Gli individui possono investire in portafogli di attività immobiliari tramite fondi comuni di investimento immobiliare o REIT, allo stesso modo possono investire in portafogli di altri titoli tramite fondi comuni di investimento e strumenti comparabili. Se desideri investire nel settore immobiliare tramite i REIT, ecco una guida dettagliata per iniziare. Parleremo di REIT e delle sue azioni, come investire in uno, in Canada o in India, e perché non investire in REIT. Iniziamo!
Cos'è un REIT?
Un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è un'impresa che possiede, gestisce o finanzia beni immobili. I fondi comuni di investimento immobiliare creano investimenti a lungo termine acquistando mutui o prestiti utilizzati per finanziare immobili o possedendo e affittando immobili tangibili. Vogliono offrire ai loro azionisti un flusso costante di reddito da dividendi e un modesto apprezzamento del prezzo delle azioni.
L'enfasi sul reddito da dividendi deriva dal trattamento fiscale preferenziale dei REIT: i REIT non pagano alcuna imposta sulle società fintanto che distribuiscono almeno il 90% dei loro utili imponibili agli investitori.
Ciò non implica che tu sia esente dal pagamento delle tasse. Le distribuzioni di REIT sono tassate alle normali aliquote di reddito; la maggior parte degli altri dividendi azionari sono tassati a un'aliquota preferenziale inferiore. Se le attività del REIT vengono vendute e il REIT realizza plusvalenze, potresti finire per dover pagare le tasse su qualcosa di più dei semplici dividendi.
Come funzionano i REIT
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una parola di fantasia per un'entità fiscalmente avvantaggiata che investe nel settore immobiliare. I REIT sono obbligati a pagare il 90 percento del loro reddito imponibile come dividendi in cambio del mancato pagamento dell'imposta sulle società, pertanto i loro pagamenti sono spesso sostanzialmente superiori a quelli delle società convenzionali.
I REIT sono tenuti per legge a investire almeno il 75% delle loro attività in immobili e ricevere almeno il 75% delle loro entrate lorde da affitti o interessi ipotecari su immobili. Questi REIT creano denaro in due modi: investendo e gestendo proprietà e finanziando mutui immobiliari. I REIT sono classificati in due tipi in base a questa distinzione:
- REIT azionari - Questi REIT possiedono direttamente un interesse nel bene reale e lo gestiscono, riscuotendo gli affitti su base regolare e mantenendo la proprietà come farebbe un proprietario tradizionale.
- REIT ipotecari - Questi REIT possiedono ipoteche su immobili e raccolgono interessi o altri pagamenti sul finanziamento della proprietà.
I REIT, come la maggior parte dei proprietari di case, prendono in prestito una grossa somma di denaro per acquistare le loro proprietà. Tuttavia, i continui flussi di cassa derivanti dall'affitto o da altri pagamenti consentono loro di prendere in prestito ingenti somme in modo relativamente confortevole. Questo prestito consente loro di guadagnare più soldi di quanto farebbero altrimenti.
I REIT sono attivi in quasi tutti i settori immobiliari, tra cui:
- Abitazioni unifamiliari
- Complessi di appartamenti
- Retail
- Magazzini
- Centri dati informatici
- Strutture mediche
- Centri commerciali
- Alberghi
- Torri cellulari
Questi sono alcuni dei più comuni, tuttavia i REIT possono possedere praticamente qualsiasi forma di proprietà immobiliare. Tuttavia, tendono a concentrarsi su settori specifici, preferendo concentrarsi su una o due aree poiché i dirigenti possono utilizzare le loro vaste conoscenze e connessioni professionali per aiutare il REIT a funzionare meglio. Inoltre, gli investitori attribuiscono un valore maggiore alle imprese concentrate rispetto a quelle diversificate.
Tipi di REIT
I REIT sono classificati in tre tipi in base alle loro partecipazioni di investimento: REIT azionari, ipotecari e ibridi. Ogni gruppo è ulteriormente suddiviso in tre tipi in base a come è possibile ottenere l'investimento: REIT quotati in borsa, REIT non quotati in borsa e REIT privati.
Ogni tipo di REIT ha caratteristiche e rischi unici, quindi è fondamentale capire cosa c'è sotto il cofano prima di investire.
Tipi di REIT per holding di investimento
#1. REIT azionari
I REIT azionari funzionano in modo simile ai proprietari, gestendo tutte le faccende di gestione che derivano dal possesso di una proprietà. Possiedono l'immobile sottostante, riscuotono l'affitto, lo mantengono e vi reinvestono.
#2. REIT ipotecari
I REIT ipotecari (noti anche come mREIT) non possiedono la proprietà sottostante, a differenza dei REIT azionari. Possiedono invece titoli di debito garantiti da beni immobili. Ad esempio, se una famiglia ottiene un mutuo per una casa, questo tipo di REIT può acquistare il mutuo dal prestatore originario e riscuotere pagamenti mensili nel tempo, creando denaro attraverso il reddito da interessi. Nel frattempo, qualcun altro - in questo caso, la famiglia - possiede e gestisce la proprietà.
