La clausola di defeasance è l'idea di defeasance che esiste per salvaguardare i tuoi interessi come proprietario di una casa o potenziale acquirente; è una clausola legale vincolante che prevede che dopo aver estinto l'ipoteca sull'immobile, lo possiedi libero e chiaro. In questo post spiegheremo cos'è una clausola di defeasing per gli investitori immobiliari e il tasso del mutuo.
Clausola di defezione
Quando viene effettuata una serie di pagamenti, come ad esempio un mutuo, il termine "defeasance" viene utilizzato per dichiarare nulla una condizione contrattuale. Può anche modificare i termini dell'accordo, ad esempio spostando il titolo dal prestatore al mutuatario. Il mutuatario può riservare denaro per il rimborso del prestito attraverso conti di defeasance, che eliminano efficacemente il debito dal proprio bilancio.
Esiste una disposizione di defeasing per salvaguardarti come acquirente. Ciò garantisce che otterrai la proprietà e la gestione complete della proprietà dopo aver mantenuto la fine dell'affare e aver pagato il mutuo. Tali disposizioni non sono però presenti in ogni contratto di mutuo. Le clausole di defeasing esistono solo negli stati che utilizzano la teoria del titolo per la legge sui mutui, come approfondiremo di seguito.
Come funziona una clausola di defeasance
La legge sui mutui utilizza le disposizioni sulla defeasance per identificare chi detiene il titolo completo di una proprietà. I nuovi proprietari di case possono effettivamente sentirsi come se fossero i pieni proprietari delle loro proprietà poiché sono quelli che ci vivono e prendono le decisioni in merito alle modifiche della proprietà. In caso di mancato pagamento, i finanziatori hanno tecnicamente ancora il diritto di precludere l'immobile e venderlo per recuperare le perdite.
Gli accordi relativi all'acquisto di immobili contengono spesso più clausole di defeasing. Quando un prestito è garantito da un'ipoteca, la disposizione di defeasance prevede che l'acquirente riceverà il titolo sull'immobile solo una volta che l'obbligazione è stata completamente risolta (cioè, sia l'importo del capitale che quello degli interessi). Il creditore detiene questo titolo fino alla data di rimborso.
A seconda dello stato in cui risiedi e se si tratta di una proprietà di pegno o di un titolo di proprietà, determinerà esattamente come procedono le procedure di preclusione. Le disposizioni sulla defeasance sono utili negli stati che aderiscono alla teoria del titolo. Affronteremo maggiormente questa idea mentre avanziamo. Il tuo prestatore detiene il titolo sulla tua proprietà nel caso in cui tu sia inadempiente sul tuo mutuo ipotecario, fintanto che ci sono ancora soldi dovuti su di esso. Il provvedimento di decadenza, invece, prevede che si acquisisca il titolo sull'immobile dopo aver integralmente restituito il prestito.
Esclusioni alla clausola di defeasance
A causa delle diverse normative immobiliari e della terminologia ipotecaria utilizzata in ogni stato, non tutti i contratti ipotecari conterranno una clausola di defeasing.
Le clausole di defeasing sono normalmente utili negli stati in cui la banca mantiene la proprietà della casa. Fino a quando non estingueranno il mutuo perché trasferiscono il titolo al soddisfacimento del prestito. La teoria del titolo è utile in più della metà degli stati degli Stati Uniti, tra cui:
- Dalla costa ci sono Massachusetts, New Hampshire e Washington, DC
- Il sud comprende North Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia, Alabama, Georgia, Mississippi
- Il Midwest comprende Idaho, Michigan, Minnesota e Missouri.
- Arizona, California, Colorado, Nebraska, Nevada, Oregon, South Dakota, Utah, Washington (stato) e Wyoming si trovano tutti a ovest.
Lo è anche lo stato teorico del titolo Alaska. Gli stati rimanenti che non abbiamo menzionato sopra aderiscono alla teoria del privilegio.
Vantaggi della creazione di conti di defeasance
# 1. Rende la contabilità meno difficile
Elimina la necessità di documentare ogni aspetto delle suddette transazioni. La complessità della contabilità si riduce una volta che il prestito è stato funzionalmente eliminato dal bilancio del mutuatario.
