I pignoramenti sono un processo che richiede più compiti, documentazione e impegno rispetto all'acquisto di qualsiasi altro tipo di proprietà. Fondamentalmente non sono il posto migliore per coinvolgere gli acquirenti per la prima volta. Sono nuovi mercati per gli immobili che hanno il potenziale per essere molto redditizi ma sono anche molto instabili e difficili da capire. Tuttavia, gli annunci di preclusione in California avranno i prezzi più bassi della zona, rendendoli una buona opzione per chi è sul mercato per acquistare case a buon mercato o investire in una nuova proprietà. Sebbene le case pignorate offrano una fantastica opportunità di investimento a causa dei loro valori inferiori a quelli di mercato, non è facile acquistarne una in California. Potresti sprecare risorse (tempo e denaro) senza risultati positivi. Tuttavia, la maggior parte di questi problemi può essere ridotta o evitata con una preparazione intelligente.
Cos'è un pignoramento?
Un pignoramento è una procedura che i prestatori possono avviare quando un mutuatario è inadempiente sui pagamenti del mutuo. Il prestatore prenderà possesso della proprietà e la venderà nella speranza di realizzare un profitto e saldare il debito.
Stati diversi hanno scadenze di preclusione diverse; in Alabama bastano 30 giorni per pignorare una casa, mentre a New York può volerci ben più di un anno. I pignoramenti in California, d'altro canto, possono protrarsi per oltre 200 giorni, rendendo il processo tutt'altro che rapido e diretto.
Tuttavia, per evitare di dover coinvolgere i tribunali, la stragrande maggioranza dei pignoramenti in California è extragiudiziale. Ai proprietari di case le cui case sono state pignorate viene concessa una serie di tutele dallo stato, inclusa la possibilità di effettuare pagamenti e reclamare il possesso della proprietà fino a cinque giorni prima che venga messa all'asta. Per gli acquirenti che guardano questo tipo di casa, questo può rendere le cose più difficili.
Come funzionano i pignoramenti in California?
I pignoramenti in California potrebbero richiedere fino a 200 giorni o più. Un pagamento mancante conta come il giorno 1, mentre il tuo debito entra in default il giorno 90. Riceverai un avviso di vendita fiduciaria dopo 180 giorni. Successivamente, la tua banca probabilmente pianificherà l'asta per circa 20 giorni dopo.
Le fasi del pignoramento
A seconda di dove si trova la proprietà nel processo di pignoramento, è necessario eseguire diversi passaggi per acquistarla. In ogni fase sono necessarie strategie diverse. Sono;
#1. Pre-preclusione
La pre-preclusione si verifica quando al proprietario di una casa è stato notificato l'avviso che la procedura di preclusione inizierà nel caso in cui non portino a termine le rate del mutuo. L'unico modo per evitare il pignoramento se non riescono a trovare i soldi da soli è vendere la casa prima che il creditore ne prenda possesso.
Qui è dove intervieni. Gli acquirenti di case possono parlare con il proprietario della casa pre-preclusione e negoziare un affare con loro. Poiché il loro punteggio di credito sarà preservato, questo potrebbe essere di grande aiuto per i proprietari di case le cui case sono sotto pignoramento. Inoltre, potrai dare un'occhiata alla proprietà prima di decidere di acquistarla in preclusione.
#2. Asta di pignoramento
La casa verrà messa all'asta se un proprietario non è in grado di pagare il mutuo e non può venderla durante il processo di pre-preclusione. Alle aste di preclusione, gli acquirenti possono scoprire ottimi prezzi sulle case. Tuttavia, non possono ispezionare la proprietà in anticipo o verificare la presenza di problemi di titolo. Questo processo fondamentalmente rende l'acquisto di una casa a un'asta di preclusione un rischio significativo. Questo perché potresti facilmente trovare una casa che richiederà molte più riparazioni e aggiornamenti di quanto previsto.
#3. Proprietà di proprietà di banche o immobili
Se una casa sopravvive alle prime due fasi senza essere venduta, l'istituto di credito cercherà di impossessarsene e di metterla in vendita come qualsiasi altra casa. Effettueranno le riparazioni necessarie, cancelleranno il titolo e seguiranno tutte le leggi statali applicabili. Offerte simili a quelle ottenute nelle altre due fasi possono essere scoperte acquistando un immobile durante questa fase del processo.
Come si trovano le case pignorate in California?
Esistono numerose risorse Web che elencano i pignoramenti, tra cui RealtyTrac.com, Foreclosure.com e Foreclosures.com. Puoi anche restringere la ricerca per posizione, prezzo o anche per numero di camere da letto. Gli uffici dei registri o degli impiegati della contea possono anche avere elenchi di pignoramenti.
I pignoramenti sono consentiti in California?
Sia i processi di pignoramento giudiziario che non giudiziario sono disponibili per i prestatori in California per il pignoramento di mutui e atti di fiducia (attraverso i tribunali). Tuttavia, in California, predomina il processo di preclusione non giudiziario.
