Il tasso di capitalizzazione ha avuto un'influenza nel settore immobiliare, nel senso che un tasso di capitalizzazione più elevato è indicativo di un rischio maggiore sulla proprietà immobiliare e un tasso di capitalizzazione inferiore è indicativo di un rischio inferiore sulla proprietà immobiliare. Inoltre ha una relazione inversa con il costo dell'immobile. La formula del tasso di capitalizzazione e il tasso di capitalizzazione degli immobili in affitto sono discussi in questo post.
Una proprietà più costosa tende sempre ad avere un tasso di capitalizzazione più basso mentre una proprietà meno costosa avrà un tasso di copertura più alto. Diamo un'occhiata a cosa intendiamo.
Qual è il tasso di capitalizzazione?
Un tasso di capitalizzazione è definito nel settore immobiliare come un indicatore utilizzato per indicare il tasso di rendimento che si prevede sarà generato su un investimento immobiliare.
Il cap rate prevede il reddito netto di una proprietà. Dividere il reddito operativo netto della proprietà per il suo valore patrimoniale. Fornisce una stima approssimativa del profitto di un investitore immobiliare.
Il tasso di capitalizzazione aiuta a valutare investimenti immobiliari simili sul mercato. Non è l'unico modo per giudicare la forza di un investimento. Tra le altre cose, il cap rate non tiene conto della leva finanziaria, del valore temporale del denaro o dei futuri flussi di cassa derivanti da ammodernamenti immobiliari.
Il tasso di capitalizzazione è calcolato come rapporto tra il canone annuo prodotto da un investimento immobiliare e il suo valore corrente di mercato. Dipende anche da entrate annuali, reddito da locazione lordo o netto e se il reddito da locazione è l'importo esatto ricevuto o l'importo che può essere riscosso se l'immobile viene affittato.
Formula del tasso di capitalizzazione
Puoi calcolare il tasso di capitalizzazione con una semplice formula mostrata di seguito:
Tasso di capitalizzazione=(risultato operativo netto annuo)/(valore di mercato corrente)
Analizziamo ogni termine nella formula del tasso di capitalizzazione sopra menzionata;
Risultato operativo netto annuo (NOI)
Il reddito operativo netto annuo è il calcolo utilizzato per analizzare la redditività annua degli immobili a reddito.
Ciò equivale a tutti i ricavi della proprietà generati in un anno, meno tutti i costi operativi necessari.
Il NOI è una cifra che viene calcolata al lordo delle imposte. Appare nel rendiconto economico e finanziario di una proprietà immobiliare. Sono esclusi i pagamenti di capitale e interessi su prestiti, ammortamenti e spese in conto capitale.
Per calcolare il NOI, sottrarre tutti i costi operativi maturati durante la gestione di un immobile entro un anno da tutte le entrate generate sull'immobile.
Per calcolare l'ANOI e tenere conto dei tassi di occupazione inferiori al 100% durante il calcolo del tasso di capitalizzazione, utilizzare questa formula:
Reddito operativo netto annuo = {(Reddito lordo) * (Tasso di occupazione)} – (Spese operative)
Valore di mercato attuale
Il valore di mercato attuale è il prezzo che un acquirente consenziente pagherebbe a un venditore disponibile in un mercato aperto, tenendo conto della domanda e dell'offerta. È il valore di mercato aperto della proprietà.
L'attuale valore di mercato della proprietà è determinato esaminando le sue caratteristiche, scoprendo vendite simili e confrontando le sue caratteristiche con il prezzo di vendita. Regola il valore della proprietà (il prezzo di vendita non è lo stesso del prezzo di listino) e calcola la media dei totali della proprietà.
Matematicamente, puoi calcolare il valore di mercato corrente dividendo il reddito operativo netto della proprietà per il tasso di copertura della proprietà.
NOTA:
La capitalizzazione di mercato può essere calcolata anche con una formula diversa. Quest'altro è richiesto o utilizzato solo se il valore di mercato è sconosciuto. L'equazione o la formula si basa, tuttavia, sui premi rischiosi storici. La formula è quella mostrata di seguito
Tasso di capitalizzazione =
(tasso di rischio + premio immobiliare storico – crescita attesa del risultato operativo netto)
Diviso per
1-(Capitale annuo x spesa / Risultato operativo netto) x (Spese / Risultato operativo netto)
rendimento aziendale
Per mostrare come viene utilizzata questa formula, diamo un esempio matematico del suo utilizzo.