#2. Riduce il pericolo di sanzioni di pagamento anticipato
In genere, se un mutuatario rimborsa un prestito prima della data concordata, in particolare durante i primi cinque anni, è soggetto a una penale di pagamento anticipato. Impongono sanzioni per proteggere l'investitore da eventuali perdite future sul reddito da pagamento di interessi.
Sulla base del saldo del mutuo in essere, il mutuatario può valutare la sanzione. Pertanto, sfuggono alle sanzioni di pagamento anticipato avvalendosi del provvedimento di esonero. Questi pagamenti comportano dei rischi perché i modelli di pagamento anticipato sono spesso arbitrari.
#3. Mantiene bassi i tassi di interesse
In un'economia in cui c'è una forte domanda di tassi di interesse in futuro, l'inganno è piuttosto vantaggioso. Consente al mutuatario di evitare di dover pagare tassi di interesse più elevati.
Svantaggi dei conti di defeasance
# 1. Alto prezzo
La contabilità per diffamazione è incredibilmente difficile e richiede contabili e avvocati esperti. Per questo motivo, dovrebbe essere perseguito solo quando la relativa sanzione di pagamento anticipato supera il costo dei costi di intermediazione e consulenza.
#2. Richieste finanziarie
Per sostituire il costo della garanzia che viene rilasciata a seguito della rimozione dell'obbligazione dal bilancio, il mutuatario deve disporre di capitale sufficiente.
Che cos'è una clausola di alienazione?
Quando un mutuatario vende o trasferisce la propria casa, la clausola di alienazione nel contratto ipotecario conferisce diritti al prestatore di mutui. Questo diritto di chiedere il rimborso immediato e completo del debito, inclusi capitale e interessi. Ci può essere un trasferimento del titolo dell'acquirente alla proprietà. Ma la disposizione prevede che ci debba essere un pagamento per il resto. Questa condizione è anche nota come "clausola di compravendita", poiché il saldo diventa esigibile quando l'immobile viene venduto. Questa disposizione si applica indipendentemente dal fatto che la vendita o il trasferimento sia volontario o meno.
Qual è la clausola di accelerazione?
La "disposizione accelerata" di un contratto di prestito specifica le circostanze in cui il mutuatario deve rimborsare immediatamente il prestito per intero. Una clausola accelerata viene spesso attivata quando il mutuatario viola materialmente i termini del contratto di prestito.
Ad esempio, se il mutuatario salta troppi pagamenti, entra in vigore la disposizione di accelerazione nella maggior parte dei mutui. I mutui commerciali e residenziali sono quelli che in genere hanno clausole di accelerazione. Alcuni contratti di locazione possono anche includerli.
In che modo la defeasance si confronta con il mantenimento della resa?
I mutuatari hanno la possibilità di liberare l'attività immobiliare sottostante attraverso il mantenimento del rendimento o una clausola di defeasance. Tuttavia, le due procedure sono molto dissimili dal punto di vista giuridico ed economico. Mentre il defeasing comporta la sostituzione della garanzia e l'assorbimento formale del prestito da parte del mutuatario successivo, il mantenimento del rendimento è il vero pagamento anticipato del prestito.
La somma capitale non pagata del prestito e una penale di pagamento anticipato costituiscono un pagamento anticipato di mantenimento del rendimento. Il valore attuale dei pagamenti residui del prestito, attualizzato al rendimento corrente del titolo del Tesoro statunitense con scadenza più vicina alla data di scadenza del prestito, è comunemente utilizzato per calcolare la penale di rimborso anticipato. Il gestore del prestito paga un costo di elaborazione minore come unica commissione di transazione.
Al contrario, il prezzo di un portafoglio obbligazionario adeguato a coprire le rate del prestito in essere, insieme ai costi di transazione verso vari terzi, determina il costo del defeasance.
Modi per acquistare i titoli di defeasance
Normalmente, i fondi provenienti da un rifinanziamento o dalla vendita della proprietà sono vitali per pagare le obbligazioni di defeasance.
