Cos'è l'atto di compravendita
Un atto di compravendita è uno strumento giuridico che consente al precedente proprietario (il concedente) di trasferire un immobile all'attuale proprietario (il concedente). Questo tipo di atto è comunemente utilizzato nei pignoramenti immobiliari e nelle vendite fiscali, mentre gli atti di garanzia sono spesso utilizzati nelle normali transazioni immobiliari. Ma poi, gli atti di garanzia sono preferiti dai prestatori commerciali perché garantiscono che una proprietà sarà esente da gravami come difetti del titolo, gravami fiscali del proprietario precedente e servitù sconosciute da altre proprietà. Queste assicurazioni non sono fornite da atti di compravendita.
Indipendentemente da ciò, questo post ti mostrerà a cosa serve un affare e un atto di vendita e tutto ciò che dovresti sapere su di essi. Include anche se dovresti usarli o meno.
Affare e atto di vendita: panoramica
Solo il venditore di un immobile detiene il titolo e ha l'autorità di trasferire la proprietà, secondo un atto di compravendita. Come accennato in precedenza, questo tipo di atto non tutela l'acquirente da pegni o altre pretese sul terreno, pertanto l'acquirente può essere ritenuto responsabile se si verificano queste difficoltà.
Ma poiché è probabile che il venditore abbia poca conoscenza della storia e dello stato della proprietà, gli atti di affare e di vendita sono comunemente usati quando si trasferisce la proprietà in preclusione o vendita fiscale, spiega Eric Maribojoc, Direttore esecutivo del Center for Real Estate Entrepreneurship della George Mason University ad Arlington, Virginia.
Secondo Maribojoc,
"il venditore non fornisce alcuna garanzia in merito a eventuali reclami contro la proprietà o vizi del titolo." "L'acquirente, d'altra parte, accetta la proprietà con riserva di eventuali reclami o problemi di titolo che possono esistere."
Tuttavia, il venditore può scegliere di indicare un gravame, come il fatto che non ci sono tasse sulla proprietà scadute, spiega ulteriormente Maribojoc. Di conseguenza, l'atto è qualificato come “atto di compravendita con patti” nella fattispecie.
Secondo Andrew Maguire, un avvocato immobiliare commerciale presso McCausland Keen & Buckman nel Devon, Pennsylvania, gli atti di compravendita sono legali in alcune giurisdizioni tra cui Nevada, New Jersey, New York, Oregon, Rhode Island e Washington.
"La maggior parte degli acquirenti di immobili in questi stati richiederà un affare e un atto di vendita con patti", afferma Maguire, il che significa che "il venditore della proprietà afferma di non aver fatto nulla per gravare sul titolo della proprietà trasferita, ad eccezione di quelli gravami che sono espressamente richiamati nell'atto.
È fondamentale capire cosa o con chi le alleanze proteggono in un affare e un accordo di vendita. Ciò solleva la domanda: "come funziona un atto di affare e vendita?"
Come funziona un affare e un atto di vendita?
Un modulo di affare e atto di vendita comprende una serie di dettagli importanti.
- L'indirizzo postale e il numero di pacco del perito fiscale: Questo emerge nella descrizione legale della proprietà.
- Nomi del concedente e del beneficiario: Il concedente è l'attuale proprietario dell'immobile. L'affidatario è il nuovo proprietario dell'immobile che subentra al titolo.
- Un atto di compravendita conferma che il concedente ha il diritto legale di rogitare o trasferire la proprietà a un nuovo proprietario.
Non ci sono tutele del titolo: un documento di affare e vendita non garantisce che la proprietà sia esente da gravami o difficoltà di titolo. Gravami fiscali, servitù fastidiose e rivendicazioni di terzi sul titolo possono essere incontrati dai proprietari di case che acquistano una casa pignorata con un atto di affare e vendita. Alcuni acquirenti conducono un'indagine sul titolo, ottengono un'assicurazione sul titolo e assumono un avvocato immobiliare prima di acquistare una casa pignorata per ridurre i pericoli associati a un affare e una transazione di vendita.
Qual è la differenza tra atti di affare e vendita e atti di rinuncia?