Se un edificio viene acquistato per $ 100,000 e ha un reddito operativo netto positivo di $ 5,000 in un anno, allora;
Capitalizzazione = $ 5,000/$ 100,000 = 0.05 = 5%
Dalla soluzione di cui sopra, il tasso di capitalizzazione dell'edificio è del cinque percento. Che è un ventesimo del costo dell'edificio è pagato dai proventi netti dell'anno.
Nella determinazione del cap rate, il valore attuale è superiore al costo iniziale perché l'immobile potrebbe essere stato ceduto. Se l'attuale proprietario della proprietà cercasse di capire il suo tasso massimo, farebbe un errore di matematica.
Esempio;
Se un investitore o un acquirente ottiene una proprietà immobiliare in omaggio e la proprietà produce $ 5000 di reddito operativo netto positivo durante un anno, allora;
La formula per il tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto annuo / costo iniziale
Tasso di capitalizzazione = $ 5000 / 0 = errore di matematica
Il tasso di capitalizzazione per le proprietà in affitto
Il tasso di capitalizzazione per la proprietà immobiliare in affitto richiederebbe di prendere quanto segue;
Calcola il Risultato Operativo Netto (Noi) della proprietà
Le variabili nel calcolo differiscono tra noleggio e NOI commerciale. Qui sommi le tue spese, esclusi mutuo principale e interessi, e rimuovi l'affitto.
Il passaggio finale nel calcolo del tasso di capitalizzazione per una proprietà in affitto immobiliare è dividere il NOI per il prezzo della proprietà.
Alcune spese di affitto includono
- Commissioni di gestione della proprietà (di solito circa il 10% del reddito annuo).
- Costi annuali di manutenzione.
- Tasse di proprietà.
- Assicurazione sulla proprietà.
- Utilità.
- Commissioni HOA.
Qual è il tasso di capitalizzazione per gli appartamenti?
Il tasso di capitalizzazione per gli appartamenti è semplicemente il rapporto tra il reddito operativo netto (NOI) e il valore di mercato degli appartamenti immobiliari.
Considerando le statistiche, i condomini negli Stati Uniti vendono per una capitalizzazione media di circa il 7%, ma negli ultimi 10 anni questa media ha oscillato tra il 6.5% e il 7.5%.
Allora, qual è un buon cap rate per un appartamento? Un buon tasso di capitalizzazione per un appartamento dipenderebbe da come utilizzi il tasso di capitalizzazione. Quando acquisti o investi in una proprietà immobiliare, se il tuo investimento iniziale o il prezzo di acquisto è basso, un buon cap rate dovrebbe essere alto.
Se stai vendendo una proprietà immobiliare per un valore elevato, allora un buon cap rate è un basso tasso di capitalizzazione.
Utilizzando un tasso di capitalizzazione basato sul mercato, un buon tasso è determinato da appartamenti simili nella stessa posizione e mercato.
Un bad cap rate non deriva da appartamenti simili o derivato da luoghi e mercati diversi.
Componenti del Tasso di Capitalizzazione
I tassi di capitalizzazione negli Stati Uniti sono calcolati tenendo conto dei seguenti fattori;
- Età dell'appartamento.
- Il merito creditizio degli inquilini.
- Diversità degli inquilini.
- Durata dei contratti di locazione in essere.
- Qualità dell'appartamento.
- Posizione dell'appartamento.
- La volatilità del mercato.
- Fondamenti di domanda e offerta più ampi nel mercato per la classe degli appartamenti.
- I fondamenti economici sottostanti della regione includono la crescita della popolazione, la crescita dell'occupazione e l'inventario di spazi comparabili sul mercato.
Usi del tasso di capitalizzazione
Nel settore immobiliare, i tassi di capitalizzazione sono utilizzati nei seguenti modi;
Utilizzare per la valutazione
I tassi di capitalizzazione sono utilizzati nella valutazione di investimenti immobiliari o proprietà utilizzando una determinata formula;
Costo del capitale (prezzo dell'attività) = (Risultato operativo netto (NOI) / (Tasso di capitalizzazione)
Questo metodo di valutazione è spesso chiamato capitalizzazione diretta e viene utilizzato principalmente per la valutazione di proprietà generatrici di reddito nella valutazione immobiliare.
Utilizzare per il confronto
I tassi di capitalizzazione vengono utilizzati per confrontare il valore di un investimento immobiliare o di una proprietà con il valore di altri investimenti e proprietà sul mercato.