Il mutuatario può acquistare le obbligazioni da qualsiasi venditore di titoli, purché il contratto di prestito lo consenta. Chatham ha creato una procedura d'asta di grande successo che garantisce ai nostri clienti di ricevere prezzi convenienti sull'acquisizione delle obbligazioni. Chatham gestisce l'asta, assicurandosi che ogni offerta sia ferocemente competitiva. Chatham, infine, non offre incentivi alle banche e non è un broker-dealer. Non riceviamo commissioni, premi o profitti per l'acquisto delle obbligazioni. La nostra unica preoccupazione è ottenere i nostri clienti il miglior affare possibile.
Che ruolo gioca Chatham nella disfatta?
Chatham funge da consulente di defeasance per il mutuatario ed è un consulente professionale e imparziale. Offre stime dei costi e guida il mutuatario attraverso la procedura di esonero. Si coordina con le controparti e si assicura che la defeasance avvenga in modo efficiente e conveniente. Chatham può anche acquistare i titoli di defeasance e creare l'organizzazione del mutuatario successore. E questo subentrerà al prestito dopo la chiusura se consentito dai contratti di prestito.
I consulenti di defeasance sono gli unici soggetti con una conoscenza approfondita dell'intera procedura che rappresentano anche il mutuatario, rendendo speciale la loro posizione. In qualità di consulente per la dismissione, Chatham mira a rendere il processo il più semplice possibile. Ciò consentirà ai clienti di concentrarsi sulla transazione immobiliare sottostante, nella loro clausola rescissoria.
Cosa comporta il valore residuo di Defeasance e da dove viene?
Il denaro contante sul conto di defeasance che non è impegnato a pagare il debito è noto come valore residuo. Il valore flottante e il valore del pagamento anticipato sono le due diverse fonti di valore residuo.
Nel corso della vita residua del prestito annullato, il valore flottante cresce progressivamente. Risulta da minuscole discrepanze temporali tra l'afflusso di denaro dalle obbligazioni e il deflusso di denaro per il rimborso del prestito. Short-term depositi di denaro guadagnano tassi di interesse del mercato monetario nel conto di defeasance. C'è un flotrasferimento di valore al mutuatario successivo quando vi è il rimborso integrale del prestito alla scadenza.
Il valore del rimborso anticipato si sviluppa quando le clausole nei contratti di prestito specificano che le obbligazioni di defeasance devono coprire tutti i pagamenti del prestito in essere fino alla data di scadenza del prestito, consentendo comunque il rimborso del prestito anticipato alla data di rimborso anticipato aperta. Alla data di pagamento anticipato dell'apertura anticipata, il mutuatario successore salderà il saldo principale del debito estinto. C'è un rilascio delle obbligazioni rimanenti nel conto di dismissione al mutuatario successivo. Questo al momento della restituzione del prestito, che poi li vende subito sul mercato. Il valore del pagamento anticipato è la differenza tra il prezzo di vendita delle obbligazioni rilasciate e il costo del rimborso del debito estinto.
Costo della disdetta
Interessi anticipati, mantenimento del rendimento o altri premi di pagamento anticipato, spese legali, contabili e di consulenza sono direttamente attribuibili all'estinzione del debito. La cancellazione delle commissioni di finanziamento differito; spese di elaborazione del gestore; spese di custodia; commissioni di agenzia di rating; e premio di dismissione calcolato.
Clausola di diffamazione Immobiliare
È fondamentale comprendere il titolo garantito e le idee sui mutui garantiti al fine di comprendere appieno la diffamazione.
Un titolo garantito è un titolo di proprietà che il prestatore detiene come garanzia per un prestito. Se il mutuatario non rimborsa il prestito, il prestatore ha l'autorità di prendere il controllo del bene e venderlo per recuperare le perdite. Inoltre, un'ipoteca garantita è quando c'è una registrazione di un'ipoteca contro il titolo di una proprietà. Questo dà al prestatore un diritto legale alla proprietà in caso di inadempimento.
La clausola rescissoria di un mutuo è fondamentale perché consente un rimborso anticipato del mutuo senza compromettere il titolo garantito del mutuatario o il mutuo garantito. Questa disposizione è fondamentale perché consente al mutuatario la libertà di estinguere il proprio mutuo senza incorrere in sanzioni se è in grado di farlo. Ad esempio, se il mutuatario vende la propria proprietà prima della scadenza del mutuo, potrebbe essere in grado di estinguere anticipatamente il prestito senza incorrere in alcun costo.