Gli atti di recesso, noti anche come atti di reclamo rapido, sono usati raramente nelle transazioni immobiliari commerciali per trasferire il titolo. Sono più tipicamente utilizzati per trasferire la proprietà di una proprietà quando non viene scambiato alcun compenso monetario. Il trasferimento di proprietà immobiliari tra membri della famiglia oa un trust vivente (in genere come parte della pianificazione successoria), la correzione di errori e vizi del titolo da una transazione precedente o l'aggiunta o la rimozione di una persona da un gruppo di proprietà sono tutti esempi di ciò che potrebbe essere fatto.
E poiché non provano che un concedente abbia l'autorità legale per cedere un pezzo di terra, gli atti di rinuncia sono usati raramente nelle transazioni immobiliari commerciali. I concedenti acquisiscono proprietà che entrambe le parti sanno di non possedere in alcune situazioni (in genere per correggere problemi di titolo), motivo per cui un atto di rinuncia non verrebbe utilizzato in un'asta di preclusione. Un atto di compravendita è preferibile poiché stabilisce un diritto legale di vendita.
Esistono sei diversi tipi di atti
A seconda del loro legame con l'acquirente o il beneficiario, i proprietari di immobili spesso si occupano di sei diversi tipi di atti.
Recesso atto
Un atto di rinuncia trasferisce la proprietà da un proprietario all'altro, ma non garantisce un titolo chiaro o indica che il concedente ha l'autorità legale per rogitare (trasferire) la proprietà. I documenti di rinuncia sono comunemente usati per correggere errori di titolo, trasferire proprietà tra membri della famiglia o a un trust vivente o, cosa più importante, aggiungere o rimuovere persone da un gruppo di proprietari.
Atto di garanzia generale
Un atto di garanzia generale è un documento che viene fornito con una vendita di un immobile commerciale. Si tratta essenzialmente di una dichiarazione giurata che verifica che il concedente abbia l'autorità legale per cedere la proprietà al concedente e ne garantisce il titolo per tutta la durata della storia della proprietà. Garantisce che l'acquirente non dovrà confrontarsi con reclami, gravami fiscali o altri gravami da parte dei precedenti proprietari della proprietà.
Atto di concessione
Un atto di concessione, noto anche come atto di garanzia speciale o atto di garanzia limitata, funziona in modo simile a un normale atto di garanzia con una differenza importante: garantisce solo un titolo chiaro e l'assenza di gravami durante la proprietà del venditore della proprietà. Un acquirente è meno protetto da questo tipo di atto che da un atto di garanzia generale, che garantisce un titolo chiaro lungo tutta la storia di proprietà della proprietà. Sebbene un documento di sovvenzione non protegga l'acquirente da rivendicazioni avanzate durante un precedente periodo di proprietà, protegge il venditore dalla responsabilità.
Affare e atto di vendita
Un atto di compravendita attesta che il concedente ha il diritto di trasferire la proprietà dell'immobile oggetto di vendita. Tuttavia, non garantisce che il beneficiario riceva la sua proprietà senza gravami.
Atto di fiducia
Un atto di fiducia è un documento legale che è allegato ad alcuni mutui per la casa. È un contratto tra tre parti: un beneficiario (finanziatore), un concedente (mutuatario) e un fiduciario (una terza parte neutrale come una società titolare). Crea un pegno su un pezzo di proprietà che dura fino a quando il mutuatario non estingue completamente il debito.
Atto di mutuo
Un atto ipotecario è simile a un atto di fiducia, con una grande eccezione. Solo due parti sono coinvolte in questo tipo di atto; il prestatore e il mutuatario. Un atto ipotecario non include il fiduciario, che detiene il titolo in un atto fiduciario. Fino al completo pagamento dell'ipoteca, il prestatore e il mutuatario condividono la stessa proprietà della proprietà. A quel punto, il proprietario della casa è l'unico proprietario dell'immobile e non è più responsabile per eventuali debiti.
Perché è importante che tipo di azione fai?