Come si trovano le case in pignoramento?
I seguenti sono alcuni dei migliori siti gratuiti con elenchi di preclusione;
- Pignoramenti di Realtor.com
- Preclusione.com
- HomePath. com
- Equatore. com
- Homesteps.com
- Proprietà e pignoramenti di proprietà della Bank of America
- Realty Trac
- Centro di preclusione Zillow
Come acquistare case pignorate in California
Ci sono sette azioni obbligatorie da intraprendere quando si acquista una casa pignorata in una qualsiasi delle tre fasi, mentre l'ottava è interamente discrezionale.
#1. Ottieni la pre-approvazione per un mutuo
Affinché un creditore ipotecario determini se sei pre-approvato o pre-qualificato, devi prima fornire loro i dettagli sulla tua situazione finanziaria. Se ottieni la pre-approvazione, il prestatore ti invierà una lettera indicando l'importo massimo del prestito che potresti ricevere. Inoltre, se sei in competizione con altri acquirenti, dimostrare di essere stato pre-approvato per l'intero prezzo di acquisto potrebbe essere un enorme vantaggio.
Tuttavia, tieni presente che la maggior parte delle aste di preclusione richiede il pagamento in contanti. Quindi, se sei interessato all'acquisto di una casa pignorata ma non hai i fondi per farlo a titolo definitivo, potresti voler esaminare metodi di finanziamento alternativi. Questi potrebbero includere; prendere un HELOC, prendere in prestito da familiari e amici o attingere ai risparmi per la pensione.
#2. Lavora con un professionista immobiliare (facoltativo)
L'assistenza di un agente immobiliare sarà fondamentalmente preziosa se questa è la prima volta che acquisti un pignoramento. Un agente immobiliare, ad esempio,
- Rappresentarti nelle trattative
- Darti la carrellata su tutte le regole che devi seguire nella tua zona.
- Assistere con la scrittura di una lettera di offerta
- Renderti consapevole dei potenziali pericoli
- Scopri le risposte alle tue domande e affronta le tue preoccupazioni sulla procedura.
Quindi, usi questa opportunità per istruirti sul mercato dei pignoramenti e prendere una decisione informata la prossima volta che desideri acquistare una casa in questa situazione.
#3. Cerca case pignorate
In generale, sono necessari molto tempo e sforzi per trovare un elenco di preclusione che sia una buona scommessa finanziaria. Quindi, devi avere una buona idea di dove cercare. La grande notizia è che ci sono una serie di opzioni da considerare che lo renderanno facile;
- Il tuo broker immobiliare
Se scegli di utilizzare i loro servizi, ti aiuteranno a cercare elenchi di preclusione che soddisfano le tue esigenze e ti riferiranno.
- Motori di ricerca
Una varietà di siti Web che mostrano tali proprietà dovrebbe apparire quando cerchi "elenchi di preclusione vicino a me" sul tuo motore di ricerca preferito. Questo ti aiuta a cercare una casa adatta alle tue esigenze e alle tue tasche.
- Siti immobiliari.
Pre-preclusioni, proprietà all'asta e elenchi di proprietà immobiliari (REO) sono caratteristiche comuni dei siti Web immobiliari. Quindi, per massimizzare i tuoi rendimenti come investimento, Property Marketplace è la più grande piattaforma disponibile.
I siti web immobiliari si sono generalmente rivelati utili per gli investitori alla ricerca di immobili fuori mercato, pignorati e occupati da inquilini. Possono essere utilizzati per CMA e per l'acquisto di futuri immobili in affitto. In ogni pagina di annuncio troverai un calcolatore di proprietà di investimento all'avanguardia, che può anche aiutarti a valutare potenziali rendimenti e guadagni.
#4. Fai un'offerta o un'offerta
Avrai bisogno di molta pazienza, perché potrebbero essere necessarie più offerte prima che un venditore accetti finalmente i tuoi termini. Lo stesso vale per le aste aperte al pubblico. Per acquisire la proprietà che desideri, potresti dover superare numerosi altri potenziali acquirenti. Quindi, per evitare di spendere troppo perché sei diventato troppo aggressivo in un'asta casalinga, è una buona idea decidere un prezzo di acquisto massimo prima ancora di fare un'offerta.
Importante consiglio di offerta: Prima di fare un'offerta, è fondamentale sapere da quanto tempo l'immobile è rimasto vuoto. Lascia più spazio nel tuo budget di ristrutturazione se la casa è rimasta vuota più a lungo della media e sii pronto a presentare un'offerta modesta. Tuttavia, se è stato appena rilasciato al pubblico, dovresti essere pronto a offrire più soldi che sei disposto a fare.
#5. Proteggi la tua proprietà
Dovresti presumere che stai acquistando la proprietà nelle sue condizioni attuali quando decidi di acquistare case pignorate in California. Non hai alcuna influenza per convincere il venditore a riparare qualcosa prima di acquistare la loro casa. È anche possibile che tu non sia in grado di esaminare la proprietà prima dell'asta.