Un buon strumento per capire cosa significa avere o non avere una clausola risolutiva in un mutuo sono gli esempi teorici.
Quali sono le parti aggiuntive in una clausola di defeasance nel settore immobiliare
# 1. Prestatore di prestito
Il gestore del prestito richiede un deposito anticipato e una notifica di contumacia. Vengono fornite copie ufficiali dei contratti di finanziamento e del piano di ammortamento del prestito. Continuano a prestare servizio dopo la dismissione.
#2. Consulente legale del prestatore di servizi
Per rappresentarli nella diffamazione, il prestatore di prestiti assume uno studio legale. Per conto del gestore del prestito, l'avvocato crea i documenti di defeasing, raccoglie le informazioni per il processo di due diligence e certifica alcune componenti dell'affare.
#3. Agenzie di valutazione
Per evitare il declassamento del pool di cartolarizzazione, le agenzie di rating possono esaminare inadempienze significative per garantire che non si verifichino. Potrebbe esserci un ritardo nel processo di defeasing fino a 10 giorni lavorativi a causa della revisione dell'agenzia di rating.
#4. Intermediario di valori mobiliari
L'intermediario mobiliare, noto anche come custode, è una banca che tiene le obbligazioni di defeasance in un conto limitato. E inviano le ricevute di cassa dell'obbligazione al gestore del prestito per regolare il saldo del prestito.
# 5. Contabile
Una società indipendente di CPA certifica in un rapporto che il portafoglio di incassi delle obbligazioni di defeasance sarà sufficiente a coprire tutti i pagamenti del prestito in sospeso.
#6. Il debitore successore
Questa è la creazione di una LLC a scopo unico, a distanza di fallimento, per assumere la responsabilità finanziaria del mutuatario per il prestito. Pur mantenendo la proprietà dei titoli di defeasance.
#7. Avvocato del debitore successore
Questo avvocato valuta i documenti di disdetta e presenta i documenti necessari per stabilire l'entità del mutuatario successore.
#8. Ditta di titolo
La stessa attività di titolo che gestisce il rifinanziamento o la vendita sottostante gestisce anche il titolo e l'impegno per la defeasance.
#9. Avvocato per il mutuatario
La maggior parte dei mutuatari conserva un consulente legale per valutare i record di defeasing e aiutarli a inviare i documenti necessari al gestore del prestito.
Clausola di licenziamento in un mutuo
Un mutuatario che prestava denaro a un mutuatario ai sensi della prima common law inglese riceveva in cambio un atto di una tassa deducibile per la proprietà. Che serviva da garanzia per l'obbligo. Quando il debito veniva pagato alla data di scadenza, o alla sua scadenza, tale titolo era soggetto a revoca o annullamento.
A quel punto, l'ipoteca riacquisterebbe la proprietà dell'immobile. Se il creditore ipotecario in una clausola rescissoria acquisiva la proprietà assoluta dell'immobile se il mutuatario non pagava l'obbligazione, anche di un solo giorno, a quel punto il titolo del creditore ipotecario cambiava in una successione a canone semplice. Questi principi di diritto comune che si applicano a questo tipo di contratto di mutuo sono incorporati in una clausola rescissoria.
In base a questa condizione, ci sarà un rimborso completo del prestito prima che tu riceva l'intero titolo sull'immobile su cui hai un'ipoteca.
Sulla base della teoria del privilegio, che è prevalente nella maggior parte degli stati, una clausola rescissoria non è comune in un mutuo. L'ipoteca pone il nome del mutuatario come titolare di pegno sull'immobile ipotecato, riservandone il possesso al mutuatario solo una volta che l'ipoteca è stata pignorata. Non c'è obbligo di una clausola di defeasing in quanto all'ipoteca non è stato concesso il titolo deducibile.
Come funziona la clausola di defeasance in un mutuo
La defeasance è un termine legale che afferma che tu, l'acquirente della casa, sarai proprietario della proprietà a titolo definitivo e completo una volta estinto il mutuo. Esiste ufficialmente per salvaguardare i tuoi interessi.
