Gli investitori immobiliari devono acquisire una valutazione commerciale delle proprietà o ottenere l'approvazione del finanziamento prima di acquistare qualsiasi tipo di immobile commerciale. Se stai vendendo una struttura commerciale, ci sono buone probabilità che dovrai sottoporti a una valutazione immobiliare commerciale. Ti starai chiedendo come funziona quel processo alla luce di ciò. Abbiamo coperto tutte le informazioni necessarie per valutare un immobile commerciale. Imparerai cos'è una valutazione immobiliare commerciale, il costo, come viene eseguita, le società che offrono questi servizi e cosa puoi fare per aumentare il valore della tua proprietà.
Valutazione commerciale
Chi vuole investire in immobili deve valutare l'immobile prima di acquistarlo. Durante una perizia immobiliare commerciale, un perito qualificato di un terzo determina la valutazione di un immobile a reddito. Questo tipo di valutazione può essere utilizzata per determinare il valore di qualsiasi tipo di immobile commerciale, inclusi edifici per uffici, residenze plurifamiliari e esercizi commerciali. Una perizia immobiliare commerciale offre una valutazione imparziale del valore della proprietà. Utilizzando questa procedura, viene determinato il valore di immobili come case plurifamiliari, edifici per uffici o spazi commerciali.
Come con un mutuo per una proprietà residenziale, i prestatori richiederanno ai richiedenti di acquisire una valutazione su una proprietà immobiliare commerciale prima di essere approvati per un prestito per l'acquisto della proprietà. Questo viene fatto per evitare che l'intermediazione presti a un mutuatario più denaro del valore della proprietà. Mentre le valutazioni immobiliari residenziali prendono spesso in considerazione proprietà comparabili, il processo di valutazione CRE è una revisione più approfondita che tiene conto del potenziale di guadagno futuro del nuovo immobile.
Quali metodi diversi esistono per valutare la CRE?
Per determinare il valore di una proprietà, un perito aziendale può scegliere tra quattro metodi di base.
# 1. Approccio di costo
Sebbene non sia usato molto spesso in questi giorni, la tecnica del prezzo può essere utile se una struttura è estremamente rara o nuova di zecca. La tecnica del costo determina il valore di un immobile calcolando il prezzo di una ricostruzione totale. Questo approccio tiene conto dei costi della terra, dei materiali e della manodopera per determinare quanto costerebbe costruire la stessa struttura nel mercato attuale.
I periti immobiliari commerciali determinano sempre il valore di una proprietà utilizzando la stessa formula quando utilizzano l'approccio del costo. Va come segue:
Costo del terreno + costo di costruzione - ammortamento accumulato = valore dell'immobile
#2. Approccio al reddito
L'approccio reddituale è senza dubbio il metodo di valutazione immobiliare commerciale più utilizzato. Utilizzando formule di investimento ben note come il reddito operativo netto (NOI) e il tasso di capitalizzazione, il perito stima la quantità di denaro che la proprietà dovrebbe essere in grado di generare nel mercato attuale quando si utilizza questo metodo per la valutazione commerciale (tasso cap).
La formula di calcolo per il metodo del reddito è la seguente:
Il reddito operativo netto (NOI) / tasso di capitalizzazione rappresenta = valore della proprietà.
Questo metodo di valutazione immobiliare è generalmente ritenuto il più accurato. Ora che è stato detto, tieni a mente due cose. Da un lato, il reddito netto di gestione dell'immobile deve essere adeguatamente riflesso nel pro forma. Anche la valutazione sarà imprecisa.
#3. Un metodo di confronto delle vendite
La strategia di confronto delle vendite è il metodo più utilizzato negli immobili residenziali. Questo metodo determina il valore della proprietà in oggetto utilizzando comparabili o i prezzi di vendita di proprietà simili.
#4. Il moltiplicatore per il metodo dell'affitto lordo
L'ultima alternativa è l'approccio del moltiplicatore della rendita lorda. Ancora una volta, i singoli investitori utilizzano questa tattica più frequentemente di una pratica di valutazione gestita da professionisti. In realtà, è più un metodo frettoloso ed estemporaneo di valutazione aziendale.