#3. REIT ibridi
I REIT ibridi sono un ibrido di REIT azionari e ipotecari. Queste società possiedono e gestiscono proprietà immobiliari, nonché mutui per immobili commerciali. Per comprendere l'enfasi principale del REIT, consultare il prospetto.
Tipi di REIT per stato di negoziazione
#1. REIT quotati in borsa
Come suggerisce il nome, i REIT quotati in borsa sono scambiati in borsa insieme ad azioni ed ETF e possono essere acquistati con un conto di intermediazione standard. I REIT quotati in borsa hanno standard di governance più elevati e sono più trasparenti. Hanno anche le azioni più liquide, il che significa che gli investitori possono facilmente acquistare e vendere le azioni del REIT, ad esempio molto più velocemente rispetto all'investimento e alla vendita di una proprietà al dettaglio da soli. Per questi motivi, molti investitori acquistano e vendono solo REIT quotati in borsa.
#2. REIT pubblici non negoziati
Questi REIT sono registrati presso la SEC ma non negoziati in borsa. Invece, possono essere acquistati da un broker immobiliare online che partecipa a offerte pubbliche non negoziate, come Fundraise. Questi REIT sono particolarmente illiquidi perché non sono negoziati pubblicamente, spesso per periodi di otto anni o più.
#3. REIT privati
Questi REIT non sono solo non quotati, il che li rende difficili da valutare e scambiare, ma sono anche generalmente esclusi dalla registrazione SEC: di conseguenza, i REIT privati hanno meno requisiti di trasparenza, il che può rendere più difficile la valutazione delle loro prestazioni. Queste restrizioni rendono questi REIT meno attraenti per molti investitori e comportano rischi aggiuntivi.
Vantaggi dei REIT
A parte il loro buon track record di redditività, gli investitori preferiscono i REIT per una serie di motivi:
- Gli alti rendimenti da dividendi derivano dalla necessità legale di pagare il reddito e lo sono sostenuta da flussi di cassa costanti da immobili in affitto.
- Poiché i REIT sono meno connessi con il mercato generale, sono guidati da ragioni diverse rispetto alla maggior parte delle azioni e possono fornire vantaggi di diversificazione.
- Non ci sono problemi di gestione, così puoi dormire meglio sapendo che non devi riparare un condizionatore d'aria rotto alle 3 del mattino o avere a che fare con affittuari urlanti.
- Diversificazione della proprietà significa che, a differenza di molti singoli proprietari, un REIT è generalmente investito in dozzine o addirittura centinaia di edifici, quindi la sua redditività non dipende da pochi asset.
Questi sono alcuni dei vantaggi più significativi dell'investimento in REIT rispetto sia alle azioni che agli investimenti diretti in proprietà in affitto.
Perché non investire in REIT
Ci sono anche motivi per non investire in REIT e gli investitori dovrebbero prestare particolare attenzione ai seguenti problemi quando investono in REIT:
- L'elevato onere del debito, è tipico del settore perché i REIT, come i normali proprietari di case, finanziano una proprietà con una notevole leva finanziaria. Gli investitori devono essere fiduciosi che la società possa gestire il proprio debito pur continuando a pagare i dividendi.
- Secondo Eric Rothmann, portfolio manager presso CenterSquare Investment Management a Bryn Mawr, Pennsylvania, l'aumento dei tassi di interesse potrebbe danneggiare le azioni REIT nel breve periodo poiché gli investitori le vendono sulla base della convinzione prevalente che l'aumento dei tassi indichi un calo dei REIT. Ma, sostiene, questo non è sempre costato loro durante un mercato rialzista prolungato.
- I dividendi potrebbero essere insostenibili, che dovrebbe essere evitato se si investe in singoli REIT. Se un REIT riduce il suo dividendo, il suo prezzo delle azioni scenderà o potrebbe essere già sceso in previsione di una riduzione.
- Alti prezzi degli immobili, può aiutare a gonfiare il valore di un REIT, ma tali valori potrebbero eventualmente diminuire, danneggiando il prezzo del REIT.
- REIT non negoziati e REIT privati, non hanno gli stessi elevati standard di governance dei REIT quotati in borsa.
Come investire in REIT in India?
I REIT sono quotati in borsa e gli investitori possono acquistare unità utilizzando un conto Demat. Gli investitori possono anche guardare alle IPO per capitalizzare i nuovi lanci di REIT. Puoi utilizzare i seguenti canali:
#1. Investire attraverso le borse
I REIT, come gli ETF, sono quotati e negoziati sui mercati azionari. Pertanto, fintanto che un investitore ha un conto Demat, l'acquisto di unità REIT è semplice. Il prezzo di un'unità REIT può variare a seconda della domanda sulle borse. Anche l'andamento del REIT ha un impatto sui prezzi. In India, ci sono attualmente tre opzioni REIT: Embassy Office Parks REIT, Mindspace Business Park REIT e Brookfield India Real Estate Trust.
