un piano di pagamento diretto tra il venditore e l'acquirente è noto come finanziamento del proprietario. Il finanziamento del proprietario funziona in modo simile a un tradizionale banca prestito in quanto il venditore finanzia la casa e l'acquirente ripaga il venditore nel tempo secondo le condizioni del prestito.
Questo processo inizierà con un sostanzioso acconto sulla casa e un importo mensile di rimborso del prestito più gli interessi. Il finanziamento del proprietario è in genere più costoso del normale prestito da una banca o altro istituzione finanziaria. È, tuttavia, un'opzione realistica per gli acquirenti di case che non sono in grado di ottenere finanziamenti da un prestatore regolare.
Panoramica
Un acquirente potrebbe essere desideroso di acquistare una casa, ma il venditore non si muoverà dal prezzo richiesto di $ 350,000. L'acquirente è disposto a pagare tale importo e può abbassare il 20% del prezzo di acquisto: $ 70,000 dalla vendita della proprietà precedente. Avrebbero bisogno di $ 280,000 di finanziamento, ma possono ottenere l'approvazione solo per un mutuo tipico di $ 250,000.
Il venditore può accettare di prestare loro $ 30,000 per coprire il divario, oppure possono accettare di finanziare il totale di $ 280,000. In entrambe le situazioni, il acquirente pagherebbe mensilmente il venditore per il capitale e gli interessi del prestito. Quando l'acquirente e il venditore sono familiari o amici o sono collegati in qualche altro modo al di fuori della transazione, questi prestiti sono piuttosto tipici.
Esempio di case finanziate dal proprietario
Immaginiamo che un venditore metta in vendita una casa per 200,000 dollari. Poiché è un lavoratore autonomo, un potenziale acquirente non è in grado di ottenere finanziamenti tradizionali. Fa un'offerta a prezzo pieno e chiede il 15 percento ($ 30,000) del finanziamento del proprietario.
Il venditore, che non ha ipoteca sulla casa, accetta l'offerta e crea una nota di mutuo chiedendo all'acquirente di ripagarla in dieci anni con un interesse dell'8% con un palloncino Pagamento alla fine. L'acquirente paga al venditore $ 1,247.40 al mese e il venditore riceve un ritorno dell'8%, per un totale di $ 224,532 nel corso di dieci anni.
Come funzionano le case finanziate dal proprietario?
Ecco una panoramica generale di come funziona il processo di finanziamento del proprietario.
# 1. L'acquirente e il venditore concordano le condizioni di finanziamento
Quando l'acquirente e il venditore firmano una cambiale, si accordano sui termini del prestito. Ciò copre parametri come i tassi di interesse, i piani di ammortamento (il periodo per effettuare le rate regolari del mutuo) e la scadenza del pagamento del prestito.
#2. L'acquirente paga un acconto
Dopo che entrambe le parti si sono accordate finanziamento termini, l'acquirente effettua un acconto sulla proprietà per garantire l'acquisto. Rispetto a un prestatore di mutui ipotecari standard, questo pagamento anticipato è spesso una percentuale maggiore del prezzo di acquisto. Questo perché, dato il rischio finanziario che stanno assumendo, il proprietario vorrà quanta più sicurezza possibile.
#3. L'acquirente paga mensilmente il prestito
Nella maggior parte dei casi, l'acquirente pagherà il saldo residuo del mutuo in rate mensili. Ciò include l'imposta sulla proprietà diretta e i pagamenti assicurativi, che sono spesso inclusi in un normale mutuo ma non sono finanziati dal proprietario.
#4. L'acquirente paga il prestito
L'acquirente sarà normalmente tenuto al pagamento di una rata o di una somma forfettaria al termine del periodo di prestito per coprire eventuali costi residui. Se l'acquirente non è in grado di effettuare il pagamento del palloncino, può richiedere un supplemento finanziamento pagare il venditore, stipulando un nuovo prestito a copertura del saldo residuo del prezzo della casa più gli interessi.
4 Tipi di Proprietario Case finanziate
Un contratto formale dovrebbe essere utilizzato per commemorare un accordo di finanziamento del proprietario. Un accordo di finanziamento del proprietario può essere strutturato in vari modi, compresi quelli elencati di seguito.