Quindi, dopo che un'offerta o un'offerta è stata approvata, l'acquirente dovrebbe condurre una ricerca del titolo, ottenere un'assicurazione del titolo e programmare un'ispezione domestica. Completa questi passaggi prima di effettuare qualsiasi transazione monetaria. I gravi danni all'edificio, alle fondamenta o al terreno sono comuni tra le proprietà pignorate. Inoltre, preferiresti un titolo pulito senza gravami o vincoli. Indipendentemente da ciò, il tuo diritto legale sulla proprietà sarà salvaguardato dall'assicurazione del titolo.
#6. Fai valutare la casa
Per determinare il vero valore di mercato di una casa, uno specialista autorizzato deve condurre una valutazione. Considerano le condizioni della proprietà e le recenti vendite nell'area e nel mercato per arrivare a un numero.
La maggior parte delle banche e degli altri istituti finanziari lo richiederanno generalmente prima di fornire denaro per un mutuo. Se hai acquistato in contanti o hai utilizzato un prestito non convenzionale, tuttavia, una perizia rivelerà se puoi o meno rifinanziare la proprietà per eliminare il tuo debito o finanziare i miglioramenti.
#7. Concludi la vendita
Alla chiusura, pagherai l'intero prezzo di acquisto della proprietà, firmerai l'atto e prenderai possesso della proprietà. Potrebbe essere necessario completare questo passaggio prima di passare ai punti 5 e 6 se vinci un'offerta all'asta e devi effettuare il pagamento immediatamente o il giorno lavorativo successivo. Nel frattempo, avrai solo pochi giorni per far uscire dall'abitazione il residente della tua proprietà.
Inoltre, attendi di ottenere il certificato di vendita, il titolo di proprietà e l'assicurazione del titolo prima di apportare miglioramenti alla proprietà. Un concorrente può eguagliare o superare la tua offerta entro 45 giorni a seguito di SB 1079.
Quali sono gli svantaggi di acquistare una casa pignorata?
Mentre le case pignorate in California offrono una fantastica opportunità di investimento a causa dei loro valori inferiori a quelli di mercato, che è un buon motivo per acquistarne una, ecco alcuni degli svantaggi;
- Se acquisti all'asta, non ti sarà permesso di vedere l'interno della casa in anticipo.
- Il tempo impiegato supera quello di un acquisto standard.
- Potrebbero esserci riparazioni costose che devi fare.
- Potresti essere messo in una posizione in cui devi sfrattare i precedenti residenti
- Questa casa ti viene venduta nelle sue condizioni attuali.
Come trovo proprietà di proprietà della banca nella mia zona?
- Il Multiple Listing Service (MLS), che è fondamentalmente il database utilizzato dalla maggior parte degli agenti immobiliari per accedere e inviare elenchi di case in vendita, include anche proprietà di proprietà della banca.
- Un'altra opzione da guardare sono i siti web di varie banche. Sui loro siti web, diverse banche consentono di cercare immobili di proprietà.
- Ci sono anche siti web con annunci immobiliari specializzati a cui puoi accedere tramite i motori di ricerca
Quanto tempo ci vuole per acquistare un pignoramento in California?
La capacità di un prestatore di precludere una casa è fortemente limitata dalla durata e dalla spesa del processo nello stato in cui il prestatore sceglie di depositare. Questo può richiedere più di 200 giorni in alcuni stati, come la California.
Quanto dura il pignoramento in California?
A seconda delle leggi dello stato in cui il prestatore archivia i documenti, il processo di preclusione di una proprietà può richiedere molto tempo e denaro. Questo può richiedere più di duecento giorni in alcuni stati, come la California.
Conclusione
Gli immobili in California, specialmente nelle grandi città, sono notoriamente costosi. Tuttavia, gli acquirenti in cerca di un affare potrebbero trovare i pignoramenti in California un'opzione interessante.
Tuttavia, è necessario capire in cosa ti stai cacciando e avere aspettative realistiche prima di investire nel mercato dei pignoramenti. La California ha recentemente reso più difficile per gli investitori l'acquisto di case pignorate, ma ciò non significa che non si possano ancora trovare ottimi affari.
Se sei nuovo in questo e vuoi assicurarti un'esperienza positiva e proficua, è meglio lavorare con un team di professionisti.
Domande frequenti su come acquistare case pignorate in California
C'è un aumento dei pignoramenti in California?
In generale, le domande di pignoramento in California sono salite alle stelle del 115.7% dalla prima metà del 2021 alla prima metà del 2022, da 7,575 a 16,340. Una residenza su 881 nello stato è pignorata, il che ne fa il quattordicesimo tasso più alto negli Stati Uniti.
In che modo Biden sta affrontando i pignoramenti?
L'amministrazione Biden-Harris ha esteso la moratoria sui pignoramenti e la finestra per i proprietari di case con mutui garantiti dal governo per iscriversi alla tolleranza ipotecaria poco dopo essere entrati in carica per aiutare i proprietari di case in difficoltà.
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