Un alto tasso di capitalizzazione per una proprietà indica solitamente grandi rischi associati all'investimento nella proprietà, riducendo così la domanda per la proprietà e, a sua volta, riducendo il valore della proprietà. Mentre un basso tasso di capitalizzazione per una proprietà indicherebbe un rischio minore e aumenterebbe comparativamente la domanda per la proprietà.
Ad esempio, un acquirente sta dando un'occhiata a un appartamento immobiliare che ha 10 unità ciascuna procurandosi $ 2000 al mese in affitto; questo implica che la proprietà sta guadagnando $ 20,000 ogni mese o $ 240,000 di stipendio all'anno.
L'acquirente quindi deduce i costi della proprietà, che sono $ 96,000, e il risultato è un reddito operativo netto (NOI) di $ 144,000. Se il mercato è un "7 cap market" (cioè un tasso di rendimento del 7%), l'acquirente può dividere $ 144,000 per il 7% e offrire al dealer $ 2,057,143.
Giralo e supponi che il venditore stia promuovendo la proprietà per un prezzo di $ 2,060,000. Una dichiarazione di benefici e perdite di fine anno mostra $ 144,000 di reddito operativo netto (NOI). L'acquirente potrebbe confrontare i 7 tassi di rendimento della risorsa ($ 144,000/$ 2,060,000) con altri asset comparabili per decidere se il prezzo è giusto.
Tasso di ritorno sugli investimenti immobiliari
I tassi di capitalizzazione sono utilizzati per accertare il tasso di rendimento degli immobili. Il cap rate riconosce i flussi di cassa degli immobili e può essere accertato sommando (o sottraendo) la percentuale di variazione del prezzo dal cap rate.
Il tasso di rendimento totale realizzato dipende sempre dai fondi presi in prestito o dalla leva utilizzata per acquistare la proprietà immobiliare.
Fattori che determinano i tassi di capitalizzazione
Il costo opportunità del capitale, le aspettative di crescita e il rischio determinano i tassi di capitalizzazione degli immobili.
# 1. Costo opportunità del capitale
I costi opportunità del capitale è il profitto graduale che una società ottiene quando investe in un progetto interno invece che in una sicurezza commerciabile.
Se il costo opportunità del capitale è troppo alto, gli investitori utilizzeranno il loro capitale per acquistare altri asset e la conseguente diminuzione della domanda farà scendere i prezzi e aumentare i tassi di cambio. Se è vero il contrario, una maggiore domanda derivante da un minor costo opportunità del capitale ridurrà i tassi di copertura.
#2. Tasso di crescita/aspettative
"Tasso di crescita” o “aspettative” si riferisce alla variazione percentuale di una determinata variabile entro un determinato periodo. Le aspettative sono utili nella valutazione delle prestazioni di un'azienda. I tassi di crescita vengono utilizzati anche per prevedere le prestazioni future di un'azienda. In generale, il tasso di capitalizzazione è semplicemente il tasso di rendimento richiesto meno il tasso di crescita.
#3. Rischio
Questo è un fattore critico negli immobili commerciali. Il rischio è il divario tra aspettative e realtà. È l'incertezza che qualcosa non sarà come sembra oggi. In generale, puoi pensare al tasso di capitalizzazione come un modo per misurare il rischio.
Quando il cap è alto, l'investitore si assume più rischi. Quando il cap è basso, l'investimento assume meno rischi.
Concludere
I tassi di capitalizzazione immobiliare sono direttamente coinvolti nella valutazione delle proprietà, nel loro confronto e nella determinazione delle variazioni dei valori degli asset immobiliari. Questo articolo descrive in dettaglio come calcolare la formula del tasso di capitalizzazione e il tasso di capitalizzazione degli immobili in affitto.
Domande frequenti sul tasso di capitalizzazione
Come si calcola il tasso di capitalizzazione per le proprietà in affitto?
Per calcolare il tasso di capitalizzazione per la proprietà in affitto, somma le tue spese, esclusi il capitale e gli interessi del mutuo, rimuovi l'affitto e poi dividi il tuo NOI per il prezzo della proprietà.
Qual è la formula per calcolare l'ANOI e tenere conto dei tassi di occupazione inferiori al 100%?
Reddito operativo netto annuo = {(Reddito lordo) * (Tasso di occupazione)} – (Spese operative)
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