# 1. cambiale o mutuo
La sua idea è simile a un atto ipotecario standard, in cui l'acquirente firma a documento confermando che il prestatore ha un interesse di garanzia nella propria casa fino al rimborso del prestito. L'acquirente riceve il titolo e l'ipoteca è con il governo locale in questo scenario.
#2. Atto di fiducia
Questo è un tipo diverso di cambiale che sembra un atto ipotecario. La proprietà della casa è di un terzo fiduciario in un atto di fiducia. Il titolo spetta all'acquirente una volta che i termini del prestito sono stati rispettati.
#3. Contratto per atto
L'acquirente non riceve l'atto e il titolo sulla proprietà fino a quando il prestito non è per intero, secondo questo accordo. Il venditore conserva il proprietà atto e titolo fino a quel momento.
#4. Contratto di locazione-acquisto
L'acquirente di un contratto di locazione-acquisto, noto anche come contratto di affitto a riscatto. Affitta la proprietà per un determinato periodo di tempo prima di accettare le condizioni finali di acquisto. L'eventuale canone pagato durante il periodo di locazione va verso il vendere online della casa se l'acquirente decide di acquistare al termine del periodo di locazione.
5 vantaggi delle case finanziate dal proprietario
Sia per i venditori che per gli acquirenti, il finanziamento del proprietario presenta vantaggi significativi rispetto ai modelli finanziari standard.
# 1. Meno ostacoli al finanziamento per gli acquirenti
Per gli acquirenti, il finanziamento del proprietario può consentire di acquisire finanziamenti che altrimenti non saresti in grado di ricevere. Se hai un reddito incoerente o un punteggio di credito basso. Ad esempio, ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore tradizionale può essere più difficile, rendendo il finanziamento del proprietario una potenziale scelta.
#2. Periodo di due diligence più breve
Il periodo di due diligence per le valutazioni e le ispezioni della casa potrebbe rientrare negli accordi di finanziamento del proprietario. L'acquirente, ad esempio, non necessita di una valutazione della casa per poter ottenere un finanziamento dalla propria banca. Ciò significa che sarai in grado di concludere la vendita prima, il che andrà a vantaggio sia dell'acquirente che del venditore.
#3. Nessun acconto minimo
In contrasto con un alloggio federale Amministrazione (FHA), non vi è alcun acconto minimo imposto dal governo con il finanziamento del proprietario. Ciò significa che se un venditore è d'accordo, un acquirente potrebbe essere in grado di negoziare un acconto ridotto.
#4. I costi di chiusura sono inferiori
Il finanziamento del proprietario consente sia ai venditori che agli acquirenti di risparmiare sui costi di chiusura, comprese le ispezioni, le valutazioni e le commissioni bancarie.
#5. Rendimenti degli investimenti potenzialmente migliori
Per i venditori, il finanziamento del proprietario può offrire un flusso di cassa coerente a lungo termine su una proprietà dall'alto tasso di interesse sul prestito.
4 Svantaggi delle case finanziate dal proprietario
Senza la sicurezza di un mutuo ipotecario standard. Ci sono vari pericoli che un acquirente o un venditore può affrontare quando utilizza il finanziamento del proprietario.
# 1. Costo maggiore per gli acquirenti
Per gli acquirenti, il finanziamento del proprietario di solito comporta maggiori acconti e tassi di interesse. Con conseguente aumento del costo complessivo della casa rispetto a un normale mutuo.
#2. Pagamenti elevati in mongolfiera
Gli acquirenti possono ricevere un grosso pagamento forfettario al termine del periodo di prestito se l'accordo di finanziamento del proprietario contiene una clausola di pagamento in mongolfiera.
#3. Rischio potenzialmente elevato per i venditori
I proprietari di abitazione che finanziano la loro casa venduta si assumono il rischio che il loro acquirente non rispetti i pagamenti. Se l'acquirente è inadempiente sul prestito, anche il venditore è responsabile e potrebbe dover presentare istanza di preclusione.
#4. Problemi di mutuo esistenti
Potrebbero esserci gravami esistenti che complicano la procedura di rimborso del prestito se il venditore ha già un'ipoteca sull'immobile che sta vendendo. Se il venditore fa affidamento sull'acquirente per effettuare i pagamenti del mutuo e l'acquirente è inadempiente. Il banca può precludere la casa, mettendo entrambe le parti in una brutta situazione.