Utilizzando comparabili, è possibile calcolare il tipico moltiplicatore di affitto lordo per l'area in cui si trova l'immobile in oggetto. Dovresti anche controllare il pro forma per l'edificio per determinare il reddito medio da locazione lordo per la proprietà. Una volta che hai quei numeri, puoi usare la seguente formula per ottenere il valore della proprietà:
Valore della proprietà = reddito annuo x moltiplicatore del canone lordo.
Perché è importante una valutazione immobiliare commerciale?
Una valutazione di una proprietà commerciale è un passaggio cruciale nel processo di acquisto immobiliare che garantisce anche che un'intermediazione non presti a un mutuatario più denaro di quanto valga una proprietà commerciale. Ecco tre motivi per cui una valutazione immobiliare aziendale è importante.
- Verifica il valore di mercato attuale del valore: La valutazione di una proprietà commerciale determinerà il suo valore di mercato attuale e farà sapere all'acquirente e al prestatore qual è il prezzo equo richiesto.
- Conferma che un prestatore sta stimando accuratamente il valore: Gli istituti di credito utilizzano le valutazioni per assicurarsi che non stiano prestando più denaro del valore della proprietà. La proprietà è discretamente valutata e ceduta al prestatore da parte di terzi.
- Fornisce un'idea delle entrate potenziali della proprietà: Durante il processo di valutazione del CRE si tiene conto del potenziale di guadagno dell'immobile commerciale. Una valutazione di terze parti può aiutare i potenziali investitori a determinare se un'azienda vale i suoi soldi.
Quali sono i 2 tipi di valutazioni?
La prima è la tecnica del tratto, in cui i manager valutano le caratteristiche uniche di un lavoratore alla luce della sua posizione, come la sua natura a misura di cliente. L'approccio comportamentale esamina comportamenti particolari all'interno di una determinata professione. Gli approcci comparativi mettono a confronto un lavoratore con altri lavoratori.
Come si chiama una valutazione commerciale?
Il valore di un immobile a reddito viene valutato da un perito professionista di un terzo durante una perizia immobiliare commerciale.
Costo di valutazione commerciale
In media, stai guardando $ 4000, ma il costo potrebbe variare notevolmente. A seconda della proprietà, non è raro che una valutazione arrivi fino a $ 10,000 e, in alcuni casi, molto più alta. Non dovresti provare a spendere meno di $ 2000 a meno che tu non sia sicuro.
Questo, tuttavia, ti lascia con un considerevole cuscino di bilancio. Cosa ti suggerirebbe di spendere $ 3000 invece di $ 25,000? La scelta di un perito con una struttura dei prezzi più equa è importante, ma non è l'unico fattore da considerare. A seconda delle caratteristiche dell'immobile, della relazione di cui hai bisogno e della giustificazione della valutazione, il costo della valutazione può variare. Per avere una visione più accurata della situazione, vale la pena scavare un po' più a fondo.
Aspetti che incidono sui costi di valutazione commerciale
Di seguito sono riportati alcuni degli aspetti che incidono sul costo della valutazione commerciale;
# 1. Campi di lavoro
L'ambito dell'attività è un altro fattore che influisce sul processo di valutazione aziendale. Ogni ambito di lavoro ha una serie diversa di esigenze di indagine, analisi e rendicontazione che potrebbero influire sull'onere di valutazione.
Ad esempio, pensa a una grande fermata per camion. Oltre a offrire bilance certificate e servizi di riparazione, una fermata per camion può anche vendere benzina e presentare un minimarket, uno o più ristoranti, docce e altri servizi. Alcune fermate per camion affittano spazio ad aziende che forniscono servizi supplementari, come barbieri e cliniche.
Il processo di valutazione di un'azienda può considerare i mercati di ristoranti, distributori di benzina, negozi e attività di riparazione di veicoli nel caso della fermata del camion. Un ambito più ampio o più complesso avrà sicuramente un impatto sull'onere di valutazione, come si potrebbe prevedere.