È fondamentale capire il tipo di atto che accompagna una proprietà. Eventuali problemi di titolo irrisolti, ad esempio, aggiungono rischi alla transazione e possono influire sui tuoi profitti se sei un investitore che acquista una casa all'asta con l'intenzione di capovolgerla. Di conseguenza, un atto totalizzante è essenziale.
"Se gli investitori sono pronti ad assumersi ulteriori rischi investendo in una proprietà coinvolta in una preclusione o vendita fiscale attraverso un affare e vendere o rinunciare ad un atto di rivendicazione, [essi] dovrebbero sottoscrivere i loro progetti con un ritorno sufficientemente alto per pagare questi rischi aggiuntivi, ” afferma Maribojoc.
Gli investitori dovrebbero anche assicurarsi che la proprietà sia finanziabile da un prestatore - se non pagano in contanti - e assicurabile da una società di proprietà, secondo Maguire.
Le società di titoli conducono ricerche per problemi e forniscono assicurazioni per aiutare a risolvere eventuali reclami irrisolti che potrebbero sorgere. Poiché la politica del prestatore non copre l'acquirente o l'investitore, è una buona idea ottenere una polizza assicurativa del titolo del proprietario oltre alla politica necessaria del prestatore. Vale anche la pena notare che la forma dell'atto utilizzato nella transazione potrebbe avere un effetto sul tasso di assicurazione del titolo.
"Gli acquirenti dovrebbero anche discutere la forma dell'atto prima di firmare un contratto di acquisto e assicurarsi che il prestatore e la società titolare approvino la forma dell'atto prima della chiusura", consiglia Maguire.
Quando usi l'atto di vendita e affare?
Nelle procedure di vendita fiscale, vendita di proprietà e preclusione, questo tipo di atto è comunemente impiegato. La banca o le autorità fiscali possono essere ben consapevoli della storia della proprietà o dell'ex proprietario e non si assumeranno alcun rischio facendo promesse.
Tuttavia, anche in queste condizioni, questi atti non sono tipici in tutti gli stati. Gli stati occidentali come il Colorado, il Wyoming e Washington hanno maggiori probabilità di avere contratti e atti di vendita. Sono anche utilizzati occasionalmente a New York e nel Vermont.
Componenti di un affare e di un atto di vendita
Salvo quanto espressamente indicato, le garanzie possono essere trasmesse in atti di trattativa e vendita. È una scelta però. Nulla impedisce a tale atto di includere una o più garanzie.
Un atto di compravendita, d'altra parte, di solito registra solo gli elementi essenziali di una transazione: la data, i nomi dell'acquirente e del venditore, l'importo pagato per la proprietà e la sua descrizione legale. Il trasferimento sarà citato, in genere con le parole "Concedente dà, tratta e vende..." o "Concedente concede e libera..."
Alleanze o non alleanze?
Le alleanze devono essere espresse esplicitamente nell'atto e non possono essere implicite. Se ti viene presentato un documento del genere, non dare per scontato di non essere coperto se ci sono gravami o gravami in sospeso sulla proprietà. Leggilo attentamente o fallo rivedere da un avvocato in modo da sapere esattamente in cosa ti stai cacciando.
Se possibile, fai qualche ricerca sulla proprietà. Ti consigliamo di essere consapevole di alcuni ingombri comuni in modo da poterli individuare.
Alcuni difetti comuni
Di seguito sono riportati alcuni difetti che derivano dall'utilizzo di atti di trattativa e vendita. Fondamentalmente ti aiuterà a decidere se dovresti andare con questo tipo di atto.
# 1. Tasse sugli immobili
A volte gli immobili sono tassati da città, contee e stati. Il mancato pagamento di queste tasse comporterà l'imposizione di un pegno sulla proprietà. Un privilegio fiscale può essere venduto a un investitore, che ha quindi la possibilità di precludere la proprietà.
Secondo mutuo e prestiti per la casa hanno la precedenza sui primi mutui, tuttavia, nella maggior parte dei casi, le tasse sulla proprietà hanno la precedenza sui mutui.