È rischioso utilizzare il finanziamento del proprietario?
L'acquisizione di un immobile tramite finanziamento proprietario è un metodo di finanziamento sicuro se sia l'acquirente che il venditore adottano le procedure necessarie per salvaguardare i rispettivi interessi finanziari. I termini del finanziamento dovrebbero, in primo luogo, essere correttamente esplicitati in un accordo scritto che, preferibilmente, dovrebbe essere stato preparato da un professionista legale certificato.
E nonostante il fatto che il finanziamento dell'acquirente elimini il requisito di una valutazione e un'ispezione richieste dal prestatore, gli acquirenti dovrebbero comunque considerare attentamente l'adozione di misure per garantire che il prezzo di acquisto sia ragionevole. Allo stesso modo, i venditori non sono tenuti a eseguire un controllo del credito sui potenziali acquirenti prima di accettare di finanziare un affare. Tuttavia, questa è una buona strategia per ridurre i rischi associati al finanziamento del proprietario e aumentare la possibilità che un acquirente effettui i pagamenti in tempo.
Chi paga le tasse sulla proprietà su una casa finanziata dal proprietario?
Quando si negozia con un creditore ipotecario convenzionale, è prassi comune incorporare il pagamento delle tasse sulla proprietà e dei premi assicurativi nella rata mensile del mutuo. Quando si utilizza il finanziamento del proprietario, il mutuatario normalmente pagherà le tasse e i premi assicurativi direttamente rispettivamente all'agenzia governativa e alla compagnia di assicurazioni applicabili. Tuttavia, è essenziale notare che acquirenti e venditori possono utilizzare l'accordo di finanziamento del proprietario per scegliere come elaborare questi pagamenti.
Cosa succede se l'acquirente è inadempiente?
Se un acquirente è inadempiente sul finanziamento del proprietario, il tipo di accordo stipulato tra l'acquirente e il venditore determinerà le ripercussioni e la capacità del venditore di chiedere un risarcimento. Se la transazione è stata strutturata come un'opzione di locazione, ad esempio, il venditore è tenuto ad avviare le procedure di sfratto per allontanare dall'immobile l'acquirente non pagante. Con una vendita frazionata o un contratto per atto notarile, le regole dello stato possono variare e al venditore può essere richiesto di pignorare l'acquirente.
Per questo motivo, i venditori dovrebbero utilizzare l'accordo di finanziamento come mezzo per proteggersi da incognite e stabilire chiare aspettative per l'acquirente. Ciò può includere la fornitura di dettagli su ciò che costituisce un pagamento in ritardo, se esiste un periodo di grazia e cosa si verifica nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente sul prestito.
Come strutturare un accordo di finanziamento del venditore
Un documento scritto contenente le specifiche dell'affare dovrebbe sempre trovarsi in un accordo di finanziamento del proprietario tra acquirente e venditore. Tuttavia, ci sono alcuni altri approcci che puoi adottare e quello ideale per te dipenderà dalle tue esigenze e circostanze individuali. Un affare finanziato dal venditore può essere strutturato in tre modi:
# 1. Utilizzare una cambiale e un mutuo o un atto di fiducia
Se hai familiarità con i mutui tipici, riconoscerai questo modello. Una cambiale specifica termini come l'importo del prestito, il tasso di interesse e il piano di ammortamento ed è sia dell'acquirente che del venditore. La casa funge da garanzia per il prestito e il nome dell'acquirente appare sul titolo. Il prestito è poi con il governo locale.
#2. Redigere un contratto per atto
Un contratto per atto, noto anche come vendita rateale o terreno contratto, è quando un acquirente non ottiene l'atto su una proprietà finanziata dal proprietario fino al pagamento finale del prestito. In alternativa, se l'acquirente rifinanzia il debito con un altro prestatore e paga per intero il venditore, l'acquirente guadagna il titolo.