Altri fattori che incidono sui costi di valutazione commerciale
Altri fattori possono influenzare il costo di un rapporto di valutazione aziendale. Nella valutazione dei costi delle perizie aziendali, vengono spesso presi in considerazione i seguenti criteri:
- Ubicazione dell'immobile interessato: Le proprietà nelle zone rurali o nelle regioni con poca attività di mercato possono richiedere molto lavoro per raccogliere dati di mercato rilevanti, soprattutto se il perito deve acquistare dati da una terza parte affidabile.
- Se è necessaria una visita all'immobile di pertinenza: È importante tenere conto del costo del viaggio quando si valutano proprietà che si trovano molto distanti o al di fuori dello stato.
- Se sono necessarie informazioni più dettagliate: Al perito potrebbe essere chiesto di raccogliere informazioni di mercato specifiche relative alla proprietà in oggetto per diverse strutture commerciali, come ad esempio gli hotel. Aziende rispettabili come STR, Inc. (Smith Travel Research) offrono una gamma di studi di mercato specializzati, inclusi dati di mercato utili per i periti, a pagamento.
- Ottenere una relazione su una o più perizie commerciali: Se vengono ordinate più valutazioni commerciali contemporaneamente e la ricerca e l'analisi necessarie sono le stesse per tutte, è possibile che vengano salvate.
Come si determina il valore di un immobile commerciale?
La strategia più popolare per valutare gli asset commerciali è basare il valore su recenti transazioni di vendita comparabili.
Quali sono i tre metodi di valutazione?
L'approccio comparativo, l'approccio al reddito e l'approccio ai costi sono i tre metodi principali di valutazione storicamente riconosciuti dalla pratica di valutazione.
Quali sono i 7 passaggi del processo di valutazione?
Come valutare le prestazioni dei dipendenti: 7 passaggi
- Raccogli dati sul tuo sviluppo e sulle tue prestazioni.
- Elenca i tuoi risultati quando hai finito.
- Completa l'autovalutazione.
- Stabilire un piano di sviluppo.
- Progetto di obiettivi per la prossima stagione.
- Informa il tuo manager dei tuoi piani.
- Diventa di mentalità aperta.
- Conclusione.
Stipendio per valutazione commerciale
I periti commerciali negli Stati Uniti guadagnano uno stipendio medio annuo di $ 43,866, o $ 21.09 all'ora. Il 10% più basso dei periti commerciali guadagna circa $ 28,000 all'anno, mentre il 10% più alto guadagna circa $ 67,000. Tuttavia, la quantità di denaro che un perito aziendale può guadagnare dipende da dove lavora. Alaska, California, New Jersey, Hawaii e New York sono i primi cinque stati per i guadagni dei periti commerciali.
Cosa guadagnano i professionisti della valutazione commerciale in diversi settori?
Di seguito sono riportati alcuni esempi di stipendi per periti commerciali in vari settori:
- L'industria assicurativa paga ai periti commerciali uno stipendio medio di $ 51,361 all'anno.
- Le entrate del settore finanziario sono $ 48,176
- I periti commerciali ricevono la retribuzione più bassa dal settore pubblico. I periti commerciali in questo settore guadagnano uno stipendio medio di $ 38,685.
Settori più pagati per periti commerciali
| Rango | Industria | Stipendio medio | Tariffa oraria |
| 1 | Assicurazione | $51,361 | $24.69 |
| 2 | Amministrazione | $48,176 | $23.16 |
| 3 | Immobiliare | $44,425 | $21.36 |
| 4 | Enti Pubblici | $38,685 | $18.60 |
Servizi delle società di valutazione commerciale
Di seguito sono riportati esempi di società che offrono servizi di valutazione commerciale;
# 1. CBRE
CBRE è la prima azienda della nostra lista che offre servizi di valutazione commerciale. La sua divisione di servizi di valutazione fornisce valutazioni di proprietà commerciali, perizie e servizi di consulenza accurati e affidabili in tutto il mondo, supportando i clienti nell'effettuare investimenti immobiliari redditizi. Queste proprietà vanno da edifici per uffici a lotti di sviluppo. Tra i servizi forniti ci sono il valore di mercato, le offerte pubbliche iniziali (IPO), la sicurezza ipotecaria, l'arbitrato e la consulenza, la tassazione, la revisione del noleggio e il supporto alle transazioni.