Ancora una volta, nella clausola di defeasance, il modo in cui il tuo stato interpreta la teoria dei mutui, una componente del diritto immobiliare, dipenderà da dove vivi.
Titolo Teoria vs Teoria Lien
Gli stati possono avere leggi immobiliari diverse, ma quando si tratta di teoria del diritto ipotecario, rientrano invariabilmente in una delle due categorie: teoria del privilegio o teoria del titolo.
“Fino alla restituzione del mutuo, la banca mantiene la proprietà della casa” secondo “l'ipotesi del titolo”.
Secondo la teoria del pegno, quando un acquirente ottiene un'ipoteca, la banca registra un pegno sulla proprietà come pretesa contro la proprietà dell'immobile da parte dell'acquirente.
In uno stato in cui esiste una teoria del privilegio, quando un mutuatario firma un contratto di mutuo, firma anche un atto di garanzia. In tal modo, dando alla banca il titolo legale della proprietà ma mantenendo la loro equa proprietà. Il titolo equo implica semplicemente che il mutuatario ha il diritto di possedere la proprietà per tutta la vita del prestito, salvo vendita o inadempimento. Un titolo equo non è la stessa cosa di un diritto legale.
Il requisito per le procedure di preclusione è dove si può notare la più grande distinzione tra i due. Foreclosures deve passare attraverso il sistema giudiziario in uno stato di teoria del titolo. Un fiduciario gestisce la preclusione in uno stato in cui la teoria del privilegio è in vigore in modo non giudiziario, spesso senza l'assistenza del sistema giudiziario.
In sostanza, è più difficile per una banca sfrattarti con la forza da una casa in cui hai un titolo equo (afferma la teoria del privilegio) che in uno stato in cui la banca ha la piena proprietà della proprietà (afferma la teoria del titolo) e tu stanno pagando un debito.
Cos'è una clausola di alienazione?
Quando un mutuatario vende o trasferisce la propria casa, la clausola di alienazione nel contratto di mutuo conferisce al creditore ipotecario il diritto di esigere il rimborso immediato e completo del debito, inclusi capitale e interessi
Cos'è la clausola di accelerazione?
La "disposizione accelerata" di un contratto di prestito specifica le circostanze in cui il mutuatario deve rimborsare immediatamente il prestito per intero. Una clausola accelerata viene spesso attivata quando il mutuatario viola materialmente i termini del contratto di prestito.
Qual è la differenza tra mantenimento del rendimento e cessazione?
I mutuatari hanno la possibilità di liberare l'attività immobiliare sottostante attraverso il mantenimento del rendimento o la dismissione. Tuttavia, le due procedure sono molto dissimili dal punto di vista giuridico ed economico. Mentre la revoca comporta la sostituzione della garanzia e l'assorbimento formale del prestito da parte del mutuatario successivo, il mantenimento del rendimento è il vero rimborso anticipato del prestito.
Qual è la definizione di Defeasance?
Quando viene effettuata una serie di pagamenti, come un mutuo, il termine "defeasance" viene utilizzato per dichiarare nulla una condizione contrattuale e modificare i termini dell'accordo, come il trasferimento del titolo dal prestatore al mutuatario.
Cos'è il periodo di cessazione?
Il Periodo di Defeasance inizia il giorno successivo alla Data di Defeasance e termina il giorno prima dell'inizio del Periodo finestra. Se la presente Obbligazione viene trasferita a un trust REMIC prima della Data di cessazione, si applicherà il Periodo di cessazione.
Cosa c'è nella defeasance della sostanza?
Un debitore si impegna in un'operazione di dismissione sostanziale quando trasferisce beni a un trust di dismissione irrevocabile che sono praticamente privi di rischio e i flussi di cassa da tali attività sono ragionevolmente vicini agli interessi pianificati e i pagamenti del capitale del debito sono estinti.
Quali sono i costi di defeasance?
Interessi anticipati, mantenimento del rendimento o altri premi di pagamento anticipato, spese legali, contabili e di consulenza direttamente attribuibili alla cessazione del debito; la cancellazione di finanziamenti differiti sono tutti esempi di costi associati alla cessazione o al rimborso anticipato di debiti garantiti e sono inclusi nella definizione di "costi".
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