#3. Crea un contratto di locazione-acquisto
Un venditore affitta una proprietà a un acquirente che ha la possibilità di acquistarla a un prezzo specifico. Conosciuto anche come opzione di affitto a riscatto o locazione. L'acquirente paga l'affitto e quindi ha la possibilità di acquistare l'immobile o rinunciare alla sua opzione di locazione al termine del contratto di locazione. L'affitto durante il periodo di locazione è al prezzo di acquisto se decide di acquistare l'immobile.
Ti consigliamo di consultare un avvocato competente che creerà la documentazione pertinente nel tuo migliore interesse perché il finanziamento del proprietario può essere complicato.
Come funziona la finanza del proprietario in una casa in Texas?
Quando un proprietario di una casa in Texas fornisce finanziamenti per l'acquisto della sua proprietà, ciò significa che il venditore assume la funzione di prestatore, che è una transazione immobiliare più convenzionale che verrebbe svolta da un istituto finanziario. Tuttavia, invece di consegnare contanti all'acquirente, il venditore offre credito per l'importo del prezzo concordato per la vendita, meno l'importo che l'acquirente depositerà come deposito.
In che modo il finanziamento del proprietario influisce sulle tasse?
Puoi dilazionare la realizzazione del tuo guadagno su un certo numero di anni se vendi la proprietà con finanziamento proprietario e rendiconta la transazione come vendita rateale. Paghi un importo notevolmente inferiore di tasse sulle plusvalenze durante tutto l'anno quando ottieni il reddito, invece di pagare l'intero importo delle tasse sui profitti tutto nel primo anno. Ciò consente di disperdere l'impatto del colpo fiscale su un certo numero di anni.
Come funziona la finanza del proprietario in Texas?
Quando un proprietario di una casa in Texas fornisce finanziamenti per l'acquisto della sua proprietà, ciò significa che il venditore assume la funzione di prestatore, che è una transazione immobiliare più convenzionale che verrebbe svolta da un istituto finanziario. Tuttavia, invece di consegnare contanti all'acquirente, il venditore offre credito per l'importo del prezzo concordato per la vendita, meno l'importo che l'acquirente depositerà come deposito.
Requisiti per le case finanziate dal proprietario
Una cambiale dovrebbe essere quella di facilitare una transazione di finanziamento del proprietario. La cambiale descrive i dettagli dell'accordo, compreso il tasso di interesse, il rimborso time line, e sanzioni di default, tra le altre cose. Per salvaguardarsi dall'inadempimento, il proprietario di solito mantiene il titolo di proprietà fino a quando non sono stati effettuati tutti i pagamenti.
Mentre alcune transazioni fai-da-te possono essere gestite interamente dal proprietario. Assumere un avvocato per verificare che tutte le basi siano generalmente una buona idea. Il pagamento di una ricerca del titolo può anche aiutare a garantire che il proprietario/venditore sia in grado di vendere la proprietà e che alla fine rilascerà il titolo in cambio del finanziamento di parte o della totalità della transazione.
FAQ
Il finanziamento del proprietario è uguale all'affitto da possedere?
Una differenza cruciale tra questi due modi di acquistare una casa è il momento in cui la casa cambia di mano. Nel caso in cui un venditore sia il prestatore, il passaggio di proprietà avviene immediatamente. Con l'affitto a riscatto, l'affittuario non diventa proprietario fino a un periodo che potrebbe passare anni.
Chi paga le tasse sulla proprietà sul finanziamento del proprietario?
Quando si lavora con un prestatore di mutui ipotecari tradizionale, le tasse sulla proprietà e i premi assicurativi vengono spesso aggiunti alla rata mensile del mutuo. Con il finanziamento del proprietario, il mutuatario in genere paga le tasse direttamente all'agenzia competente e i premi assicurativi alla propria compagnia assicurativa.
Il finanziamento del proprietario va a credito?
I mutui finanziati dal proprietario in genere non vengono segnalati a nessuna delle agenzie di credito, quindi le informazioni non finiranno nella tua storia creditizia.
Posso finanziare il venditore se ho un mutuo?
È possibile effettuare finanziamenti da parte del venditore per le case ipotecate, anche se i venditori dovrebbero strutturare attentamente le vendite di case. Mentre i prestatori di mutui potrebbero non prestare attenzione ai loro mutui ipotecari se vengono pagati in tempo, notano quando mancano i pagamenti.
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