#2. Investire attraverso fondi comuni di investimento
In India, pochissimi fondi comuni nazionali si impegnano in REIT e l'esposizione immobiliare è molto bassa. I fondi comuni possono anche essere utilizzati per investire in REIT. Gli investitori in India che cercano un'esposizione al settore immobiliare all'estero possono partecipare al Kotak Overseas REIT Fund of Fund, che investe principalmente in REIT internazionali.
#3. Investire attraverso IPO
Gli investitori possono tenere d'occhio le IPO REIT e investire in esse quando diventano disponibili. Ciò richiede un'indagine approfondita e la comprensione di tutti gli elementi di rischio REIT. Poiché il settore REIT indiano è ancora in via di sviluppo e sono disponibili solo poche opzioni REIT, gli investitori devono attendere la prossima IPO.
Come si guadagna con un REIT?
I dividendi REIT sono spesso sostanzialmente maggiori rispetto alla media delle azioni S&P 500 poiché i REIT sono incaricati dall'IRS di pagare il 90% dei loro utili imponibili agli azionisti. La composizione di questi dividendi ad alto rendimento è uno dei metodi migliori per generare reddito passivo dai REIT.
Puoi perdere soldi su un REIT?
C'è sempre la possibilità di perdita con qualsiasi investimento. I REIT quotati in borsa sono particolarmente vulnerabili alla perdita di valore quando i tassi di interesse aumentano, causando il flusso di capitale di investimento nelle obbligazioni.
I REIT sono sicuri durante una recessione?
Durante una recessione economica, investire in alcuni tipi di REIT, come quelli che investono in edifici alberghieri, non è una buona idea. Investire in altre forme di proprietà immobiliari, come la sanità o la vendita al dettaglio, è un metodo eccellente per proteggersi da una recessione. Hanno strutture di leasing più lunghe e, di conseguenza, sono meno cicliche.
Come posso iniziare a investire in REIT?
L'apertura di un conto di intermediazione, che normalmente richiede solo pochi minuti, è il modo più semplice per iniziare. Quindi, proprio come qualsiasi altra azione, sarai in grado di acquistare e vendere REIT quotati in borsa. Poiché i REIT generano dividendi così consistenti, potrebbe essere vantaggioso metterli in un conto con agevolazioni fiscali come un IRA per evitare di pagare le tasse sulle distribuzioni.
Se non desideri negoziare singole azioni REIT, potrebbe avere più senso acquistare semplicemente un ETF o un fondo comune che esamina e investe in una varietà di REIT per tuo conto. Approfittate di una rapida diversificazione e di un rischio ridotto. Questi fondi sono disponibili attraverso molti intermediari e investire in essi comporta meno compiti a casa rispetto a indagare sui singoli REIT per gli investimenti.
REIT è un buon investimento?
Investire in REIT è un metodo meraviglioso per diversificare il tuo portafoglio oltre le azioni e le obbligazioni standard e possono essere allettanti a causa dei loro elevati rendimenti da dividendi e dell'apprezzamento del capitale a lungo termine.
Di quanti soldi hai bisogno per investire in REIT?
Sebbene chiunque possa investire, i REIT pubblici non negoziati in genere hanno un requisito di investimento minimo da $ 1,000 a $ 2,500.
Posso investire $ 1,000 in un REIT?
SÌ. La maggior parte dei REIT può essere acquistata per meno di $ 1,000.
Come posso guadagnare $ 1000 al mese in reddito passivo?
Come guadagnare $ 1,000 extra al mese:
- Acquista buoni del tesoro USA
- Puoi affittare il tuo giardino
- Noleggia il tuo veicolo
- Immobili in affitto
- Crea un e-book
- Diventa Partner
Qual è la regola del 90% per REIT?
Per qualificarsi come REIT, una società deve avere la maggior parte delle sue attività e dei suoi redditi legati a investimenti immobiliari e deve pagare almeno il 90% del suo reddito imponibile agli azionisti sotto forma di dividendi su base annua.
I REIT sono più rischiosi delle azioni?
I REIT hanno superato le scorte su periodi di tempo da 20 a 50 anni, nonché nell'ultimo anno intero di dati (2021). La maggior parte dei REIT è meno volatile dell'S&P 500, con alcuni che sono volatili solo la metà rispetto al mercato nel suo complesso.
Quali sono gli svantaggi dei REIT?
Se la premessa è la performance da inizio anno del settore (+10.52%), la risposta è molto probabile. L'aumento dei tassi di interesse ha danneggiato i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) lo scorso anno. Tuttavia, se vuoi entrare nel settore immobiliare, dovresti considerare attentamente le tue opzioni.
Perché non investire in REIT?
I REIT non sono privi di rischi. Possono avere rendimenti molto fluttuanti, sono suscettibili alle oscillazioni dei tassi di interesse, hanno conseguenze sulle imposte sul reddito, non sono liquidi e le commissioni possono ridurre i rendimenti totali.
Conclusione
I REIT rendono semplice per i nuovi investitori entrare nel mercato immobiliare. I dividendi, oltre agli altri vantaggi, forniscono liquidità al portafoglio di un investitore. Gli investitori che cercano un'esposizione immobiliare dovrebbero esaminare vari veicoli di investimento, in particolare le IPO.
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Riferimenti