#2. Contributi all'Associazione dei proprietari di case
Le quote associative dei proprietari di abitazione sono registrate come obblighi legali presso i tribunali locali. Il mancato pagamento delle bollette in tempo comporterà un pegno sulla tua proprietà e, infine, il pignoramento. Quando la proprietà viene venduta, il pegno deve essere saldato come parte dell'accordo di chiusura.
I condomini sono unici in quanto non possiedi le strutture comuni, ma sei comunque responsabile delle tasse e delle tasse di manutenzione. Un pegno può essere imposto se queste tasse e quote non vengono pagate.
Regole e restrizioni dell'Associazione dei proprietari di abitazione
Ci sono regolamenti, patti e restrizioni nelle suddivisioni e nelle associazioni di proprietari di case. Possono essere documenti estremamente estesi con linee guida che coprono tutto, dalla cura del prato al colore del tetto. La violazione di queste restrizioni su base regolare può comportare un pegno sulla proprietà per multe non pagate.
#3. Pegni materiali o meccanici
Se l'ex proprietario ha fatto riparazioni, sostituzioni di attrezzature o lavori importanti e non ha pagato come concordato, molto probabilmente verrà depositato un pegno sulla proprietà. Questi privilegi sono raramente un pericolo per la proprietà, ma se stanno maturando interessi, potresti essere alle prese con una grossa somma di denaro quando vendi e chiudi l'acquisto.
#4. Pegni sulle tasse
Se il proprietario di una casa è in ritardo con le sue imposte sul reddito, verranno depositati pegni contro di lui e, molto probabilmente, contro la sua casa. Se provi a vendere in seguito, il governo prende prima la sua quota e gli interessi e le multe possono aumentare rapidamente.
#5. Valutazioni e tasse comunali
Se non paghi i costi dei rifiuti e delle fognature, tornerà a farti del male. Di solito sono dovuti al governo o a un'entità affiliata al governo. Un comune può addebitare ai proprietari di immobili nuovi sistemi fognari o passerelle. Un conto arriva per posta e il proprietario della casa deve pagarlo o verrà posto un pegno sulla proprietà.
#6. Dominio dell'Eminenza
Questo è raro, ma può essere un grosso problema. La tua casa potrebbe trovarsi in un quartiere più vecchio che sta bloccando la costruzione di un nuovo stadio sportivo della contea. Improvvisamente, sei costretto a vendere la proprietà che hai acquistato e ti viene fornita una stima di quanto otterrai.
Qual è lo scopo di un affare e di un atto di vendita?
Solo il venditore di un immobile detiene il titolo e ha l'autorità di trasferire la proprietà, secondo un atto di compravendita. Questo tipo di atto non protegge l'acquirente da pegni o altre pretese sulla proprietà, pertanto l'acquirente può essere ritenuto responsabile se si verificano queste difficoltà.
Un affare e un atto di vendita sono cattivi?
L'acquisto di immobili con questo tipo di atto non è sempre una cattiva idea, ma è meglio essere prudenti. Non è possibile chiedere un rimborso al venditore nei casi in cui una proprietà viene acquistata con un affare e un atto di vendita e i difetti del titolo vengono scoperti dopo il fatto.
Che cos'è l'affare e la vendita nel settore immobiliare?
L'affare e gli atti di vendita vengono utilizzati in una transazione, come suggerisce il nome. Il documento di affare e vendita, a differenza di una rinuncia, afferma che il concedente possiede la proprietà e può venderla a un acquirente. Nelle transazioni immobiliari e nel trasferimento di beni confiscati vengono utilizzati atti di compravendita.
Quali sono due tipi di azioni?
L'"atto di concessione" e l'"atto di rinuncia" sono i due tipi di atti più comuni in California. La maggior parte degli altri atti che incontrerai, come l'onnipresente "atto di trasferimento interconiugale", sono versioni specializzate di atti di concessione o rinuncia.
Qual è la differenza principale tra un affare e un atto di vendita e un atto di richiesta di rinuncia?
Ricordiamo che il concedente che compie un atto di compravendita garantisce loro l'assoluta proprietà dell'immobile. Ciò indica che nessun altro proprietario può rivendicare il titolo della proprietà. Un atto di quitclaim, d'altra parte, non offre tali garanzie.
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