#2. Il Cushman e Wakefield
Cushman & Wakefield è la seconda azienda nel nostro elenco di servizi di valutazione commerciale. Costituiscono il primo gruppo di esperti di valutazione e consulenza interamente dedicato allo studio degli edifici per uffici. Il loro gruppo professionale Office Valuation & Advisory è composto da esperti in questioni di valutazione d'ufficio, inclusi più di 60 membri qualificati dell'Appraisal Institute (MAI).
Valutazione del portafoglio multiproprietà, analisi delle spese, studi di fattibilità e impatto, valutazioni per acquisizioni, rifinanziamento, uso interno e scopi immobiliari sono solo alcuni dei servizi forniti.
#3. Consulenti immobiliari di Valbridge
Ancora un'altra società nel nostro elenco che offre servizi di valutazione commerciale è Valbridge Property Advisors. È una società di valutazione commerciale indipendente riconosciuta a livello nazionale con 200 MAI, 69 sedi e oltre 675 membri del personale. Forniscono valutazioni obiettive basate su una metodologia di valore consolidata, sulla comprensione del mercato locale e su standard oggettivi.
#4. Valutazione Bowery
Un'altra grande azienda che offre servizi di valutazione commerciale è Bowery Appraisal. Sta ridefinendo il settore della valutazione commerciale utilizzando i big data e una pletora di conoscenze. Con l'aiuto della loro tecnologia innovativa, i periti possono lavorare in modo più rapido ed efficace, fornendo allo stesso tempo un lavoro di qualità e coerenza insuperabili.
Vengono offerti lotti di sviluppo, multifamiliari, ad uso misto, uffici, terreni, alloggi a prezzi accessibili, industriali e magazzini, vendita al dettaglio, condomini e cooperative, self-storage e altri servizi. prestiti di Freddie Mac e Fannie Mae.
#5. Gestione delle garanzie
L'ultima società della nostra lista che offre servizi di valutazione commerciale è Collateral Management. I professionisti della gestione delle garanzie con le qualifiche necessarie prenderanno sul serio le tue esigenze di valutazione e le gestiranno il più abilmente possibile. Vengono forniti i seguenti servizi: parchi tematici, distributori di benzina, campi da golf, sviluppo commerciale, hotel, studi medici, plurifamiliari, terreni liberi, concessionarie auto, riparazioni auto, autolavaggi e analisi servitù.
Conclusione
Una valutazione commerciale è una delle liste di controllo che chi acquista una casa deve soddisfare prima di effettuare un pagamento. A volte, il risultato della valutazione dimostra che la proprietà è stata sopravvalutata e il potenziale acquirente si rivolge al venditore per una riduzione del prezzo. Anche altre volte, può rivelare molti danni che devono essere riparati. Insomma, è parte integrante di ogni casa.
Domande frequenti sulla valutazione commerciale
Quanto guadagnano i periti immobiliari autorizzati in Texas?
Un perito immobiliare in Texas può aspettarsi di guadagnare uno stipendio medio annuo di $ 74,500. Le fasce salariali per i periti immobiliari in Texas possono variare da $ 29,500 a $ 199,500, a seconda di fattori come il livello di istruzione, anni di esperienza, tipo di azienda ricercata e persino suggerimenti e incentivi.
Quanto sono accurate le valutazioni immobiliari commerciali?
Riteniamo che le valutazioni siano, in media, superiori o inferiori del 10% rispetto ai prezzi di vendita che si verificano nei due trimestri successivi. Le valutazioni sono spesso sfasate del 5% del valore, e questo con un contesto di portafoglio che consente di compensare variazioni positive e negative.
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Riferimenti
